חוק פינוי בינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי): עדכני לשנת 2024
24 יול 2022
ישראל של שנת 2022 עוסקת בהרחבה במציאות הדיור הנוכחית ובמרכזה משבר יוקר הדיור.
אולם אחד הפתרונות שמצאה לכך המדינה הוא ההתחדשות העירונית, שמביאה עמה תועלות כלכליות, סביבתיות וחברתיות רבות, ביניהן גם האפשרות לתגמל את הדיירים מכוח חוק פינוי בינוי.
במאמר זה נעמוד על החוק, השינויים, התוספות והעדכונים שבוצעו בו עד לשנת 2022 ועל כל הפרטים שחשוב לדעת לדיירים שמתעתדים להשתתף בהליך זה.
תוכן העניינים
התחדשות עירונית: מהותה וחשיבותה
בתאריך 12.9.2021 קרס בניין המגורים ברחוב סרלין 38 שבחולון, עד היום לא ברור בדיוק מדוע.
יממה קודם לכן פונו הדיירים בשל הכרזת המבנה כמסוכן ומצוי בסכנת קריסה, אלא שהמציאות מסתבר, התממשה מהר יותר ממה ששיערו בנפשם.
אותו תרחיש תואר כמובן כאירוע חריג ונדיר, אך סביר להניח שלא האחרון.
בנייה מיושנת, הזנחה מתמשכת וגם העדר עמידה בתקני בטיחות נדרשים לרבות תקן עמידה ברעידות אדמה, מאפיינת מבנים רבים בערי ישראל בהם שואפת המדינה לטפל, באמצעות המועצה או העירייה המקומית.
זהו המפתח להבנת תהליך ההתחדשות העירונית, שמיועד בבסיסו לטיפוח איכות החיים המודרנית, לצד תאימות באיכות הבנייה ועמידות גבוהה ברמת הבטיחות.
תמ”א 38 (התוכנית לחיזוק מבנים) היא אספקט חיוני וחשוב של התחדשות עירונית, כאשר פינוי בינוי מהווה אספקט נוסף שלה, העונה גם על צרכים ברמת הנדל”ן המקומי.
שינויים ועדכונים חשובים במסגרת חוק פינוי בינוי לשנים 2021-2022
הפחתת אחוז ההסכמה מצד הדיירים
בחוק ההסדרים האחרון שהוגש בשנת 2021, הופיעה גם ההפחתה ברף ההסכמה הנדרש לפרויקטים של פינוי בינוי.
אם עד כה נדרש במסגרת חוק פינוי בינוי היקף של 80% הסכמה למהלך מצד הדיירים, כעת ירד הרף לשני שלישים, המהווים 67% מכלל הדיירים בלבד.
כמובן שהחוק חושף דיירים סרבנים להליכי תביעה, כך שבהינתן אי הסכמה סבירה מצד חלקם, יתר הדיירים יחד עם יזם הפרויקט יוכלו לתבוע בגין נזקים שנגרמו מכך.
הדיירים שתומכים בפינוי בינוי, יוכלו גם לדרוש מעורך הדין המלווה את הפרויקט לחתום בשם הסרבנים על ההסכם.
חשוב להבהיר כי שינוי זה בחוק מתייחס לפינוי בינוי בלבד ואיננו משתייך לחוק פינוי בינוי לתמ”א 38 בו עדיין נדרשת הסכמה של 80%.
כמובן שיש מקרים שבהם ההתנגדות לפינוי בינוי נובעת מנסיבות אישיות, למשל חריגות בנייה קיימות שלמעשה לא יקבלו ביטוי במסגרת הבנייה החדשה.
אם אותם דיירים ביצעו עבירות בנייה כמו למשל השתלטות על מרחב ציבורי, על הגג המשותף, בניית מרפסת, פיצול הדירה וכד’, הרי שיש להם סיבה טובה להתנגד משום שכעת הנכס החדש לא יכיל את אותו “השדרוג”.
חוק פינוי בינוי בהתאם לחוק ההסדרים החדש, מאפשר להתגבר על כך לראשונה, תוך הוצאת קבוצה זו מהרוב הנדרש לבעלי הדירות כדי להסכים על הפרויקט, כך שניתן יהיה להסתפק בהסכמת 67% מהדיירים בלבד.
הפחתת גיל הזכות לחלופות בפינוי בינוי
עניין נוסף שהוכנס משנת 2021 הוא חוק פינוי בינוי לקשישים, המאפשר כעת לקשישים לבחור חלופות לדירה כבר מגיל 70 במקום 75 כפי שהיה עד כה.
כמו כן, קשישים מגיל 75 יוכלו לקבל את שווי הדירה המהוון ללא צורך בפינוי למשך תקופת הבנייה וזאת במקום 80 כפי שהיה עד כה.
שינויים ותיקונים בחבויות המס
שינוי נוסף מתייחס למיסוי שחל כלפי חוק פינוי בינוי כלפי מס השבח, היטל השבחה ומע”מ על תשומות הבנייה.
התיקון קובע כי בעת התקיימותן של שתי דירות במתחם שהוגדר כפינוי בינוי, יחול פטור ממס שבח.
בנוסף, בוטלה ההגבלה על העברת דירה לקרוב ללא תמורה וזאת אם ההעברה בוצעה 24 חודשים טרם החתימה על הסכם הפרויקט.
כמו כן, באשר לחוק פינוי בינוי היטל השבחה, גובהו יעמוד כברירת מחדל על 50%, אך הרשות המקומית תוכל לקבוע אותו כאחת משלוש מדרגות בהתאם למיקומו המוניציפלי בשטח הרשות: 50% היטל השבחה, 25% היטל השבחה או מתן פטור מלא.
מדובר במהלך עם משמעות מרכזית מאוד ליזמים, שמייצרת כלפיהם וודאות גבוהה יותר ואף מפחיתה את הצורך לפנות לשמאים כגורם מכריע המייקר את הפרויקט.
כמובן שקביעת היטל ההשבחה בתעריפים מראש תשרת גם את הדיירים, כך שהם יהיו מוגנים מפני הבטחות ללא כיסוי מתאים מצד היזמים, או מפני מצבים שבהם הדיירים נוטלים את המיסוי על עצמם מכיוון שפטורי מס שבח ומע”מ קיימים רק על דירה ראשונה, אך בעקבות הפעולה הפרויקט נתקע.
למידע המלא על מס שבח ומיסוי נוסף בפינוי בינוי >>
תנאים חדשים לזכאות ביטול החוזה באופן חד צדדי
חוק פינוי בינוי גם קובע כיום כי דיירים יהיו רשאים לבטל הסכם עם יזם שלא מצליח לעמוד בלוחות הזמנים שנקבעו לפרויקט.
זאת להבדיל מהמצב עד לשנת 2021, במסגרתו נאלצו הדיירים “לרטון בדממה” כלפי האיחור או לנהל מאבק משפטי יקר ומתיש.
כיום, יזם שלא יצליח להשיג תוך שנתיים 50% מחתימות הדיירים מרגע שחתם חוזה עם בעל הדירה הראשון ו-60% חתימות תוך 4 שנים, ניתן יהיה לבטל עמו את הסכם ההתקשרות.
בנוסף, אם היזם לא הגיש תב”ע לאישור תוך 4.5 שנים ממועד החתימה עם הדייר הראשון, גם אז ניתן יהיה לבטל מולו את ההסכם.
חוק פינוי בינוי: מהות החוק וסוגיות חשובות
חוק פינוי בינוי בישראל נחקק בשנת 1965, במטרה לשקם שכונות וותיקות שנבנו עם קום המדינה.
החוק במקור לא קבע כי יש לקבל הסכמה מצד הדיירים למהלך ועליהם היה להתפנות מהנכס שהופקע מהם בהתאם להחלטת המדינה.
בנוסף, הדיירים המפונים קיבלו פיצוי כספי במזומן ולא דירה חדשה בפרויקט.
כמובן שהתנהלות זו גרמה לכשלים קשים בקידום ובביצוע התוכנית במשך עשורים רבים.
השינוי הראשון התרחש לאחר ועדת אייגס (1996), במסגרתה הומלץ לספק לקבלנים תוספות בנייה במתחמי פינוי בינוי.
הפרויקט הראשון בשיטה זו יצא לדרך בשנת 2001 ובהמשך לכך, נקבע כי יהיה צורך בהסכם לפינוי מול הדיירים (חוק פינוי ובינוי [פיצויים], התשס”ו, 2006).
הסכם זה קבע כי נדרש רוב לפינוי של 80% מכלל הדירות ואת העובדה ש-75% מהרכוש המשותף צמוד לדירות בבעלותם.
חוק פינוי בינוי סעיף 6
תיקון מס’ 6 לחוק פינוי בינוי (התשע”ח, 2018), ביקש לעודד את היזמים והדיירים בביצוע הפרויקט, כך שתובטח לדיירים דירה חדשה בשווי גדול יותר מזו המקורית.
הדיירים יוכלו לבחור בפיצוי כספי כתחליף לדירה ובכפוף למו”מ עם היזם. הפרויקט החדש מוכרח לכלול ממ”ד, גינות ושטחים ירוקים, חניות ולעתים גם הקמת מרכז קניות או מוסדות חינוכיים.
תיקון נוסף קבע כי הדיירים פטורים ממיסוי בהליכים אלה וכי תשלומי מס שבח, מס רכישה והיטל השבחה יוטלו על היזם.
יתרונות נוספים מכוח התיקון מכילים את זכות הדיירים למסמך המכיל את פרטי ההצעה מצד היזם, הגשת סעדים במקרה של הפרות, חבויות פיצוי, חובות שקיפות וגילוי, תקנות מחייבות ועוד.
מה קובע חוק פינוי בינוי לגבי דיירים סרבנים?
דיירים המסרבים לעסקת הפינוי ושבאים בדרישות בלתי סבירות סביב הנושא, חשופים לתביעה משפטית במסגרתה הם יחויבו לשלם בגין נזקים שנגרמו מפעולותיהם, בין היתר עיכוב הביצוע או ביטול הפרויקט המתוכנן.
סירוב סביר לעסקה יכול להתרחש במספר מצבים מצומצמים בלבד:
- העסקה איננה כדאית מבחינה כלכלית
- לא הוצע לבעל הדירה מקום מגורים חלופי לתקופת הבנייה
- לא הוצעו לבעל הדירה בטוחות מתאימות
- לבעל הדירה יש נסיבות אישיות במסגרתן הוא מסרב למהלך
- בעל הדירה הוא אדם בעל מוגבלות או לחילופין מתגורר עם בן משפחה בעל מוגבלות ושהמגורים החלופיים המוצעים לו אינם מתאימים למוגבלות הקיימת.
כל מקרה אחר ייחשב כסירוב בלתי סביר בעיני בית המשפט ולכן השופט בדין עשוי לקבוע כי אותו דייר אחראי בנזיקין כלפי יתר הדיירים ועל כן יישא בנזקיהם.
יחד עם זאת, ייתכן שהחיוב בפיצוי יתרחש כלפי חלק מהדירות ולא כוללן, זאת על פי סוג והיקף הנזק, הנסיבות המדויקות במקרה ויכולתו האישית של הסרבן לשלם בפועל.
ערבויות חוק מכר בפינוי בינוי
ערבות חוק מכר מופקדת מצידו של היזם לטובתם של בעלי הדירות בפרויקט החדש ורוכשי הדירות החדשות באותו הפרויקט.
בפועל, כל אלה ימכרו את הזכויות הקיימות להם ליזם כבטוחה וזאת למקרה שבו הוא לא יוכל להשלים את הפרויקט ולמסור את הדירות המובטחות.
זוהי הלכה למעשה “ערבות חוק מכר”, שנועדה למקרים שבהם לא קיימת האפשרות מצידו של היזם להשלים את הבנייה ואת המסירה לבעלי הזכויות, כך שסכום הערבות יועבר לטובתם.
התהליך המקובל מתרחש בסמוך למועד הפינוי, בו היזם מוסר ערבות חוק מכר ששוויו בגובה הדירה החדשה. בנוסף, כתנאי לביצוע הפינוי, היזם מוסר ערבות בנקאית אוטונומית שממנה ימומנו דמי השכירות לאורך התקופה.
אם על הדירה המפונה קיים שעבוד (משכנתא או עיקול), היזם יתחייב בהסכם להסדר שלפיו המשכנתא תוסר והדירה תשועבד לטובת הפרויקט, בכפוף להעמדת בטחונות.
לסיכום:
חוק פינוי בינוי קובע ומסדיר את התנאים להתנהלות תקינה ויעילה בפרויקטים של התחדשות עירונית, כאשר הוא מתעדכן, משתנה ומתחדש בהתאם לצרכים והסוגיות העולים מן השטח עם התרחבות היקפי הביצוע הנוכחיים.
עורך דין פינוי בינוי המלווה את הפרויקט יוכל לספק מענה משפטי יעיל לכל אורך הדרך, בכפוף לחוק והפסיקה ובהתאם להיכרות רחבה עם כל הדקויות המתעדכנות ומשתנות מעת לעת.
