זכויות הקשישים בפרויקט של פינוי ובינוי

עבור אזרחים וותיקים רבים, המחשבה כי בבוא העת יצטרכו להתפנות מדירותיהם, מעוררת בהם תחושת  אי נוחות גדולה לצד חרדה ואי וודאות. בין אם מדובר במבוגרים חולים ובין אם  בקשישים המתגוררים שנים רבות באותה הדירה, אשר את סביבתה הם מכירים היטב, התנגדותם מהווה את אחד הגורמים המעכבים בפרויקטים של התחדשות עירונית בכלל ובפרויקטים של פינוי ובינוי בפרט.

על מנת להתמודד בצורה טובה ויעילה עם דיירים וותיקים המסרבים לפנות את דירתם במסגרת הסכמי פינוי בינוי, פורסם ב-29.7.2018 (תשע”ח) תיקון 6 לחוק פינוי בינוי מ-2006 תשס”ו במסגרתו  הטיב המחוקק וקבע חלופות מגוונות לטובת הקשיש וכן מנגנונים אותם חייב היזם להציע לאוכלוסיית הוותיקים.

בעל דירה שהיה בן 70 ומעלה במועד חתימת העסקה

אם במועד חתימת עסקת פינוי ובינוי ראשונה של דיירי הבניין עם אותו יזם, גילו של בעל הדירה היה 70 ומעלה והוא התגורר בדירה שנתיים לפחות, היזם חייב להציע לבעל הדירה “דירת תמורה” בבניין שנבנה במסגרת מיזם להתחדשות עירונית, בתמורה לדירה שבה התגורר לפני הריסת הבניין הישן.

בנוסף לדירת תמורה, היזם חייב להציע לבעל הדירה הוותיק לפחות אחת מ-3 החלופות הבאות (היזם רשאי לבחור איזו מבין החלופות להציע):

חלופה 1: מתן אפשרות לבחור מבין אלה:

• מעבר לבית אבות עד למועד הפינוי של דירת הדייר, כולל תוספת תשלומי איזון עד לשווי הדומה לשווי מהוון של דירת תמורה.
• רכישת דירה חלופית ששוויה דומה לשווי מהוון של דירת תמורה, שתימסר לדייר הוותיק עד למועד הפינוי של דירתו, ומיקומה יהיה ככל הניתן בסמוך לדירתו (אם הוא ביקש זאת).
• קבלת סכום כסף בשווי מהוון של דירת תמורה, לצורך רכישת דירה חלופית על ידי הדייר הוותיק (בכל הסכום או ברובו), לא יאוחר ממועד הפינוי של דירתו.

חלופה 2: שתי דירות ששווין המצטבר דומה לשווי דירת תמורה.

חלופה 3: דירת תמורה ששטחה קטן משטח דירת התמורה שהדייר הוותיק היה אמור לקבל במסגרת עסקת הפינוי ובינוי, בתוספת תשלומי איזון, כך שהשווי יהיה דומה לשווי של דירת תמורה.

פירוט החלופות שעל היזם להציע לאוכלוסיית הוותיקים בני 75-80 ומעלה במיזמי פינוי בינוי הינם:

1. אחת האפשרויות העומדת בפני הדייר הוותיק הינה, לעבור לבית אבות / “דיור מוגן”  ולקבל תשלומי איזון. חלופה זו הינה מחוץ לפרויקט  ומותנית בכך שהמעבר לבית אבות יתאפשר עד למועד פינוי הדירה הנוכחית.
2. אפשרות שנייה, היא רכישת דירה חלופית בעבור הדייר הוותיק על ידי היזם. על הדירה שתירכש להיות שווה בערכה לדירת התמורה שתימסר לדייר הוותיק, עד למועד הפינוי מדירתו הנוכחית. בנוסף, נתונה לקשיש הזכות לדרוש כי הדירה שתירכש בעבורו תהיה בסמוך למיקומה של דירתו הנוכחית.
3. חלופה שלישית, הדייר הוותיק רשאי לבחור לקבל  ערך כספי בשווי של דירת התמורה במזומן וזאת על מנת לאפשר לדייר הוותיק לרכוש בעצמו בסכום הכסף שקיבל, דירה חלופית וזאת לא יאוחר ממועד פינוי דירתו הנוכחית.
4. אפשרות נוספת הינה מתן שתי דירות קטנות יותר במסגרת פרויקט פינוי בינוי. על שתי הדירות יחדיו להיות בשווי מצטבר של דירת התמורה.
5. מתן דירה חדשה בפרויקט בשטח קטן יותר – חלופה זו מאפשרת לדייר הוותיק לקבל דירה בפרויקט בשטח קטן יותר מדירתו הנוכחית בתוספת תשלומי איזון עד לשווי דירת התמורה.

מאחר והתיקון לחוק בא לקל בתנאי הסף לנקיטת הליכים נגד “דייר סרבן”, בעלי דירות שהם בטווח הגילאים של 75-79 ושלא הוצעו להם האפשרויות הנ”ל, זכאים לסרב לפנות את דירתם מבלי שסירובם ייחשב כסירוב בלתי סביר. 

בנוסף, התיקון מבדיל בין בעלי דירות בטווח גילאים של 75-79 לבין בעלי דירות בגילאי 80 ומעלה.

בעלי דירות בגילאי 80 ומעלה יהיו זכאים לסרב להתפנות מדירתם מבלי שייחשבו לדיירים סרבנים כאשר:

1. לבעל הדירה מלאו 80 שנים בטרם חתם הדייר הראשון על הסכם פינוי בינוי.
2. הקשיש מתגורר בדירתו לפחות שנתיים בטרם הגיעו לגיל 80.
3. היזם לא הציע לקשיש לפחות אחת משלושת החלופות הראשונות שפורטו לעיל (מעבר לדיור מוגן, רכישת דירה חלופית על ידי היזם או קבלת סכום כסף בשווי דירת התמורה).

הבדל בין טווחי הגילאים הוא שבעניין בעלי דירה בטווחי הגילאים 75-79 היזם יכול לבחור להציע לדייר הוותיק אחת מבין חמש אופציות שפורטו לעיל, בעוד שבטווחי הגילאים של  80 ומעלה היזם חייב להציע לקשיש אחת מבין 3 האופציות הראשונות.

לפי האמור התיקון לחוק קבע הסדרים מיטיבים עם הדיירים הוותיקים המתגוררים בבניינים המיועדים לפינוי והריסה, כך שיתאפשר להם לבחור מתוך מספר חלופות לפינוי ודירות תמורה, לרבות דירה חליפית בפרויקט אחר. 

שאלות נפוצות על זכויות קשישים בפינוי בינוי

עו”ד חן עמידור עונה על השאלות שדיירים שואלים אותנו במשרד הכי הרבה.

מי נחשב “קשיש” לפי חוק פינוי בינוי?

לפי חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס”ו-2006, ההגנות המיוחדות חלות על בעל דירה שהיה בן 70 ומעלה במועד שבו נחתמה עסקת הפינוי בינוי הראשונה עם היזם, ושגר בדירה לפחות שנתיים לפני כן. סף הגיל ירד מ-75 ל-70 בתיקון לחוק בשנת 2021. אם אתם או ההורים שלכם בגיל הזה, כדאי לדעת שהחוק מדבר גם עליכם.

מה היזם חייב להציע לבעל דירה בן 70 ומעלה?

נוסף על דירת התמורה בבניין החדש, היזם חייב להציע לכם לפחות אחת מהחלופות שבחוק: מעבר לבית אבות או לדיור מוגן עם תשלומי איזון; רכישת דירה חלופית בשווי דומה, ככל האפשר קרוב לדירה שלכם; תשלום כספי בשווי דירת התמורה כדי שתרכשו דירה בעצמכם; שתי דירות קטנות ששוויין המצטבר דומה; או דירה קטנה יותר בפרויקט עם תשלומי איזון.

האם היזם יכול לבחור איזו חלופה להציע לקשיש?

כן. החוק מחייב את היזם להציע לפחות חלופה אחת, והבחירה איזו חלופה להציע נתונה בידיו, לא בידיכם. עם זאת, לבעל דירה בן 75 ומעלה היזם חייב להציע לפחות אחת משלוש החלופות הראשונות: מעבר לדיור מוגן, דירה חלופית או תשלום כספי בשווי דירת התמורה. אנחנו ממליצים לבדוק עם עורך דין, לפני החתימה, שההצעה שקיבלתם עומדת בדרישות החוק.

האם קשיש יכול לסרב לפינוי בינוי בלי להיחשב דייר סרבן?

בעל דירה בן 75 ומעלה שגר בדירה לפחות שנתיים, ושהיזם לא הציע לו אחת משלוש החלופות הראשונות (דיור מוגן, דירה חלופית או תשלום כספי), רשאי לסרב לעסקה וסירובו ייחשב סביר. כשהחלופות הוצעו כדין, הסירוב נבחן לפי אותם מבחנים שחלים על כל בעל דירה. הרחבה במאמר על הדייר הסרבן.

האם הקשיש חייב לעבור לדירה שכורה בזמן הבנייה?

לא בהכרח. אם אתם בוחרים בחלופה מחוץ לפרויקט, כמו דירה חלופית שהיזם רוכש עבורכם או תשלום כספי בשווי דירת התמורה, אתם עוברים פעם אחת בלבד, עד למועד פינוי הדירה, ולא נדרשים לתקופת שכירות. אם אתם בוחרים בדירת התמורה בבניין החדש, אתם עוברים לדירה שכורה על חשבון היזם כמו שאר הדיירים. בניסיון שלנו, לרבים מהדיירים הוותיקים המעבר הכפול הוא השיקול המרכזי.

מה זה “תשלומי איזון” בחלופות לקשישים?

תשלומי איזון הם ההפרש הכספי שהיזם משלם לכם כשהחלופה שבחרתם שווה פחות מדירת התמורה שהייתם אמורים לקבל. למשל, במעבר לדיור מוגן או בקבלת דירה קטנה יותר בפרויקט, היזם משלים את ההפרש עד לשווי דירת התמורה. כך אתם לא נפגעים כלכלית מהבחירה בחלופה שמתאימה לכם. פירוט נוסף במאמר על חוק פינוי בינוי.

לייעוץ עורך דין פינוי בינוי התקשרו –  03-6912265