כל מה שצריך לדעת על השלבים בפרויקט פינוי בינוי

​פינוי בינוי הוא תהליך שבו הורסים בניינים ישנים ובמקומם בונים בניינים חדשים ומודרניים יותר. מטרת התהליך היא לחדש שכונות ותיקות, לנצל ביעילות את הקרקע במרכזי הערים ולשפר את איכות החיים של התושבים. פינוי בינוי מאפשר לדיירים לקבל דירות חדשות, גדולות ואיכותיות יותר ללא עלות נוספת, ולעיר מאפשר התחדשות עירונית, חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, והגדלת היצע הדיור. בנוסף, פינוי בינוי תורם לשדרוג תשתיות השכונה כמו כבישים, מדרכות, גינון וחזות המרחב הציבורי. זהו מהלך חשוב עבור העיר והתושבים כאחד, שיוצר מרקם אורבני מחודש ומודרני יותר.

שלבי פרויקט פינוי בינוי

תהליך פינוי בינוי כולל מספר שלבים עיקריים:

1. שלב התארגנות הדיירים וחתימה על העסקה מול היזם
2. שלב התכנון, הכנת תוכניות הבנייה והוצאת היתרי בנייה
3. שלב הריסת הבניין הישן ובניית הבניין החדש
4. שלב מסירת הדירות לדיירים והחזרתם לבניין

כל שלב דורש זמן והתארגנות מצד כל הגורמים המעורבים – הדיירים, היזם, הרשות המקומית וגופים מפקחים. חשוב שתהליך הסכם פינוי בינוי יתנהל בצורה מסודרת ויעילה כדי למזער עיכובים ולהבטיח את איכות הבנייה.

שלב התארגנות הדיירים והחתימה על העסקה

השלב הראשון בפרויקט פינוי בינוי הוא התארגנות הדיירים וחתימה על העסקה מול היזם. בשלב זה, הדיירים בונים נציגות שתייצג את האינטרסים שלהם מול היזם ותנהל את המשא ומתן. חשוב שהדיירים יבחרו עורך דין פינוי בינוי מקצועי שילווה אותם בתהליך, יסביר את תנאי ההסכם, וידאג לזכויותיהם. טרם החתימה על העסקה, על הדיירים לוודא שההסכם כולל את כל הפרטים החשובים, כגון גודל הדירה החדשה, לוחות זמנים, תשלומים, ומפרט הבנייה. כמו כן, יש לקבל את הסכמת כל הדיירים בבניין, כאשר לרוב נדרשת הסכמה של 80% מהדיירים על מנת להתקדם לשלבים הבאים של הפרויקט.

שלב התכנון והוצאת היתרי בנייה

לאחר חתימת העסקה מול היזם, מתחיל שלב התכנון של פרויקט פינוי בינוי. בשלב זה, צוות של אדריכלים ומהנדסים מטעם היזם מכין תוכניות מפורטות לבניין החדש, הכוללות את מספר הדירות, גודלן, חלוקת השטחים הציבוריים ועוד. התוכניות צריכות לעמוד בדרישות החוק ובתקנים מחמירים של בנייה. במקביל, היזם מגיש בקשה להיתרי בנייה מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה. תהליך קבלת ההיתרים עשוי להימשך מספר חודשים, ובמהלכו הוועדה בודקת את התוכניות, מאשרת אותן או מבקשת שינויים. רק לאחר קבלת היתרי הבנייה הסופיים, ניתן להתחיל בהריסת הבניין הישן ובבניית החדש. כל זה יכול לקחת בממוצע כשנה עד שנתיים, תלוי במורכבות הפרויקט.

שלב הריסת הבניין הקיים ובניית הבניין החדש

לאחר קבלת היתרי הבנייה, מתחיל שלב ההריסה של הבניין הישן ובניית הבניין החדש. הדיירים עוברים לדירות שכורות לתקופת הבנייה, כאשר חוזה השכירות והתשלומים מכוסים על ידי היזם כפי שנקבע בהסכם. תקופת הבנייה נמשכת בדרך כלל בין 24 ל-36 חודשים, בהתאם לגודל הפרויקט ומורכבותו. במהלך שלב זה חשוב לדיירים:

• לעקוב אחר התקדמות הבנייה ולוודא עמידה בלוחות זמנים
• לשמור על קשר רציף עם היזם ולקבל עדכונים שוטפים
• להיערך מבעוד מועד לקראת המעבר לדירה החדשה בסיום הבנייה

מסירת הדירות והחזרת הדיירים

השלב הסופי בפרויקט פינוי בינוי הוא מסירת הדירות החדשות לדיירים המקוריים. תהליך זה אמור להתרחש לאחר סיום הבנייה וקבלת טופס 4 (אישור איכלוס). בשלב זה, נציגי החברה יתאמו מועד מסירה עם כל דייר, בו הם יסיירו יחד בדירה, יבדקו שהיא תואמת את התוכניות ושאין בה ליקויים, ויחתמו על פרוטוקול מסירה. חשוב לשים לב בעת המסירה לכל הפרטים ולדווח על כל בעיה שמתגלה, כדי שהחברה תתקן אותה בהקדם. לאחר המסירה וחתימת החוזים, יוכלו הדיירים להתחיל בהתארגנות למעבר חזרה הביתה, לדירות החדשות והמשודרגות, ולהתחיל ליהנות מפירות הפרויקט הארוך והמורכב, שיספק להם איכות חיים גבוהה יותר וערך רב יותר לרכוש שלהם.

סיכום – כל מה שחשוב לדעת על שלבי פרויקט פינוי בינוי

פרויקט פינוי בינוי הוא תהליך מורכב הכולל מספר שלבים עיקריים: התארגנות הדיירים וחתימה על עסקה מול יזם, תכנון והוצאת היתרי בנייה, הריסת הבניין הישן ובניית החדש, ולבסוף מסירת הדירות והחזרת הדיירים לבתיהם. לאורך כל התהליך, חשוב שהדיירים יהיו מעורבים, מיוצגים ומודעים לזכויותיהם. יש לוודא שהעסקה עם היזם משקפת נאמנה את צרכי הדיירים, שלוחות הזמנים מתקדמות לפי התכנון, ושבסופו של דבר הדירות החדשות עומדות בסטנדרטים שסוכמו. פינוי בינוי מציע הזדמנות לשדרוג משמעותי באיכות הדיור והחיים, אך הצלחתו תלויה בשיתוף פעולה של כל הגורמים המעורבים ובתשומת לב לפרטים החשובים בכל שלב ושלב. פנו אלינו לקבלת ליווי משפטי מקצועי בנושא.

שאלות נפוצות על שלבי פרויקט פינוי בינוי

עו”ד חן עמידור עונה על השאלות שדיירים שואלים אותנו במשרד הכי הרבה.

מה זה פינוי בינוי, במילים פשוטות?

פינוי בינוי הוא מסלול של התחדשות עירונית שבו אתם, בעלי הדירות בבניין ישן, מתקשרים עם יזם: היזם הורס את הבניין ובונה במקומו בניין חדש וגדול יותר, ואתם מקבלים דירה חדשה בבניין החדש בלי לשלם עליה. המסלול מוסדר בחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס”ו-2006, ובמהלך הבנייה אתם גרים בדירה שכורה על חשבון היזם.

מהם השלבים בפרויקט פינוי בינוי, לפי הסדר?

פרויקט פינוי בינוי מתקדם בדרך כלל בשישה שלבים: (1) התארגנות בעלי הדירות ובחירת נציגות; (2) בחירת עורך דין שמייצג אתכם ובחירת יזם; (3) משא ומתן וחתימה על הסכם פינוי בינוי עד להשגת הרוב שהחוק דורש; (4) תכנון, אישור תכנית (תב”ע) והוצאת היתר בנייה; (5) פינוי, הריסה ובנייה; (6) מסירת הדירות החדשות ורישום הזכויות שלכם בטאבו.

כמה זמן לוקח פרויקט פינוי בינוי, מההתחלה ועד המפתח?

זה הליך ארוך, ולרוב הוא נמשך בין 5 ל-10 שנים מההתארגנות הראשונה ועד למסירת הדירות. שלב התכנון והאישורים לוקח בדרך כלל שנה עד שנתיים ולפעמים יותר, ותקופת הבנייה עצמה נמשכת בין 24 ל-36 חודשים. הזמנים משתנים לפי גודל המתחם, עמדת העירייה ומורכבות התכנון. הרחבה במאמר כמה זמן לוקח פינוי בינוי.

איזה רוב של בעלי דירות נדרש כדי שהפרויקט יתקדם?

לפי חוק פינוי ובינוי, אחרי התיקון משנת 2021, נדרש רוב מיוחס של בעלי שני שלישים לפחות מהדירות במתחם (כ-67%), שגם שני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם. לפני התיקון נדרשו 80%. כשמגיעים לרוב הזה, אפשר לפנות לבית המשפט בעניינו של דייר שמסרב סירוב בלתי סביר. הסבר מלא במאמר על הרוב המיוחס בפינוי בינוי.

איפה גרים בזמן הבנייה, ומי משלם על זה?

בתקופת ההריסה והבנייה אתם עוברים לדירה שכורה, והיזם משלם את דמי השכירות לפי מה שנקבע בהסכם. כדי שהתשלום יהיה מובטח לכל התקופה, היזם מוסר ערבות בנקאית לדמי השכירות, ובנוסף ערבות חוק מכר בגובה שווי הדירה החדשה. הסכם טוב קובע גם את גובה השכירות, את מנגנון העדכון שלה ואת עלויות ההובלה. הרחבה במאמר על ערבות חוק מכר בפינוי בינוי.

מה חשוב לבדוק לפני שחותמים על הסכם עם היזם?

לפני החתימה בדקו את שטח הדירה החדשה והמפרט הטכני, את החניה והמחסן, את לוחות הזמנים ואת התנאים לביטול ההסכם אם היזם לא עומד בהם, את סוגי הבטוחות ומועד מסירתן, את גובה דמי השכירות לתקופת הבנייה, ומי נושא במסים ובשכר טרחת עורך הדין. כל פרויקט נבחן לגופו, ואין שני הסכמים זהים. פירוט מלא במאמר על הסכם פינוי בינוי.