מהו חוק הגנת הדייר

חוק הגנת הדייר קובע את הזכויות והחובות של דייר המתגורר בנכס מחד ואת בעל הנכס מאידך. בעוד רוב חוזי השכירות כיום כוללים אזכור של החוק, הרי שהוא בדרך כלל לא חל על החוזים הללו אלא רק על מיעוט קטן מאוד מן השוכרים. מדובר בשריד משפטי היסטורי עתיק לתקופה בה שלטה במדינת ישראל הצעירה תפיסה הרבה יותר סוציאליסטית מאשר היום: לבעלי הנכסים היו הרבה פחות זכויות בשל הרצון לספק כמה שיותר פתרונות דיור לציבור, בפרט למי שהתקשה להשיג קורת גג לעצמו.
באופן כללי, חוק הגנת הדייר מאפשר לדייר המוגן להישאר בנכס כל עוד הוא מקיים את התנאים שנקבעו בחוזה השכירות, כשהוא משלם דמי שכירות נמוכים מאוד. כך למעשה נמנעת מבעל הנכס הזכות לסיים את חוזה השכירות או לפנות דייר מן הנכס – אלא אם מתקיימים תנאים מיוחדים המפורטים בחוק. אחד מן התנאים הללו הוא ביצוע פרוייקט פינוי בינוי, ומיד ניגע בכך.

הגדרת דייר מוגן וזכויותיו

על פי החוק, דייר מוגן הוא דייר העומד בלפחות אחד מן התנאים הבאים:

1. בעל זכאות להחזיק בנכס המושכר לפני 20 באוגוסט 1968
2. מחזיק בנכס ברציפות משנת 1940 עד היום
3. נקבע בחוזה השכירות כי חל עליו חוק הגנת הדייר
4. הפך לדייר מוגן לאחר פטירת קרוב משפחה שהיה דייר מוגן
5. שילם דמי מפתח כאשר נכנס לנכס המושכר

ניתן לראות כי רוב הדיירים המוגנים היום הם דיירים “היסטוריים”, אחרים רכשו את הזכות וחלק הם “דיירים ממשיכים” של דיירים מוגנים שהלכו לעולמם. במילים אחרות, למרות שכיום רוב חוזי השכירות מחריגים עצמם מחוק הגנת הדייר, עדיין ניתן לפגוש לעיתים דייר מוגן שנהנה מן מהחוק.

פינוי בינוי  דייר מוגן

כאשר בעל נכס מעוניין להשתתף בפרויקט פינוי בינוי אולם בנכס זה מתגורר דייר המסרב להתפנות, מדובר בבעיה משפטית העשויה לגרום לדחייה ארוכה בתחילת ביצוע הפרויקט ולעיתים אף לביטולו. זו אחת הסיבות המרכזיות בעטיין חשוב כי עורכי דין מנוסים ילוו כל פרויקט פינוי בינוי, וכך ניתן פעמים רבות להגיע לעמק השווה תוך מציאת פשרות והגעה להסכמות הדדיות.

כדאי לדעת כי חוק הגנת הדייר אמנם מגביל מאוד את בעל הנכס, אולם עדיין מאפשר לו לבצע פינוי של דייר מוגן בתנאים מסוימים. בפרט, אם פינוי הדייר המוגן נעשה במטרה להרוס את הנכס ולבנות תחתיו נכס חדש, ואילו בעל הנכס הודיע על כך לדייר בכתב והביע נכונות לסייע לו במציאת מקום מגורים חלופיים ו/או פיצוי כספי. מאידך, הדייר המוגן חייב להסכים לכך, במקרה ששני הצדדים לא מגיעים להסכמה ביניהם אין ברירה אלא לפנות לערכאות משפטיות. לכן חשוב למנוע מראש את התסבוכות המשפטיות, ואם ידוע כי בבניין המועמד להשתתף בפרויקט פינוי בינוי יש דיירים מוגנים על פי חוק הגנת הדייר – מוטב לפנות מבעוד מועד אל משרד עו”ד פינוי שוכר.