עורך דין התחדשות עירונית

מהי התחדשות עירונית

התחדשות עירונית הינו כל תהליך בו אזור עירוני שנבנה לפני שנים רבות ,כגון שיכונים מתקופת הקמת המדינה ובניינים במבנה המכונה “רכבות” ,מתחדש. כתוצאה מיוקר המחיה, צפיפות אוכלוסין באזורים מסוימים והמחסור הגדל בחטיבות קרקע לבנייה חדשה, ההתחדשות העירונית הפכה לכלי יעיל להתמודדות עם קשיים אלו. התהליך מאפשר פיתוח וצמיחה עירונית ומשפר את רמת החיים של תושבי האזור והסביבה דרך רשת תשתיות מחודשת, מקסום השבחת הנכס וקבלת חניות פרטיות.

תחום ההתחדשות העירונית בישראל, במתכונת המוכרת כיום דהיינו פרויקטים מסוג תמ”א 38 ופינוי בינוי, הינו תחום חדש, יחסית. פרוייקטים אלו מבוצעים בדרך כלל במתחמים בעלי שווי קרקע משמעותי בהם חלק לא מבוטל מבעלי הדירות אינו מתגורר כלל שכן שדרג עצמו לבניין / אזור בעל פיתוח ברמה גבוהה יותר או שמלכתחילה התקבלה הדירה בידו בירושה ואלו מבין בעלי הדירות שגרים במתחם , לרוב טרודים בעמל יומם ואינם מוצאים את הפנאי לתחזוק המרחב הציבורי המידי והסביבה .

המסלולים השונים בהתחדשות עירונית

ההתחדשות עירונית הינו שם כולל למסלולים שונים בעלי מטרה משותפת – הגברת הבטחון ( ממ”ד) והבטיחות ( בנייה על פי תקן של רעידות אדמה) לצד שיפור רמת החיים של התושבים, שיפור פני העיר והשבחת המקרקעין.

שלושה מסלולים עיקריים להתחדשות העירונית: פינוי בינוי / בינוי פינוי , תמ”א 38/2, תמ”א 38/1.

פינוי בינוי / בינוי פינוי –  מסלול בו מקודמת תכנית בניין עיר ( ” תב”ע”)  בסמכות ועדה מחוזית במסגרתה מוקנות די זכויות בנייה המאפשרות הריסת מספר בניינים בתוך גבולות התכנית או בניית מספר בניינים על מקרקעין פנויים בתוך גבולות הקו הכחול של התכנית, כאשר המשותף לכל הבניינים הוא שאינם עומדים בתקן 413 (תקן ישראלי לעמידות מבנים ברעידות אדמה). לאחר הריסת הבניינים ( או במקרה של בינוי פינוי , לפני הריסת הבניינים הנוכחיים)מקימים בניינים חדשים העומדים בתקן ומרחבים מוגנים , הנתמכים בתשתיות חדשות בגבולות המגרשים המיועדים למגורים  ובינהם .מידע נוסף על פינוי בינוי ניתן לקרוא בפינוי בינוי.

תמא 38/2 – מסלול בו אין צורך לקדם תכנית , שכן זו קודמה ואושרה במוסדות התכנון ע”י ממשלת ישראל , במסגרתה מתבצעת הריסה של בניין שנבנה לפני 1980 ואינו עומד בתקן 413. לאחר הריסת הבניין  בונים את הבניין מחדש , כך שיעמוד בכל תקני הבנייה הנוכחיים.

תמא 38/1 – מסלול בו אין צורך לקדם תכנית , שכן זו קודמה ואושרה במוסדות התכנון ע”י ממשלת ישראל , במסגרתה מחזקים ומשפצים בניין ישן, ללא הריסה, כשהמטרה העיקרית הינה חיזוק הבניין  מפני רעידות אדמה ויצירת מרחבים מוגנים שישמשו להגנת הדיירים מפני  טילים (הוספת ממ”ד לכל דירה, שיפוץ וחיזוק כללי של הבניין ומיגון המבנה).

התחדשות עירונית מהכח אל הפועל

שלושה גורמים עיקריים יכול ויתניעו מהלך של התחדשות עירונית : בעלי דירות , יזם ,רשות מקומית .

בעלי דירות  – באופן טבעי, כתוצאה מתחלופת דיירי השכונה הוותיקים בדור צעיר יותר של משתכנים המגיעים עם משפחותיהם וכתוצאה מהשכונה המזדקנת וממצב התשתיות הירוד, נוצר לחץ חברתי המכוון למטרה משותפת של הדיירים – שיפור מצבה של השכונה, הן מבחינת הנראות והן מבחינת התשתיות. כדי לממש את שאיפותיהם, הדיירים צריכים להשיג הסכמה רחבה בקרב שכניהם במתחם המיועד לפרוייקט כדי לקדם את הפרוייקט בפני הגורמים הסטטוטוריים : עירייה, ועדה מקומית / מרחבית , ועדה מחוזית . כתוצאה מדרישת הדיירים לעיתים ממנה הרשות המקומית גורם מקצועי מטעמה על מנת לבדוק את יתכנות הפרוייקט במתחם נתון .דוגמא לפרוייקט מסוג זה, שבו יוזמת הפרויקט נבעה מהדיירים עצמם, ניתן לראות בפרויקט תמר, נווה מונוסון, המוכר בשם “אשדר במונוסון”, בו ייצג משרדנו את בעלי הדירות שיזמו את ההתחדשות העירונית  וליווה אותם לכל אורך הפרויקט.

הרשות המקומית – במתחמים שהוכרזו  ע”י ממשלת ישראל לבקשת הרשות המקומית  כמתחמים המיועדים להתחדשות עירונית,  יבוצעו פרוייקטים לפינוי ובינוי כחלק מאג’נדה עירונית לטפל ולשדרג את המתחמים שנכון בראייה כלל עירונית לקדם לשם חידוש  חזות העיר, שיפור  רמת חייהם של התושבים והעלאת החתך הסוציו אקונומי כתוצאה מרכישה עתידית של  הדירות בשכונה החדשה בה יפותחו הדרכים יתווספו  שטחים ירוקים, מקומות חנייה, גנים ציבוריים ,מוסדות חינוך וכו’.  הרשות המקומית שוכרת את שירותיה של חברה לה ניסיון בקידום תכניות והיא זו שתהיה אחראית לקידום התב”ע . כיום מסייעות בידי הרשויות המקומיות מנהלות לפינוי ובינוי עירוניות המוקמות בשיתוף ובמימון הרשות להתחדשות עירונית והרשות המקומית .רשות המקומית מעוניינת לגרום ליזמים פרטיים להציע הצעות בנייה אטרקטיביות לבעלי הזכויות במתחם ולעיר פועלת לשינוי תב”ע שתאפשר לצד  תוספת של זכויות בנייה,ומתן הקלות ופטור מהיטל השבחה. דוגמא לפרוייקט מסוג זה, שבו יוזמת הפרוייקט נבעה משיתוף פעולה של הדיירים והעירייה, ניתן לראות בפרוייקט “שאול המלך ”  קריית אונו, המוכר בשם “אונו הירוקה”, בו ייצג משרדנו את הדיירים וליווה אותם לכל אורך הפרוייקט.

היזם –לאחר זיהוי פוטנציאל שכונתי דהיינו בנייה נמוכה ומפוזרת באזורים מרכזיים ומבוקשים, היזם מוביל תהליך של שינוי התב”ע כך שתאפשר תוספת זכויות בנייה ויוזם פרוייקט אותו יוכל לממן ולהרוויח. במקרה בו היזם מוביל את הפרוייקט, לרוב אין הפרוייקט כרוך בתשלום כלשהו מקרב הדיירים המתגוררים במתחם, כך שכולם יוצאים מורווחים. הדיירים מקבלי דירות חדשות ומרווחת, תשתיות פיזיות וחברתיות בסביבתם, ובמקביל היזם מקבל לחזקתו את תוספות הבנייה עליהם כתמורהד. דוגמא לפרוייקט מסוג זה, שבו יוזמת הפרוייקט נבעה מהיזם, ניתן לראות בפרוייקט “בר יהודה ” , קריית אונו, המוכר בשם “אונו ואלי”, בו ייצג משרדנו את הדיירים וליווה אותם לכל אורך הפרוייקט.

זכויות הדיירים

בין שהפרוייקט  להחדשות עירונית מקודם ע”י בעלי הדירות ובין ע”י הרשות המקומית או היזם ,בעלי הדירות שאין בידיהם את הידע והניסיון בתחום זה לשם עמידה איתנה על זכויותיהם, חשופים לניצול מצבם ע”י גורמים שונים . מכאן החשיבות העצומה להתייעץ לכל אורך הדרך עם עורך דין פינוי בינוי בעל מומחיות בתחום אשר ישמור על זכויותיהם של בעלי הדירות . אותו עורך דין בעל ניסיון מוכח יהווה את הזרוע הארוכה של בעלי הדירות בקידום הפרוייקט ולאחר מכן ביישום ההסכם.