שאלות ותשובות

התשובה לשאלה תלויה בשיתוף פעולה בין: בעלי הזכויות במקרקעין (בעלי הדירות),העירייה  והיזם. ברשות מקומית אשר קבעה מדיניות עירונית בעניין ההתחדשות העירונית (היכן תקודם תכנית לפינוי ובינוי וכמה יח”ד בכוונתה לאשר) פרק הזמן לאישור תכנית יתקצר. במתחם בו בעלי הדירות מעורבים  ומגלים אכפתיות והיזם לא רואה בפרויקט אופציה במקרקעין, אלא מתייחס אליו כאילו רכש את הזכויות במקרקעין בכסף ועל כן נכון לממש  את הפרויקט בהקדם, לוחות הזמנים לביצוע הפרויקט יתקצרו. כך לדוג’: בפרויקט הראשון שיצא לפועל בארץ “אונו הירוקה”, מקום בו קודמה התכנית ע”י הרשות המקומית ומנהל מקרקעי ישראל, בעלי הזכויות בבניין הראשון חתמו על הסכם לפינוי ובינוי בשנת 2002 ובחודש אוגוסט ,שנת 2005 קבלו חזקה בדירות החדשות. במקום אחר באותה רשות מקומית, בו היזם קדם תכנית, בעלי הדירות חתמו על הסכם בשנת 2010 ובשנת 2017 כל בעלי הזכויות ב- 216 פינו דירותיהם והיזם , אאורה ישראל יזמות והשקעות בע”מ ,הרס את הבניינים הקיימים והחל לבנות שכונה חדשה בת 8 בניינים וכל זאת בפרק זמן קצר מאוד ותקדימי במונחים של פינוי ובינוי.

המשרד שלנו גאה שכ- 600 מלקוחותיו קבלו את דירותיהם החדשות בפרויקטים לפינוי ובינוי .יחד עם זאת אני מודע לכך שאין עדיין עשרות פרוייקטים של פינוי ובינוי ברמה שכונתית שיצאו לפועל. אם נבחן את הסיבות לכך שאין עשרות רבות של פרוייקטים שיצאו לביצוע ניווכח שמשהו לא נכון נעשה בתהליך בכל אחד מאותם פרוייקטים. לדוג’ :גורמים לא מספיק מיומנים טפלו בו או רשות מקומית שלא מגובשת בדעתה בקשר עם החזון שלה בקשר עם מתחם זה או אחר. יחד עם זאת פינוי ובינוי בהיקף שכונתי הצליח אף מעבר למצופה באותם מקומות בהם יצא לפועל ובהם ליווה משרד ל. עמידור ושות’ את הדיירים לאורך כל התהליך ( לדוג’ ” “מונוסון” ביהוד- מונוסון , אותו בצעה חברת אשדר , ” אונו הירוקה” אותו בצעה חברת מצלאוי ו -” אונו ואלי” אותו בצעה חברת אאורה יזמות והשקעות” בע”מ). פרוייקטים לפינוי ובינוי ברמה שכונתית הם הכרח ולכן אין לי ספק שעם כל מחלות הילדות שליוו פרוייקטים לפינוי ובינוי בהיקף שכונתי , ההווה וודאי העתיד טמון בהם.

גם בעניין זה הסיבות לעיכובים ולכישלונם של פרוייקטים, מגוונות. מניסיוני, אחת הסיבות המרכזיות עניינה בבחירת היועצים הנכונים ובכל הקשור לבעלי הדירות, בחירת עו”ד שילווה אותם החל משלבי ההתארגנות הראשונים ועד לרישום הזכויות בדירות החדשות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו)על שמם . פרויקט לפינוי ובינוי הינו פרויקט מורכב. בעלי דירות שרוצים למקסם את הסיכוי של הפרויקט שלהם לצאת לפועל טוב יעשו אם יבחרו עו”ד לו ידע והבנה  בתחום המיסוי, הקניין והתכנון והבנייה לצד ניסיון מוכח בתחום הפינוי ובינוי. עניין נוסף שגרם לעיכוב בהוצאתם לפועל של פרוייקטים, חיכוכים בין בעלי הדירות  לבין עצמם , אך גם זו בעיה שעו”ד עם ניסיון יידע לתת לו פתרונות ומראש על מנת לצמצם למינימום או אף לאיין חיכוכים אלו . למשרד ל. עמידור ושות’ ולעומד בראשו ניסיון מוכח ומוצלח אותו צבר בפרויקטים הרבים אותם ליווה וואשר יצאו לפועל.

בעלי הדירות במתחם לפינוי ובינוי זוכים לשדרוג בכמה וכמה מישורים. בראש ובראשונה, דירה חדשה ומרווחת יותר מכפי דירתם הקודמת. בנוסף, ברוב רובם של המתחמים לבעלי הדירות אין ממ”ד והבניינים נבנו לפני שאושר תקן הבנייה בקשר עם רעידות אדמה. פרויקט לפינוי ובינוי נותן מענה כפול, הן בקשר עם הביטחון ( ממ”ד) והן בקשר לרעידות אדמה ( בנייה על פי תקן).יתרון נוסף שמצמיח פרויקט לפינוי ובינוי , העלאת חתך הסוציו אקונומי של השכונה כתוצאה מרכישת דירות חדשות בסכומים נאים. משרדנו מעמיד את הניסיון המצטבר שרכש לרשות לקוחותיו על מנת למקסם את הסיכוי שלהם לקבל את התמורה המקסימלית .

השירותים שיינתנו לתושבי השכונה החדשה יכול ויינתנו מתוך השכונה ויכול שיינתנו מחוץ לשכונה. בשכונות רבות לפינוי ובינוי חייבו הוועדות המחוזיות להקים גני ילדים בצמידות לבנייני המגורים. במסגרת הדיונים בוועדה המחוזית נבחנים הצרכים של השכונה במבני ציבור ובשטחים פתוחים, פועל יוצא של תוספת יחידות הדיור וניתן להם מענה עוד קודם לאישור התכנית במסגרת מסמך הנקרא “פרוגרמת מבני ציבור”. פועל יוצא של אותה פרוגרמה, ייבנו בתי ספר, מתנ”ס גני ילדים וכו’ במקרים מסויימים בתוך השכונה, כמו בפרויקט לפינוי ובינוי בהסתדרות, גבעתיים בו מייצג משרד עורכי הדין ל. עמידור את הדיירים ובמקרים אחרים מחוץ לשכונת המגורים .

לעורך דין בפרויקט לפינוי ובינוי תפקיד חשוב ואפילו קריטי להצלחת הפרויקט. על מנת שיצליח בתפקידו על עורך הדין להיות בקיא בתחומי הקניין, התכנון והבנייה והמיסוי. על עורך הדין  לקחת על עצמו להיות הגורם הדומיננטי. עורך הדין הוא זרועם הארוכה של בעלי הדירות . בעלי הדירות לרוב טרודים ביום יום בענייניהם השוטפים ואינם מתפנים לבחון, שלא לדבר לקדם את הפרויקט. מניסיוננו ניתן לקבוע  שעורך דין של בעלי דירות שאינו שואל עצמו כל בוקר מה אני צריך לעשות היום על מנת לקדם את הפרויקט ובערב שואל עצמו, האם עשה את שתכנן לעשות לשם קידום הפרויקט , לא יצליח לקדם את הפרויקט לשביעות רצון לקוחותיו. משרד ל.עמידור ושות’ ככלל והעומד בראשו בפרט רואים בפינוי ובינוי פרויקט חברתי ועל כן עושים על מנת להוציא את הפרויקט לפועל בפרק הזמן הקצר ביותר שניתן תוך שמירה על האינטרסים וזכויותיהם של יחידי בעלי הדירות.

לשמחתנו, את הפוטנציאל של הפינוי והבינוי זיהינו עוד ב”מאה הקודמת”. משרדנו, והעומד בראשו, מלווה דיירים בהליכי התחדשות עירונית בהיקף מצטבר של אלפי יחידות דיור, במסגרת פרויקטים להתחדשות עירונית, גם על דרך הריסה ובניה מחדש על-פי תמ”א 38/2, אך בעיקר על-דרך תכנון מחדש של חטיבות קרקע רחבות בשכונות מגורים, החל משנת 1999.

בין 19 הפרויקטים לפינוי ובינוי בהיקף שכונתי המלווים על-ידי משרדנו, פונו ונהרסו למעלה מ- 600 דירות לקוחות משרדנו, כאשר במרבית הפרויקטים המפורטים להלן כבר קיבלו ואכלסו לקוחות משרדנו את דירות התמורה להן הם זכאים: שאול המלך, קריית אונו –  הפרויקט הראשון שיצא לפועל בהיקף שכונתי במדינת ישראל, הידוע גם בשמו המסחרי “אונו הירוקה”. כלל פינוי של 174 יח”ד והקמת 540 יח”ד חדשות. רחוב תמר, נווה מונוסון – הפרויקט הראשון שיצא אל הפועל ביוזמה פרטית במדינת ישראל ,כלל פינוי של 200 יח”ד והקמת 620 יח”ד. “הגנים התלויים” ו- “בלה לוגנו”, יהוד – שני פרויקטים במרכז הישן של העיר יהוד, כלל פינוי עשרות משפחות דיירים מוגנים ומחזיקים ללא זכויות והקמת 258 יח”ד ו- 250 יח”ד (בהתאמה). בר יהודה, קריית אונו – הידוע גם בשמו המסחרי “אונו ואלי” ,פרויקט שמומש בפרק הזמן הקצר ביותר עד-כה,כלל פינוי של 216 יח”ד והקמת 672 יח”ד בתוך שנתיים מיום אישור תכנית להתחדשות עירונית.

לא מומלץ ולא נשגה אם נניח כי במקום בו כל בעל דירה ימנה לעצמו עורך דין משל עצמו, סבירות נמוכה שיצא פרויקט לפועל. זאת יש לזכור, פרויקט לפינוי ובינוי כמוהו כ”עסקת קומבינציה”, רק שבמקום שעסקת הקומבינציה תבוצע עם שני בעלי זכויות במקרקעין, היא מבוצעת עם מאתיים בעלי זכויות במקרקעין. אם בדוגמא האמורה , גם השניים וגם ה- מאתיים אוחזים בחטיבת קרקע בגודל זהה, ברור שהתמורה שיהיה מוכן היזם להציע לשניים ול- 200 תהיה זהה, נניח קומבינציה של 40% לבעלי הקרקע . בתמורה זו ידרשו לחלוק כל המאתיים. התמורה לא תגדל כתוצאה ממספרם של בעלי הזכויות , שכן חטיבת הקרקע לא גדלה בהתאם ולא ניתן לבנות עליה יותר מכפי שניתן לבנות על חטיבת הקרקע הסמוכה, המצוייה בבעלות שני בעלי זכויות בלבד. כלומר, “השמיכה” גודלה ידוע. ככל וכל אחד מה- 200 ימנה לעצמו עורך דין, הרי שמטבעם של דברים עורך הדין יצטרך עורך דינם לנסות ולמשוך את השמיכה לטובת הלקוח שלו. 200 בעלי זכויות, 200 עורכי דין שמושכים כל אחד לכיוון הלקוח שלו, השמיכה תקרע ופרוייקט כנראה לא יהיה. רק עורך דין בעל ניסיון שמייצג את כל בעלי הדירות הרוצים בפרוייקט פינוי ובינוי ועורך הכנה נכונה בקשר עם הזכויות במקרקעין, יוכל להביא את קבוצת בעלי הדירות במתחם למחוז חפצם, ביצוע של פרוייקט לפינוי ובינוי. משרדנו, והעומד בראשו, מלווה דיירים בהליכי התחדשות עירונית בהיקף מצטבר של אלפי יחידות דיור, במסגרת פרויקטים להתחדשות עירונית, ועל כן יודע כיצד לחלק את חטיבת הקרקע בצורה הנכונה ביותר וההוגנת ביותר ולראיה, הפרויקטים שכבר הוציא משרדנו לפועל ואף זכה ונכנסו  למעלה מ- 600  דיירים אותם ייצג לדירותיהם החדשות בהצלחה יתרה.

הצעה יחידה שמונחת לפני בעלי הדירות ואף אם תינתן ע”י החברה הגדולה ביותר ובעלת הותק הרב ביותר בתחום הבנייה למגורים לעולם לא תשיא את התוצאה לבעלי הדירות. הצעה יחידה מהווה, מבחינת בעל הדירה בפרוייקט, כשל שוק שאסור להסכים לו, אלא במקרי קיצון. המלצתי ללקוחות המשרד להעדיף כמעט תמיד גיבוש רשימה של פרמטרים למו”מ עם יזמים פוטנציאלים (כ- 25 במספר) והפצת הזמנה להציע הצעות בהתבסס על הפרמטרים האמורים לחברות מוכרות בתחום הבנייה למגורים עם ניסיון מוצלח בתחום הפינוי והבינוי ולבקש מהחברות הניצעות להציע לבעלי הדירות הצעה המבוססת על הפרמטרים שגיבשו בעלי הדירות ועורך הדין. רק בדרך זו בו יופץ המידע בדבר התארגנות הקבוצה לפינוי ובינוי לחברות הרלוונטיות בשוק ובקבלת התייחסותן, ניתן יהיה להגיע לתמורה מקסימלית. משרד ל. עמידור ושות, שמכיר את תחום הפינוי והבינוי על בוריו, יודע כיצד להכווין ולסייע לבעלי הדירות לבחור את הפרמטרים הנכונים על פי חטיבת הקרקע שברשותם ומסייע בגיבוש רשימה זו ביעילות ובמהירות כדי שהדיירים יוכלו לקבל את התמורה המקסימלית דרך ההצעות שיקבלו.

משרדנו ממליץ שלא להמתין ולחכות ליוזמה כזו או אחרת. ככל ובעלי הדירות סבורים שהבניין בו יש להם זכויות מצריך התחדשות עירונית, נכון שייבחנו את האפשרויות העומדות בפניהם . השוק מכיר היום בשלוש חלופות להתחדשות עירונית: החלופה הראשונה -פינוי בינוי, במסגרתה תקודם תכנית בסמכות ועדה מחוזית שבה יעתירו זכויות בניה וניתן יהיה להרוס את הבניין הקיים ולבנות בניין חדש תחתיו. החלופה השנייה, ואנו ממליצים לבדוק את הייתכנות שלה רק במקום בו לא ניתן לממש את החלופה הראשונה, זו החלופה של פינוי בינוי במסלול תמ”א 38/2. משמעותה של חלופה הזו, מימוש זכויות בנייה קיימות. במקרקעין בהם לא ניתן ליישם את החלופה השנייה, יש לבחון את הייתכנות ליישום התחדשות עירונית במסלול 38/1.

אנו סבורים שפינוי ובינוי ורק פינוי ובינוי, מביא למקסום הערך הכלכלי של הקרקע ולמקסום התועלות הן לבעלי הזכויות בבניין והן לציבור בכללותו , מנקודת המבט העירונית. משרדנו, עוד בתחילת דרכו המקצועית בשלהי המאה הקודמת ,הפנים  כי העתיד צופן בחובו יתרונות לפינוי ובינוי על פני החלופות האחרות . לימים, הפך משרד ל. עמידור ושות’ לחלוץ תחום הפינוי והבינוי בארץ והוביל מהפכה בתחום ההתחדשות העירונית במאה ה21.

בפרויקט פינוי ובינוי אמנם מדובר בעסקה במקרקעין, אבל עסקה במקרקעין עם מאפיינים חברתיים מובהקים. לכן, חשוב מאוד שהתנעת הפרוייקט לא תעשה על ידי יחיד, אלא שהתנעתו תעשה אגב שיג ושיח בין בעלי הדירות בבניין. יש לוודא שאכן יש נכונות בקרב רוב בעלי הדירות . אין הכרח באישור בכתב , אלא שרוב בעלי הדירות מגלים עניין חיובי בדבר. אנו מניחים שהיענות מלאה מצד כל בעלי הזכויות לא תהיה בשלב ההתארגנות הראשוני, אבל צריך להשתדל לפחות להשיג בשלב הראשון את תמיכת רוב בעלי הדירות  בבניין. אם מרבית השכנים ירצו לבחון אפשרות זו, אז נכון לעבור לשלב הבא והוא – בחירת ייצוג, כלומר, גורם מקצועי שיהווה את הזרוע המקצועית הארוכה של בעלי הדירות. משרד ל. עמידור ושות’ בעל ניסיון מוכח בתחום הזה ויודע לסייע בידי קבוצת בעלי הדירות לא רק כיצד להתארגן ולצאת מהמהמורות שבדרך, ועוד נכונו לבעלי הדירות מהמורות רבות, אלא כיצד להימנע מהן מלכתחילה.

המאפיינים אינם רק בקיאות בתחום הקניין, התכנון והבנייה והמיסוי גם יחד, אלא עורך דין שמנסיונו יודע לצפות את הנולד בעסקאות מורכבות אלו ובקיא ומנוסה בייצוג בעלי דירות מול יזמים בעסקות פינוי-בינוי. עורך דין מנוסה בפרוייקטים אלה, יחסוך פרקי זמן עצומים לבעלי הדירות בפרויקט פינוי בינוי, והמשמעות עלולה להיות קריטית לפרוייקט לא רק בשאלה מתי ותוך כמה זמן יצא הפרוייקט לפועל , אלא האם יצא בכלל לפועל. עורך הדין המביא איתו לפרויקט פינוי בינוי ניסיון מוכח מביא עימו לא רק הבנה משפטית בתחום המיסוי, תכנון בניה וקניין, אלא גם ובעיקר ניסיון והבנה בהנעת התהליכים לטובת המטרה אותה מבקשים לקוחותיו, בעלי הדירות, להשיג. משרד ל. עמידור ושות’ בעל ניסיון מוכח ומוצלח בפרוייקטי פינוי בינוי ולראייה למעלה מ600 בעלי דירות אל דירותיהם החדשות בפרוייקטים שונים והיד , ב”ה, עוד נטויה.

בעלי הדירות  בלבד מקבלים את ההחלטות להתקשר בהסכם עם יזם ולא עורך הדין שלהם, על אף שיש לו ניסיון רב בתחום זה. יחד עם זאת מצופה מעורך הדין ,כגורם מקצועי מטעם בעלי הדירות, להיות מעורב ולהזמין יזמים להציע הצעות על בסיס פלטפורמה אחידה, כלומר, לפנות בהזמנה ליזמים (ראויים) להציע הצעות ,לאחר שקיבל מנדט לכך מבעלי הזכויות או מרוב בעלי הזכויות. בפנייה ליזמים הוא יזמין אותם להציע הצעות תוך התייחסות פרטנית לפרמטרים שונים אשר יפורטו בהזמנה. משרד ל. עמידור ושות’ דוגל בייצוג בעלי דירות  בלבד ולכן הדיירים יכולים בטוחים שאין כל אינטרס המסתתר מאחורי עצותיו של משרד עורכי הדין  וכי עצותיהם הינם מקצועיים ומתוך ניסיון רב בלבד.

מאחר והוזמנו להציע הצעות יזמים ראויים בלבד, הרי שבאופן טבעי בעלי הדירות  ירצו להתקשר עם ההצעה המיטבית. הצעה מיטבית בדרך כלל יש רק אחת. השכנים, גם אם לא עורכים בחירות מאחורי פרגוד, יצביעו בעד ההצעה המיטבית שמשכללת בתוכה נתונים רבים לדוגמא סוג ערבויות, משך ביצוע, גודל  דירה, קומה ובכללם תנאים הממקסמים את הסיכוי של כל התהליך הזה לצאת לדרך וגם להסתיים בדירה חדשה. משרד ל. עמידור ושות’ יודע ,מתוך ניסיונם העשיר של עורכי הדין במשרד, לדאוג לכך שהדיירים יקבלו את ההצעות הטובות ביותר עבור הפרוייקט שלהם שיותאמו אישית למידותיו ולאחר מכן יסייע לדיירים, מתוך ניסיונם המוכח, לבחור את ההצעה הממקסמת את היתרונות לבעלי הדירות.

המשרד שלנו גאה שכ- 600 מלקוחותיו קבלו את דירותיהם החדשות בפרויקטים לפינוי ובינוי .יחד עם זאת אני מודע לכך שאין עדיין עשרות פרוייקטים של פינוי ובינוי ברמה שכונתית שיצאו לפועל. אם נבחן את הסיבות לכך שאין עשרות רבות של פרוייקטים שיצאו לביצוע ניווכח שמשהו לא נכון נעשה בתהליך בכל אחד מאותם פרוייקטים. לדוג’ :גורמים לא מספיק מיומנים טפלו בו או רשות מקומית שלא מגובשת בדעתה בקשר עם החזון שלה בקשר עם מתחם זה או אחר. יחד עם זאת פינוי ובינוי בהיקף שכונתי הצליח אף מעבר למצופה באותם מקומות בהם יצא לפועל ובהם ליווה משרד ל. עמידור ושות’ את הדיירים לאורך כל התהליך ( לדוג’ ” “מונוסון” ביהוד- מונוסון , אותו בצעה חברת אשדר , ” אונו הירוקה” אותו בצעה חברת מצלאוי ו -” אונו ואלי” אותו בצעה חברת אאורה יזמות והשקעות” בע”מ). פרוייקטים לפינוי ובינוי ברמה שכונתית הם הכרח ולכן אין לי ספק שעם כל מחלות הילדות שליוו פרוייקטים לפינוי ובינוי בהיקף שכונתי , ההווה וודאי העתיד טמון בהם.

אנו סבורים שפינוי ובינוי ורק פינוי ובינוי, מביא למקסום הערך הכלכלי של הקרקע ולמקסום התועלות הן לבעלי הזכויות בבניין והן לציבור בכללותו , מנקודת המבט העירונית. משרדנו, עוד בתחילת דרכו המקצועית בשלהי המאה הקודמת ,הפנים  כי העתיד צופן בחובו יתרונות לפינוי ובינוי על פני החלופות האחרות . לימים, הפך משרד ל. עמידור ושות’ לחלוץ תחום הפינוי והבינוי בארץ והוביל מהפכה בתחום ההתחדשות העירונית במאה ה21.

השירותים שיינתנו לתושבי השכונה החדשה יכול ויינתנו מתוך השכונה ויכול שיינתנו מחוץ לשכונה. בשכונות רבות לפינוי ובינוי חייבו הוועדות המחוזיות להקים גני ילדים בצמידות לבנייני המגורים. במסגרת הדיונים בוועדה המחוזית נבחנים הצרכים של השכונה במבני ציבור ובשטחים פתוחים, פועל יוצא של תוספת יחידות הדיור וניתן להם מענה עוד קודם לאישור התכנית במסגרת מסמך הנקרא “פרוגרמת מבני ציבור”. פועל יוצא של אותה פרוגרמה, ייבנו בתי ספר, מתנ”ס גני ילדים וכו’ במקרים מסויימים בתוך השכונה, כמו בפרויקט לפינוי ובינוי בהסתדרות, גבעתיים בו מייצג משרד עורכי הדין ל. עמידור את הדיירים ובמקרים אחרים מחוץ לשכונת המגורים .