עורך דין פינוי בינוי – ל.עמידור

“פינוי בינוי” הוא למעשה הגדרת סטטוס לשטח שאושרה בו הריסת בתי מגורים ישנים לטובת הקמת בתי מגורים חדשים .מושג זה מלווה אותנו עוד משנת 1998 , השנה בה הוכרז כמדיניות רשמית על ידי משרד הבינוי והשיכון. מאז תחילת יישום המדיניות, תהליכי התחדשות עירונית מבוצעים באופן תדיר יותר בזכות ההזדמנויות הרבות שהותירה המדיניות.
במסגרת התהליך, כל הצדדים יוצאים נשכרים בסופו של דבר:
בעלי הדירות שמקבלים דירה חדשה וגדולה יותר בשכונה חדישה ומודרנית(גודל הדירה ומהות השיפוץ נקבעים במשא ומתן המתנהל מול היזמים) וכמובן שערך הדירה החדשה גבוה משמעותית מערך הדירה הישנה
העירייה המשפרת את חזות פני העיר ומאפשרת לתושבי העיר לשדרג את איכות חייהם (וכמובן פוטנציאל כלכלי להגדלת תקבולי הארנונה)
יזמי הנדל”ן שמובילים עסקאות מניבות.

כדי להוציא לפועל תהליך של פינוי בינוי יש לעבור כמה שלבים. בשלב הראשון והחשוב ביותר על שטח המגורים להיות מוכרז כ”מתחם פינוי בינוי” , תוכלו לבדוק האם השטח שאתם מתגוררים בו הוכרז כמקום מיועד לפינוי ובינוי באתר משרד השיכון – מתחמי פינוי-בינוי ומתחמי עיבוי.
לאחר מכן, יש לעמוד במספר רב של תנאי סף טכניים הנוגעים לאפשרויות הבנייה בשטח וקבלת אישור של הרשויות כמתחם מיועד לפינוי בינוי. בנוסף לעמידה בתנאים נוספים,יש לקבל את הסכמת 80% מהדיירים במתחם.
לאחר הצגת כל האישורים, תכנונים ומוכנות כלכלית של היזם, הפרוייקט יכול לצאת לדרך

משך זמן הפרוייקט תלוי בשת”פ בין 3 גורמים: העירייה, בעלי הדירות (בעלי הזכויות במקרקעין) והיזם.

לעורך דין בפרויקט לפינוי ובינוי תפקיד חשוב ואפילו קריטי להצלחת הפרויקט. על מנת שיצליח בתפקידו על עורך הדין להיות בקיא בתחומי הקניין, התכנון והבנייה והמיסוי. על עורך הדין לקחת על עצמו להיות הגורם הדומיננטי. עורך הדין הוא זרועם הארוכה של בעלי הדירות. בעלי הדירות לרוב טרודים ביום יום בענייניהם השוטפים ואינם מתפנים לבחון, שלא לדבר לקדם את הפרויקט. מניסיוננו ניתן לקבוע שעורך דין של בעלי דירות שאינו שואל עצמו כל בוקר מה אני צריך לעשות היום על מנת לקדם את הפרויקט ובערב שואל עצמו, האם עשה את שתכנן לעשות לשם קידום הפרויקט, לא יצליח לקדם את הפרויקט לשביעות רצון לקוחותיו. משרד עו”ד פינוי בינוי ל.עמידור ושות’ ככלל והעומד בראשו בפרט רואים בפינוי ובינוי פרויקט חברתי ועל כן עושים על מנת להוציא את הפרויקט לפועל בפרק הזמן הקצר ביותר שניתן תוך שמירה על האינטרסים וזכויותיהם של יחידי בעלי הדירות.

המטרה המרכזית של דיירי השכונה היא למצות את זכויותיהם עד תום ולנצל ברמה מקסימאלית את האפשרויות העומדות מולם. כדי שבאמת יוכלו הדיירים לעשות זאת, עליהם להתאגד ולבחור עורך דין פינוי בינוי מייצג שיעבוד עבורם במהלך הפרוייקט. עורך דין מנוסה יודע איך להתנהל מול היזמים ובעלי האינטרסים, מאילו מוקשים להיזהר ובעל יכולת המבוססת על נסיון רב בתחום לייצג את הדיירים נאמנה. הליווי המשפטי בפרוייקט פינוי בינוי הוא קריטי להבטחת זכויות הדיירים ותוצאות המשא ומתן שהתקבלו מול היזמים. חשוב מאוד לשים לב מהו הניסיון של אותם עו”ד שאתם שוקלים שייצגו אתכם בשנים הקרובות. שוק עורכי הדין בתחום ההתחדשות העירונית גדול מאוד, אך אל תתנו לכך להטעות אתכם. על אף ההיצע הגדול, מעטים עורכי הדין שמתמחים בפינוי בינוי, שכן התחדשות עירונית כוללת בתוכה גם תמ”א 38/1 ותמ”א 38/2 (טעות לקרוא לפרוייקטים מסוג תמ”א 38/2 פרוייקטי פינוי בינוי). הצרכים של פרוייקט פינוי בינוי שונים לחלוטין מהצרכים של תמ”א למיניהם. לכן, חשוב לנבור בפרוייקטים של עורך הדין כדי להבין האם הנסיון שמביא עימו הוא באמת בפינוי בינוי או שמא בפרוייקטי תמ”א 38/1 ותמ”א 38/2.

כך רגיש וחשוב זה אתם חייבים לברור ולבחור את עורך הדין שבאמת מבין את רזי התוכנית ועתיר ניסיון בתחום. תוכלו לעשות זאת על ידי מחקר ובדיקה מעמיקה:
לאחר שמצאתם 2-3 עורכי דין שיכולים להתאים לתפקיד, הגיע הזמן לשוחח עמם ולבדוק מי המתאים ביותר. קבעו עמם פגישה והשאלות הבאות יעזרו לכם לקבל את כל המידע הרלוונטי:
מה הנסיון הרלוונטי שלכם בתחום?
האם אתם מומחים לפינוי בינוי בלבד או מספקים את זה כשירות נוסף?
האם יצא לכם לעבוד על פרוייקטים דומים ? באיזו עיר ובאיזו שכונה אם כן?
האם אתם תבצעו את העבודה אישית או מישהו ממשרדכם?
כמעט כל שאלה שעולה לכם לראש ומדאיגה אתכם ראויה להישאל והוסיפו אותה לרשימה.

לא מומלץ ולא נשגה אם נניח כי במקום בו כל בעל דירה ימנה לעצמו עורך דין משל עצמו, סבירות נמוכה שיצא פרויקט לפועל. זאת יש לזכור, פרויקט לפינוי ובינוי כמוהו כ”עסקת קומבינציה”, רק שבמקום שעסקת הקומבינציה תבוצע עם שני בעלי זכויות במקרקעין, היא מבוצעת עם מאתיים בעלי זכויות במקרקעין. אם בדוגמא האמורה , גם השניים וגם ה- מאתיים אוחזים בחטיבת קרקע בגודל זהה, ברור שהתמורה שיהיה מוכן היזם להציע לשניים ול- 200 תהיה זהה, נניח קומבינציה של 40% לבעלי הקרקע . בתמורה זו ידרשו לחלוק כל המאתיים. התמורה לא תגדל כתוצאה ממספרם של בעלי הזכויות , שכן חטיבת הקרקע לא גדלה בהתאם ולא ניתן לבנות עליה יותר מכפי שניתן לבנות על חטיבת הקרקע הסמוכה, המצויה בבעלות שני בעלי זכויות בלבד. כלומר, “השמיכה” גודלה ידוע. ככל וכל אחד מה- 200 ימנה לעצמו עורך דין, הרי שמטבעם של דברים עורך הדין יצטרך עורך דינם לנסות ולמשוך את השמיכה לטובת הלקוח שלו. 200 בעלי זכויות, 200 עורכי דין שמושכים כל אחד לכיוון הלקוח שלו, השמיכה תקרע ופרויקט כנראה לא יהיה. רק עורך דין בעל ניסיון שמייצג את כל בעלי הדירות הרוצים בפרויקט פינוי ובינוי ועורך הכנה נכונה בקשר עם הזכויות במקרקעין, יוכל להביא את קבוצת בעלי הדירות במתחם למחוז חפצם, ביצוע של פרוייקט לפינוי ובינוי. משרדנו, והעומד בראשו, מלווה דיירים בהליכי התחדשות עירונית בהיקף מצטבר של אלפי יחידות דיור, במסגרת פרויקטים להתחדשות עירונית, ועל כן יודע כיצד לחלק את חטיבת הקרקע בצורה הנכונה ביותר וההוגנת ביותר ולראיה, הפרויקטים שכבר הוציא משרדנו לפועל ואף זכה ונכנסו למעלה מ- 600 דיירים אותם ייצג לדירותיהם החדשות בהצלחה יתרה.

בעלי הדירות במתחם לפינוי ובינוי זוכים לשדרוג בכמה וכמה מישורים. בראש ובראשונה, דירה חדשה ומרווחת יותר מכפי דירתם הקודמת. בנוסף, ברוב רובם של המתחמים לבעלי הדירות אין ממ”ד והבניינים נבנו לפני שאושר תקן הבנייה בקשר עם רעידות אדמה. פרויקט לפינוי ובינוי נותן מענה כפול, הן בקשר עם הביטחון (ממ”ד) והן בקשר לרעידות אדמה (בנייה על פי תקן). יתרון נוסף שמצמיח פרויקט לפינוי ובינוי, העלאת חתך הסוציו אקונומי של השכונה כתוצאה מרכישת דירות חדשות בסכומים נאים. משרדנו מעמיד את הניסיון המצטבר שרכש לרשות לקוחותיו על מנת למקסם את הסיכוי שלהם לקבל את התמורה המקסימלית.

השירותים שיינתנו לתושבי השכונה החדשה יכול ויינתנו מתוך השכונה ויכול שיינתנו מחוץ לשכונה. בשכונות רבות לפינוי ובינוי חייבו הוועדות המחוזיות להקים גני ילדים בצמידות לבנייני המגורים. במסגרת הדיונים בוועדה המחוזית נבחנים הצרכים של השכונה במבני ציבור ובשטחים פתוחים, פועל יוצא של תוספת יחידות הדיור וניתן להם מענה עוד קודם לאישור התכנית במסגרת מסמך הנקרא “פרוגרמת מבני ציבור”. פועל יוצא של אותה פרוגרמה, ייבנו בתי ספר, מתנ”ס גני ילדים וכו’ במקרים מסוימים בתוך השכונה, כמו בפרויקט לפינוי ובינוי בהסתדרות, גבעתיים בו מייצג משרד עורכי הדין ל. עמידור את הדיירים ובמקרים אחרים מחוץ לשכונת המגורים.

הצעה יחידה שמונחת לפני בעלי הדירות ואף אם תינתן ע”י החברה הגדולה ביותר ובעלת הותק הרב ביותר בתחום הבנייה למגורים לעולם לא תשיא את התוצאה לבעלי הדירות. הצעה יחידה מהווה, מבחינת בעל הדירה בפרויקט, כשל שוק שאסור להסכים לו, אלא במקרי קיצון. המלצתי ללקוחות המשרד להעדיף כמעט תמיד גיבוש רשימה של פרמטרים למו”מ עם יזמים פוטנציאלים (כ- 25 במספר) והפצת הזמנה להציע הצעות בהתבסס על הפרמטרים האמורים לחברות מוכרות בתחום הבנייה למגורים עם ניסיון מוצלח בתחום הפינוי והבינוי ולבקש מהחברות הניתנות להציע לבעלי הדירות הצעה המבוססת על הפרמטרים שגיבשו בעלי הדירות ועורך הדין. רק בדרך זו בו יופץ המידע בדבר התארגנות הקבוצה לפינוי ובינוי לחברות הרלוונטיות בשוק ובקבלת התייחסותן, ניתן יהיה להגיע לתמורה מקסימלית. משרד ל. עמידור ושות, שמכיר את תחום הפינוי והבינוי על בוריו, יודע כיצד להכווין ולסייע לבעלי הדירות לבחור את הפרמטרים הנכונים על פי חטיבת הקרקע שברשותם ומסייע בגיבוש רשימה זו ביעילות ובמהירות כדי שהדיירים יוכלו לקבל את התמורה המקסימלית דרך ההצעות שיקבלו.

שכר הטירחה של משרד עורך דין פינוי בינוי הצפוי ללוות את הפרויקט מקצה לקצה נקבע לפי 3 פרמטרים מרכזיים:

מורכבות הפרויקט – אולי הפרמטר המשפיע ביותר, לא דומה פרויקט של 10 דירות לפרויקט של כמה בניינים.

ניסיון – הניסיון עשוי לתרום רבות להצלחת הפרויקט, קיצור המסע ולהשבחה משמעותית של הנכסים.

מקצועיות – הפרטים הקטנים עשויים להיות סיפור ההצלחה של הפרויקט, היכולת המקצועית של עו”ד פינוי הבינוי לראות אותם היא המפתח.

בשורה תחתונה: שכר הטרחה בכפוף לשיקולים רבים, נע בין 1% -1.3% כאשר ישנם מקרים יוצאי מגדר הרגיל.