ההבדל בין פינוי בינוי לתמא 38
25 אוג 2022
האחד מורכב אבל איטי, השני מהיר ואפילו פשוט לביצוע; מאחד תיתקלו בהתנגדויות משמעותיות יותר, אבל השני יפיק תמורה מוגבלת; עבור אחד ייתכן שזהו חלון ההזדמנויות האחרון, בעוד שהשני רק הולך ומתרחב לעוד ועוד פרויקטים.
תוכן העניינים
תהיתם מהו ההבדל בין פינוי בינוי לתמ”א 38?
הנה המאמר שיעשה לכם סדר בנושא, כולל מענה לשאלה עם מי מהם עדיף להתקדם.
נעים מאוד – התחדשות עירונית
עם השינויים בתפיסת אורח החיים בשניים-שלושה עשורים האחרונים, נולדה גם מטרה מדינית חדשה, המתמקדת בתחום כולל בשם התחדשות עירונית.
זהו למעשה השם הכולל לפרויקטים של תמ”א 38 ושל פינוי-בינוי המפורסמים, במסגרתו מבוצעות עבודות שדרוג לבתי מגורים ישנים, המתמקדות בחיזוק התשתיות, מיגון המבנה, שיפור הנראות שלו ויצירת סביבה נעימה ומודרנית.
התחדשות עירונית מתמקדת בשתי אפשרויות מרכזיות: שיפוץ והרחבת מבנים או לחילופין הריסה מלאה של המבנה והקמת מבנה חדש במקומו.
מכל אחד מהמהלכים הללו, כל הצדדים אמורים להרוויח: הקבלן/ היזם בונה במבנה דירות חדשות, הדיירים לא צריכים לשאת בעלויות והעיר/ היישוב משתדרגים משמעותית.
אלה הסיבות שגרמו להעברת מרבית הפרויקטים הנוכחיים של פינוי-בינוי למשל, למסגרת עירונית המנוהלת בצורה אחידה.
מסלולים אפשריים בהתחדשות עירונית
להתחדשות העירונית קיימים 3 מסלולים עיקריים בהם מבוצע כל פרויקט:
מסלול רשויות מקומיות – הרשות היא זו שיוזמת את הפרויקט ומקדמת אותו, באמצעות בקשה מתאימה לשר השיכון והבינוי.
בקשה זו תביא להגדרת שטח עירוני מסוים כמתחם פינוי בינוי.
- מסלול יזמים – יזם פרטי הוא זה שמניע את התהליך מתחילתו ועד לסיום.
- תמ”א 38 – דיירים במבנה מסוים מחליטים להעביר את המבנה תחת התקן לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.
לעניין זה ישנה הבחנה בין תמ”א 38/1 או 38/3 לבין תמ”א 38/2, שמהווה הריסה ובניה מחדש של המבנה.
כל ההבדלים בין פינוי בינוי לתמ”א 38
בטבלה זו ריכזנו את כל ההבדלים שצריך להכיר ושיבססו את ההחלטה שלכם להתקדם עם אחד הפרויקטים בסופו של דבר:
| הקריטריון להשוואה | פינוי בינוי | תמ”א 38 |
| בקשות ואישורים | נדרשת הכרזה פורמלית על המתחם כשטח פינוי בינוי, מטעם משרד הבינוי והשיכון ולרוב בידי יזם או רשות מקומית.
נדרש אישור מהוועדה המקומית + המחוזית לתכנון ולבניה. |
אין צורך בהכרזה מקדימה.
נדרש אישור מהוועדה המקומית לתכנון ולבניה + הוצאת היתר בניה. |
| התנגדות ותמורה | הליכי פינוי בינוי נתקלים בדרך כלל בהתנגדות כלשהי (מצד שכנים, דיירים, רשות מקומית ועוד), אך נהנים מתוספת בלתי מוגבלת, שתשפיע מאוד על שווי הנכסים בבניין בסוף הפרויקט. | בשל החשיבות הבטיחותית וגם משך התהליך הקצר, ההתנגדות לתמ”א 38 קטנה במיוחד. יחד עם זאת, התמורה מוגבלת שכן הרחבת שטח הדירות אפשרית עד 25 מ”ר ומטה. |
| מיסוי | פטור ממס שבח, בתנאי שהיזם משלם מצידו את מס הרכישה ובהתאם לקריטריונים בנוגע לשווי הדירה החדשה.
קיים היטל השבחה.
|
פטור ממס שבח, בתנאי שהיזם משלם מצידו את מס הרכישה.
לא קיים היטל השבחה. |
| מגורים זמניים במהלך הפרויקט | דירה חלופית, במימון היזם/ הקבלן | בהתאם להסכם התמ”א שנחתם מול היזם/ הקבלן – לא תמיד יכלול מעבר לדירה חלופית. |
אז מי מהפרויקטים עדיף יותר?
עד כה סקרנו את ההבדלים בין פינוי בינוי לתמא 38 וכעת לשאלה – מה עדיף: תמ”א 38 או פינוי בינוי?
רוב העוסקים בתחום, מבהירים כי ההבדל העיקרי הוא במיקום שבו מאשרים את התוכנית.
תמ”א 38/2 (כלומר הריסה ובניה) היא הדרך הארוכה יותר, שמסתיימת תוך כמה שנים ועד שתצא לפועל תצטרך לעבור התנגדויות, חתימות ואישורים, כולל מפגש עם הוועדה המקומית על שלל האינטרסים שלה.
יחד עם זאת, המדינה מקדמת יותר את תכניות פינוי בינוי ולכן מציעה יותר הגנות ופרקטיקות שמזינות את התהליך ומייעלות אותו.
בנסיבות הללו לצד מספר סיבות נוספות, הוחלט במועצה הארצית לתכנון ובנייה כי תמ”א 38 יבוצעו עד לחודש אוקטובר 2026 לכל המאוחר, בכפוף להגשת תוכנית מצד כל עירייה שמראה באילו אזורים ניתן לבצע אצלה את התמ”א.
בנסיבות אחרות, יצטרכו דיירי המבנה להזדרז, שכן ניתן להגיש בקשה להיתר בניה לפרויקטים של תמ”א 38 עד לאוקטובר 2023 בלבד.
כדאי לדעת שבהמשך, כתחליף לתמ”א 38 המסורתית, תתמקד המדינה בתוכניות פינוי בינוי גדולות ורוחביות, שיבוצעו בשכונות על פני מספר בניינים עם מאות דיירים.
בכל מקום שבו לא תתרחש תוכנית התחדשות עירונית, ייכנס לתוקפו חוק חדש בשם “חלופת שקד”, המציע תוספת של עד 400% משטח הבניין הקיים, עם אופציה לחריגה גם עד 550%.
תוכנית זו מלווה בזכויות רבות יותר, אם כי הן תלויות באישור מצד העיריה לכל תוספת.
בנוסף, 10% מהשטח החדש יוקצו לצרכי העירייה עצמה, למשל לבניית גן ילדים או תחנת עזרה ראשונה.
לפי שעה, ברור כי תמ”א 38 עומדת להתפוגג ולכן כמות הפרויקטים תלך ותצטמצם.
אם אתם מעוניינים לפתוח בהליך עצמאי לחיזוק המבנה, פנו כבר עכשיו אל משרד ל. עמידור ושות’ – עורך דין פינוי בינוי המחזיק בניסיון בדיני מקרקעין וליווי פרויקטי התחדשות עירונית כבר למעלה מ-20 שנה.
