נציגות מקרב בעלי הדירות בפרויקטים לפינוי בינוי

מעצם טיבו וטבעו של פרויקט לפינוי כולל הוא בעלי זכויות רבים וכמספר בעלי הזכויות , מספר הדעות.

כדי שניתן יהיה לקדם את הפרויקט באופן הנכון, היעיל והמהיר ביותר קיימת חשיבות שלצד עורך הדין בעל הניסיון בתחום תעמוד קבוצה מבין בעלי הדירות אשר תהווה מעין תניה דמסייע בידו , שכן הם ,כמי שחיים את השכונה ,חשופים טוב יותר מעורך הדין לעובדות הדרושות על מנת לגבש , בשלב הראשון, הזמנה ליזמים להציע הצעות  שתתכתב עם הצרכים של בעלי הדירות במתחם המיועד לפינוי ובינוי .

יש הסבורים כי קיימת  חשיבות רבה למינוי פורמלי של חברי נציגות ע”י אספה אליה יוזמנו כלל בעלי הדירות וזאת במטרה שזו תשקף את דעת כלל בעלי הדירות במתחם כלפי היזם מן הצד האחד ותפעל בשקיפות מוחלטת בין באמצעות אספות, מיילים , דוא”ל או תליית מנשרים מן הצד השני.

כיצד בוחרים את נציגות הדיירים?

בפרויקט התחדשות עירונית מסוג פינוי בינוי הכולל  מן הסתם  מספר בניינים  יש צורך בנציגים שישמרו על האינטרסים של בעלי הדירות בבניינם ויגנו מפני קידום אינטרסים אישיים של דיירים אחרים בבניינים סמוכים.

לכן, כדי שמצד אחד הנציגות תפעל בצורה יעילה ומצד שני תדאג לכל האינטרסים של הדיירים במתחם, נכון , ככל ונוקטים בשיטה זו ,למנות שני נציגים לפחות מכל בניין,

לכל אחד מהנציגים צריך ויהיה תפקיד משלו שיסייע בקידום הפרויקט כמו יו”ר, מרכז פניות, אחראי על ההסכמים וכו’.

את הנציגים יבחרו הדיירים בבניין אסיפה כללית של בעלי הדירות על פי תקנון “הבית המשותף”. חשוב לציין, כי על אף שהנציגות מייצגת את כלל הדיירים במתחם אין מתוקף סמכותם לחתום על ההסכמים ו/או ליתן הסכמות קנייניות  בשם הדיירים מול הגופים השונים.

מהו תפקיד נציגות הדיירים ?

תפקידה של הנציגות, מעבר להיותה מייצגת הדיירים בבית המשותף, הינה יצירת קשר עם היזם ויצירת קשר עם עורך דין פינוי בינוי המומחה בתחום.

הקשרים האמורים הינם המרכזיים והחשובים ביותר מבחינת הנציגות שכן אלו שני הגורמים עמם על בעלי הזכויות לצעוד ביחד דרך ארוכה. היזם, אשר אמור להוציא את התכנית את הפועל ועורך הדין שתפקידו לשמור על זכויות הדיירים בעסקה.

תקפיד זה של הנציגות מחליף תהליך ארוך, ממושך ,מסורבל ואף לעיתים עקר שעלול היה לקרות  אם לא הייתה נציגות והמשא ומתן היה צריך להיות פרטני.

תפקיד נוסף של הנציגות, כגוף שקוף והגון, יהיה להעביר את המידע לדיירים ולתאם בין הדיירים לגופים השונים כדי לגרום לסינרגיה  נכונה במהלך הפרויקט.

עקרונות פעולה

על מנת שהנציגות תפעל ביעילות , עליה לקבל החלטות בכל נושא הקשור לפרויקט בישיבות אשר תתקיימנה בפרקי זמן קבועים וידועים מראש .

בנוסף, לכל פגישה חשוב שיהיה פרוטוקול פגישה בו יפורטו העניינים בהם דנו המשתתפים בפגישה, ההחלטות שהתקבלו והעניינים בהם יש לטפל  עד הפגישה הבאה.

על חברי הנציגות לפעול בשקיפות מלאה בפניי הדיירים, כדי לשקף אמינות ולהזים חששות לפעילות מתוך אינטרסים אישיים.

את השקיפות ניתן לקיים על ידי העברת פרוטוקולים אל חברי הבית המשותף כדי שיוכלו להביע דעתם בעניין במידת הצורך. שמירה על שקיפות תמנע חיכוכים ואי הבנות עתידיות.

עקרון חשוב נוסף שיש על הנציגים להפנים, חילוקי דעות מישיבות הנציגות אינן יוצאות החוצה אל הגופים השונים ( ליזם , לוועדה המקומית וכו’). כלומר, על הנציגות לצאת החוצה עם החלטות שמוסכמות על כולם כדי להביע את חוזקה של הנציגות .

חלופה לנציגות פורמלית

לנציגים, כאמור, אין סמכות לקבל החלטות ולהתחייב בעניינים קנייניים בשם בעלי הזכויות. לעיתים , במקומות בהם מנסים לבחור נציגות פורמלית גרם הדבר למחלוקות גדולות יותר מכפי המחלוקות שהיו סביב הפרוייקט עצמו ועניין הפוליטיזציה של הפרוייקט גרם למחלוקות קשות שהביאו לקיפאון בקידום הפרויקט.

בפרויקטים לא מעטים המוכרים לי ואשר יצאו לפועל, לא נבחרה נציגות . במקומות אלו פעלו בעלי דירות אשר היה להם עניין לקדם את הפרויקט . בעלי דירות שהבינו שאם הם לא ייטלו יזמה, ייתכן ולא יקרה דבר. אנשים אלו קבלו לגיטימציה בקרב כלל בעלי הדירות פועל יוצא של פועלם, של הזמן שהושקע על ידם בקידום פרויקט שיביא לרווחת הכלל .