פינוי בינוי גבעתיים

מה זה פינוי בינוי?

פינוי ובינוי הוא הכלי המוצלח ביותר לתהליך התחדשות עירונית. פינוי ובינוי הוא פרויקט בניה אשר במסגרתו נהרסים מבנים (24 דירות לפחות) ישנים (מבנים שנבנו עד שנת 1980 כולל) במתחם, ובאמצעות תכנון מחדש של כל תא השטח בו היו קיימים המבנים הישנים, נבנים מבנים חדשים ומודרניים. לרוב בעלי הקרקע (הבעלים של הדירות הישנות) מקבלים תוספת משמעותית לגודל הדירה: הגדלת שטח הדירה העיקרי, הוספת מרפסת, חניה תת קרקעית ומחסן. כל זאת לצד בניית בנייני המגורים בשיטת בניה חדישה אשר הופכת את הבניין החדש לבטיחותי מאוד למגורים: עמידות בפני רעידות אדמה, ממ”ד (מרחב מוגן בתוך הדירה) או ממ”ק (מרחב מוגן לכל הקומה), עמידות בפני אירועים של חו”ח שריפה (מערכת כיבוי אש) . כמו כן, בגלל שאת המבנים החדשים בונים בדרך כלל לגובה וגם מעבירים את החניות אל מתחת לקרקע, מתפנה שטח קרקע חדש שהופך את סביבת הבניין לירוקה, מזמינה ואיכותית. פרויקטים של פינוי ובינוי הוכחו כמשפרי איכות חיים באופן מובהק.

מהם השלבים בפרויקט פינוי בינוי?

1. השלב החשוב ביותר בפרויקט של פינוי ובינוי הוא השלב הראשון, והוא בדרך כלל קובע את סיכוי הפרויקט להצליח: והשלב הוא התארגנות הדיירים. הדרך הנכונה ביותר להתאגד היא פניה למשרד עורכי דין פינוי בינוי המומחה בייצוג בעלי דירות ובעל ניסיון מוכח בתחום .
2. השלב השני הוא הכנת תכנית בניין עיר חדשה (תב”ע) אשר תעניק זכויות בניה מתאימות להריסה של הדירות הישנות ובנייה של דירות חדשות באופן שיאפשר לתת לבעלי הדירות את התמורה הגבוהה ביותר. היות ששלב זה כרוך בעלויות גבוהות מאוד (מליוני שקלים) שהדיירים לרוב לא מסוגלים לעמוד בהם בעצמם- יש צורך באיתור חברה יזמית, אשר תממן את התוכנית החדשה של המתחם ובסופו של דבר תבנה את הפרויקט. עם איתור החברה היזמית וחתימה על הסכם לפינוי ובינוי מולה- מתחילה החברה הימית לקדם את התכנית החדשה- ולכך מספר מסלולים שונים, לכל אחד מהם יתרונות וחסרונות.
3. עם אישורה של תכנית בניין עיר חדשה (הליך שעשוי לקחת מספר שנים) יקדמו מתכנני הפרויקט אותם מעסיק היזם- בקשה להיתר בניה . היתר בניה זה הוא השלב האחרון מבחינת תכנון – כך שעם קבלת היתר ניתן לפנות את בעלי הדירות לשכירות ולאחר מכן להרוס את המבנים הישנים.
4. במקביל עם קבלת היתר בניה לפרויקט, יש לאתר מוסד פיננסי (בנק או חברת ביטוח) שילווה מבחינה מימונית את הפרויקט, כנדרש ע”פ חוק המכר . שלב זה הוא שלב קריטי עבור בעלי הדירות, מכיוון שבשלב זה – על עורכי הדין של בעלי הדירות לדאוג לקבל את כלל הערבויות להם זקוקים בעלי הדירות , אשר יבטיחו כי הבנייה תסתיים במועד , וכי הדירה אותה הם מוסרים לקבלן , תחזור אליהם כדירה חדשה על פי ההסכם. השלבים הראשונים- בהם מאתרים חברה יזמית- הם השלבים שבהם על עורך הדין של בעלי הדירות להסדיר מנגנון בטוח ביותר לקבלת הערבויות המתאימות באיכות הנדרשת. פניה למשרד עורכי דין לייצוג דיירים בפרויקטי פינוי בינוי שיש לו נסיון משמעותי בייצוג דיירים- עשויה להבטיח כי המנגנונים הללו ישולבו עוד לפני איתור החברה היזמית , ואף יהיו לעניין עקרוני אותו ידרוש בשם בעלי הדירות עוד לפני שיחתם עם החברה היזמית ההסכם לפינוי ובינוי.
5. השלב החמישי לאחר קבלת היתר בניה, לאחר איתור בנק הליווי ולאחר קבלת כלל הבטחונות – ניתן בשעה טובה להודיע לבעלי הדירות כי עליהם לפנות את דירותיהם על מנת להרוס אותן ולבנות את הבניינים החדשים.
6. השלב השישי הוא שלב הבניה של בנייני המגורים החדשים. גם בשלב הבנייה ישנם אתגרים גדולים (כמו בכל שלב בפרויקט פינוי ובינוי) בהם נדרש עורך הדין של בעלי הדירות להיות מעורב כדי לוודא שהשלב מתחיל ומסתיים בשלום, ותוך עמידה בתנאי ההסכם. בסוף שלב הבניה מהנדס מפקח מטעם הדיירים יבדוק את הדירות החדשות בבדיקה שנקראת “בדק לדירה חדשה” אשר מבטיחה את העמידה בתנאי התקן הישראלי וגם בתנאי המיפרט אותו נתנה החברה היזמית לבעלי הדירות במסגרת ההסכם לפינוי ובינוי. סופו של שלב זה הוא איכלוס הדירות החדשות (קבלת מפתח).
7. השלב השביעי הוא השלמת בדק (תקופה של שנה בה לחברה היזמית אחריות על כלל מרכיבי הבניין החיוניים לפי פרקים המופיעים בחוק המכר) ובמקביל לבדק, החברה היזמית נדרשת לבצע רישום של הבניין החדש בלשכת הרישום למקרקעין (הטאבו) . חשוב לדעת! על בעלי הדירות לוודא כי עורך הדין של בעלי הדירות מכיר את הליך הרישום בטאבו , וכי הוא מעורב בהכנת המסמכים הדרושים לכך. הליך רישום בטאבו הוא תהליך מסורבל ומורכב, והוא יכול להימשך לעיתים שנים ארוכות אם אינו מבוצע כראוי או על ידי גורמים חסרי ניסיון בתחום . מעטים הפרויקטים לפינוי ובינוי שהסתיימו בשלום בישראל , אולם עורך דין פינוי בינוי שיש לו ניסיון (כלומר שסיים יותר מפרויקט אחד) , יכול לתת ערך מוסף משמעותי מאוד עבור בעלי הדירות בשלב זה, ובשל כך – לקצר את ההליך לזמנים קצרים במיוחד .

מידע כללי על פינוי בינוי – גבעתיים

ביום 19.9.2022, אישרה הוועדה המחוזית תל אביב להפקיד (בתנאים) את תכנית המתאר הכוללנית לעיר גבעתיים שמספרה 503-0549683 . מדובר בבשורה של ממש , היות שתכנית זו הינה פרי עמל של שנים ארוכות בעיריית גבעתיים .

תכנית מתאר כוללנית הינה תכנית הרואה את היישוב על כל שכונותיו ועל פיתוחו בשנת יעד מסוימת (במקרה של גבעתיים: שנת 2040) . התכנית מתייחסת בתקנון שלה לאופי בו יפותחו מתחמים להתחדשות עירונית בדגש על פינוי ובינוי , ומגדירה את הקווים הכלליים לפיהם יתוכננו המתחמים לפינוי ובינוי החדשים בגבעתיים וזאת בצל תכניות התחבורה החדשות המקודמות בוועדה הארצית לתכנון ולבניה.

מספרים ונתונים על פינוי בינוי בגבעתיים

פרויקט ההסתדרות הינו מגה פרויקט לפינוי והריסת למעלה מ- 900 יחידות דיור ובניית כ-3,500 דירות חדשות תחתן. כמו כן בגבעתיים אושרה לאחרונה תכנית לשכונה שלמה , שכונת רמב”ם , אשר צפויה להכפיל את כמות יחידות הדיור בשכונה , ברוב רובה בדרך של פינוי ובינוי .

שאלות נפוצות

כמה זמן לוקח תהליך פינוי בינוי בגבעתיים?

עם אישור תכנית המתאר הכוללנית ליישוב, תהפוך הוועדה המקומית גבעתיים לוועדה עצמאית . המשמעות של הדבר היא שניתן לאשר תכניות בניין עיר (תב”ע) בתוך מסגרת העיר וללא צורך להגיע למחוז (מחוז תל אביב), דבר העשוי לקצר באופן משמעותי את פרק הזמן הדרוש לאישור תכנית אשר תקנה זכויות חדשות למתחם לפינוי ובינוי על מנת שתתאפשר הריסת הדירות הישנות של בעלי הקרקע ובניית דירות חדשות וגדולות יותר תחתן אגב פיתוח כל המרחב העירוני בהתאם לדפוס הבניה החדש והמודני .
לצד מסלול זה , ניתן יהיה להחיל בתכנון ובדיקת הבקשה להיתר, במקביל לאישור התב”ע בוועדה המקומית .

האם עיריית גבעתיים מעודדת פינוי בינוי בעיר?

תכנית המתאר הכוללנית של גבעתיים אשר הופקדה בתנאים, מלמדת על עניין של עיריית גבעתיים בקידום פרויקטים לפינוי ובינוי ברחבי העיר, אגב שדרוג המרחב העירוני והעלאת איכותו , באמצעות הגדלת המרחב של הולך הרגל והגדלת השטחים לרווחת הציבור , וכן צמצום השימוש ברכב פרטי (הקטנת נסועה) במתן שירותים נוספים ומורחבים במרחקי הליכה קצרים מבנייני המגורים החדשים שייבנו .

כמה פרויקטים בתהליך יש?

בגבעתיים מקודמים בימים אלו במוסדות התכנון השונים תכנון ורישוי של אלפי יחידות דיור חדשות במסגרת פרויקטים לפינוי ובינוי בעיר .

איזה גורמים מעורבים בפינוי בינוי בגבעתיים?

בעיר גבעתיים ישנה מינהלת עירונית להתחדשות עירונית , הפועלת תחת הנחיות הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית .

מהם זכויות הדיירים?

זכויות הדיירים משתנות באופן דרמטי בין מתחם למתחם. מומלץ מאוד לבדוק את זכויות בעלי הקרקע באמצעות התארגנות של כמה בעלי דירות ופנייה למשרד עורכי דין פינוי ובינוי המומחה בתחום , בדגש על ייצוג דיירים וניסיון מוכח בפרויקטים לפינוי ובינוי .

מהו הרוב הנדרש לתחילת התהליך?

כדי להתחיל בפרויקט לפינוי ובינוי כדאי שתהיה התארגנות של כמה דיירים (רצוי נציג מכל בניין) אשר יחברו יחדיו כקבוצה , ויפנו לקבלת ייעוץ משפטי ובחירת עורך דין דיירים אשר ישמש כזרוע הארוכה של בעלי הדירות בקידום הפרויקט לפינוי ובינוי. משרד בעל ניסיון מוכח, צפוי לקצר תהליכים באופן דרמטי , עקב הידע הנצבר והיכולת לתכנן מהלכים קדימה , אגב צפיית האתגרים הצפויים לפרויקט , ומתן מענה וסיוע איכותי וממוקד לפרויקט.

לסיכום

בעלי הדירות הם בעלי הקרקע , והם קובעים את גורלם במסגרת פרויקטים לפינוי ובינוי .על מנת לוודא שבעלי הדירות צועדים בדרך הנכונה והבטוחה אשר תביא אותם להיפגש עם דירה חדשה בבניין חדש בשכונה חדשה במהירות הגבוהה ביותר ועם כמות הסיכונים הנמוכה ביותר – מומלץ מאוד שלא ליצור התקשרות חוזית עם אף גורם ולשום מטרה , ללא קבלת ייעוץ משפטי מקצועי מאת גורם אשר לו נסיון מוכח בייצוג בעלי דירות בפרויקטים לפינוי ובינוי , שהשלים אכלוס בלמעלה מפרויקט אחד.

לייעוץ עם עורך דין פינוי בינוי עמידור ושות’ השאירו פרטים או התקשרו עכשיו >>