פינוי בינוי בלוד

קצת על תהליך פינוי בינוי

פינוי ובינוי הוא הכלי המוצלח ביותר לתהליך התחדשות עירונית. פינוי ובינוי הוא פרויקט בניה אשר במסגרתו נהרסים מבנים (24 דירות לפחות) ישנים (מבנים שנבנו עד שנת 1980 כולל) במתחם, ובאמצעות תכנון מחדש של כל תא השטח בו היו קיימים המבנים הישנים, נבנים מבנים חדשים ומודרניים. לרוב בעלי הקרקע (הבעלים של הדירות הישנות) מקבלים תוספת משמעותית לגודל הדירה: הגדלת שטח הדירה העיקרי, הוספת מרפסת, חניה תת קרקעית ומחסן. כל זאת לצד בניית בנייני המגורים בשיטת בניה חדישה אשר הופכת את הבניין החדש לבטיחותי מאוד למגורים: עמידות בפני רעידות אדמה, ממ”ד (מרחב מוגן בתוך הדירה) או ממ”ק (מרחב מוגן לכל הקומה), עמידות בפני אירועים של חו”ח שריפה (מערכת כיבוי אש) . כמו כן, בגלל שאת המבנים החדשים בונים בדרך כלל לגובה וגם מעבירים את החניות אל מתחת לקרקע, מתפנה שטח קרקע חדש שהופך את סביבת הבניין לירוקה, מזמינה ואיכותית. פרויקטים של פינוי ובינוי הוכחו כמשפרי איכות חיים באופן מובהק.

שלבי פינוי בינוי – מא’ ועד ת’

1. השלב החשוב ביותר בפרויקט של פינוי ובינוי הוא השלב הראשון, והוא בדרך כלל קובע את סיכוי הפרויקט להצליח: והשלב הוא התארגנות הדיירים. הדרך הנכונה ביותר להתאגד היא פניה למשרד עורכי דין פינוי בינוי המומחה בייצוג בעלי דירות ובעל ניסיון מוכח בתחום .
2. השלב השני הוא הכנת תכנית בניין עיר חדשה (תב”ע) אשר תעניק זכויות בניה מתאימות להריסה של הדירות הישנות ובנייה של דירות חדשות באופן שיאפשר לתת לבעלי הדירות את התמורה הגבוהה ביותר. היות ששלב זה כרוך בעלויות גבוהות מאוד (מליוני שקלים) שהדיירים לרוב לא מסוגלים לעמוד בהם בעצמם- יש צורך באיתור חברה יזמית, אשר תממן את התוכנית החדשה של המתחם ובסופו של דבר תבנה את הפרויקט. עם איתור החברה היזמית וחתימה על הסכם לפינוי ובינוי מולה- מתחילה החברה הימית לקדם את התכנית החדשה- ולכך מספר מסלולים שונים, לכל אחד מהם יתרונות וחסרונות.
3. עם אישורה של תכנית בניין עיר חדשה (הליך שעשוי לקחת מספר שנים) יקדמו מתכנני הפרויקט אותם מעסיק היזם- בקשה להיתר בניה . היתר בניה זה הוא השלב האחרון מבחינת תכנון – כך שעם קבלת היתר ניתן לפנות את בעלי הדירות לשכירות ולאחר מכן להרוס את המבנים הישנים.
4. במקביל עם קבלת היתר בניה לפרויקט, יש לאתר מוסד פיננסי (בנק או חברת ביטוח) שילווה מבחינה מימונית את הפרויקט, כנדרש ע”פ חוק המכר . שלב זה הוא שלב קריטי עבור בעלי הדירות, מכיוון שבשלב זה – על עורכי הדין של בעלי הדירות לדאוג לקבל את כלל הערבויות להם זקוקים בעלי הדירות , אשר יבטיחו כי הבנייה תסתיים במועד , וכי הדירה אותה הם מוסרים לקבלן , תחזור אליהם כדירה חדשה על פי ההסכם. השלבים הראשונים- בהם מאתרים חברה יזמית- הם השלבים שבהם על עורך הדין של בעלי הדירות להסדיר מנגנון בטוח ביותר לקבלת הערבויות המתאימות באיכות הנדרשת. פניה למשרד עורכי דין פינוי בינוי שיש לו נסיון משמעותי בייצוג דיירים- עשויה להבטיח כי המנגנונים הללו ישולבו עוד לפני איתור החברה היזמית , ואף יהיו לעניין עקרוני אותו ידרוש בשם בעלי הדירות עוד לפני שיחתם עם החברה היזמית ההסכם לפינוי ובינוי.
5. השלב החמישי לאחר קבלת היתר בניה, לאחר איתור בנק הליווי ולאחר קבלת כלל הבטחונות – ניתן בשעה טובה להודיע לבעלי הדירות כי עליהם לפנות את דירותיהם על מנת להרוס אותן ולבנות את הבניינים החדשים.
6. השלב השישי הוא שלב הבניה של בנייני המגורים החדשים. גם בשלב הבנייה ישנם אתגרים גדולים (כמו בכל שלב בפרויקט פינוי ובינוי) בהם נדרש עורך הדין של בעלי הדירות להיות מעורב כדי לוודא שהשלב מתחיל ומסתיים בשלום, ותוך עמידה בתנאי ההסכם. בסוף שלב הבניה מהנדס מפקח מטעם הדיירים יבדוק את הדירות החדשות בבדיקה שנקראת “בדק לדירה חדשה” אשר מבטיחה את העמידה בתנאי התקן הישראלי וגם בתנאי המיפרט אותו נתנה החברה היזמית לבעלי הדירות במסגרת ההסכם לפינוי ובינוי. סופו של שלב זה הוא איכלוס הדירות החדשות (קבלת מפתח).
7. השלב השביעי הוא השלמת בדק (תקופה של שנה בה לחברה היזמית אחריות על כלל מרכיבי הבניין החיוניים לפי פרקים המופיעים בחוק המכר) ובמקביל לבדק, החברה היזמית נדרשת לבצע רישום של הבניין החדש בלשכת הרישום למקרקעין (הטאבו) . חשוב לדעת! על בעלי הדירות לוודא כי עורך הדין של בעלי הדירות מכיר את הליך הרישום בטאבו , וכי הוא מעורב בהכנת המסמכים הדרושים לכך. הליך רישום בטאבו הוא תהליך מסורבל ומורכב, והוא יכול להימשך לעיתים שנים ארוכות אם אינו מבוצע כראוי או על ידי גורמים חסרי ניסיון בתחום . מעטים הפרויקטים לפינוי ובינוי שהסתיימו בשלום בישראל , אולם עורך דין פינוי בינוי שיש לו ניסיון (כלומר שסיים יותר מפרויקט אחד) , יכול לתת ערך מוסף משמעותי מאוד עבור בעלי הדירות בשלב זה, ובשל כך – לקצר את ההליך לזמנים קצרים במיוחד .

מעורבות העירייה בפינוי בינוי

עיריית לוד שמה למטרה בשנים האחרונות התערבות משמעותית בחידוש המרקם הבנוי הקיים באמצעות קידום פרויקטים להתחדשות עירונית בתחומה. עיריית לוד הינה מהערים בעלות הכמות הגבוהה ביותר של פרויקטי פינוי ובינוי המקודמים במסגרת ותמ”ל. ותמ”ל (הועדה לתכנון מתחמים [מועדפים] למגורים) הינה ועדה אשר לה סמכויות נרחבות מאוד, והיא משמשת מוסד תכנוני גבוה. במסגרת הותמ”ל ישנה האפשרות לקדם תכניות בקצב שיא ביחס למסלול וועדה מקומית וועדה מחוזית שיכול להתמשך שנים ארוכות .

בלוד הוקמה גם מינהלת עירונית “המבואה” האמונה על קשר עם התושבים ובעלי הדירות ומסייעת במתן מידע בנושא התחדשות עירונית מטעם העירייה .

מספרים ונתונים על פינוי בינוי – לוד

בעיר לוד מקודמים למעלה מ11 מתחמי ענק בעיר (בכל מתחם מאות דירות לפינוי), מהם , נכון לכתיבת שורות אלו – 9 מתחמים המקודמים ביוזמת העיריה.

פרויקטים עיקריים בלוד

• מתחם לב העיר – למעלה מ- 800 דירות לפינוי
• מתחם דרום העיר – למעלה מ- 1,700 דירות לפינוי
• מתחם שלמה המלך – קרוב ל – 1,000 דירות לפינוי

כמה זמן לוקח תהליך פינוי בינוי בלוד?

כאמור, בעיר לוד מקודמים מתחמים רבים במסגרת תכנון של ותמ”ל . הדבר מצביע על סיכוי גבוה למימוש פרויקטים בפרק זמן קצר .

האם עיריית לוד מעודדת פינוי בינוי בעיר?

בעיר לוד מקודמים למעלה מ-9 מתחמי ענק (מאות דירות בכל מתחם) ביוזמת העירייה.

כמה פרויקטים מתנהלים כעת בלוד?

מתחם דוד המלך – מרכז העיר – פינוי של למעלה מ- 800 יחידות דיור קיימות בבניינים הוותיקים.
מתחם Y – דרום העיר – פינוי של למעלה מ- 300 יחידות דיור קיימות בבניינים וותיקים וחידוש כלל המרקם העירוני בסביבה .

מיהם הגורמים המעורבים בפינוי בינוי בלוד?

בעיר לוד וועדה מקומית לתכנון ובניה וכן מינהלת להתחדשות עירונית של עיריית לוד .

מהן הזכויות השונות אשר הדיירים זכאים להן?

בעיר לוד במיוחד , מומלץ לבעלי הדירות להתארגן יחד, ולפנות באמצעות עורך דין מומחה לפינוי ובינוי מה הן הזכויות לדיירים במתחם הספציפי בו הם בעלים.

האם יש רוב בעלי דירות שנדרש לטובת תחילת הפרויקט?

תחילת הפרויקט היא התארגנות בעלי הדירות , השלב הראשון והחשוב ביותר הוא התאגדות בעלי הדירות ואיתור משרד עורכי דין פינוי ובינוי שישמש כזרוע הארוכה של בעלי הדירות ברשויות .

מה הרווח של בעלי הדירות מפינוי בינוי?

“מסלול הזהב” בפרויקטים להתחדשות עירונית , פינוי ובינוי , מביא לתמורה המשמעותית ביותר עבור בעלי הדירות, גם בגודל הדירה החדשה בבניין החדש, וגם באיכות התכנון החדש של המתחם. כך, מתקבל מתחם חדש בעל ערך מוסף התורם לאיכות החיים- במתחמי גינון מפותחים, בתוספת חנויות, ובתשתיות בר קיימא . לא רק בעלי הדירות זוכים לערך מוסף משמעותי- גם הסביבה המיידית של הפרויקט (השכנים מהרחובות הסמוכים) זוכה לאתר חדש שבו ישנה התרחשות תוססת והתחדשות של המרקם הישן למודרני . גם היישוב כולו זוכה: בפרויקטים לפינוי ובינוי על פי רוב היקף ההיטלים המשולמים לרשות המקומית (על מנת שיושקעו בתשתיות חדשות) הוא הגדול ביותר , ולכן נכון לעיריות לעודד יותר ויותר מיזמים .

לסיכום

אם את/ה בעלים של דירה ישנה בלוד , מומלץ לבדוק עם משרד עורכי דין מומחה לפינוי ובינוי את האפשרויות העומדות בפניך . העיר לוד מעודדת באופן ניכר מיזמי התחדשות עירונית מסוג פינוי ובינוי .