חכירה

חכירה היא מעין הסדר בין גוף או אדם המעוניינים להשתמש בנכס כלשהו לטווח ארוך לבין בעליו החוקיים (בדרך כלל המדינה, אך ייתכן גם שחברה פרטית).

אפשר להתייחס לחכירה כחוזה שכירות ממושך במקרקעין, שמאופיין בתשלום דמי חכירה לצד אפשרויות עתידיות כמו רכישה, קבלת זכויות בנייה, מכירת זכויות לצד שלישי ועוד.

במאמר זה נתייחס לסוגי החכירה הקיימים ולהבדלים ביניהם.

מהי חכירה בעצם?

רבים מאתנו שומעים על המונח חכירה, אך מתקשים להבין מה זה חכירה ובמה מדובר.

זהו למעשה מונח מתחום המקרקעין, שמתייחס ליחסים חוזיים בין גוף מסוים המחזיק בשטחים ובין אדם פרטי/ גוף/ קבוצה המבקשים להשתמש בהם. 

במובן הרחב של ההגדרה, חכירה מאפשרת החזקה ארוכת טווח בנכס המקרקעין לצד אפשרויות משתנות.

כך למשל, האפשרות לקנות מהמחכיר (הבעלים) את הנכס בסיום התקופה, מה שנקרא חכירה מימונית.

אפשרות נוספת היא שהנכס נותר אצל המחכיר כך שהחוכר משלם עליו שכירות והדבר מכונה חכירה תפעולית.

גם כאן קיימות אפשרויות נוספות כמו מתן זכויות בנייה או מכירתן לצד ג’. 

סוגים אפשריים של חוזי חכירה

חוזים והסכמים המנוסחים לצורך חכירת מקרקעין, יכולים לכלול הסדרים משתנים בין הצדדים, כמו למשל מצב של חכירת משנה, בה החוכר מעביר זכויות בנכס לצד ג’ בדומה למה שמכונה כיום סאבלט.

זאת להבדיל ממצב של חכירה ישירה מול הבעלים, הנקראת חכירה ראשית. 

חכירה לדורות

אם תקופת החכירה נמשכת 25 שנים ויותר, היא נקראת חכירה לדורות.

במובן מסוים, תקופה זו דומה מאוד להעברת בעלות ולכן מתרחשת הרבה פעמים כאשר המחכיר מעוניין לשמור אצלו על זכויות המקרקעין, משום שקיימת בעיה חוקית בהעברת הבעלות. 

יצוין כי במובן החוקי, חוכר לדורות נדרש לחובות שונות בדומה לאלו של בעלי מקרקעין, כמו מיסוי מקרקעין והיטל השבחה.

הפסיקה מראה כי אמנם נובעות מכך גם זכויות מקבילות בחלקן לאלו של הבעלים (המחכיר), אך אינן מכילות את הבעלות עצמה, למעט אם צוין הדבר בחוזה בין הצדדים. 

חכירה הונית (מהוונת)

חכירה מהוונת היא סוג נוסף, במסגרתו הזכויות על הנכס מחולקות שווה בשווה אצל החוכר והמחכיר.

בסוג זה, משולמים דמי החכירה במלואם מראש במקום אחת לחודש (כלומר שמתרחש היוון של כל התשלומים לכדי תשלום אחד במקום חלוקה שלו), מה שנפוץ יותר בהחכרה ממנהל מקרקעי ישראל דרכה ניתן לבצע חכירה מקק”ל, בעלי אדמות חקלאיות, קיבוצים, מושבים ועוד.

לעניין הזה חשוב לציין כי בשנות התשעים הועברו כלל הקרקעות מקק”ל למדינה ומספר שנים מאוחר יותר לידי החוכרים שלהן. 

חכירה מימונית

אפשרות נוספת היא להסכים על חכירה מימונית, בה המחכיר שומר על זכותו להשתמש בנכס ולהימנע מביצוע שינויים.

אנחנו מכירים אותה היטב מעולם הליסינג של הרכב, אבל היא מצויה כמובן גם בנדל”ן. 

חכירה זו עשויה להיות קצרה יותר, החל משנה אחת ומעלה.

כאן להבדיל מחכירה מהוונת, מועברים התשלומים בשוטף לאורך כל תקופת ההסכם (בתוספת ריביות), כאשר בסיומה החוכר יוכל להשיב את הנכס או לרכוש אותו במלואו.

כמובן שבסוג כזה מגולמים סיכונים פוטנציאליים, אך גם תשואות נאות.

שהרי עליית ערך, תיקון ליקויים ועוד לוקחים חלק בחכירה ובכך מטילים על החוכר סיכון, אבל גם רווח כתוצאה מהשימוש האפשרי בנכס. 

חכירה תפעולית

חכירה תפעולית מספקת את הזכות להשתמש בנכס, אך להבדיל מחכירה מימונית או מהוונת, ללא שום זכויות נוספות כך שלא יופקו מהנכס רווחים והבעלות על כלל זכויותיה המשפטיות והכלכליות תישאר אצל המחכיר לאורך כל התקופה.

ההקבלה היחידה שמתרחשת כאן היא באופן התשלום, המבוצע בדומה לחכירה מימונית על פני כל התקופה ובדרך כלל בתשלום חודשי בכפוף לחוזה. 

חכירה המתרחשת במגזר הפרטי

למרות שכאמור, מרבית אפשרויות החכירה מתרחשות מול המדינה, הדבר אפשרי גם במסגרת הסקטור הפרטי.

תכלית החכירה הפרטית היא על מנת להימנע מהחשבת המהלך כביצוע עסקת מקרקעין בהתאם לסעיף 13 בחוק המקרקעין.

וכך, כאשר מבצעים חכירה של דירה לפרק זמן ארוך במיוחד (99 שנים ויותר), עוברות ממילא חלק מהזכויות על הנכס לחוכר עצמו.

במצב כזה לא תתרחש עבירה על חוק המקרקעין והדבר מאפשר חכירה פרטית. 

לסיכום:

חכירה היא מעין שכירות לפרק זמן ארוך, לרוב של עשרות שנים.

היא מציעה כמה אפשרויות המתייחסות לזכויות ולחובות בין המחכיר והחוכר, כמו גם אופציות לעריכת תחשיב חשבונאי בנוגע לתשלום דמי החכירה, כאשר כולם יוסדרו בחוזה משפטי מסודר בין הצדדים.

על מנת להשלים אותו כראוי ולהימנע מפגיעה בזכויות והאינטרסים, יש לערוך אותו באמצעות עורך דין פינוי בינוי ומקרקעין מיומן ביותר.