ליווי פינוי בינוי
23 מאי 2024
פרויקטים של פינוי בינוי הם הזדמנות מיוחדת לשיפור איכות החיים, שדרוג הנכס וחידוש השכונה. עם זאת, מדובר בתהליך מסובך הדורש ידע מקצועי, ניסיון רב והבנה מעמיקה של הצדדים המשפטיים, הכלכליים והחברתיים. בחירת עורך דין מומחה בתחום פינוי בינוי היא אחת ההחלטות החשובות ביותר שתקבלו כדיירים, והיא תשפיע באופן ישיר על הצלחת הפרויקט ועל הרווח שלכם ממנו.
תוכן העניינים
צמצום סיכונים באמצעות ליווי פינוי בינוי מקצועי
הניסיון המוצלח ב”ה של משרדינו מראה, כי הדרך היעילה ביותר לצמצום סיכונים מורכבת משני היבטים:
- על בעלי הדירות בבניין המיועד להליך פינוי ובניין להיות מאורגנים היטב, לשתף פעולה ולהכיר זה את זה באמצעות נציגים פעילים ומעורבות מול היזם והקבלן המובילים את הפרויקט.
- בחירה במשרד עו”ד מקצועי, בעל ניסיון בליווי פרויקטי פינוי בינוי. משרד שיש לו היכרות עם כמה שיותר מהאתגרים האפשריים ואת הסיכונים הפוטנציאלים הקיימים , אשר יוכל לסייע לבעלי הדירות להיערך אליהם ואף להימנע מהם.
ליווי על ידי נציגים מקרב בעלי הדירות (“ועד פינוי בינוי” / “נציגות הדיירים”)
מומלץ לבעלי הדירות להתארגן עם נציגות דיירים בעלי אורך רוח, תושבי המקום וותיקים, בעלי סבלנות ואמפתיה המוסכמים עליהם וביניהם, ככל הניתן, רצוי לשלב בעלי דירות המכירים את התחומים הרלוונטיים בפינוי בינוי. אותם נציגים , אחראים לתת את הדגשים המתאימים ולתווך בין העשייה המתרחשת בפרויקט לבעלי הדירות , בבחירת הגופים המקצועיים שילוו את כלל בעלי הדירות ויהיו אחראיים להיות בקשר עם משרד עורכי הדין של הדיירים במהלך כל הפרויקט וכמובן לעדכן את שאר בעלי הדירות.
ליווי על ידי משרד עו”ד פינוי בינוי
פרויקט לפינוי ובינוי הינו “עסקת נטו” עבור בעלי הדירות. כל ההוצאות החלות על הפרויקט, כולל אגרות, מסים, היטלים, תשלום שכ”ט ליועצים: אדריכלות, קונסטרוקציה, ייעוץ משפטי לבעלי הדירות, שמאות, ייעוץ מס ולפעמים אף ייעוץ אסטרטגי- כולם ככולם משולמים באמצעות היזם במסגרת ההסכם שבינו לבין בעלי הדירות .
משכך, אין ניגוד עניינים בין היזם לבין עו”ד פינוי בינוי, בכך שליזם אין אפשרות לקבוע לבעלי הדירות בבחירת משרד עורכי הדין שילווה את הפרויקט מטעמם.
היתרונות של ליווי משפטי ע״י מומחה
- ניסיון וידע מקצועי: עורך דין המתמחה בפינוי בינוי מכיר את כל הבעיות האפשריות ויודע כיצד להימנע מהן
- כוח מיקוח משופר: ייצוג משפטי מקצועי מחזק את עמדת המיקוח מול היזמים ומבטיח תנאים טובים יותר
- הגנה משפטית מלאה: ליווי צמוד מבטיח שזכויותיכם יישמרו לאורך כל התהליך
- ניהול סיכונים: זיהוי מוקדם של בעיות פוטנציאליות ופתרונן לפני שהן הופכות למכשול
- חיסכון בזמן: טיפול מקצועי ויעיל מקצר את התהליך ומונע עיכובים מיותרים
באיזה שלב בוחרים משרד עורך דין שילווה את פרויקט הפינוי בינוי?
בעלי הדירות הם בעלי הקרקע – הם בעלי המאה ולכן הם גם בעלי הדעה. בחירת משרד עורכי דין פינוי בינוי שילווה את בעלי הדירות צריכה להיעשות כשלב ראשוני, מומלץ לפני כל בחירה אחרת ! זכרו, מדובר בייעוץ המשפטי, זה שיאפשר לכם להתקדם או להתקדם עם כל הצעה אחרת, כולל זו שמציעה העירייה.
בנוסף, חשוב לשמור על עצמאות בבחירה של עורך דין דיירים מלווה. כלומר, מומלץ לעולם לא לקחת הצעה של היזם לעו”ד ולא לקבל תנאים או תכתיבים של היזם לגבי זהות עורך דין מלווה.
מהן תחומי הפעולה בעת ליווי פינוי בינוי?
- ייצוג האינטרס של בעלי הדירות מול היזם ודאגה שזכויותיהם בפרויקט ישמרו לכל אורך הדרך
- סיוע בבחירת יזם מתאים
- בדיקה וניהול כל החוזים הנדרשים במהלך הפרויקט והחתמת בעלי הדירות
- עדכון והסבר לבעלי הדירות באשר לסוגיות משפטיות והמשמעויות שלהם
- מעקב רציף אחרי עמידת היזם בהסכם שבינוי לבין לקוחות המשרד- בעלי הדירות
- בחינה ובדיקה של התמורה שיקבלו בעלי הדירות בהתאם לחוק ההתחדשות העירונית ובהתאם לנהוג בשוק
- ליווי תהליכי הרישום בסיום הפרויקט
- תביעות כנגד היזם על הפרות של הסכמים
לקריאה על: יזם פינוי בינוי
שלבי התהליך עם ליווי משפטי מקצועי
שלב הבדיקה המקדימה
בשלב זה נערכת בדיקה מלאה של המצב הקיים. עורך הדין בוחן את נסחי הטאבו, בודק את הזכויות של כל דייר, בוחן את תוכניות הבנייה החלות ומעריך את האפשרויות הכלכליות. במקביל, נבדקים דברים כמו הסכמי שכירות קיימים, שעבודים וזכויות צד שלישי שעלולות להשפיע על הפרויקט.
שלב ארגון הדיירים
ארגון הדיירים הוא שלב הכרחי להצלחת הפרויקט. עורך הדין מסייע בהקמת נציגות דיירים, מנסח תקנון פנימי, קובע את דרכי קבלת ההחלטות ויוצר דרכים לפתרון ויכוחים. בשלב זה נקבעים גם העקרונות לחלוקת התמורות בין הדיירים.
שלב המשא ומתן
זהו השלב המסובך והחשוב ביותר. עורך הדין מנהל משא ומתן עם מספר יזמים, בודק ומשווה הצעות, דורש שיפורים ותוספות ודואג שהדיירים מקבלים את המקסימום האפשרי. המשא ומתן כולל לא רק את גודל הדירות החדשות אלא גם את איכות הבנייה, המפרט הטכני, החניות, המחסנים והפיצוי הכספי.
שלב ניסוח ההסכמים
לאחר שנבחר היזם וסוכמו התנאים, מתחיל שלב ניסוח ההסכמים המפורטים. ההסכם קובע את כל זכויות וחובות הצדדים, כולל לוחות זמנים, דמי שכירות לתקופת הבנייה, דרכי פיצוי במקרה של עיכובים, ערבויות ודרכים לוידוא שהכל יתבצע. עורך דין מנוסה יוודא שההסכם כולל את כל הדברים הנחוצים להגנה מלאה על הדיירים.
שלב הביצוע והליווי השוטף
גם לאחר חתימת ההסכמים, הליווי המשפטי נמשך. עורך הדין מפקח על עמידת היזם בהתחייבויותיו, מטפל בבעיות שמופיעות במהלך הבנייה, מוודא תשלום דמי השכירות בזמן ומלווה את הדיירים עד למסירת הדירות החדשות. בשלב המסירה עצמו, עורך הדין בודק שהדירות נבנו בהתאם למפרט ומטפל בליקויי בנייה אם ישנם.
אתגרים נפוצים בפרויקטי פינוי בינוי וכיצד ליווי משפטי פותר אותם
פרויקטי פינוי בינוי מלווים באתגרים רבים. דיירים סרבנים עלולים לעכב את התקדמות הפרויקט, ועורך דין מנוסה יודע כיצד לנהל משא ומתן עימם או להפעיל את הכלים המשפטיים המתאימים. אי הסכמות בין דיירים לגבי חלוקת התמורות הן אתגר נוסף, והליווי המשפטי כולל גישור ופתרון סכסוכים.
עיכובים בבנייה הם דבר נפוץ, ועורך דין מנוסה ידאג שההסכם יכלול דרכי פיצוי מתאימות. בעיות תכנון ובנייה, שינויים בתוכניות או ליקויי בנייה – כל אלה דורשים טיפול משפטי מקצועי להבטחת זכויות הדיירים.
סיכום
בחירת עורך דין מלווה היא הכרח בכל פרויקט פינוי בינוי, בחירה נכונה של עו”ד פינוי בינוי תבטיח ייצוג הולם וראוי לזכויות שלכם בעלי הדירות!
אל תתפשרו על הצלחת הפרויקט שלכם! פנו אלינו עוד היום לקבלת ייעוץ מקצועי וליווי משפטי בפרויקטים של פינוי בינוי. משרד ל. עמידור ושות’ עורכי דין ונוטריון כאן כדי להגן על זכויותיכם ולסייע לכם לנווט בבטחה בתהליך המורכב.
צרו קשר עכשיו כדי להבטיח שהפרויקט שלכם יתנהל בצורה הטובה והבטוחה ביותר!
