תשכחו מתמ”א 38, פינוי בינוי זה הדבר הכי טוב שיכול לקרות לכם
10 אוג 2021
בחמש השנים האחרונות תמ”א 38 נמצאת בתהליכי גסיסה, ובאוקטובר 2022 יפוג תוקפה, אלא אם כן תחליט ממשלת ישראל להתערב בטעמים המקצועיים אשר הביאו לקיצה.
לאחר שמינהל התכנון בחן ממושכות את האפקטיביות של תמ”א 38 על תיקוניה, הוא הגיע למסקנה שהתוכנית נכשלה. תמ”א 38 לא חיזקה מבנים מפני רעידות אדמה באיזורי סיכון, ולא יצרה התחדשות עירונית אמיתית באיזורי ביקוש. במרבית המקרים, תמ”א 38 הסבה נזק למרקמים העירוניים, משום שהטיפול התמקד בבניינים בודדים, אגב התעלמות מפרספקטיבה רחבה של הרחוב, השכונה והעיר. בשל כך, הסביבה העירונית בדגש על תשתיות, תחבורה, חינוך וצורכי ציבור נזנחו כליל.
בנוסף, בשל היעדר כדאיות כלכלית ליזם, מי ש”זכו” לקבל פרויקט תמ”א 38 היו בעיקר תושבי המרכז, תושבי תל אביב ורמת גן, איזורי ביקוש מובהקים, מה שרק העמיק את הפערים החברתיים כלכליים בין תושבי המרכז לפריפריה.
תוכן העניינים
רשויות מקומיות רבות בוחרות לקדם פרויקטים של פינוי בינוי
כישלון תמ”א 38 והעובדה כי עתודות הקרקע הולכות ואוזלות, ומנגד, העלייה ההולכת וגוברת בביקוש לדיור, מחייבות מציאת כלי יעיל להתחדשות עירונית יסודית ועמוקה. הפתרון המוצלח ביותר הקיים כיום, הוא המודל של פינוי בינוי , ואין זה מפתיע שהוא צובר תאוצה גוברת והולכת, לכן יותר ויותר רשויות מקומיות בוחרות לקדם פרויקטים של פינוי בינוי בתחומן וזונחות כליל את אפיק התמ”א.
בניגוד לתמ”א 38, שהתמקדה בבניין בודד, פרויקטים של פינוי בינוי מיועדים למתחמי מגורים הכוללים מספר בניינים מעשרות ועד מאות יחידות דיור. פתרון זה נותן מענה למצוקת דיור, ללא צורך בהפשרת קרקעות. כך נוצרת שכונה חדשה, הכוללת בתוכה גם בניית בתי ספר חדשים, הרחבת כבישים, חידוש תשתיות, יצירת מקומות חנייה תת קרקעיים ועוד.
לפרויקטים של פינוי בינוי יש ערך חברתי גבוה
למודל של פינוי בינוי יש פוטנציאל גבוה להשבחת הנכס, ובאמצעותו כל הצדדים מניבים הישג משמעותי: הרשות המקומית מקבלת פיתוח סביבתי והתחדשות עירונית על חשבון היזם, היזם מוסיף דירות חדשות, והדיירים? הם הזוכים הגדולים, מבלי להוציא אף שקל מכיסם. במקום הדירה הישנה בבניין הרעוע בה התגוררו, הם זוכים לדירה חדשה לגמרי, אשר נמצאת במגדל מודרני, בסביבה שעברה פיתוח, ומושכת אליה על פי רוב משפחות צעירות ממעמד סוציו אקונומי גבוה.
אין ספק, שלדיירים חסרי אמצעים אשר אינם יכולים לשדרג את מגוריהם, ניתנת כאן הזדמנות פז: הנכס שברשותם זוכה להשבחה בין 50 ל- 100 אחוז מערכו, ללא כל השקעה כספית מצידם. במובן זה, לפרויקטים של פינוי בינוי, בניגוד לתמ”א 38, יש חשיבות חברתית. ברוב המקרים, מה שמביא דיירים לגור בבנייני רכבת צפופים ורעועים, ללא מעלית, מרפסת או מקום חנייה הוא אילוץ כלכלי זה חוסר מובילות חברתית. פרויקטים של פינוי בינוי מאפשרים לאותן משפחות את העלייה באיכות החיים, וחווית מגורים איכותית. המעבר ממתחם מגורים מוזנח לדירה במגדלים חדישים מהווה קפיצת מדרגה כלכלית וחברתית.
דירה חדשה, פיתוח סביבתי ועלייה באיכות החיים
בעוד בפרויקט של תמ”א 38 הדיירים קיבלו: מעלית, ממ”ד (לפעמים דרך חדר קיים בבית) ולעיתים גם מרפסת, אך נשארו בדיוק עם אותה דירה שגרו בה, שלעיתים אף ניזוקה בתהליך התמ”א, בפרויקט של פינוי בינוי הדייר מקבל לידיו דירה חדשה לחלוטין בדיוק כמו רוכש מקבלן – בבניין חדש ועמיד בפני רעידות אדמה, שלא נבנה טלאים על גבי טלאים כמו בשיטת תמ”א 38, ממ”ד שמאפשר להם לגור בתנאים בטוחים, פיתוח סביבתי הכולל תכנון של גינות ציבוריות, מתקני שעשועים, ולעיתים אף מרכזים מסחריים – כל הנתונים הללו אטרקטיביים עבור משפחות צעירות ומשדרגי דיור, וכך עוברת אוכלוסייה חזקה לאזור. הפיתוח הסביבתי מביא למעשה, לעלייה באיכות החיים של תושבי המתחם.
הבדל בולט וחשוב נוסף, הוא שבעוד תהליך הבנייה בתמ”א נמשך מספר שנים בהן נאלצים הדיירים לגור באתר בנייה (על כל המשתמע מכך: הפסקות חשמל, נזילות מים, אבק ורעש, ופגיעה באורח חייהם), לעומת זאת, במודל פינוי בינוי, כאשר הדיירים מתפנים מנכסיהם, הם זכאים ליחידת מגורים זמנית בתקופת הבנייה. הוצאות השכ”ד והוצאות נוספות כמו הובלות או ייעוץ משפטי מכוסות על ידי היזם, והם זוכים להמשיך לקיים את שגרת חייהם ללא הפרעה.
אין ספק, שפרויקט של פינוי בינוי מתעלה בכל פרמטר אפשרי על תוכנית תמ”א 38, ועל כל רשות מקומית וועדי דיירים לשאוף לקידום פרויקטים של פינוי-בינוי, כדי ליהנות בבוא היום מפירותיהם.
משרד עורכי דין פינוי בינוי ל.עמידור ושות’ מתמחה בליווי דיירים בפרויקטי פינוי בינוי. לייעוץ השאירו פרטים או התקשרו עכשיו ונשמח לסייע לכם!
תחומים נוספים בהם משרדנו מתמחה:
