הרחבת העיר אלעד

תוכן העניינים

על התוכנית:

תמ"ל 1081 היא תוכנית להרחבת העיר אלעד וכוללת 4,476 יחידות דיור. מתוכן, 300 יחידות דיור מוגן, מבני ציבור ואזור תעסוקה. התוכנית כוללת 35% דירות קטנות. 

התוכנית מקודמת בהתאם להסכם גג אלעד שנחתם ביום 19/03/2018 בין עיריית אלעד, משרד הבינוי והשיכון ומשרד האוצר, ובהמשך להחלטה אסטרטגית של ממשלת ישראל בעניין הצורך במתן מענה לצורכי דיור במגזר החרדי. אלעד מנתה בשנת 2016 כ- 46,000 נפש, מרבית אוכלוסייתה חרדית. אוכלוסיית העיר צעירה וקצב גידולה גבוה. מטרת התוכנית לספק מענה לתוספת יחידות דיור הדרושות לעיר, וכן שטחי ציבור, תעסוקה ומסחר לטובת חוסנה הכלכלי של העיר. 

 

התוכנית מחולקת ל-7 למתחמים, המהווים יחד את תחום התכנון הכולל:

 

מתחם 01- כולל מרכז עסקים ראשי, הממוקם במרכז העיר, ברחוב רבי יהודה הנשיא. במתחם זה מציעה התוכנית שטחי מסחר ותעסוקה ובינוי משולב למגורים (כ-420 יח"ד) ושטחי ציבור, וכן שטח לבניין העירייה ושטחי ציבור נוספים.

מתחם 03 -מצוי בחלקה הצפון מזרחי של העיר, מעבר לכביש 4711 ובו מוצעים מגרשים לטובת מתקנים הנדסיים כגון תחמ"ש עירוני, מסוף תחבורה ציבורי ושטחים פתוחים. התמ"ל שומרת על רצועה "ירוקה" המאפשרת מסדרון אקולוגי בין השטחים הפתוחים ממזרח לעיר, ובין שטחי יער נחשונים.

מתחמים 04+05- מתחמים אלה נמצאים בחלקה הצפוני של התוכנית ומהווים את מסת הבינוי למגורים הגדולה ביותר. המתחמים מכילים מערכת רחובות הממשיכה את המרקם העירוני הקיים. בנוסף, מציעה התוכנית במתחמים אלה חיבור נוסף לדרך 4711 (המהווה את הכניסה הצפונית לעיר) באמצעות רחוב עירוני אשר יהווה את השדרה הצפונית הראשית, ויחבר בין כביש 4711 לבין רחוב רבי יהודה הנשיא. הבינוי למגורים מאופיין בצפיפות גבוהה יחסית, בבניינים בני 8 קומות ממפלס הרחוב (כניסה+7) אשר לחלקם קומת מסד מסחרית ושילוב של מוסדות ציבוריים בקומת הקרקע כגון גני ילדים, בתי כנסת ומקוואות.

מתחם 06- בכניסה לעיר מכביש 444. כיום מבונה ברובו ע"י בנייה לא מוסדרת של מוסדות שונים. התוכנית מציעה הסדרה של חלק מהמגרשים לצרכי מבני ציבור כגון בתי כנסת, מוסדות חינוך וכן יח"ד.

מתחם 07-מיועד להפוך לאזור התעסוקה. שטח המתחם כיום משמש כשטח חקלאי הכלוא בין משולש הכבישים 444, 6 ו-471, ובשל כך אינו מתאים למגורים. בשטח זה מוצע מרכז תעסוקה, מסחר ואחסנה לוגיסטית רחב היקף. לשטח יתרונות נגישות רבים היות והוא קרוב לדרכים ארציות ולתחנת רכבת עתידית. סך השטחים לתעסוקה ומסחר המוצעים עומד על כ- 1.2 מיליון מ"ר. גובה הבינוי הממוצע במתחם יהיה 20 קומות. במרכז המתחם, בשטח בו עוברים שני ערוצי ניקוז אזוריים, מוצע חיץ של שטחים פתוחים. לאורך הרחוב הראשי מציעה התוכנית מסד מסחרי מלווה רחוב.

מתחם 08- בחלק המערבי של המורדות הדרומיים של העיר אלעד, מצפון לנחל מזור. המתחם ישמש לישיבות ומוסדות חינוך, שטחים פתוחים ובית עלמין. בחלקו הצפוני של המתחם מוקצה שטח המשלים רקמה קיימת ומציע תוספת של יח"ד.

 

 

אבני דרך בקידום התוכנית:

תאריך מהות
14/08/2017 תאריך הכרזה על המתחם בקבינט
19/06/2018 דיון שולחן עגול
14/04/2019 עמידה בתנאי סף וקליטה
01/05/2019 דיון בהפקדת התוכנית 
22/05/2019 תיקון הכרזה
16/08/2019 פרסום התוכנית להתנגדויות
16/10/2019 מועד אחרון להגשת התנגדויות
04/11/2019 תיקון הכרזה
07/11/2019 דיון פומבי לשמיעת התנגדויות 
19/11/2019 דיון פומבי לשמיעת התנגדויות

 

החקירה:

לתוכנית הוגשו 29 התנגדויות. הללו כללו תושבים באלעד (חלקם מיוצגים), את היישובים החקלאיים שבסביבתה, קיבוץ נחשונים ומושב מזור, המועצה האזורית דרום השרון, מרכז המועצות האזוריות, ארגוני סביבה, משרדים וגופים ממשלתיים,  בעלי זכויות שנשארו מחוץ לתוכנית החלוקה והתנגדות עצמית של יוזמי התוכנית. בנוסף, התאפשר למספר בעלי קרקעות בסירקין שהגישו התנגדותם לתמ"ל/ 1076 להגיש התנגדותם לתוכנית זו, שכן טרם נמצא להם פתרון הולם במסגרת אותה תוכנית, ובשל כך שגבול התוכנית הכולל מאסף הביוב עבור תמל/ 1081 עובר בסמוך לחלקותיהם. 

 

הדיונים הפומביים בהתנגדויות התקיימו בתאריך 07/11/19  ובתאריך 19/11/19.

 

דו"ח החוקר כולל תקציר של עיקרי טענות המתנגדים, עמדת צוות התכנון ומגיש התוכנית והיועצים הרלוונטיים בכל סוגיה, מענה צוות הותמ"ל והמלצות החוקר בכל סעיף שהוצג. בראשית הדו"ח יובאו הנושאים העיקריים שעלו במסגרת ההתנגדויות והמלצותיו המנומקות של הח"מ.

תוכן עניינים

סוגיות עקרוניות 10

שלביות (שילוב התניות בתוכנית) 10

צפיפות ובינוי 11

מחלף מגדל אפק (בהיבט של פגיעה בקיבוץ נחשונים) 13

מסוף האוטובוסים במחלף 14

בית העלמין 15

תחמ"ש פתוחה/סגורה 17

המסדרון האקולוגי הארצי והחיבור למתחם 3 17

סמכות (תיקון הכרזה, הכללת שטחי תעסוקה, עודף שטחי ציבור וכיו"ב) 19

הסטייה מתוכנית המתאר 20

היקף שטחי תעסוקה 21

מענה לסוגיות תחבורה במרחב 22

בנייה בתחום מגבלות המחצבה 23

גן לאומי "מאוזוליאום מזור" (אי-התווית כביש דרך הגן) 24

גריעת שטחים ירוקים, יערות וכריתת עצים 24

הדוח המפורט 26

התנגדות מס' 1

המתנגדים: ועד תושבים לתכנון שפוי באלעד – תושבי מתחם 8 26

עיקרי ההתנגדות 26

עמדת צוות התכנון ומגיש התוכנית 28

התייחסות צוות הותמ"ל 29

המלצות החוקר 29

התנגדות מס' 2

המתנגדים: דיירי רחוב רבן גמליאל 31

עיקרי ההתנגדות 31

עמדת צוות התכנון ומגיש התוכנית 32

התייחסות צוות הותמ"ל 33

המלצת החוקר 33

התנגדות מס' 3

המתנגדים: בעלי זכויות הגובלים בחלקיה הצפוניים של התוכנית 34

עיקרי ההתנגדות 34

עמדת צוות התכנון ומגיש התוכנית 36

התייחסות צוות הותמ"ל 37

המלצת החוקר 37

התנגדות מס' 4

המתנגדים: ועד התושבים 38

עיקרי ההתנגדות 38

עמדת צוות התכנון ומגיש התוכנית 39

התייחסות צוות הותמ"ל 39

המלצת החוקר 39

התנגדות מס' 5

המתנגדת: מאשה לזנובסקי, תושבת אלעד (בשם תושבים נוספים) 40

עיקרי ההתנגדות 40

עמדת צוות התכנון ומגיש התוכנית 40

התייחסות צוות הותמ"ל 41

המלצת החוקר 41

התנגדות מס' 6

המתנגדים: יצחק הלוי "מטה התושבים והפעילים לתכנון שפוי באלעד וסביבתה" 42

עיקרי ההתנגדות 42

עמדת צוות התכנון ומגיש התוכנית 43

התייחסות צוות הותמ"ל 43

המלצת החוקר 44

התנגדות מס' 7

המתנגדים: חננאל ושרית ערמי (גם בשם דיירים נוספים בבניין) 44

עיקרי ההתנגדות 44

עמדת צוות התכנון ומגיש התוכנית 45

התייחסות צוות הותמ"ל 45

המלצת החוקר 45

התנגדות מס' 8

המתנגדים: אריה בן ברוך ואריק בן ברוך זכאי 45

עיקרי ההתנגדות 45

עמדת צוות התכנון ומגיש התוכנית 45

התייחסות צוות הותמ"ל 46

המלצת החוקר 46

התנגדות מס' 9

המתנגד: משרד האנרגיה 46

עיקרי ההתנגדות 46

עמדת צוות התכנון ומגיש התוכנית 47

התייחסות צוות הותמ"ל 48

המלצת החוקר 48

התנגדות מס' 10

המתנגדת: רשות שדות התעופה 49

עיקרי ההתנגדות 49

מענה עורכי התוכנית 49

התייחסות צוות הותמ"ל 50

המלצת החוקר 50

התנגדות מס' 11

המתנגדת: רשות העתיקות 50

עיקרי ההתנגדות 50

מענה עורכי התוכנית 51

התייחסות צוות הותמ"ל 51

המלצת החוקר 51

התנגדות מס' 12

המתנגדת: רשות הגז הטבעי (נתג"ז) 52

עיקרי ההתנגדות 52

עמדת צוות התכנון ומגיש התוכנית 52

התייחסות צוות הותמ"ל 53

המלצת החוקר 53

התנגדות מס' 13

המתנגדת: רכבת ישראל 53

עיקרי ההתנגדות 53

עמדת צוות התכנון ומגיש התוכנית 55

עמדת הותמ"ל 56

המלצת החוקר 57

התנגדות מס' 14

המתנגדת: חברת החשמל 58

עיקרי ההתנגדות 58

עמדת צוות התכנון ומגיש התוכנית 60

התייחסות צוות הותמ"ל 60

המלצת החוקר 61

התנגדות מס' 15

המתנגדת: תש"ן 62

עיקרי ההתנגדות 62

עמדת צוות התכנון ומגיש התוכנית 62

עמדת צוות הותמ"ל 62

המלצת החוקר 62

התנגדות מס' 16

המתנגדת: קצא"א 63

עיקרי ההתנגדות 63

עמדת צוות התכנון ומגיש התוכנית 63

עמדת צוות הותמ"ל 63

המלצת החוקר 63

התנגדות מס' 17

המתנגדת: נתיבי איילון 63

עיקרי ההתנגדות 63

עמדת צוות התכנון ומגיש התוכנית 64

התייחסות צוות הותמ"ל 64

המלצת החוקר 65

התנגדות מס' 18

המתנגדת: נתיבי ישראל 65

עיקרי ההתנגדות 65

עמדת צוות התכנון ומגיש התוכנית 66

התייחסות צוות הותמ"ל 67

המלצת החוקר 67

התנגדות מס' 19

המתנגדת: מועצה אזורית דרום השרון 68

עיקרי ההתנגדות 68

עמדת צוות התכנון ומגיש התוכנית 70

התייחסות צוות הותמ"ל 71

המלצת החוקר 71

התנגדות מס' 20

המתנגד: מושב מזור 72

עיקרי ההתנגדות 72

עמדת צוות התכנון ומגיש התוכנית 73

התייחסות צוות הותמ"ל 74

המלצת החוקר 74

התנגדות מס' 21

המתנגד: קיבוץ נחשונים 75

עיקרי ההתנגדות 75

עמדת צוות התכנון ומגיש התוכנית 78

התייחסות צוות הותמ"ל 80

המלצת החוקר 81

התנגדות מס' 22

המתנגד: מרכז המועצות האזוריות 83

עיקרי ההתנגדות 83

עמדת צוות התכנון ומגיש התוכנית 85

התייחסות צוות הותמ"ל 86

המלצת החוקר 86

התנגדות מס' 23

המתנגדת: קרן קיימת לישראל 87

עיקרי ההתנגדות 87

עמדת צוות התכנון ומגיש התוכנית 87

התייחסות צוות הותמ"ל 87

המלצת החוקר 88

התנגדות מס' 24

המתנגדת: רשות הטבע והגנים 88

עיקרי ההתנגדות 88

עמדת צוות התכנון ומגיש התוכנית 90

התייחסות צוות הותמ"ל 91

המלצת החוקר 91

התנגדות מס' 25

המתנגדת: החברה להגנת הטבע 92

עיקרי ההתנגדות 92

עמדת צוות התכנון ומגיש התוכנית 93

התייחסות צוות הותמ"ל 94

המלצת החוקר 94

התנגדות מס' 26

המתנגדת: המטה לביצוע הסדר הקיבוצים 95

עיקרי ההתנגדות 95

עמדת צוות התכנון ומגיש התוכנית 96

התייחסות צוות הותמ"ל 96

המלצת החוקר 96

התנגדות מס' 27

המתנגדת: ר.ע. גפן ייעוץ ואברהם חלבי 96

עיקרי ההתנגדות 96

עמדת צוות התכנון ומגיש התוכנית 98

התייחסות צוות הותמ"ל 99

המלצת החוקר 100

התנגדות מס' 28

המתנגדים: מנצ'ורי שוקרולה ואח' (מירב בעלי הזכויות בחלקה 25 גוש 6320) 101

עיקרי ההתנגדות 101

עמדת צוות התכנון ומגיש התוכנית והתייחסות צוות הותמ"ל 101

המלצת החוקר 101

התנגדות מס' 29

המתנגדים: רמ"י (התנגדות עצמית) 101

עיקרי ההתנגדות 102

התייחסות צוות הותמ"ל 103

המלצת החוקר 104

נספחים 106

 

סוגיות עקרוניות

שלביות (שילוב התניות בתוכנית)

עיקרי ההתנגדות: התוכנית כוללת תוספת פיתוח משמעויות של יח"ד, שטחי תעסוקה ומוסדות ציבור אשר יחריפו את בעיות התחבורה המאפיינות את המרחב כבר היום. התוכנית כוללת בה"ת אשר מציגה את הפתרונות הדרושים, וחלקם אף כלולים בתוכנית, אך התוכנית אינה כוללת שלביות תחבורתית בהוראות התוכנית (התניות) אשר יבטיחו שפיתוח התוכנית יעשה בשלבים ורק לאחר שהובטח שהדבר מקבל מענה תחבורתי.

עמדת צוות התכנון ומגיש התוכנית:

סעיף 7.1 בתקנון קובע כי המגורים יבוצעו בד בבד עם ביצוע מערכות התשתית הנדרשות לצורך ההרחבה המוצעת בתוכנית זו, לרבות מוסדות הציבור והשטחים הציבוריים הפתוחים הנדרשים לפי העניין.

התייחסות צוות הותמ"ל:

ככלל, עמדת הותמ"ל היא שקביעת התניות בתוכנית על מנת לוודא קשר בין שיווק יח"ד לתשתיות הדרושות להן אינו נכון, שכן הניסיון מלמד שהתניות מסוג זה לא רק שאינן מעודדות את הקמת התשתיות, אלא מביאות למצב הפוך. בד"כ מבוקש לקבוע שלביות כאשר יש חסם משמעותי לפיתוח יח"ד (לרוב חסם תשתיתי). במקרה הנדון, אין חסם מעין זה, וגם לו היה מתגלה חסם שכזה, עמדתנו היא שקביעת התניות לפיתוח בתוכנית איננה כלי יעיל: התניה מעבירה את האחריות, אך גם את הכוח, לגוף האחראי להקמת התשתית, שמצדו אין לו עניין בתוספת יח"ד ולכן נוצרת סטגנציה גם בפיתוח יח"ד וגם בתשתיות. לראיה, תוכניות רבות למגורים לא מומשו מכיוון שהתוכנית כוללת התניה למרכיב תשתיתי אשר לא מומש. מדובר ב"הפסד כפול" שכן שוק הדיור לא מקבל יח"ד הדרושות לתושבי המדינה, ובנוסף המרכיב התשתיתי, אשר ייתכן שדרוש גם למשתמשים מחוץ לגבולות התוכנית, לא בוצע. 

כמו כן, קביעת התניות אינה לוקחת בחשבון מצבים שבהם המציאות שונה מהמצב שהוערך מלכתחילה ואינה מאפשרת גמישות. לדוגמא: יתכן שצורך במחלף יתייתר לאור פתרונות אחרים שקודמו באזור, או להיפך – ייווצר צורך לפתחו מוקדם מהצפוי. על כן, עמדת הותמ"ל היא שהתניות אינן הפתרון לנושא זה. הדרך להבטחת מימוש יח"ד בד בבד עם תשתיות מתבצע במישורים הסטטוטורי – תוכניות התמ"ל כוללות פתרון סטטוטורי לתשתיות הדרושות לתוכנית במידה ואין כזה. בחינה מסוג זה נערכת לכל התשתיות הדרושות למרחב כולו, בדגש על פתרונות תחבורה, אך גם לתשתיות מים, ביוב, ניקוז, חשמל וכד'. לדוגמא, התוכנית כוללת תכנון סטטוטורי למחלף אפק, תוספת לחיבור נדרש מעל מסילת הרכבת וכביש גישה ל 471 (מתוכנן בחלקו בתמ"ל/ 1076), מאסף ביוב, תחמ"ש וכל המתקנים ההנדסיים הדרושים. לגבי הפרוייקטים שאינם דורשים סטטוטוריקה, נערכו להם בדיקות על מנת לוודא את הסטטוס שלהם ואת הגורם האחראי להם על מנת לוודא סנכרון עם הקמת התוכנית.   

הבה"ת שנערכת ברקע התוכנית, ונגזרת מהבה"ת המערכתית שהוכנה למרחב סירקין, לקחה בחשבון את הפיתוח המשמעותי הצפוי באזור, והצביעה על פתרונות נדרשים לצורך מימוש יח"ד בתוכנית. האוכלוסייה המתגוררת בעיר אלעד היא אוכלוסייה המתבססת באופן משמעותי על פתרונות תח"צ. ככזו, הפתרונות שהוגדרו בתוכנית הם בעיקר נגישות מרבית ומיטבית לתחנת הרכבת שעתידה לקום באלעד, וכן ארבעה מסופי תח"צ אשר מוקמו בעיר, ובסמוך לה כדי לתת מענה מיטבי לביקושים הצפויים. בנוסף לכך, התוכנית כוללת מענה תחבורתי להקמת מחלף אפק, באוריינטציה ברורה לתח"צ. פתרונות אלו נותנים מענה סטטוטורי מלא לפיתוח הצפוי. על הגופים האמונים על הביצוע להתחיל בביצוע כלל מערכות אלו, וככל הידוע אכן קיימות תוכניות לביצוע של המסילה המזרחית, של הנת"צים הנדרשים במרחב ושל מסופי התח"צ. עם זאת, התוכנית לא אמורה לקחת על עצמה טיפול בכלל הבעיות הקיימות במרחב, אלא לתת מענה לבעיות שעלולות להתרחש עם פיתוח יח"ד הכלולות בה. 

באשר לצוות מלווה: צוות מלווה הוא מנגנון שהותמ"ל נוהג להשתמש בו בתוכניות בהן יש קשת רחבה של חסמים לפיתוח המחייבות ליווי צמוד ותיאום בין משרדי ממשלה שונים. לדוגמא חלק מהמתחמים של מחנות צה"ל המתפנים כוללים צוות מלווה הואיל ויש שם סוגיות הכוללות טיהור קרקע ומים. בתוכנית של אלעד, האחראי על הפיתוח הוא משרד התחבורה שלו ישנה ממילא הראייה הכוללת על האזור, ולכן אינו תלוי במשרדי ממשלה שונים.

המלצת החוקר: לקבל את ההתנגדות בחלקה.

החשש מפני פיתוח מהיר של יח"ד ללא מענה תשתיתי הולם מובן, אך כפי שהובהר על ידי צוות הותמ"ל, התניות לפיתוח בתוכנית יוצרות סטגנציה לגבי הפיתוח בכללותו. 

שוכנעתי אפוא כי התניות לפיתוח בתוכנית אינן כלי יעיל להבטחת פיתוח תשתיות בד בבד עם מימוש יח"ד, אלא להיפך, מדכאות פיתוח. התוכנית מספקת מענה במישור הסטטוטורי לתשתיות דרושות לתחבורה, מים, ביוב, ניקוז, חשמל וכד'. גורמי התשתיות (הארציות והמוניציפאליות) הם הגורמים הרלוונטיים והאחראים לקידום פריסת התשתיות.  עם זאת, ריבוי גורמי התשתיות (נת"י, נת"א, רכבת ישראל והרשות המקומית) הנוגעים בפיתוח רשת הדרכים מעורר קושי אימננטי לתיאום בין מספר כה רב של גופים. משרד התחבורה הינו הגורם המיניסטריאלי האחראי על רוב גורמי תשתיות אלו, הוא המתקצב פעילותם, הוא בעל ראיה כוללת של צרכי התחבורה הנדרשים במרחב התכנון ובידו לקבוע סדרי עדיפות לתכנון. על-כן, נכון וראוי כי משרד התחבורה ירכז הקמת תשתיות חיוניות אלה במטרופולין, תוך מתן דין וחשבון עתי לצוות המלווה (שיוקם ממילא למימוש תוכנית תמ"ל/ 1076 "רובע סירקין, פתח תקווה") במטרופולין. מתוך הסתכלות רחבה והיכרות עמוקה עם צרכי המטרופולין יוכל הצוות לסייע בקידום התשתיות, בעיקר אלו הדרושות לתח"צ. במקרה כאמור יתווסף לדיון הצוות המלווה גם נציג עיריית אלעד.

מוצע, אם כן, להורות לצוות המלווה שהוקם מתוקף תמל/ 1076 סירקין לסייע במעקב אחר קידום התשתיות הדרושות לעיר אלעד בפן התחבורתי בלבד (כלומר, אחר פיתוח המחלף במפגש כביש 444 עם כביש 4711 עם מערך הכבישים הראשיים והסדרת הכניסות ליישוב ולאזור התעסוקה), בין היתר על מנת להסיר את חששם של המתנגדים, הן בקרב תושבי אלעד והן בקרב יישובי הסביבה.

צפיפות ובינוי

עיקרי ההתנגדות: התוכנית כוללת תוספת גדולה מאוד של יח"ד, בצפיפות גדולה (הצפיפות תעמוד על 22 יח"ד לדונם) ובבנייה לגובה. מדובר בבינוי שאינו קיים בעיר המאופיינת בבינוי של 3-4 קומות וצפוי לשנות את אופי העיר ולהוריד משמעותית את איכות החיים של התושבים (יפגע בנוף, ייצר בעיות תחבורה ויפגע בפרטיות של התושבים שכן הוא כולל עירוב שימושים בקומות הקרקע). לכן מבוקש להפחית יח"ד ולהוריד את גובה הבינוי ל 3-4 קומות ולהוריד את הצפיפות. 

עמדת צוות התכנון ומגיש התוכנית:

לעיר אלעד נדרשת תוספת משמעותית של יח"ד, והתוכנית, בהתאמה, מבקשת למצות את פוטנציאל הקרקע ולמנוע בעתיד פגיעה נוספת בשטחים פתוחים, ולכן לא ניתן להוריד את גובה הקומות. יש לציין שבמסגרת התנגדות עצמית לתוכנית רמ"י מבקשת להגדיל קווי בניין במספר מגרשים, בדגש על מגרשים לצורכי ציבור על מנת להגדיל מרחקים בין מבנים חדשים לקיימים ובכך לרווח את הבנייה ולהקטין את תחושת הצפיפות.

 

התייחסות צוות הותמ"ל:

מדינת ישראל מתמודדת עם משבר דיור שאחת הסיבות לו היא חוסר בהיצע של יח"ד. החברה החרדית חווה משבר זה ביתר שאת בגלל מאפייניה הייחודים. החלטת ממשלה 1823 (דר/82) משנת 2016 קובעת שנוכח הצורך האדיר של הציבור החרדי ביח"ד (200,000 עד 2035) יש להגדיל את מלאי יח"ד לציבור החרדי באופן משמעותי ע"י הרחבת יישובים קיימים או הקמת יישובים חדשים. 

הצפיפות הגבוהה בתוכנית נובעת מן הרצון למצות את עתודות הקרקע שנותרו לעיר ולא לפגוע באופן משמעותי בשטחים פתוחים איכותיים המקיפים אותה. התוכנית כוללת מגורים עד 7 קומות, כאשר צעד זה נעשה בתיאום עם העירייה. מדובר בתכנון איכותי עירוני המושתת על עקרונות המותאמים לחברה חרדית ובהם עירוב שימושים מוגבר (מסחר ומבני ציבור בקומת הקרקע, שטחי ציבור נרחבים), מדרכות רחבות, שבילי אופניים ורשת תח"צ ענפה. דוגמאות לבנייה בלתי חוקית שהציגו המתנגדים לתוכנית הן בדיוק ההוכחה למצוקת הדיור שקיימת בעיר אלעד ובערים חרדיות בכלל. תוספת יחידות הדיור המוצעת מנסה למנוע מצבים של דירות בחניונים או דיור מאולץ דומה אשר נובע מצורך אשר אינו פוגש היצע במחיר בר השגה.

מעבר לכך, יאמר כי לצפיפות יש גם ערכים עירוניים חיוביים: היא מייצרת ספי כניסה לשימושים שונים (תח"צ, היכל תרבות, קולנוע וכו'), רחובות נעימים ובטוחים, מפגשים אנושיים, מעודדת הליכתיות ועוד. יחסית לצפיפויות שבהן מתכננים היום בארץ מדובר בצפיפות נמוכה. בנוסף, עלתה טענה שהצפיפות גבוהה כי גבול העיר לא השתנה. חשוב להבהיר כי אין עסקינן בהתחדשות עירונית כי אם במתחמים שכלולים בתחום השיפוט של העיר ולא תוכננו עד כה.

לנושא גובה והיקף הזכויות שניתן למוסדות ציבור: התוכנית מאפשרת בנייה עד 6 קומות למבני ציבור. הדבר נועד למנוע צורך עתידי בתוספת מגרשים למבני ציבור אשר יהיו כרוכים בפריצה נוספת של קו הבינוי אל שטחים פתוחים שהתושבים הציגו, גם ביום שמיעת ההתנגדויות, כחשובים להם עד מאוד. לציבור בכלל ולציבור החרדי בפרט יש צורך גדול במבני ציבור. הצורך גדל עם השנים. באמצעות העלייה לגובה של מבני הציבור והקצאת זכויות בניה רבות, מתאפשרת לעירייה גמישות עתידית. אותם מבני ציבור "צומחים" עם השנים, וביכולתם להשתנות, לגדול ולהכיל מספר שימושים. 

המלצת החוקר: לדחות את ההתנגדות.

"… יש ככלל להעדיף בנייה צפופה ורוויה, מתוך שיקול הייעול של משאב הקרקע המצומצם… בנייה רוויה יותר בלב אזור עירוני במקום שממילא ניתן לבנות בו, תאפשר "לחסוך" בנייה באזורים אחרים – כמו למשל בשטחים פתוחים ובשטחי נוף כאלה ואחרים לטובת האינטרס הציבורי" (ראו: עע"ם  9264/10 חברת נ.י.ל.י  נדל"ן בע"מ נ' עיריית גבעת שמואל (פורסם בנבו, 30/05/12)).

 

לכל משאב יש מאפיינים עצמאיים המשפיעים על עלותו הנובעים מהכמות ומהזמינות של גורמי הייצור הדרושים לייצורו. בהקשר של דיור, זמינות הקרקע בישראל היא מוגבלת ומעטה, מצב היוצר מחסור מובנה בהיצע שלה ומעלה את מחירה (להרחבה ראו: אלון גילדין "דיור בר-השגה במשפט" הוצאת נבו, 2018)).  

 

בנוסף, מדינת ישראל מאופיינת בנתוני פריון גבוהים ביחס למדינות המערב והחברה בה היא ברובה עירונית. על רקע אתגרים אלו ואחרים, מתמודדת מדינת ישראל בעשור האחרון עם משבר דיור חריף. כחלק מהניסיונות לפתור את המשבר ולהוזיל את מחירי הדירות החלו בישראל בתנופת תכנון ובנייה רחבים. 

 

מנגד, לתנופה זו נודעות השלכות על הצפיפות העירונית ועל איכות החיים העירונית (להרחבה ראו: עמית פרץ וניר מועלם "שטחים פרטיים פתוחים בערים – תמונת מצב", מקרקעין יז/2, אפריל – 2018).

כאמור, בנייה רוויה בצפיפות גבוהה מייעלת את השימוש בקרקע. הצפיפות היא מרכיב הכרחי של עירוניות טובה והיא מאפשרת להגדיל את היקף ואיכות השירותים הניתנים לתושבים, לשפר את תפקוד התחבורה הציבורית, ליצור הזדמנויות להצלחת המסחר ברחובות. בשילוב עם עירוב שימושי קרקע מאפשרת צפיפות גבוהה לתושבים לספק את מרבית צרכי היומיום במרחק הליכה מביתם (להרחבה ראו: 'שכונה °360', מדדים לתכנון ופיתוח סביבות מגורים – בשיתוף עם משרד השיכון). 

 

התוכנית מיישמת את הכלים העומדים לרשותה המבוססים על המערכת הקיימת של חוק התכנון והבנייה לצורך ניצול יעיל של הקרקע בתוכניות מיתאר: ערכי מינימום לצפיפות של כ- 22 יח"ד לדונם, חובת פיתוח צמוד דופן ומיצוי עתודות קודם לפיתוח חדש (להרחבה ראו מאמרן של רחל אלתרמן ואיריס האן "הכלים לשמירה על שטחים פתוחים" מוסד שמואל נאמן, חיפה 2004).

 

מטרת התוכנית כאמור הינה מתן מענה לצורך האקוטי בתוספת יחידות מגורים הדרושות לאוכלוסיית העיר הגדלה, בצד יצירת שטחים פתוחים, שטחי ציבור ושטחי תעסוקה ומסחר לטובת חוסנה הכלכלי של העיר. ככזו, התוכנית בהכרח משנה את הצפיפות בעיר, אך כל זאת תוך התאמה לצרכי היישוב העכשוויים והעתידיים.

 

התרשמתי כי הצפיפות הלא מבוטלת שתיצור התוכנית נובעת מן הרצון למצות את עתודות הקרקע שנותרו לעיר ולצמצם עד כמה שניתן פגיעה בשטחים פתוחים ואיכותיים המקיפים אותה, בשים לב לצרכים הייחודיים של החברה החרדית (אשר תוכנית זו מבקשת לתת מענה לצרכיה). צפיפות מידתית זו מאזנת טוב ככל הניתן בין רצונה של אלעד להגדיל את מספר התושבים שלה בכ- 40% לבין צרכי תושביה הקיימים בעירוניות טובה יותר ולבין צרכי המטרופולין והמדינה. 

מחלף מגדל אפק (בהיבט של פגיעה בקיבוץ נחשונים)

עיקרי ההתנגדות: התוכנית כוללת תכנון למחלף אפק בחיבור הדרכים 444 ו – 471. תכנון המחלף בזבזני בשטח וגוזל אדמות חקלאיות רבות של קיבוץ נחשונים (הנושא כלל לא תואם מול הקיבוץ). מבוקש לצמצם את שטחו.

עמדת צוות התכנון ומגיש התוכנית:

תכנון המחלף נעשה בשיתוף עם נת"י. יחד עם זאת, נעשה ניסיון לצמצם את שטחו למינימום הדרוש ברמה תב"עית. מוצע לבחון סעיף שיאפשר צמצום הקו הכחול של המחלף לאחר סיום התכנון המפורט על ידי נת"י.

התייחסות צוות הותמ"ל:

התוכנית כוללת הוראה שמאפשרת להמשיך לעבד שטחים חקלאים עד להגשת בקשה להיתר לעבודות פיתוח (מוצע לשנותה כך שתאפשר עיבוד עד תחילת עבודות הפיתוח). ככל שלא יהיו עבודות פיתוח באזורים שאין בהם צורך אז גם אין מניעה להמשיך לעבד. לדידנו, זה המענה הנכון לבקשה זו.

 

המלצת החוקר: לקבל את ההתנגדות בחלקה.

התוכנית והשטחים אליהם מתייחסות ההתנגדויות כוללים שימושים נדרשים לצורך פיתוח האזור, מתוך מטרה לשפר את התשתיות במרחב גם עבור באי הקיבוץ וחבריו. שינוי ייעודם של שטחי חקלאות שהוחכרו לקיבוץ, כשלעצמו, אינו מהווה פגיעה בו. העיבוד החקלאי בשטח שהותווה ל"דרך מוצעת" בסביבת המחלף יימשך כל עוד הקרקע אינה נדרשת על ידי הרשות המפקיעה.

מסוף האוטובוסים במחלף

עיקרי ההתנגדות: תא שטח 805 כלוא בתוך מחלף אפק המוצע. התוכנית מציעה מסוף תח"צ בהיקף של 15 דונם לבקשת נתיבי איילון. היות שהמסוף נמצא בתחום רדיוס ב' של קידוח שתייה נחשונים, צפוי קושי בשלב הוצאת ההיתרים שכן משרד הבריאות מתנגד לכך (עקב מערכות הביוב הדרושות למסוף). בנוסף, קיבוץ נחשונים מתנגד למסוף עקב קרבתו לקיבוץ וחשש מזיהום רעש ואויר. קק"ל מתנגדים למסוף שכן לטענתם הוא פוגע ביער קיים.

התייחסות צוות התכנון ומגיש התוכנית:

לאחר בחינה נמצא כי אזור השטח הכלוא במחלף אפק הוא אידאלי לשימוש זה. מבדיקות סביבתיות מחמירות שנערכו (זיהום אויר ואקוסטיקה), עולה כי לשימושים אלו אין השפעה על השימושים הקיימים והמאושרים של הקיבוץ. כמו כן, לא צפויות חריגות באזור זה, בשים לב לכך ששימושים מסוג מתחמי תיירות ונופש (אותם מפתח הקיבוץ באזור) אינם נחשבים רגישים. מוצע להשאיר את המסוף בשטח המחלף ולהורות על מיגונים נדרשים למערכות הביוב על מנת להגן על הקידוח. 

ביטול המסוף במחלף והגדלת המסוף במתחם 3 תהווה חלופה פחות טובה, תפגע בקישוריות בין התח"צ הבין עירוני והעירוני, תיצור עומס בכניסה לעיר ותרחיק את האוטובוסים מאזור המחלף. ניתן להזיז את המסוף לחלק הצפוני של השטח הכלוא, ולמקמו לאורך (מדרום לדרך הקיימת). מיקום זה גם מרוחק יותר מהקיבוץ וגם נמצא על שטח מופר וישאיר שטח פתוח רחב יותר.

התייחסות צוות הותמ"ל:

לפי התקנות אסורות מערכות ביוב בתחום רדיוס מגן ב'. נתיבי איילון מבקשים להזיז את המסוף מהמחלף עקב קושי להוציא היתרים למסופים אחרים בהם יש את אותה בעיה. עמדת צוות הותמ"ל היא שיש לבטל המסוף במקום זה ובמקומו להרחיב את המסוף במתחם 3 ל- 30 דונם.

 

המלצת החוקר: לדחות את ההתנגדות.

מגרש 805 מציע חניון אוטובוסים (ומסוף תחבורה) שמעצם טיבו וטבעו מהווה על-פי-רוב גורם מזהם בהיבטי רעש וזיהום אויר. המיקום המוצע (מחלף מגדל אפק במפגש הכבישים 444-4711 המרוחק יחסית ממגורים) הוא נכון.

 

מקובלת עלי עמדת צוות התכנון לפיה המיקום המוצע לחניון האוטובוסים (ומסוף תחבורה), בקרבת כביש 4711, עם גישה מכביש 9, הוא מרכזי ומתאים, זאת חרף קיומו של קידוח נחשונים עם רדיוס מגן. 

 

קושי בהוצאת היתר בנייה למסוף תחבורה באזור רדיוס מגן ב' במקומות אחרים בארץ אינו מהווה נימוק משכנע ומכריע לטובת העתקת חניון אוטובוסים (ומסוף תחבורה) משטח מופר ממילא לשטח פתוח בעל ערכיות גבוהה. 

 

על-מנת להבין את ההקשר, בדקתי ומצאתי כי רדיוס מגן זה לקידוח נחשונים, נקבע לקידוח המפיק כ- 516,700 מ"ק בשנה, המהווים כ- 0.036% מן הצריכה השנתית של מדינת ישראל (צריכה של סה"כ 1,440 מיליון מ"ק בשנה ללא הרשות הפלסטינאית וירדן). כך, בבחירה בין סיכון לזיהום קרקע (שניתן למזער באמצעות הענות להנחיות מפורטות לתכנון שייתן משרד הבריאות בנושא), במיקום מרכזי ומתאים, עם גישה מכביש 9, לבין הרחקת המסוף מחוץ ל"שטח המחנה" של היישוב של אלעד, אגב הפרה של שטח פתוח בעל ערכיות גבוהה, ראיתי להעדיף את הראשון.

 

אף שהוכח בפני כי חשיפת השימושים המותרים בקיבוץ נחשונים לחניון האוטובוסים (ומסוף התחבורה) תקינה, ראיתי לנכון לבקש לבחון את מיקום תא שטח 805 בחלק הצפוני של המתחם באופן שהחזית הרחבה של החניון תופנה לכביש 4711 (באזור מופר ממילא).

 

זו אף זו; מניסיון שנצבר בתוכנית תמ"ל/ 1082 למדנו כי ניתן לקיים מסוף תחבורה (אפילו תת-קרקעי!) יעיל וקומפקטי, הכולל 16 עמדות טעינה ופריקה, בתא שטח הקטן מ- 9 דונם. על-כן, סברתי, ראוי לצמצם שטח החניון לכדי 9-10 דונם בלבד.

ראיתי לנכון להפנות את צוות הוותמ"ל לקיים דין ודברים נוסף עם משרד הבריאות על מנת לבדוק אפשרות להוצאת היתר בנייה במיקום המוצע לתא שטח 805 בכפוף למיגון מיוחד ו/או להעמקת קידוח נחשונים טרם אישור התכנית למתן תוקף. אף אם לא יגיע צוות הוותמ"ל להבנות עם משרד הבריאות, ראיתי לנכון לייעד השטח הכלוא במחלף מגדל אפק (במפגש הכבישים 444-4711) בייעוד המוצע, שכן, מחד, פתרונות מיגון ופיתוח טכנולוגיות מתאימות מתקדמים כל העת, ומאידך לא לעולם חוסן. אין רבותא לכך כי הקידוח יישאר איתן לאורך ימים ושנים וכבר נוכחו אבותינו כי "….כל הבארות אשר חפרו עבדי אביו, בימי אברהם אביו, סתמום פלישתים וימלאום עפר" (בראשית, כו, טו).  

בכל מקרה, המלצתי להתנות הוצאת היתר לחניון האוטובוסים (ומסוף תחבורה) באישור משרד הבריאות ועל-פי הנחיות הגורם הסביבתי המוסמך.

מוצע אפוא כי בתוך פרק זמן של שבועיים מיום החלטה למתן תוקף יעשה מאמץ להגיע להסכמות מול משרד הבריאות לגבי האפשרות לאפשר את הקמת המסוף במחלף. ככל שניסיונות אלה לא יצלחו, אמליץ בלב כבד להגדיל את המסוף במתחם 3 למינימום הדרוש, בתיאום עם נתיבי איילון, ובכל מקרה לשטח שאינו עולה על 15 דונם בהתאם לשטח המוצע מלכתחילה בתוכנית. ייעוד המסוף במחלף יישמר על מנת שבעתיד, כשישתנו הנסיבות, ניתן יהיה לממשו.

בית העלמין

עיקרי ההתנגדות: התוכנית כוללת בדרומה בית עלמין מוצע בהיקף של כ – 38 דונם אשר לטענת העירייה דרוש לעיר. מתנגדים רבים סברו שאין לכלול בתוכנית בית עלמין מקומי שכן בקרבת העיר צפוי לקום בית עלמין אזורי ברקת. בנוסף, סברו המתנגדים שיש לנצל את שטח בית העלמין המוצע לצרכים אחרים ועל ידי כך לצמצם את הפגיעה בשטחים פתוחים / להוסיף יח"ד לעיר / להוריד את צפיפות הבינוי ביתר מתחמי העיר וכו'.

התייחסות צוות התכנון ומגיש התוכנית:

נקבע כי יש צורך בבית עלמין לאלעד. מבחינה פרוגרמתית, נבחנו מספר חלופות יחד עם העירייה והוחלט שהמיקום המוצע הוא המיטבי לצרכי הרשות.

התייחסות צוות הותמ"ל:

העירייה הציגה לאורך הליך התכנון צורך משמעותי בבית עלמין מאחר שאין לה בית עלמין והפתרון של ברקת אינו מיידי. הוועדה סברה שלעיר בהיקף האוכלוסייה הצפוי של אלעד נדרש בית עלמין. התוכנית אינה מהווה סתירה לתמ"א 19 (שאינה אוסרת על הקמת בתי עלמין מקומיים). אכן יש מדיניות ארצית המעודדת בתי עלמין אזוריים, אך מוסד תכנון רשאי לאשר גם בית עלמין מקומי אם ראה הצדקה לכך.

המלצת החוקר: לקבל את ההתנגדות ולגרוע את בית העלמין מהתוכנית.

תמ"א 19 אושרה בשנת 1987 והיא מהווה תוכנית מתאר ארצית לבתי עלמין. מטרתה לקבוע את הקריטריונים לייעוד שטחים לצרכי בתי עלמין, את הנהלים להקמת בתי עלמין ולאתר שטחים לבתי עלמין באזורים ומטרופוליטניים המיועדים לשרת מספר יישובים.

על-פי תמ"א 19 אושרה בשעתה תכנית מח/143 להקמת בית עלמין מדרום למחצבת "ברקת", בשטחי המועצה האזורית חבל מודיעין, שעתיד להכיל כ- 320,000 קברים. 

בחודש יולי 2018 אשרה ממשלת ישראל תיקון מס' 8 לתמ"א 19, לפיו בעקבות מחסור במקומות קבורה אושרה הוספת בית עלמין מטרופוליני אפק, בתחום המוניציפאלי של ראש העין, בשטח של כ- 275 דונם, שעתיד להכיל כ- 200,000 קברים.

הקצאת קרקע לבית עלמין היא מעשה לדורות. מתוך ציפייה לתחיית המתים, אין ההלכה היהודית מאפשרת פינוי קברים או בתי קברות קיימים לטובת התייעלות או פיתוח אורבני. לפיכך, אין אפשרות לשנות ייעוד של קרקע שהוקצתה לקבורה לעולמי עולמיה. 

מדיניות הקבורה בישראל מושפעת אפוא גם היא, בין היתר, מהיצע הקרקע. בהתאם, קיבלה ממשלת ישראל מספר החלטות בדבר הקמת בתי עלמין אזוריים ובדבר עידוד קבורה רוויה במטרה לנצל באופן מיטבי את הקרקע (ראו, בין היתר, החלטה מס' קבר/12 של ועדת שרים לענייני קבורה, מיום  08/08/2004, אשר צורפה לפרוטוקול החלטות הממשלה וקיבלה תוקף של החלטת ממשלה ביום 26/08/2004 ומספרה הוא 2514 (קבר/12). 

באופן האמור פועלים בית עלמין אזורי תל-רגב, הנותן מענה לאזור חיפה והקריות (בצפיפות של כ- 700 קברים לדונם) ובית עלמין אזורי ירקון, הנותן מענה לאזור תל-אביב רבתי (בצפיפות של כ- 1,500 קברים לדונם).

העיר אלעד מטופלת ע"י חברת קדישא תל אביב (המשרתת את תושבי תל אביב רבתי כולל תושבי בני ברק), אשר מפנה לקבורה ללא תשלום בבית עלמין ירקון. עם פתיחת בית עלמין ברקת, תוכל העיר אלעד לקבור את מתיה במרחק של כעשר דקות נסיעה מפאתיה הדרומיים. 

מבדיקה שערכנו עם יו"ר אגד בתי עלמין ברקת עולה כי בחודש מרץ 2018 נחתם הסכם עם מועצה אזורית חבל מודיעין, וכי בכפוף להסדרת נחל ברקת (אישור לכך ניתן במהלך חודש דצמבר 2019), יוקמו דרכי הגישה ותחל בניית בתי העלמין ברקת.   

אשר על כן, ומבלי לדון בפתרונות קבורה מועדפים (קבורת שדה או קבורה רבודה), אינני סבור כי אוכלוסיית העיר אלעד, המונה כ- 46,000 תושבים, מהם כ-60% צעירים מתחת לגיל 18 (מתוך "אלעד במספרים" מתוך אתר הרשות המקומית), מצריכה בשלב זה נטילת שטחים פתוחים בייעוד יער לשם יצירת כ- 11,000 קברים. דומני, כי בשלב זה שטחים פתוחים בעלי ערכיות אקולוגית ונופית גבוהות, ממש בפאתי היישוב, ישרתו טוב יותר את החיים בעיר אלעד מאשר הייעוד המוצע. 

מבחינה היסטורית מוקמו בתי העלמין בשולי הערים כפי שמציעה התוכנית המופקדת. עם זאת, קצב גידול האוכלוסייה והפיתוח האורבני הובילו להפיכת בתי העלמין למובלעות יקרות מפז בלב הערים (ראו דוגמת בית עלמין טרומפלדור בתל-אביב או בית עלמין נחלת יצחק בגבעתיים). לפיכך, אף לגישת אלו הסבורים כי העיר אלעד טרם מיצתה את התרחבותה המוניציפאלית, מיקום בית העלמין עלול למנוע תכנון חופשי ובלתי תלוי של העיר. 

בשולי הדברים, אך לא בשולי העניין, אוסיף כי מקנן אצל הח"מ חשש שהיענות לבקשת הרשות המקומית לאפשר קבורת שדה ביישוב גדול במרכז הארץ (קל וחומר סמוך כל-כך לשני בתי עלמין אזוריים), תעודד דרישה גם מצד יישובים אחרים המעוניינים בכך, שגם בהם קהילות וציבורים שאינם מעוניינים קבורה רוויה.

תחמ"ש פתוחה/סגורה

עיקרי ההתנגדות: התוכנית כוללת בצפון-מזרחה (מתחם 3) תחנת משנה (תחמ"ש) הדרושה לעיר. מיקום התחמ"ש נקבע במתחם 3 שכן מדובר בנקודת החיבור בין קווי חשמל 400 ו – 161. העירייה ביקשה שהתחמ"ש תהיה סגורה על מנת לחסוך בשטח ועל מנת לצמצם את החששות הפסיכולוגיים של התושבים הגרים בסמוך שכבר היום חוששים ממראות קווי החשמל העיליים. חברת חשמל ומשרד האנרגיה מתנגדים לתחמ"ש סגורה שכן לטענתם מדובר בעלות כספית גדולה משמעותית מתחמ"ש פתוחה (המגולגלת לצרכן), בעיכוב משמעותי בהקמתה ובקשיי תחזוקה. כמו כן, לטענתם, היות ותחמ"ש סגורה כוללת בניין בגובה של 3 קומות היא תבלוט יותר מתחמ"ש פתוחה ולכן לא תיתן מענה לסוגייה הפסיכולוגית אותה העלתה העירייה.

התייחסות צוות התכנון ומגיש התוכנית: 

מדיניות מוסדות התכנון לעניין הקמת תחמ"ש במרחב העירוני היא הקמת מתקנים סגורים ולא פתוחים. בנוסף, ישנה השפעה פסיכולוגית שמצדיקה הקמת תחמ"ש סגורה. הימצאותה של התחנה תחמ"ש פתוחה בזבזנית יותר בשטח (גודלה פי 2 מתחמ"ש סגורה) ובעיר כמו אלעד שלא בורכה בשטחים עודפים מדובר בחסרון גדול (10 דונם לתחמ"ש פתוחה לעומת 5 דונם לתחמ"ש סגורה). גם הרשות עומדת על הקמת תחמ"ש סגורה שתתרום לאיכות החיים של התושבים. 

התייחסות צוות הותמ"ל:

עמדת הותמ"ל היא שבתוך ערים ובפרט במרכז הארץ ובערים שאין להן עודף שטח, יש עדיפות לתחמ"שים סגורים היות שהם צורכים פחות שטח ומעוררים פחות קושי פסיכולוגי מצד אוכלוסייה המתגוררת בסמוך אליהם. יחד עם זאת, חח"י הציגה שדווקא תחמ"ש סגורה תהיה נצפית יותר במיקום המוצע לה בתוכנית אלעד, זאת בשל גובה המבנה של תחמ"ש סגורה והטופוגרפיה. תושבי העיר הציגו תמונת מצב לפיה כבר היום התושבים מוטרדים מהמופע של התשתיות, בדגש על תשתיות החשמל. היות שבתמ"ל וברובע A  מתוכננים בניינים בגבולה הצפוני של העיר נכון לבחור בחלופה שמצמצמת את נראות התחמ"ש ככל הניתן.

המלצת החוקר: לדחות את ההתנגדות ולהשאיר את התכנון המוצע (תחמ"ש סגורה).

אמנם המגרש בייעוד מתקנים הנדסיים שישמש תחנת המשנה (תחמ"ש) מצוי בפאתי היישוב. עם זאת, הימצאותו בסביבה אורבנית, בסמיכות לשכונת מגורים (רובע A) מצדיקה בניית תחמ"ש סגורה במגרש. על אף החיסכון הכלכלי הטמון בהקמת תחמ"ש פתוחה וחרף קיצור לוחות הזמנים הנובע מהעדפתה, יתרונות תחמ"ש סגורה בסביבה אורבנית, הן מבחינה נופית והן מבחינה חברתית עולים לאין-ערוך על הקמת תחמ"ש פתוחה.

המסדרון האקולוגי הארצי והחיבור למתחם 3

עיקרי ההתנגדות: ממזרח ומצפון לעיר אלעד עוברים מסדרונות אקולוגיים חשובים. רשות הטבע הגנים ביקשו לצמצם את הפיתוח המוצע במתחם 3 ובכך לצמצם את הפגיעה במסדרון.

התייחסות צוות התכנון ומגיש התוכנית:

נבחנו מספר חלופות למתחם זה, כולל חלופה שתפסה שטח רב יותר שצומצם בכדי לשמור ככל הניתן על המסדרונות האקולוגים: צפון- דרום ומזרח – מערב. הבינוי המוצע בתוכנית ממשיך את הבינוי המאושר בתוכנית רובע A (והתוכנית המתארית של אלעד), ולכן אינו קוטע את המסדרון האקולוגי. 

 

המלצת החוקר:  לקבל את ההתנגדות ולצמצם את התכנון המוצע במתחם 3.

השטחים הטבעיים המקיימים בתוכם מערכות אקולוגיות מתפקדות ובהן שמורות טבע ויערות, מנותקים זה מזה מבחינת רצף השטחים הטבעיים המעוגנים סטטוטורית בתוכניות פיתוח. החיבור בין שטחים אלו אפשרי בעזרת שטחים טבעיים, שטחי יערות, שטחי חקלאות, נחלים ועורקי ניקוז… המסדרונות חשובים כדי לשמור על חיוניותן של אוכלוסיות מבחינה דמוגרפית וגנטית, כלומר כדי לשמור על תפקוד טוב יותר של מערכות טבעיות. הרציפות לאורכה ולרוחבה של ישראל שומרת גם על המעבר ההדרגתי על פני אזורי האקלים המיוצגים במיני חי וצומח ייחודיים. לשם כך יש לשמור ככל הניתן על רצף קרקעי של שטח פתוח שבו יכולים בעלי חיים צמחים ואורגניזמים אחרים (מתוך "מסדרונות אקולוגיים מהלכה למעשה" רשות הטבע והגנים, 2015).

'ציר הגבעות המזרחיות' העובר ממזרח לאלעד מהווה חלק מהמסדרון האקולוגי הארצי הים תיכוני בציר צפון דרום. באזור זה מתקיים מפגש של השומרון עם שפלת החוף (הדום שומרון) ולציר זה חשיבות גדולה לאור תפקודו כחלק ממסדרון האורך האקולוגי הים תיכוני הארצי והיותו שטח פתוח גדול ורציף יחסית במרכז הארץ המתפקד כריאה ירוקה פעילה ומתפקדת מבחינה אקולוגית. 'ציר הגבעות המזרחיות' משמש אפוא כשטח הפתוח המשמעותי ביותר שיש במחוז המרכז ויש לו חשיבות לאומית כמרחב פתוח – לשמירת טבע, נוף ואיכות החיים של תושבי המדינה. בשל הפגיעות הרבות שהיו במערך השטחים הפתוחים בעשרים השנים האחרונות ישנו משנה חשיבות לשמירה קפדנית והדוקה על הרצף, הגודל ואיכותם התפקודית של השטחים הנותרים. 

ראו המחשה ויזואלית של המסדרונות, "צווארי הבקבוק" שנוצרו ומפת ערכיות אקולוגית של השטח הסובב את אלעד בנספחים 1 ו-2 בסיפא של הדו"ח.

 

מתחם 3 ממוקם בחלקה הצפון מזרחי של התוכנית, מחוץ ל"תחום המחנה" של העיר אלעד בשטח בייעוד יער ובשטח שראוי לייעוד זה. מרבית חלקיו של מתחם 3 בעלי ערכיות גבוהה מאוד (ראו נספח סביבה ונוף שנלווה לתוכנית). חלקו המזרחי של מתחם 3 ממוקם במסדרון אקולוגי ארצי. המתחם ממשיך אמנם את הבינוי המאושר בתוכנית רובע A בעיר, אך מצוי בשטח פתוח שמעולם לא הופר, ברובו בתחום מגבלות בנייה לרצועת החשמל על-פי תמ"א/10/ג. פריסת המתקנים ההנדסיים והתעשייתיים המוצעים במתחם 3 מגדילים את השפעת התוכנית על השטחים הפתוחים שממזרח, אל תוך המסדרון האקולוגי הארצי, תוך צמצום "צוואר הבקבוק" הקיים ממילא באזור זה. 

לאחר ששקלתי צרכי ההתפתחות של היישוב ונוכחתי לגלות כי הם מקבלים מענה הולם במסגרת המתחמים האחרים בתחום התוכנית, ראיתי לנכון להמליץ לצמצם את הפיתוח במתחם ואת הנותר בו להעביר ככל הניתן לכיוון מערב, ולגרוע ממנו כל ייעוד אחר זולת מתקנים הנדסיים לצורך חשמל/חשמל כשר (מגרשים 280-282), מסוף תחבורה לתחנות קצה (תא שטח 800) ודרך גישה אליהם. עוד יוצע כי ייעודים אלו יוסטו מעט מערבה תוך בחינה מחודשת של גודל השטח הנדרש לתחמ"ש ולמסוף תחבורה בשטח מצומצם ככל הניתן. את השטח שיוותר מוצע לסמן בייעוד יער.

גם לאחר שדרשתי והעמקתי בפרוגרמה לתכנית אב לתשתיות תפעוליות במטרופולין תל-אביב לשנת 2040, מחודש דצמבר 2019, אשר נערכה על-ידי נתיבי איילון, לא מצאתי היגיון במיקום מסוף תחבורה בזבזני בשטח 30 דונם עם 400 עמדות (מספר משוער) בחלק המרוחק של כביש 4711, היכן שלמעשה מסתיים כביש 4711, בואך שבילי עיזים במסדרון האקולוגי ממזרח. 

בכל הכבוד לתפיסת השירות החדשה שנקבעה על-ידי נתיבי איילון למגזר החרדי במטרופולין תל-אביב (לפיה מעברים ייעשו במסופים גדולים בקצוות הערים), אין משווה הח"מ בנפשו כי מעבר הציבור מתחבורה עירונית לבינעירונית (ולהיפך) ייעשה דווקא אגב נסיעה מזרחה למסוף מרוחק ומשם בחזרה מערבה לכיוון מחלף אפק. 

סמכות (תיקון הכרזה, הכללת שטחי תעסוקה, עודף שטחי ציבור וכיו"ב)

עיקרי ההתנגדות: הוצגו מספר התנגדויות ביחס לסמכותה של הותמ"ל לתכנן שימושים שאינם דרושים במישרין לתוכנית (אזור התעסוקה והיקפי התעסוקה המוצעים בו, שטח לתכנון בעתיד, שטחי הציבור במתחם 8, בית העלמין וכד'). כמו כן, הוצגה התנגדות לכך שתיקון הכרזה לתוכנית נעשה לאחר הפקדתה.

התייחסות צוות התכנון ומגיש התוכנית:

מוסדות ציבור במתחם 8 – מרבית הצרכים העתידיים של התושבים מבחינת חינוך (גנים ובתי ספר) כבר קיימים בעיר. לעומת זאת, ישיבות ותיכונים כמעט שאין בעיר, ותושבי העיר בגילאים אלו נאלצים לנדוד לערים אחרות. קריאת ראש העיר לישיבות הוותיקות שיפתחו סניף בעיר או יעתיקו את מושבם לעיר תעזור בראש ובראשונה לתושבי העיר, וגם אם ילמדו בו תלמידים מערים אחרות הרי שגם תלמידי העיר יוכלו להישאר וללמוד בה.

עודף שטחי ציבור – תוספת המגורים לעיר במסגרת התוכנית היא משמעותית ומצדיקה התבוננות כלל עירונית על העיר. שטחים 134-137 מיועדים לשימושי ציבור מגוונים. יש לציין שחלק מהשטח מאפשר הקמת של ישיבות על-תיכוניות והשטח המומלץ להן במסגרת נספח הפרוגרמה עומד על 15 דונם לכל היותר. שטח זה אינו נוסף להקצאת השטח הסטנדרטית, אלא מהווה חלק מתוך "סל השירותים הכלל עירוניים" המוקצים בתוכנית בהתאם למקובל. שירותים כלל עירוניים אלה, כמו בכל תוכנית אחר בישראל, אינם מוגדרים מראש ונתונים להחלטת הרשות המקומית בהתאם לצרכיה.

התייחסות צוות הותמ"ל:

חוק הותמ"ל קובע הסדרים להגדלת היצע יחידות הדיור בישראל, אך לא התעלם מהעובדה שתוספת יחידות הדיור מטילה עול על הרשויות המקומיות, ועל כן ציין במפורש כי התכנית יכולה לכלול שימושים לתעסוקה או למסחר הנדרשים לרשות המקומית, בשל ההשלכות הכלכליות הנובעות מהתכנית. בנוסף ניתן לכלול בתכנית אזורי תעסוקה ומסחר הנדרשים כדי לשמש את יח"ד בתכנית ובסביבתה.  לעניין האיתנות הכלכלית של העיר אלעד: היקף יחידות הדיור המוצע נבדק במסגרת פרוגרמה כלכלית שנערכה לעיר, בשיתוף העירייה. הנושא נדון באריכות רבה במסגרת הדיון להפקדה. בעקבות בדיקה כלכלית שנערכה על ידי משרד האוצר, השתכנעה הוועדה במהלך הדיון כי יש לאפשר לעיר כמות משמעותית של שטחי תעסוקה, בשל המחסור שלה בשטחים אלו. שטחי התעסוקה יאפשרו לעיר יכולת לתמוך כלכלית בתוספת יחידות הדיור המוצעות, יחד עם צמצום שטח התעסוקה, על מנת לעמוד בהוראות החוק.

מבחינה תכנונית יש חשיבות לכך שהתוכנית כוללת שטחי מסחר ותעסוקה הדרושים ליצירת חיים עירוניים וכן אזור תעסוקה הצמוד לעיר ומאפשר מקומות תעסוקה בקרבת מקום, תוך הקטנת הנסיעה, ועידוד תעסוקת נשים בקרבת העיר, לאור אופייה הייחודי. הנושא נדון במספר עתירות שהוגשו בעניין הזה והתקבלה עמדת המדינה כי פרשנות זו תואמת לחוק הותמ"ל ותכליותיו.

לעניין השטח המתארי – חוק הותמ"ל קובע כי ככל שתוכנית כוללת 750 יח"ד, היא יכולה לכלול גם שטחים מתאריים. ספציפית לגבי השטח לתכנון בעתיד, במקרה זה מדובר בחטיבת קרקע המשכית וכלואה אשר הותמ"ל סבורה כי נכון שתתוכנן בעתיד, אך אינה משרתת בעת הזו את צרכי השכונה.

לעניין תיקון ההכרזה – בסמכותו של קבינט הדיור להחליט אילו תיקוני הכרזה הוא מאשר ואילו לא.  תיקון ההכרזה אושר כדין והנושא בסמכותו המלאה של קבינט הדיור.

המלצת החוקר:  לדחות את ההתנגדויות בדבר חריגה מסמכות הותמ"ל בכל הקשור לתמ"ל/1081.

סמכות הותמ"ל לדון בתוכנית הוכחה בפני למעלה מכל ספק. התוכנית כוללת למעלה מ- 750 יחידות דיור ומכאן שבדין עשתה דרכה מן האכסדרה לאולם מליאת הוועדה. התוכנית עומדת בתנאי סעיף 4 (א)1 לחוק לקידום הבניה במתחים מועדפים לדיור (הוראת שעה), תשע"ד – 2014 והיא כוללת הוראות המותרות בסעיף 4 (ד)2.

ככלל, המחוקק ביקש ליצור מסלול תכנוני ייחודי לאישור תכניות רחבות היקף למגורים להגדלת היצע יחידות הדיור בישראל. אגב כך, ביקש המחוקק להעניק לוועדה, שהיא ועדה ארצית (בניגוד לוועדות המחוזיות, למשל), את היכולת 'לתכלל' עבודה מורכבת הכוללת יצירת הסכמות בין משרדים שונים בנושאים מורכבים ויכולת לקדם הסרת חסמים שונים; כמו גם יכולת לתת מענה לצורך בתשתיות מורכבות ברמה האזורית, כגון: חשמל, ביוב, מערכות דרכים ותחבורה (להרחבה ראו: עע"מ 1846/18 הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור נ' החברה להגנת הטבע, פורסם בנבו, 17/09/18). 

ברי לכל, כי הוספת יחידות מגורים בכמות ובאינטנסיביות המצופה מתוכנית היוצאת מתחת ידי הוועדה, מטילה על הרשות המקומית שהתכנית מקודמת בתחומה עול כלכלי, אשר פעמים הופך עיר מאוזנת כלכלית למאוזנת פחות ופעמים הופך עיר לא מאוזנת כלכלית לגרעונית בעליל. על כן, ציין המחוקק במפורש כי התכנית יכולה לכלול שימושים לתעסוקה ו/או למסחר הנדרשים לרשות המקומית בשל ההשלכות הכלכליות הנובעות מהתוכנית. על-פי הנטען בפני על-ידי צוות הותמ"ל היקף יחידות הדיור המוצע נבדק במסגרת פרוגרמה כלכלית שנערכה לעיר, בשיתוף העירייה. כפועל יוצא של בחינה פרוגרמתית זו ראתה הוועדה לאפשר לעיר כמות משמעותית של שטחי תעסוקה, בשל המחסור שלה בשטחים אלו בעיר. שטחי התעסוקה יאפשרו לעיר יכולת לתמוך כלכלית בתוספת יחידות הדיור המוצעות, המגדילה את מספר יחידות הדיור בעיר בכ- 40%.

מקובלת עלי – לחלוטין – העמדה כי מבחינה תכנונית יש חשיבות לכך שהתוכנית כוללת שטחי מסחר ותעסוקה הדרושים ליצירת חיים עירוניים וכן אזור תעסוקה הצמוד לעיר ומאפשר מקומות תעסוקה בקרבת מקום, תוך הקטנת טווח הנסיעה, ועידוד תעסוקת נשים בקרבת העיר, לאור אופייה הייחודי. הנושא נדון במספר עתירות שהוגשו בעניין הזה והתקבלה עמדת המדינה כי פרשנות זו תואמת לחוק הותמ"ל ותכליותיו.

למעלה מן הדרוש, יצוין כי לאחרונה ביטל בית המשפט העליון פס"ד של בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב אשר קבל טענה בדבר בחוסר סמכות בנסיבות דומות (עע"מ 7741/18 מדינת ישראל נ' אגודה שיתופית כפר אז"ר ואח', פורסם בנבו, 25/02/19)). 

כמו-כן, שוכנעתי כי תיקון ההכרזה אושר כדין על-ידי קבינט הדיור בישיבה מס' 4590 (דר/256), על-רקע חוות דעת מתאימה של הגורמים המוסמכים ליתן חוו"ד כאמור.

'הסטייה' מתוכנית המתאר

עיקרי ההתנגדות: הוצגו מספר התנגדויות לכך שהתמ"ל אינה תואמת את תוכנית המתאר שקודמה לעיר (תוכנית שלא אושרה וקידומה הוקפא) במספר נושאים, לדוגמא: הגדלת כמות יח"ד והצפיפות, פגיעה בשטחים פתוחים איכותיים, גישה מרח' אבטליון לכביש 444 ועוד. 

התייחסות צוות התכנון ומגיש התוכנית:

התוכנית התבססה על תוכנית המתאר והתאימה אותה לתכנון הנדרש תוך בחינות קפדניות ועמידה בכל הדרישות.

התייחסות צוות הותמ"ל:

קידומה של תוכנית המתאר לעיר הוקפא לפני מספר שנים מאחר שהעירייה סברה שהיא אינה נותנת מענה מספק לתוספת יח"ד הדרושה לעיר (התוכנית כללה 2000 יח"ד), כמו גם לשטחי תעסוקה הדרושים לעיר. לאחר מכן התכנון המפורט  עבר לותמ"ל. התמ"ל שונה מתוכנית המתאר בשני היבטים עיקריים: כמות וצפיפות גבוהה יותר של יח"ד, ותכנון אזור תעסוקה בהיקף נרחב שחורג מגבולות השיפוט (הדבר התאפשר לאחר שהושגו הסכמות עם מקורות ורשות המים לגבי הסטת/העמקת קידוחי מים שהטילו מגבלות על הקמת אזור תעסוקה במקומו המוצע).

המלצת החוקר: לדחות את ההתנגדות ביחס לסתירה לתוכנית המתאר לעיר אלעד.

לא מצאתי נפקא מינה בין תכנית המתאר שלא הבשילה לכדי תכנית סטטוטורית לבין התוכנית דנן. קידומה של תוכנית המתאר לעיר אלעד הוקפא ביוזמת עיריית אלעד. תמ"ל/1081 שאבה השראה מתוכנית המתאר המוקפאת, ואף שאלה ממנה אי אלו רעיונות. יחד עם זאת, היא עומדת על רגליה שלה ואינה נשענת או נסמכת על התכנון שהוצע לתכנית המתאר. עיריית אלעד קיבלה במה ואוזן קשבת אצל יוזמת התכנית גם במהלך שמיעת ההתנגדויות בפניי. התכנית שונה מזו שהוצעה בשעתה, הן בכמות יחידות הדיור והן במידת הצפיפות, כוללת אזור תעסוקה (בין היתר מעבר לתחום השיפוט המוניציפאלי של עיריית אלעד) ואף כוללת תשתיות דרושות לקיומה ולאזור בו היא מצויה. 

היקף שטחי תעסוקה

עיקרי ההתנגדות: התוכנית כוללת אזור תעסוקה במערב העיר, בשטח כלוא בין כבישים 6, 471,
ו – 444 בהיקף של 1.2 מ"ר ועוד שטח לתכנון בעתיד. מדובר בהיקף גדול מאוד שאינו דרוש לעיר אלעד. בנוסף, זהו תכנון שאינו בר מימוש. 

עמדת צוות התכנון ומגיש התוכנית:

הפרוגרמה של אזור התעסקה נבחנה לעומק וכן אושרה על ידי משרד האוצר. הוחלט שלצורכי העיר אלעד נדרשים כ-1.2 מ"ר תעסוקה ולכן זה התמהיל שנבחר.

התייחסות צוות הותמ"ל:

העיר אלעד סובלת ממצב כלכלי קשה, הנובע, מצד אחד, מהעובדה כי יש בתחומה מעט שטחים מניבים שייצרו לה הכנסות, ומצד שני בשל אופי האוכלוסייה שנדרש להעניק לה שירותי ציבור בהיקפים נרחבים. בשל כך, סברה הועדה כי יש הכרח לספק מלאי משמעותי של שטחי תעסוקה שייצרו הכנסות לעיר, על מנת שזו תוכל להתמודד עם תוספת האוכלוסייה הצפויה. היקפי התעסוקה נדונו בהרחבה בעת הדיון להפקדה; התוכנית כפי שהוגשה כללה תעסוקה בהיקף של כ- 2 מיליון מ"ר, אך בעת הדיון הציג אגף תקציבים באוצר ניתוח כלכלי של אלעד והצביע על צורך ב- 1.2 מיליון מ"ר, ולכן ההיקף צומצם משמעותית. לאחר הצמצום המשמעותי הצביעו 12 מתוך 13 חברי הועדה בעד הפקדת התוכנית (האחרון נמנע) הכוללת היקפי תעסוקה אלו.

המלצת החוקר:  לדחות את ההתנגדות הנוגעת להיקף שטחי התעסוקה המוצעים בתוכנית.

מושכלות יסוד שהיכו שורש בתחום תכנון ערים בעשור האחרון הם כי קיים הכרח לאזן שטחי מגורים נרחבים עם כמות לא מבוטלת של שטחים סחירים אחרים (תעשייה/תעסוקה/מסחר) כדי לאזן את קופת הרשויות המקומיות ועל-מנת ליתן בידן לספק לתושביהן סל שירותים ראוי. בתחום העיר אלעד אין מצויים כיום שטחים המניבים לעיר הכנסות. בשל כך סברו המתכננים כי יש הכרח לספק מלאי משמעותי של שטחי מסחר ותעסוקה שיניבו הכנסות לעיר, על מנת שזו תוכל להעמיד שירותים ציבורים לתושבי הנוכחיים והעתידיים. התוכנית, כפי שהוגשה בדיון להפקדה כללה שטחי תעסוקה בהיקף של כ- 2 מיליון מ"ר. לאחר עריכת פרוגרמה כלכלית בהתאם לניתוח חישוב של אגף תקציבים באוצר, הוברר כי היקף התעסוקה הנדרש לעיר עומד על 1.2 מיליון מ"ר בלבד. הוראות התוכנית שונו בהתאם.

מענה לסוגיות תחבורה במרחב

עיקרי ההתנגדות: התוכנית כוללת תוספת פיתוח נרחבת אשר משמעותה החרפה של בעיות התחבורה  אשר כבר קיימות במרחב, תוך שהיא אינה מייצרת פתרונות לכך.

התייחסות צוות התכנון וצוות הותמ"ל:

הבה"ת שנערכה במסגרת התוכנית היא נגזרת של בה"ת מרחבית שנערכה במקביל במסגרת תמל/1076 סירקין אשר בחנה את נושא נפחי התנועה והעומסים הצפויים. בנוסף, הבה"ת המרחבית של סירקין לקחה בחשבון את כלל המרחב. בה"ת אלעד תואמה עם זו של סירקין וכל אחת מהן הצביעה על השדרוגים הדרושים למערכת הדרכים והתח"צ. חלק מהמענה ניתן באלעד, אך רובו במרחב סירקין.

התוכנית כוללת תוספת חיבור בין חלקה המזרחי של פ"ת, דרך מפרידן עמישב על כביש 471, דרך תחנת הרכבת, בחציה מעל המסילה, דרך אזור התעסוקה ישירות לכביש 444 באלעד ומשם לכביש 6. הכביש מתוכנן להיות כביש אורכי דו-מסלולי שישרת גם  תנועה של תחבורה ציבורית. ציר זה מהווה תרומה משמעותית לרשת הדרכים ולפתרון בעיית היציאה והקישוריות למערכות התחבורתיות השכנות. הכביש הוא חלק מהתוכנית הסטטוטורית ויש כוונה לבצעו בד בבד עם פיתוח התוכנית. אלמנט חשוב נוסף הוא מחלף מגדל אפק: כביש 444 הוא כביש אזורי אשר לא מיועד למחלוף. עם זאת, צפויה בו בעיית קיבולת גדולה שמחייבת את המחלוף לצורך מתן מענה לביקושים עתידיים, ולכן הוא נכלל בתוך התוכנית על מנת להבטיח את תכנונו. למרות שנתיבי ישראל מקדמת את ההמשך של שדרוג 444 לכיוון ראש העין והלאה, במקרה הזה, בגלל הקשר לכביש 6 ו – 471 הוא נכלל בתוכנית על מנת שניתן יהיה לבצעו מהר. כל אלו תוספות לחיבור הקיים שמשרת כיום את הכניסה הראשית לאלעד. חיבור נוסף מאזור התעסוקה לכביש 444 בחלק הדרומי ישדרג אף הוא את רשת התנועה. התוכנית מסדירה שתי כניסות נוספות לעיר מכביש 4711 שכיום בשלבי ביצוע. בנוסף, התוכנית מציעה מגורים ומוסדות ציבור בעיקר במעטפת החיצונית של העיר ומסדירה דרכים רחבות אשר ישרתו כהלכה את התושבים.

בנוסף לכך, התוכנית כוללת מחשבה מעמיקה על רשת התח"צ: הרחובות הותאמו למעבר תח"צ, התוכנית כוללת 4 מסופים שתואמו מול נתיבי איילון, בוצע שדרוג של מערך הכניסות לחניונים של הרכבת. כמו כן התוכנית כוללת רשת תומכת של שבילי אופניים ושבילי הליכה. כל אלה נועדו להשפיע על הפיצול ולהקטין שימוש ברכב פרטי.

המלצת החוקר:  לדחות את ההתנגדות הנוגעת לאי מתן פתרונות לסוגיות תחבורה.

התוכנית לא נועדה, ואינה מתיימרת, למצוא מזור לכל בעיות התחבורה הקיימות במרחב התכנון. עם זאת, התוכנית נדרשת לספק מענה הולם לבעיות הנובעות מפיתוח הבנייה בתחומה. אוכלוסיית העיר אלעד הומוגנית, בעלת צביון דתי-חרדי, מדורגת באשכול 2 עפ"י מדד חברתי-כלכלי של הלמ"ס, ובאופן טבעי מוטת תחבורה ציבורית. לפיכך, הפתרונות שהוגדרו בתוכנית מעצימים נגישות לתחנת הרכבת ומוסיפים 4 מסופי תח"צ על מנת לתת מענה לביקושים הצפויים. זו אף זו; התוכנית מציעה מענה סטטוטורי להקמת מחלף מגדל אפק, שדרוג מערך התח"צ העירוני וחיבור נוסף לכביש 471 אשר ישדרג את רשת הדרכים הקיימת.

התרשמתי כי העוסקים במלאכת התוכנית נתנו מענה בתחום התחבורה הן במעגל המיידי והן במעגל המרחבי, מתוך ראייה כוללת של  צרכי היישוב לעתיד לבוא. הוספת יח"ד ומבני ציבור בעיקר במעטפת החיצונית של העיר אגב הרחבת כבישים נועדו ליתן מענה פנים תנועתי, ואילו המענים הנוספים ניתנו בתוכנית באמצעות: תוספת ציר ממפרידן עמישב דרך תחנת הרכבת (דרך אזור התעסוקה) במישרין לכביש 444; שדרוג כביש 444 לכביש אורכי דו-מסלולי תוך התייחסות לתנועת תחבורה ציבורית (המפתח לפתרון בהיבט המרחבי); מחלוף מפגש כבישים 444 –471, על מנת ליתן מענה לביקושים עתידיים; חצייה עילית של כביש 471, בנוסף לחיבור הקיים המשרת כיום את הכניסה הראשית לאלעד לחיבור נוסף מדרום, ישפרו את המצב הקיים.

לא שוכנעתי שהמידע המצוי בבה"ת אינו נכון ורלוונטי. בנוגע להנחת הבסיס בה הנוגעת לשימוש הצפוי הגבוה בתחבורה ציבורית אחוז הפיצול הגבוה משקף את כוונת משרד התחבורה ועיריית אלעד לפתח את התחבורה הציבורית בשנים הקרובות ולהגיע לנתונים המופיעים בבה"ת בשנת היעד 2040.

בנייה בתחום מגבלות המחצבה

עיקרי ההתנגדות: חלק נכבד מהיקף יח"ד המוצעות בתוכנית (כ – 2000) מצויות בתחום מגבלות הפיתוח (קו ה – 500) של מחצבת נחשונים. הועלו התנגדויות מצד תושבים אשר חוששים שפיתוח בתחום המגבלות ייצר לתושבים העתידיים מפגעי רעש וזיהום אויר. מאידך, הוצגה התנגדות של משרד האנרגיה שפיתוח בתחום קו ה – 500 יסכל את המשך פעילותה של המחצבה. התנגדות נוספת טענה שהדבר עומד בסתירה לחוק הותמ"ל אשר דורש פיתוח של 25% מהתשתיות תוך 4 שנים מיום אישור התוכנית.

התייחסות צוות התכנון:

הוראות התוכנית קובעות בסעיף 6.1 (ה) כי התנאים למתן היתר בניה במתחמים הנמצאים בתוך תחום ההשפעה של המחצבה הם:

  1. סיום החציבה בשתי מדרגות החיצוב העליונות.
  2. הקמת תחנת ניטור וביצוע בדיקות איכות אויר שיועברו למשרד להגנת הסביבה.
  3. הגשת ממצאי מסמך סביבתי אשר יבטיח עמידה בתקנות מניעת מפגעים (רעש בלתי  סביר).

תנאי זה מבטיח שלא יפותחו שימושים רגישים בתחום ה 500 ללא שניתן אישור לכך ע"י הגורמים המוסמכים.

התייחסות צוות הותמ"ל:

כ- 2000 יח"ד נמצאות בתחום ה- 500 של המחצבה (מתחם 4). על הוצאת היתרי בנייה בתחום זה חל סעיף 6.1 ה אשר קושר בין התקדמות פינוי המחצבה לכיוון צפון (מתוקף התוכנית המאושרת שלה), כמו גם בדיקות סביבתיות, להוצאת היתרי בנייה. על פי התוכנית המפורטת של המחצבה, עד שנת 2021 תסתיים החציבה בשתי מדרגות החיצוב הדרום מזרחיות הפונות לכיוון העיר אלעד. על פניו, סטטוטורית, בעוד שנתיים ניתן יהיה לפתח את מתחם 4. בהסתמך על כך, ראתה הועדה לנכון לכלול את המתחם בתוכנית ולקדם בו תכנון אשר כולל את כל שדרוש לתושבים (שטחים חומים וירוקים). חשוב לציין שכל תוכנית, על אחת כמה וכמה תוכנית נרחבת מתפתחת בשלבים ולא ביום אחד. במקרה זה פיתוחו של מתחם 4 יהיה אחרי המתחמים האחרים. הדבר עומד בחוק הותמ"ל אשר על פיו יש לפתח 25% מהתשתיות בכל התוכנית עד 4 שנים מאישור התוכנית. התנאי בסעיף 6.1 ה' להוראות התוכנית מבטיח כי תחול שלביות טבעית על פיתוח מתחמי המגורים היות שהלה כרוך עם פינוי המחצבה. התנאי שדורשים המתנגדים לפיו יוכן מסמך סביבתי טרם יינתנו היתרי בנייה בתחום מגבלות הבנייה מהמחצבה קיים במהותו בסעיף 6.1 ה כאמור.

המלצת החוקר: לדחות את ההתנגדויות בקשר לפיתוח בתחום קו ה – 500 של מחצבת נחשונים.

התוכנית כוללת בנייה של 2000 יח"ד באזור האסור לבנייה כיום עקב קיומה של מחצבה פעילה. על מנת שלא לעמוד בסתירה להוראות תמ"א 14ב' נקבעו בסעיף 6.1 ה' להוראות התוכנית 3 תנאים מצטברים למתן היתר בנייה למתחמים הנמצאים בתוך תחום ההשפעה של המחצבה. סעיף זה קושר קשר בל ינותק בין התקדמות פינוי המחצבה לכיוון צפון (מכוח תוכנית שד 10/694) לבין הוצאת היתרי הבנייה במתחמים הרלוונטיים. סעיפים אלה מבטיחים שלא ישווקו/יאוכלסו יח"ד אלה בצורה שתסכן את התושבים.

גן לאומי "מאוזוליאום מזור" (אי-התווית כביש דרך הגן)

עיקרי ההתנגדות: עת הדיון בהפקדה בתוכנית, כלל תשריט התוכנית כביש נוסף שאפשר גישה מהחלק הדרום-מערבי של העיר (רח' אבטליון) לכביש 444 (הכביש נכלל בתצורה אחרת גם בתוכנית המתאר). לעת הפקדת התוכנית הכביש בוטל. תושבי האזור חוששים מעומסי תנועה כתוצאה מכך. כמו כן, התריעו התושבים על כך שמתחם 8 יהיה מנותק משאר חלקי העיר.

עמדת צוות התכנון ומגיש התוכנית:

הדרך שבוטלה חצתה גן לאומי מוכרז "מאוזוליאום מזור" והתוכנית נמנעה מלפגוע בו. סעיף 4.7.1 (5)  קובע כי "במגרשים 134-137 לא יתאפשרו שימושים המיועדים לילדים כגון פעוטונים, גני ילדים ובתי ספר יסודיים". משמע, השטחים הציבוריים במתחם 8 אינם מיועדים לילדים שנדרש להסיעם ולכן לא צפויה תוספת נסועה רבה באזור עקב הפיתוח המוצע בתוכנית. במידת הצורך, העירייה תוכל לקדם תוכנית שמסדירה דרך גישה נוספת לדרך 444.

המלצת החוקר: לדחות את ההתנגדות הנוגעת לביטול הכביש החוצה את הגן הלאומי.

על אף שנגישות תחבורתית היא חשובה, קיימים אלמנטים נוספים שיש לעתים לשקול לפני סלילתו של כביש, שמשמעה פיזור הררי אספלט והריסת כל המצוי בשטח תחומי העבודות. טוב עשו המתכננים שהביאו, במקרה זה, במניין השיקולים אשר שקלו את שימור הגן הלאומי. 

הדרך שסומנה בתוכנית בשלב הדיון להפקדה חצתה את הגן הלאומי, אך בדיון להפקדת התמ"ל הוחלט שאין לפגוע בגן הלאומי ולעת פרסומה להתנגדויות הכביש נגרע. למוסדות הציבור בדרום מתחם 8 ניתן להגיע דרך כביש 444, כפי שתיאר צוות התכנון. כמו כן, יכולים באי מתחם 8 לנוע באופניים/ברגל דרך העיר. מוסדות הציבור במתחם 8 מיועדים לשמש תלמידים בוגרים יותר (ישיבות תיכוניות או שימושים אחרים שאינם מוסדות חינוך לילדים בגילאים צעירים ולעוללים). מכאן, הצורך בהסעות יומיומיות יהיה מועט. העירייה או רמ"י יוכלו לקדם בעתיד תוכנית להסדרת דרך גישה נוספת לדרך 444 אם יהיה בכך צורך.

גריעת שטחים ירוקים, יערות וכריתת עצים

עיקרי ההתנגדות: תושבים וארגונים שונים טענו כי האינטרס הציבורי מחייב שמירה על שטחי היער שהם בבחינת ריאות ירוקות לרווחת התושבים. נטען כי התוכנית גורעת שטחים פתוחים רבים ומסמנת כ-50% מהעצים בתחומה לכריתה, וכי לא הוכנה תוכנית פיתוח ושתילת עצים במטרה לשמר את מרבית העצים המיועדים להריסה במסגרת התוכנית.

עמדת צוות התכנון ומגיש התוכנית:

התוכנית מוסיפה בינוי משמעותי בהיקפי העיר ולכן לא ניתן להימנע לחלוטין מפגיעה בשטחים ירוקים ובשטחי יערות. התוכנית עומדת בפרוגרמה הנדרשת לשטחים פתוחים ועושה שימוש בשטחי הטבע המקיפים את העיר כשטחים פתוחים כלל עירוניים תוך שהיא מנגישה אותם לתושבים. כמו כן, לא ניתן להימנע לחלוטין מכריתת עצים. נעשתה עבודה מקיפה ומעמיקה של אגרונום מומחה, תוך השקעת מאמצים לשמירת עצים איכותיים, ככל הניתן, לצד הפיתוח. במסגרת התוכנית ישתלו מאות עצים חדשים (ברחובות, בשצ"פים ובשטחים ציבוריים אחרים).

 

המלצת החוקר: לדחות את ההתנגדות.

ניכר כי התוכנית (קל וחומר ככל שיאומצו המלצות החוקר) פוגעת פגיעה מידתית בשטחי יערות ביחס לתוספת יח"ד ומבני הציבור, כבישים ושצ"פים הדרושים לעיר. בנוסף, לפי התוכנית, יוספו עצים חדשים. הנושא קבוע בהוראות התוכנית (ראו לעניין זה בהוראות הבינוי סעיף 6.3(ז)(1.2)  "חובה למקם רצועת גינון לאורך הרחובות… לפחות מחצית מאורכה יכלול בתי גידול לעצים").

הדוח המפורט:

תוכנית: תמ"ל 1081 – הרחבת העיר אלעד
מס' התנגדות: 1 תאריך שימוע: 07/11/19

המתנגדים: ועד תושבים לתכנון שפוי באלעד – תושבי מתחם 8 

המייצג/ הופיע לדיון: עו"ד רביד ברנר, מר יצחק חלה
עיקרי ההתנגדות:

  1. ביטול החניות ברחוב רמב"ן/בן קיסמא/הריטב"א: 

תמ"ל/1081 גורעת/מפקיעה מתושבי השכונה למעלה מ – 110 מקומות חניה פרטיים וקיימים שנמצאים בשימוש התושבים כיום. לפי המצב התכנוני, החניות ברחוב הרמב"ן מוגדרות כחנייה מיוחדת למגורים. במצב המוצע בתוכנית, החניות הללו הוצגו כדרך מאושרת ברוחב של 15 מ' (לא ברור מכוח מה גם צוינו הנתונים ברוזטה).  לנושא זה השלכות בשני מובנים: האחת – פגיעה קניינית בוטה בתושבים (חלקם רכשו את החניות); והשנייה – פגיעה והכבדה על מצוקת החניה בשכונה; 

רחוב רמב"ן הנו רחוב משולב, בו יש קרוב ל – 100 מקומות חניה מסומנים. הרחוב נועד לחניות תושבי רח' בן קיסמא/רמב"ן. עשרות חניות משויכות לתושבים שרכשו אותן בכסף, בד בבד עם רכישת הבתים לפני מעל  15 שנה. לרח' רמב"ן הפרש טופוגרפי ניכר מהכביש המקביל. עסקינן ברחוב משולב, אשר נבנה כגבול לעיר, ומשמש כחנייה מרכזית עבור תושבי הרחוב. כמו כן, מצויות ברח' הרמב"ן גם גינות משחקים עבור ילדי השכונה (שפ"פים). יצויין כי העירייה לא מתחזקת את גינות המשחקים ואת מתקני הרחוב (דיירי הרחוב אף משלמים חשמל בגין תאורת הרחוב) מכיוון שמדובר בשטח פרטי, ועל כן התכנון המוצע תמוה שבעתיים. אותו כביש שמתעתד לקום בדיוק במקום בו מצויות החניות של התושבים, מפקיע דה פקטו את חניות התושבים בכדי לקדם את הבנייה המסיבית ביער אלעד (חניון אבישי). גם ברח' הריטב"א מתוכננת הפקעה של כשליש מהחניות במתחם, דהיינו 10 מקומות חניה נגרעים, זאת בכדי לסלול דרך למתחם המגדלים (13 מגדלים בני כ – 10 קומות כל אחד, 435 יח"ד בסה"כ) המתוכנן על יער קהילתי אלעד. צעד פוגעני זה לא יקדם את השכונה ואת העיר, מהווה פגיעה בוטה, חסר הצדקה תכנונית, ופוגע בקניין של המתנגדים. לפגיעה זו השלכות על כלל האזור עקב גריעת מספר כה רב של חניות באזור שסובל כבר כיום ממצוקת חניה קשה.

  1. צפיפות וגובה הבינוי

לפי התוכנית המוצעת מתוכננת במתחם 8 לבדו ישנה תוספת של 676 יחידות דיור לשכונה הקיימת, ובנוסף ישיבות ומוסדות חינוך, בית עלמין ועוד. גובה הבניה והיקפה חריגים ביחס לסביבה, פוגעים בפרטיות ומהווים שינוי מהותי לאופי האזור ולמצב הקיים בשלל היבטים; הללו עומדים בסתירה להחלטת ממשלה שעסקה בבינוי ובתכנון מקרקעין לאוכלוסייה החרדית, והתייחסה בין השאר לגובה ואופי הבינוי (נושא זה יפורט בסעיף 3 להלן). במשך כעשור לא הייתה בניה משמעותית בעיר: משנת 2010 ועד למחצית 2019 ניתנו 331 היתרי בנייה לבניית יח"ד. בה בעת, כמות התושבים גדלה בכ-9,000 נפשות (מ- 38,206 בשנת 2010 לכ- 47,866 בשנת 2018). מדובר בגידול של 25% בכמות התושבים ללא שנוספה בנייה בהיקף משמעותי בעיר משך שנים. דומה שנתונים אלו לא הובאו בחשבון במסגרת התוכנית.

אם התוכנית תאושר במתכונתה זו ללא הרחבת העיר, אלעד תהיה בראש דירוג הצפיפות, עם כ – 28,000 נפש לקמ"ר. בבני ברק לדוגמה כיום שיעור הצפיפות עומד על כ – 26,500 נפש לקמ"ר, והיא העיר הצפופה בישראל. דוגמאות: רח' הריטב"א המונה כ – 200 יחידות דיור, מספר יחידות הדיור צפוי לפי התוכנית  לגדול כמעט פי 3 . ברח' רשב"ם המונה כ – 96 יחידות דיור, תהיה תוספת של עוד 72 יחידות דיור – גידול של כ- 75%.

  1. הפרת הסכם הגג

אופי הבינוי המוצע עומד בסתירה להחלטת הממשלה ולמדיניותה. התדריך לתכנון ושיווק מקרקעין לאוכלוסייה החרדית (שהוכן על פי החלטת ממשלה) קובע כמה מאפיינים שלא כובדו במסגרת התוכנית המוצעת. להלן כמה דוגמאות:

1. גובה המבנים: "קיימת העדפה ברורה לבנייה נמוכה, עד 6 קומות. מגבלת הגובה הזו משפיעה על צפיפות ועל תכסית הקרקע, ובכך על רכיב הקרקע ודורשת בהכרח פתרונות יצירתיים". לעומת זאת, בתוכנית מוצעת בנייה עד 10 קומות.

2. צפיפות: "צפיפות מגורים המתאימה לקהילה החרדית, בהתאם לצרכיה ומאפייניה. 13 יחידות דיור לדונם משקפת לדעת חברי הצוות את הנורמה התכנונית". לעומת זאת, התוכנית מציעה צפיפות של 21 יח"ד לדונם.

3. התאמה להנחיות סביבתיות עקרוניות בתוכניות המתאר: "מתוך הכרה בחשיבות תכניות המתאר , יש לנסות ולשלב בצורה המקסימלית את האיתורים החדשים עם תכניות המתאר הרלוונטיות". לעומת זאת, תוכנית המתאר של אלעד (תוכנית מס' 422-0152488) נזנחה, ועמה נזנחו עקרונות סביבתיים בסיסיים, תוך פגיעה משמעותית בשטחים ירוקים וכיו"ב. התכנון על פי התוכנית המוצעת שונה באופן יסודי וסותר לתכנון שהוצע בתוכנית המתאר.

דומה שבתוכנית המוצעת לא רק שמתעלמים מהמלצות אלו שמגובשות בתדריך, זאת בהתאם להחלטת ממשלה, אלא שמתעלמים מן הצרכים הייחודיים של העיר, מבלי שטרחו להתעמק באלו האחרונים (צרכים אשר כן הובאו בחשבון בתוכנית המתאר).

  1. שינוי צביון השכונה

בתוכנית המוצעת, ועל חשבון שטחים ירוקים, יוקמו יחידות דיור ומוסדות ציבור בבנייה גבוהה, צפופה וחריגה לנוף שתשנה את אופי הסביבה לבלי היכר; השכונה מצויה בדרום מזרח העיר, וסמוכה לשטחים ירוקים שמתוכנים להיהרס לפי התוכנית. השכונה מתאפיינת בבניינים בני 3-4 קומות. לפי התוכנית המוצעת מתוכננת בנייה מסיבית בשכונה, יוקמו מבנים בני 7-10 קומות, יתווספו לשכונה שטחים רבים לרבות כ – 670 יחידות דיור, מבלי לבחון כראוי את ההשפעה וההשלכות על תושבי השכונה. השכונה נבנתה כחצי גורן, ומהווה מעטפת סופית של העיר, ללא תכנון נוסף בשטח זה להרחבה, ומכאן שגם התשתיות באזור מותאמות לכך. מעבר לכך שהתוספת תחריף את מצוקת התנועה והחניה באזור, זו תביא לקריסה של תשתיות השכונה הקיימת, שאינן ערוכות ומותאמות לנפחים והיקפים אלו של תוספת יחידות דיור. הבנייה המבוקשת תגרום לתושבים ולאינטרס הציבורי בכללותו פגיעה של ממש, ולירידה משמעותית באיכות חייהם של התושבים.

נוכח הגובה החריג של המבנים ביחס לסביבתם כמתואר לעיל, המתנגדים מבקשים  להנמיך את גובה הבנייה באופן משמעותי (לכ – 4 קומות) ולהתאימה לסביבה ולרצף האורבני הקיים, הן בהתייחס למבני המגורים והן בהתייחס למוסדות החינוך. עוד מבוקש להרחיק את הבנייה החדשה, ככל הניתן, מבנייני המגורים הקיימים. להשלמת התמונה, מבוקש כי יצוין בהוראות התוכנית שכל שינוי במספר הקומות יהווה סטייה ניכרת.

  1. בית העלמין

אין כל הצדקה לבית עלמין בעיר, כאשר במרחק של 1.5 ק"מ כבר תוכנן בית עלמין "גני עד" (ברקת), ובמרחק קילומטרים ספורים מתוכנן עוד בית עלמין אזורי, "בית עלמין אפק", בסמוך לראש העין. האזור מלא בבתי קברות. ניתן לייחד בהם חלקה למהדרין לתושבי אלעד. כמו כן, 60% מתושבי העיר הם ילדים, ועל כן מתייתר הצורך בבית עלמין כרגע באלעד. מבוקש לבטל את הקמתו של בית העלמין, ותחתיו להעתיק תכנון של מאות יחידות דיור לשטח במקום לפגוע במרקם השכונתי הקיים. בתוכנית המתאר המקום תוכנן ל- 370 יח"ד, מבני ציבור ומסחר, ובחלופת הותמ"ל אף הוצג במקום תכנון של למעלה מ – 700 יח"ד.

  1. עומסי תנועה

ככלל, המצב התחבורתי בעיר אלעד רחוק מלהשביע רצון, הן בתוך העיר והן בגישה לעיר. שכונת המתנגדים סובלת כבר כיום ממצוקה תחבורתית חריפה, היעדר תשתיות הולמות, עומסי תנועה ומחסור בחניות. אף במסמכי התנועה השונים בנוגע לתוכנית לא הובאה בחשבון מצוקת השכונה, ולא נבדקה. מובן כי מימוש התוכנית והכפלת מספר התושבים בעיר יחריפו את הבעיות התחבורתית בעיר בכלל ובאזור כיכר אבטליון וברחובות הסמוכים בפרט. הדברים נכונים שבעתיים נוכח ריכוזם של מוסדות חינוך רבים באזור לפי התוכנית ללא כביש גישה אליהם.

  1. ביטול יציאה/ כניסה נוספת לעיר באזור מתחם 8:

במקור תוכנן כביש יציאה נוסף מהעיר מרחוב אבטליון (תכנון שהשתקף גם בתוכנית המתאר), אך בתכנון האחרון בוטל במפתיע התכנון האמור. מבוקש להחזיר את כביש הגישה באזור הגן הלאומי לתוכנית. כבר כיום האזור סובל מבעיות תחבורה חריפות ביותר, בין היתר נוכח ריכוזם של מוסדות חינוך רבים באזור. עסקינן ברחוב חד סטרי, עמוס ופקוק, זאת עוד קודם שמוסיפים מוסדות ציבור חדשים על הקיימים כמו גם תוספת המגורים המשמעותית. 

לא יעלה על הדעת שמוסדות הציבור המתוכננים מאחורי רחוב אבטליון אינם מחוברים לעיר והגישה אליהם ברכב תהיה מכביש 444. הווי אומר שתושבים שירצו לקחת את ילדיהם ברכב יצטרכו לצאת מהעיר לכביש הראשי, לבצע פניית פרסה בצומת כח, ולחזור ב444 כדי לפזר את ילדיהם במעונות היום, בגנים ובבתי הספר. לחלופין, יאלצו התושבים לחנות ברחוב אבטליון וללכת ברגל לכיוון מוסדות החינוך. אין מדובר בנגישות סבירה, בייחוד כשמדובר במעון יום, גנים ובתי ספר יסודיים.

  1. גריעת יערות וכריתת עצים

הבנייה ביערות לפי התוכנית המוצעת מנוגדת להתחייבויות קודמות של קברניטי העיר לשמר את היערות. התוכנית גורעת שטחים פתוחים רבים ומסמנת כ-50% מהעצים בתחומה לכריתה. נראה כי לא נעשתה מחשבה מקיפה בניסיון לשמר עצים. מבוקש לערוך סקר עצים נפרד ומקיף כולל סקר ותוכניות פיתוח ושתילת עצים. מתבקש כי לפי הנספח שיוכן מרבית העצים יוותרו על כנם.

  1. הקמת מבני ציבור מתחת לבנייני מגורים:

מרבית בנייני המגורים המתוכננים לפי התוכנית כוללים בנייה מתחת לבניינים למבני ציבור (בתי כנסת, גנים וכו'). קיים איסור הלכתי על בניית ביהכ"נ וכדו', מעבר לכך שהדבר ייצור עומס על התשתיות.

  1. פארק ארכאולוגי ברחוב שמאי 30:

תכנון בנייה לגובה בסמיכות כה רבה למבנה היסטורי מאוזוליאום מזור הוא תמוה מאוד.

  1. (אי) שיתוף הציבור:

הצגת התוכנית תוך שיתוף הציבור לא נעשתה במקרה זה כנדרש, בוודאי שלא בהתאם למגמות בנושא בדבר שקיפות מרבית ושיתוף מלא. שיתוף הציבור נעשה במקרה זה בצורה חלקית, תוך תזמון הפרסום בעיתוי מפתיע – בשבוע שלפני פורים, כאשר המקומון שנקרא "קוראים אלעד", הופך לעיתון הומוריסטי באווירת חג הפורים ומתקרא "קורעים אלעד", תוך פרסום מודעות וכתבות בדיוניות שאין להם שום קשר עם המציאות. מכל מקום, שיתוף הציבור שכן נעשה כלל 7 תושבים בלבד.

עמדת צוות התכנון ומגיש התוכנית:

  • ביטול החניות

על פי הרישום בנסח הטאבו של החלקה המדוברת – השטח בבעלות העירייה. כמו כן, התכנון מציע חניון ציבורי לרווחת התושבים (תא שטח 802). עם זאת, ובכדי לא לפגוע בחניות התושבים, מוצעים הפתרונות הבאים:

    1. הרחבת דרך 42 בחלקה הצפוני על חשבון השצ"פ הקיים ועל חשבון מגרש מגורים 52, והוספת חניות בניצב לדרך. 
    2. קירוב החניון הציבורי לצומת.
    3. ביטול דרך 42 בחלקה הדרומי.
    4. הרחבת דרך מס' 40 לטובת חניות בניצב, באזור רחוב הריטבא.   
    5. ביטול כל המגרשים מדרום לכביש (53-55 ו-146)

רחוב הרמב"ן אכן נמצא ביעוד "חניה מיוחדת למגורים, מסחר ומשרדים" על פי התב"ע גז/במ/4/195 המאושרת. הכביש סומן בטעות ככביש קיים בתוכנית תמל 1081 ונדרש לשנותו בתוכנית ל"דרך מוצעת".

  • צפיפות וגובה הבינוי

ראו התייחסות בנושא בפרק הסוגיות העקרוניות.

בנוסף – מוסדות הציבור יתנשאו לגובה של 6 קומות מעל הכניסה הקובעת והמגורים לגובה של 8 קומות מעל הכניסה הקובעת. במקומות שהטופוגרפיה מאפשרת זאת – התוכנית מציעה קומה מפולשת, כלומר, תוספת בינוי. בנוסף, המגורים הקיימים גבוהים מבחינה טופוגרפית מהמתחם המוצע ולכן המופע פחות מורגש. מוצע לבטל את המגורים מדרום לכביש במתחם 8 (מגרשים 53-55 וכן מגרש 146).

התוכנית מציעה תוספת בנייה משמעותית לעיר ומשנה את הצפיפות בהתאם. כאמור לעיל, מוצע לגרוע 3 מגרשים מגורים ומגרש שב"צ אחד במתחם 8 לצורך הורדת הצפיפות. 

  • הפרת הסכם הגג:
  1. מבני המגורים יתנשאו לגובה של 8 קומות מעל פני הקרקע. ניתן לבנות 10 קומות בבניין רק במקומות שבהם הטופוגרפיה מאפשרת קומה מפולשת.
  2. מהות התוכנית היא הרחבת היישוב ותוספת יח"ד ומשכך הצפיפות גדלה.
  3. התוכנית התבססה על תוכנית המתאר והתאימה אותה לתכנון הנדרש תוך בחינות קפדניות ועמידה בכל הדרישות.
  4. התוכנית הוכנה בשיתוף פעולה צמוד עם העירייה והתבססה על הנחיות המותאמות לקהילה הייחודית.
  • שינוי צביון השכונה בשל אופי הבנייה:

ראו התייחסות בנושא בפרק הסוגיות העקרוניות.

הסמכות בעניין שינוי במספר הקומות הוא של הוועדה המקומית ובשלב הזה, אין אנו רואים לנכון להגבילה.

  • בית העלמין:

ראו התייחסות בנושא בפרק הדן בכך בסוגיות העקרוניות.

  • עומסי תנועה:

ראו התייחסות בנושא בפרק הדן בכך בסוגיות העקרוניות.

  • ביטול יציאה/ כניסה נוספת לעיר באזור מתחם 8

ראו התייחסות בנושא בפרק הדן בכך בסוגיות העקרוניות.

  • פגיעה בשטחים הירוקים

ראו התייחסות צוות התכנון בפרק הדן בכך במסרת הסוגיות העקרוניות.

  • הקמת מבני ציבור מתחת לבנייני מגורים (עירוב שימושים/ייעודים):

מוסדות הציבור מתחת למגורים יכולים לשמש למגוון רחב של שימושי ציבור (מעונות, גני ילדים, מועדון נוער ו/או קשישים וכד') ושילובם במבני המגורים הופך אותם לנגישים יותר. לעניין האיסור ההלכתי (לעניין ארון הקודש), מבוקש להוסיף הערה לטבלה 5 –"כי בתאי השטח המדוברים, ניתן יהיה לחרוג עד 1 מ' מקווי בניין בקומת הקרקע לצורך שימוש ציבורי בלבד לבניית ארון קודש בחזית אחת".

  • פארק ארכאולוגי ברחוב שמאי 30

במתחם תוכנית מאושרת לבניית מגורים אשר אינה ניתנת למימוש בגלל עתיקות. מבוקש להקים מבנה חינוך על שטח קטן מהמגרש (40% תכסית).

  • (אי) שיתוף הציבור:

שיתוף הציבור פורסם ונעשה תוך שקיפות מלאה. הפרסום נעשה כשבועיים לפני המפגש וההצגה כללה פירוט של כלל המתחמים בתוכנית. רוב הערות התושבים לא נגעו לתכנון עצמו (ביקרו את התנהלותו הכללית של ראש העיר ולא היו קונקרטיות לדיון). כל השאלות שנשאלו, ללא יוצא דופן, קיבלו מענה.

התייחסות צוות הותמ"ל:

  • סעיפים 2-3 טענת הצפיפות והסתירה לתוכנית המתאר:

ראו התייחסות לנושא בפרק הדן בכך במסגרת סוגיות העקרוניות.

  • סעיף 4 לגבי צפיפות ובנייה גבוהה של מבני ציבור:

ראו התייחסות לנושא בפרק הדן בכך במסגרת הסוגיות העקרוניות.

נושא ההקלות: אנו מבקשים שלא למנוע הקלות באמצעות שילוב הוראת "סטייה ניכרת". ההקלות לפעמים דרושות למימוש הבינוי ולכן חשוב להשאיר את הכלי הזה בידי הוועדה המקומית. היות שלפי התוכנית, מספר הקומות מגיע למקסימום המותר בעיר, כאשר הבינוי כולל לעתים 6 יח"ד בקומה – נראה שלא צפוי צורך רב בהקלות. עם זאת, חשוב להשאיר גמישות זו.

  • סעיף 6 הבה"ת המרחבי ועומסי התנועה החזויים:

ראו התייחסות בנושא במסגרת הפרק הדן בכך בסוגיות העקרוניות.

המלצות החוקר:

  1. ביטול החניות ברחוב רמב"ן/בן קיסמא/הריטב"א: 

לקבל את ההתנגדות בחלקה. אכן, כטענת המתנגדים, רחוב הרמב"ן נמצא בייעוד "חניה מיוחדת למגורים, מסחר ומשרדים" עפ"י תב"ע גז/במ/4/195. עם זאת, לא ניתן לקבל את הטענות לעניין החנייה בשל העובדה כי המקרקעין בהם חונים בעלי הזכויות אינם קניינם הפרטי אלא בבעלות העירייה, ולאור התכנון המוצע לפיו יעמוד לרשות ציבור התושבים חניון (תא שטח 802). יחד עם זאת, יבוצעו השינויים הבאים: א) דרך 42 תורחב בחלקה הצפוני, על חשבון השצ"פ במצב הקיים, על חשבון מגרש 52, כמו גם תתווספנה חניות בניצב לדרך. ב) קירוב החניון הציבורי לצומת. ג) דרך 42 תבוטל בחלקה הדרומי. ד) דרך מס' 40 תורחב ותתווספנה חניות בניצב לדרך באזור רחוב הריטבא. ה) מגרשים 53-55 ו-146 יבוטלו. התייחסות לדרך 42 אשר סומנה בטעות בתוכנית ככביש קיים תסומן כ"דרך מוצעת". 

  1. צפיפות גבוהה:

לדחות את ההתנגדות. ראו המלצתי בנושא בפרק הדן בסוגיות העקרוניות. 

בנוסף מטרת התוכנית כאמור, מתן מענה לצורך בתוספת יחידות מגורים הדרושות לעיר, וכן שטחי ציבור ושטחי תעסוקה ומסחר לטובת חוסנה הכלכלי של העיר. ככזו, התוכנית בהכרח משנה את הצפיפות בעיר. יחד עם זאת, יבוטלו מגרשים 53-55 ו-146 באופן שירווח את שכונת המתנגדים. התרשמתי כי הצפיפות הלא מבוטלת שתיצור התוכנית, בשים לב למגבלות הנובעות מהצרכים הייחודיים של החברה החרדית מושא התייחסות תוכנית זו המבקשת לתת מענה לצרכיה – נובעת מן הרצון למצות את עתודות הקרקע שנותרו לעיר ולצמצם עד כמה שניתן פגיעה בשטחים פתוחים ואיכותיים המקיפים אותה.

  1. הפרת הסכם הגג (סתירה להחלטת הממשלה ולמדיניותה):

לדחות את ההתנגדות. לא שוכנעתי כי הבינוי המוצע עומד בסתירה להחלטת הממשלה ולמדיניותה. הגם שלטענת המתנגדים, יש ליתן העדפה ברורה לבנייה נמוכה, עד 6 קומות, הרי בהעדפה מדובר. התוכנית מציעה, לאחר שיג ושיח בין עורכי התוכנית והעירייה והתאמת הצרכים לקהילה החרדית, מתוך רצון לקיים תכנון חכם הממצה את עתודות המקרקעין שנותרו בעיר תוך פגיעה מועטה עד כמה שאפשר בשטחים פתוחים ואיכותיים המקיפים אותה, בנייה למגורים לגובה של 8 קומות מעל פני הקרקע ו-10 קומות במגרשים בהם הטופוגרפיה מאפשרת בניית קומה מפולשת ו-6 קומות למבני ציבור, מיישמת תכלית זו. כמו כן, לא שוכנעתי כי הצפיפות המוצעת אינה מתאימה לקהילה החרדית בהתאם לצרכיה ולמאפייניה. בנוגע לתוכנית המתאר, שוכנעתי כי תוכנית המתאר של העיר אלעד עמדה לנגד עיני צוות התכנון עת עסקו בתכנון תמ"ל/ 1081 התואמת את צרכי היישוב העכשוויים והעתידיים.

  1. שינוי צביון השכונה: 

לדחות את ההתנגדות. לא השתכנעתי כי התוכנית המוצעת מקימה יח"ד ומבני ציבור בבנייה גבוהה, צפופה וחריגה לנוף שתשנה את אופי הסביבה לבלי היכר. נוכחתי כי עורכי התוכנית נתנו דעתם למיצוי אפשרויות הבנייה בתוך העיר, תוך שמירה על צביון המאפיינים הייחודיים לעיר, בתיאום עם נבחרי הציבור. התרשמתי מדברי נציגי העירייה כי העיר משוועת לתוספת יחידות דיור משמעותית, ולדברי עורכי התוכנית כי עשו כל שלאל ידם על מנת לשמור על צביונה הייחודי של העיר תוך מיצוי עתודות הקרקע שנותרו לעיר והימנעות מפגיעה משמעותית בשטחים פתוחים ואיכותיים המקיפים אותה.

השתכנעתי כי התוכנית מותאמת לצרכי החברה החרדית גם לעניין עירוב השימושים שמוצעים בה, הן מבחינת ייעודים והן מבחינת רוחב המדרכות ושבילי האופניים ותחבורה ציבורית. 

  1. בית העלמין:

לקבל את ההתנגדות בחלקה. ראו התייחסות לנושא בפרק הדן בסוגיות העקרוניות. לדחות את ההתנגדות בכל הקשור להעברת חלק מיח"ד למתחם זה. ראיתי אפוא לנכון להותיר שטח זה כחלק מיער אלעד החובק את נחל מזור מדרום.

  1. עומסי תנועה:

לדחות את ההתנגדות. ראו המלצתי בנושא בפרק הדן בסוגיות העקרוניות.

  1. ביטול יציאה/ כניסה נוספת לעיר באזור מתחם 8:

לדחות את ההתנגדות. ראו המלצתי בנושא בפרק הדן בסוגיות העקרוניות.

  1. גריעת יערות וכריתת עצים:

לדחות את ההתנגדות. לא נטען כי התוכנית אינה עומדת בפרוגרמה הנדרשת לשטחים פתוחים, אלא כי היא מנוגדת להתחייבויות קודמות של קברניטי העיר לשמר את היערות. ראו הרחבה בנושא גריעת שטחי יער במסגרת הפרק המתאים בסוגיות העקרוניות.

  1. הקמת מבני ציבור מתחת לבנייני מגורים (עירוב שימושים/ייעודים):

לקבל את ההתנגדות בחלקה. מוסדות ציבור כשמם כן הם, ועליהם לשרת את הציבור. בשל כך יש לבנותם בקרבת מקום למגורים. ייעוד מקרקעין ל"מוסדות ציבור" יכול לשמש למנעד שימושים ציבוריים, לרבות מעונות גני ילדים, מועדון נוער, מועדון קשישים וכן לבתי כנסת. מקבל את עמדת הצוות וממליץ להוסיף הערה לטבלה 5 לפיה בתאי השטח המדוברים, ניתן יהיה לחרוג עד 1 מ' מקווי בניין בקומת הקרקע לצורך שימוש ציבורי בלבד בחזית אחת של הבניין לצורך בניית ארון קודש.

  1. בינוי על הפארק הארכאולוגי ברחוב שמאי:

לדחות את ההתנגדות. במצב הקיים, במתחם זה מאושרת תוכנית לבנייה למגורים. שוכנעתי כי הקמת מבנה חינוך על שטח של עד 40% מתכסית המגרש לא תפגע במבנה ההיסטורי. 

  1. שיתוף הציבור:

לדחות את ההתנגדות. לח"מ נמסר ששיתוף הציבור נעשה לפי הנחיות הותמ"ל: האירוע פורסם כראוי, במספר פלטפורמות ובכל חלקי העיר.

 

תוכנית: תמ"ל 1081 – הרחבת העיר אלעד
מס' התנגדות: 2 תאריך שימוע: 07/11/19

המתנגדים: דיירי רחוב רבן גמליאל

המייצג/ הופיע לדיון: עו"ד רביד ברנר, גב' סיוון ליברמן
עיקרי ההתנגדות:

  1. פעילות המחצבה

התוכנית כוללת בנייה באזור האסור לבניה עקב קיומה של מחצבה פעילה. במסגרת תמא/ 14/ ב המסדירה את אתרי הכרייה והחציבה בארץ, נקבע שלא יתאפשרו שימושים העלולים להיות מושפעים מפעילות מחצבה בתחום של 500 מ' מהמחצבה. תמל/ 1081 תגרום להכפלה של מספר התלמידים באזור מחצבת "מגדל צדק", כל זאת מבלי לערוך לכל הפחות סקר סביבתי מקיף בנושא השלכות המחצבה על האזור הסמוך.

לא ברור כיצד תנאי אקוטי שקבעה הממשלה במסגרת תוכנית ארצית מאושרת ועדכנית (תמא 14/ב למחצבות) שלא לאפשר בניה ושימוש בתחום של 500 מ' ממחצבות, מופר ומחולל ללא שיש ממשלה להיוועץ בה למהלך פוגעני שכזה. כמו כן לא ברור כיצד ניתן מראש להתנות תוכנית בתנאי כה מהותי וכה חריג ופוגעני כלפי בריאות הציבור.

  1. מצב התחבורה החרפת עומסי התנועה:

המצב התחבורתי בסביבת המתנגדים לקוי בשני היבטים:

  1. עומסי תנועה כבדים בתוך העיר וכן בדרכים המובילות אל העיר וממנה.
  2. באזור רחוב רבן גמליאל קיים גודש תחבורתי בלתי סביר על תשתיות הרחובות הצרים באזור. מצב זה צפוי להחריף, אף ללא התוכנית המוצעת, נוכח ריכוזם של מוסדות ציבור שמצויים בשלבי הקמה שונים. עומסי התנועה הקשים ביותר נוצרים בשעות האיסוף והפיזור. בנוסף, מכיוון שהדרכים צרות ופנימיות, ישנן בעיות בטיחות ובעיות חניה.
  1. גריעת שטחים ירוקים, יערות וכריתת עצים:

התוכנית גורעת שטחי יער, מבלי להביא בחשבון כראוי את אוכלוסיית העיר ואת האינטרס הציבורי- שהוא שמירה על שטחים אלו בבחינת ריאות ירוקות לרווחת התושבים. התוכנית גורעת שטחים פתוחים רבים ומסמנת כ-50% מהעצים בתחומה לכריתה. נראה כי לא נעשתה מחשבה מקיפה בניסיון לשמר עצים. מבוקש לערוך סקר עצים נפרד ומקיף כולל סקר ותוכניות פיתוח ושתילת עצים ולפי הנספח שיוכן מרבית העצים יוותרו על כנם.

  1. חוות הסוסים:

בתוכנית מבוקש בדרך אגבית להכשיר את קיומה בפועל של חוות סוסים בלב העיר. על כך נשאלת השאלה מה בין הכשרת חוות סוסים לתוכנית מועדפת לדיור שנועדה לספק מענה למשבר דיור. לעניות דעת המתנגדים, לא ניתן במסגרת תמ"ל להכשיר חוות סוסים, בפרט כאשר בעלת הקרקע (רמ"י) וקק"ל מתנגדות להפעלת החווה. כמו כן, עיריית אלעד מפרה צו הריסה שהוציא המנהל בנוגע לחוות הסוסים. 

החווה ממוקמת על שביל גישה להולכי רגל באמצע הפארק, בצמוד לגן חיות, ומרוחקת כ- 100 מ' מבתי התושבים ברחוב רבן גמליאל. החווה גורמת למפגעי תברואה, ריח, בטיחות, ובשל מיקומה נחסם שביל הגישה להולכי רגל מהפארק לכיוון דרום. העובדה כי דיירי העיר הם שצריכים ליידע את הותמ"ל בדבר התנגדות המנהל לחוות הסוסים מלמדת על התנהלותם הנפסדת של הרשויות בנושא ועל הכשלים המהותיים שנפלו בתוכנית. מכיוון שקיים צו הריסה שלא קוים על ידי עיריית אלעד וכן הליך משפטי בנושא בין עיריית אלעד לרמ"י – אין מקום כלל לדון במסגרת תוכנית מעין זו בהכשרת עבירות הבנייה הללו.

  1. סקרי איכות סביבה ונקודות ניטור

לא נערכו סקרים סביבתיים עדכניים לבחינת השפעת המחצבה. מסקר איכות אויר וריח שצורף למסמכי התוכנית, עולה כי קיימת חריגה מהרף המותר בבתים קיימים בצפון מערב העיר אלעד. בסקר נקבע כי נדרש לצמצם מפגעים במטרה ליצור איזון בין לחצי הפיתוח של העיר לבין חובת ההגנה על הציבור מפני מפגעים סביבתיים.  נקודת הניטור הוצבה רחוק מהבנייה המוצעת ומבתי התושבים ואף רחוק מתחום ה-500 מ'. אף-על-פי-כן, הממצאים בסקר החלקי שנערך מצביעים חד משמעית על חריגה משמעותית מהערכים המותרים. מבוקש כי יבוצעו סקרי איכות סביבה עדכניים, בהם יוצבו כמה וכמה נקודות ניטור – הן בסמוך למחצבה, הן בסמוך לחוות הסוסים ולגן החיות, והן בסמוך לרפת נחשונים.

  1. שינוי אופי השכונה

רחוב רבן גמליאל וסביבתו מאופיינים בבנייה נמוכה, רחובות הולנדים ובתים פרטיים. זהו רחוב צר ועקלקל הנושק לשטחים ירוקים ובהם הפארק הסמוך. בתוכנית המוצעת יקומו יח"ד ומוסדות ציבור במקום הפארק והיער. הבנייה המוצעת גבוהה וחריגה לנוף, ותשנה את אופי הסביבה לבלי היכר. מבני הציבור המתוכננים הם בני 7 קומות ומבחינה טופוגרפית נמצאים באותו מפלס של רחוב רבן גמליאל. הבינוי הקיים לא מופיע בחתך התוכנית המוצעת בעוד המגורים המתוכננים הם בני 9 קומות, כך שבעוד בתי התושבים הינם בתים פרטיים נמוכים, הבנייה המתכוננת חריגה וזרה לסביבתה. התכנון אינו מתחשב בטופוגרפיה הטבעית, בתכנון הקיים, מסתיר נצפות ומשנה את אופי השכונה. חשוב לציין כי לתושבים ייגרמו נזקים כספיים כתוצאה מפגיעה משמעותית בשווי בתיהם. על כן, מבוקש להנמיך ב-3 קומות כל מבנה ולציין בהוראות שכל שינוי במספר הקומות יהווה סטייה ניכרת.

  1. תכנון לקוי של מיקום מוסדות הציבור המתוכננים

מצדו השני של רחוב רבן גמליאל מתוכננים מבנים ומוסדות ציבור שיכילו כ-1500 תלמידים. הכניסה לתאי שטח אלו (115, 118, 119) והורדת התלמידים מתוכננת להיעשות דרך רחוב רבן גמליאל. זהו רחוב הולנדי צר מסוג דרך משולבת. האזור סובל כבר היום ממוצקה תחבורתית והיעדר תשתיות הולמות. הרחוב הקיים לא תוכנן כעורק תחבורה ראשי ולכן אינו יכול לשאת תנועה ערה של רכבי הסעות תלמידים. בנוסף, לפי התוכנית המוצעת יאלצו תושבי השכונה החדשה המתוכננת (מתחמים 4 ו-5) לבצע מעקף של כקילומטר כדי להגיע ברכב למוסדות החינוך (מכביש 22 לכביש 51, לכביש 53 ומשם לרחוב רבן גמליאל). התכנון אינו סביר כשקיימת אפשרות למקם את הכניסות אל מוסדות החינוך הישר מכביש 22. מבוקש לבצע את התיקון כאמור.

מבוקש כי תיעשה הצרחה בין השטחים ביעוד מבנים ציבור (תאי שטח 115, 118, 119) לבין השטח ביעוד שצ"פ (תא שטח 317). החלפת השטחים תיצור רצף של ציר ירוק – מעין טיילת ארוכה המחברת את הפארק הציבורי הקיים בשכונה (תא שטח 326) עם רחוב רבן גמליאל ומשם לתא שטח 312 (שצ"פ) המתחבר עם השכונה החדשה (תאי שטח 19-22) ועד הפארק הלינארי בצפון התוכנית (תאי שטח 306 ,307 ו-314). הטיילת תהווה גם חיץ בין שכונת הקוטג'ים לבין הבינוי המוצע במערב.

  1. פגיעה באתרי עתיקות:

ברחבי העיר אלעד מספר אתרי עתיקות. חוות הסוסים יושבת על אתר עתיקות מוכרז.

עמדת צוות התכנון ומגיש התוכנית:

  1. פעילות מחצבת "מגדל צדק"

ראו התייחסות לנושא בפרק הדן בסוגיות העקרוניות.

  1. מצב התחבורה החרפת עומסי התנועה

ראו התייחסות לנושא בפרק הדן בסוגיות העקרוניות.

  1. גריעת שטחים פתוחים, יערות וכריתת עצים:

ראו התייחסות המתכננים לנושא בפרק הדן בכך במסגרת הסוגיות העקרוניות.

  1. חוות הסוסים:

רמ"י (בעל הקרקע ויזם התוכנית הנ"ל) סבורים שמדובר בשימוש קרקע ראוי ומתאים למיקום זה. ככל שהתוכנית תאושר, רמ"י תקצה את הקרקע לטובת שימוש זה.
עמדת העירייה: העניין נבדק מול קק"ל כמו גם עם מי שמנהל את הנושא של החינוך הבלתי פורמאלי. עלה צורך דווקא במיקום הזה בפאתי היערות להקים חוות הסוסים טיפולית. מדובר בצורך של התושבים עצמם שמוגדרים כאשכול 2. ניתן מענה לחוות סוסים שיטופלו בה ילדים בסיכון, נוער בסיכון, כשהערך החינוכי הוא מאוד גבוה. על בסיס הערכות של קק"ל שמדובר במיקום המתאים ביותר, הטמענו את הנושא הזה.

  1. סקרי איכות אוויר ומטרדי ריח:

על פי מודל חיזוי פיזור ריח מהרפת בקיבוץ נחשונים התקבלה תוצאה של 1 יח' ריח במ"ק במספר בתים קיימים באזור המערבי של רחוב חוני המעגל בתחום מתחם הקרוואנים הקיים המתוכנן להסדרה כחלק מהתוכנית המוצעת. ערך זה אינו בגדר חריגה מהתקן ואינו נחשב "ריח בלתי סביר" כפי שמוגדר בנוהל הגדרת מפגעי ריח של המשרד להגנת הסביבה. על כן, יצויין כי אין חריגות בתחום התוכנית תמ"ל אלעד 1081. 

על פי נוהל הגדרת מפגעי ריח של המשרד להגנת הסביבה, על מתקן קיים לעמוד ביעד של 98% מהזמן בהתקן. מתקן מתוכנן נדרש בעמידה ב 99.5% מהזמן מהתקן. מכיוון שהרפת של קיבוץ נחשונים קיימת, מודל פיזור הריח נדרש לעמוד ביעד חיזוי ל 98% מהזמן, זאת באישור יועץ הותמ"ל.  כמו כן, לא נמצאו חריגות כלל ברחוב רבן גמליאל, אף לא בתקן מחמיר של 99.5%. 

נקודות ניטור:

נקודת הניטור הוצבה על גבול תחום ההשפעה של המחצבה וכנקודת ייחוס (ריכוזי רקע) לכלל התוכנית לצורך חיזוי עתידי. החריגות הנקודתיות שנמדדו ע"י תחנת הניטור הם של חלקיקים מרחפים אשר רובם ככולם מקורם בסופות אבק אזוריות. הללו זוהו על פי השוואה לתחנות ניטור כלליות באריאל ומודיעין, גם בהן נמדדו ריכוזי חלקיקים חריגים באותם ימים. בכל מקרה, בהתבסס על תשובה מס' 1 להתנגדות זו, וכל עוד המחצבה פעילה, אין משמעות לניטור מפגעים הנגרמים מהמחצבה.

  1. שינוי אופי השכונה

ראו התייחסות לנושא בפרק הדן בסוגיות העקרוניות.

  1. תכנון לקוי של מיקום מוסדות הציבור המתוכננים:

לגבי בקשת ההצרחה בין שטחי שצ"פ ושטחים המיועדים למבני ציבור – מקובל. ניתן לשנות את התכנון, ולהצריח בין שצ"פ 317 למגרשים 119 ו- 118, כך שהכניסה תהיה מדרך 22. מגרש 115 יוזן מדרך 53.

לגבי עומסי התנועה והחניות בשכונה – כאמור, מוצע להעביר את כניסות המגרשים לדרך 22. בנוסף, מודגש כי על פי חוק התכנון והבניה יש לתכנן את כל החניות היעודיות הנדרשות לכל תא שטח בתחומו וכחלק מהיתר הבנייה. נספח התנועה מראה את הגישות ואת מספר החניות הדרוש בכל מתחם בהתאם לתקן העדכני.

גובה הבינוי – ראו התייחסות לנושא בפרק הדן בכך בסוגיות העקרוניות.

  1. פגיעה באתרי עתיקות:

לא התקבלה הערה מרשות העתיקות לתא השטח שעליו יושבת חוות הסוסים. על כל פנים, סעיף 6.6 בתקנון קובע כי "כל עבודה בתחום עתיקות מוכרז, תתואם ותבוצע רק לאחר קבלת אישור מנהל רשות העתיקות כמתחייב".

התייחסות צוות הותמ"ל:

  1. פעילות מחצבת "מגדל צדק" (לגבי בנייה בתחום ה – 500 של המחצבה):

ראו התייחסות לנושא בפרק הדן בסוגיות העקרוניות.

  • סעיף 5 סקרי איכות אוויר לבחינת השפעת המחצבה: התוכנית כוללת תנאי של מדידה נרחבת באזור המחצבה, תוצאות טובות במשך שנה ואישור המשרד להגנת הסביבה, כנדרש.
  • סעיף 7 שינוי מיקום מגרשי הציבור:

ממליצים לקבל את המענה של רמ"י ולהצריח בין שצ"פ 317 למגרשים 119 ו- 118, כך שהכניסה תהיה מדרך 22. מגרש 115 יוזן מדרך 53.

המלצת החוקר:

  1. פעילות המחצבה

לדחות את ההתנגדות. ראו המלצתי בנושא בפרק הדן בכך בסוגיות העקרוניות.

  1. החרפת עומסי התנועה:

לקבל את ההתנגדות בחלקה. לעניין הטענה בדבר עומסי תחבורה כבדים בתוך העיר וכן בדרכים המובילות אל העיר וממנה, ראו המלצתי בפרק הדן בכך בסוגיות העקרוניות.

מקבל את הצעת הצוות לפיה יש להצריח בין הייעודים של מגרש 317 (שצ"פ) למגרשים 118-119 כך שתתאפשר כניסה למגרשים מדרך 22 וכניסה למגרש 115 מדרך 53. 

  1. גריעת שטחים ירוקים, יערות וכריתת עצים:

לדחות את ההתנגדות. ראו המלצתי בנושא במסגרת הפרק הדן בכך בסוגיות העקרוניות.

  1. חוות הסוסים ומטרדי ריח:

לדחות את ההתנגדות. נציג העירייה ציין את הצורך בחוות סוסים טיפולית לתושבי היישוב. לצד הערך החינוכי, ולאור עמדת רמ"י הסבורה כי מדובר בשימוש ראוי ובמיקום נכון, וכי בכוונתם להקצות את הקרקע לטובת שימוש זה ככל שהתוכנית תאושר.

  1. סקרי איכות סביבה ונקודות ניטור:

לדחות את ההתנגדות. קבועות בסעיף 6.1 ה' (2) לתקנון התוכנית הוראות מפורטות לפיהן יבוצעו בדיקות איכות אוויר לגבי המחצבה בהתאם להנחיות הבאות: א. תוקם תחנת ניטור לאבק מרחף באזור המגורים באלעד בהתאם להנחיות המשרד להגנת הסביבה. ב. תוכן תוכנית ניטור לאישור המשרד להגנת הסביבה ויבוצע ניטור רציף של איכות אוויר בהתאם להנחיות המשרד. ג. תוצאות הניטור יועברו למשרד להגנת הסביבה לצורך בחינת צמצום מגבלות ההשפעה של המחצבה על המגרשים בתחום מגבלות הבניה מהמחצבה. 

לעניין מפגעי הריח משימושי אחרים עולה כי התקבלה תוצאה של 1 יחידת ריח במ"ק במספר בתים קיימים באזור המערבי של חוני המעגל (מתחם המתוכנן להסדרה בתוכנית) מרפת שבקיבוץ נחשונים, ערך שאינו נחשב ל"ריח בלתי סביר" כהגדרת המונח "מפגעי ריח" לפי המשרד להגנת הסביבה.

  1. שינוי אופי השכונה

לדחות את ההתנגדות. ראו המלצתי בנושא בפרק המתאים במסגרת הסוגיות העקרוניות.

  1. תכנון לקוי של מיקום מוסדות הציבור המתוכננים:

לקבל את ההתנגדות בחלקה. ראו לעיל ס' 2 להמלצתי להתנגדות זו.

  1. פגיעה באתרי עתיקות:

לדחות את ההתנגדות. התוכנית מחייבת כי כל עבודה בתחום עתיקות מוכרז תתואם ותבוצע רק לאחר קבלת אישור ממנהל רשות העתיקות (ראה הוראת ס' 6.6 לתוכנית).

 

תוכנית: תמ"ל 1081 – הרחבת העיר אלעד
מס' התנגדות: 3 תאריך שימוע: 07/11/19

המתנגדים: בעלי זכויות הגובלים בחלקיה הצפוניים של התוכנית

המייצג/ הופיע לדיון: עו"ד יובל גרינשטיין
עיקרי ההתנגדות:

  1. שינוי אופי השכונה של הדיירים הצמודים למתחם 5 (תוך סטייה מתוכנית המתאר):

תוכנית גז/ במ/ 195/ 3 (1998) חלה על מקרקעי המתנגדים וקובעת כי רחוב הר"ן וכן הרחובות הסמוכים לו מתאפיינים בעיקר בבניה בייעוד מגורים מסוג בנייה נמוכה עד 3 קומות וקוטג'ים. תוכנית תמל/ 1081 משנה את אופי השכונה לבניה גבוהה של 7 קומות או יותר, תוך בינוי משמעותי של תשתיות כביש שיכבידו ויקשו על השכונה.

  1. לפי תמ"ל/ 1081 נוצר מצב בו על מפתן דלתם של המתנגדים ייבנו מבנים ציבוריים בגובה של למעלה מ-6 קומות וזאת בניגוד גמור למצב כיום (3-4 קומות). בנוסף, התוכנית תביא לריכוז משמעותי של מבני ציבור בתוך השכונה השקטה, דבר שיגרום למטרדי רעש, תחבורה, חניה וצפיפות. מסיבות אלו מבוקש לבטל את התכנון החדש של תא שטח 114 (שהוסדר תכנונית בתכניות גז/ במ/ 195/ 3 ותוכנית אל/ 195/ 25). לחילופין, יש להכפיף הוצאת היתרי בנייה לסייגים שנקבעו בנוגע לתא שטח זה בתוכנית גז/ במ/ 195/ 3, כגון פיתוח תא השטח רק לאחר מיצוי הזכויות במבני ציבור אחרים או הנחיה אחרת ברוח זו.
  2. מבוקש לשנות את אופי הבניה של תאי שטח 113 ו-114, תוך צמצום והקטנת פוטנציאל הבינוי בהם (עד 3 קומות). לחילופין- ניתן להזיז את שטחי הציבור בתאי שטח אלו, כך שבסמוך למבני המתנגדים תהיה בניה נמוכה או לא תהיה בניה ציבורית בהיקף משמעותי, בדומה למוצע בתוכנית המתאר של אלעד שלא הופקדה.
  3. מבוקש כי ייקבע שלא תתאפשר תוספת יח"ד, תוספת קומות, תוספת שטח בשטחים הציבוריים או הסמוכים לרחוב הר"ן, אחרת הדבר ייחשב סטייה ניכרת מהתוכנית. מבוקש כי התנאי יחול בתא שטח 114 ו/ או תא שטח 113 וכן תא שטח 101 (שטחים לצורכי ציבור), וככל האפשר גם בשטחים 14-18 (מגרשים למגורים). בנוסף, מבוקש כי איחוד חלקות 47 ו-46 המצויות בתא שטח 114 יהווה סטייה ניכרת מהתוכנית, תוך מניעת בינוי של מבנה אחד על שטחי החלקות.
  4. מבוקש לקבוע כי תנאי למתן היתר בניה יהא הסדרת חניה בתוך שטחי המגרשים בתחום שטח 113 ו-114, וזאת בהתאם לטווח הגבוה הקבוע בתקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה), תשמ"ג 1983.
  5. מבוקש כי תנאי למתן היתר בניה יהא יצירת גישה ברכב וכניסה בכלל לשטחים הציבוריים שלא מרחוב הר"ן.
  6. מבוקש כי תנאי למתן היתר בניה יהא בינוי באופן שימנע מטרדי רעש לכיוון שכונת המגורים.
  7. תנאי למתן היתר בניה יהא חוות דעת של יועץ אקוסטי לעניין מטרדי רעש.
  8. מבוקש כי תנאי למתן היתר בניה יהיה הפניית חלונות של מבני הציבור לכיוון שטחי ציבור ובכל מקרה שהחלונות לא יופנו למבני המגורים בשכונה.
  9. יש לשנות את הכניסה  לשטחי מוסדות הציבור 113 ו-114 מרחוב 50 ולא מרחוב הר"ן.
  10. תנאי למתן היתר בניה יהא השלמת מבני הציבור ביתר המגרשים הציבוריים בתחום התוכנית או בתחום תוכנית גז/ במ/ 195/ 3.
  11. מבוקש כי התוכנית תקבע שימושים ברורים לתא שטח 113 ו-114 ולא תאפשר מגוון רחב של שימושים כמפורט בסעיף 4.7.1
  1. בנייה בתחום השפעת המחצבה (מבלי שהוצג דו"ח סביבתי הולם)
  1. סעיף 7 בתוכנית גז/ במ/ 195/ 3 מחריג בצורה חד משמעית כל שטח המצוי בתחום שטח המגבלות של המחצבה (500 מ') וקובע כי כל שטח שיתכונן באזור זה יחייב הכנת סקר סביבתי. בנוסף, התוכנית קובעת כי פיתוח מגרשים P21 ו-P22 (תאי שטח 47 ו-46) יעשה רק לאחר השלמת מבני הציבור ביתר המגרשים בייעוד ציבורי בתחום התוכנית. כלומר, תנאי להיתרי הבניה בתאי שטח אלו יהא דו"ח חשיפה של המחצבה. תוכנית תמ"ל אלעד כוללת היקף שטחים משמעותי בתוך תחום ההשפעה של המחצבה, ללא שנערך סקר סביבתי שהולם את נסיבות המקרה (הדוח הסביבתי קובע כי "לא ניתן להעריך בשלבים אלו את איכות האוויר.."). 
  2. הדוח הסביבתי החריג (לדבריו) את מקורות הרעש מהמחצבה וקבע כי סקר אקוסטי חדש יוכן בשלבי התכנון המתקדמים. למעשה, התוכנית קובעת כי כל עוד פעילות המחצבה נמשכת ובהיעדר סקר סביבתי אמיתי, אין אפשרות להמשיך עם התכנון המוצע היות שחלקים נכבדים ממנו מצויים בתוך שטח ההשפעה של המחצבה. עמדת המתנגדים היא שמאחר שלא ניתן להמשיך עם התכנון במתחמים 3  ו-4 , לא ניתן יהיה לשווק יח"ד במתחמים אלה עד להסדרת המחצבה. מכאן נובע שיש לבטל את התכנון במתחמים 3 ו-4 באופן מוחלט או להעביר את יח"ד הללו למתחמים אחרים כגון מתחם 8. 
  3. לחילופין, יש לקבוע שלביות לתוכנית לפיה היתרי בנייה למתחמים 3 ו-4, וכל מקום המצוי בתחום ההשפעה של המחצבה, יינתנו בשלב האחרון של התוכנית ויהיו כפופים להוצאת תסקיר סביבה ודוח השפעה.
  4. לחילופי חילופין- יש לדרוש תנאי למתן היתר בניה בתחום ההשפעה של המחצבה, אשר כולל הכנת תסקיר סביבה ו/ או דוח השפעה של המחצבה, אשר יוגש ויאושר ע"י המשרד לאיכות הסביבה.
  1. קו המתח הגבוה בסמיכות לרחוב הר"ן:

בסוף רחוב הר"ן קיים קו מתח גבוה של חברת חשמל, אשר לא ניתנה לו התייחסות במסמכי התוכנית. יש להביא בחשבון את הצורך בהעתקת קו המתח או הטמנתו באדמה עבור כל תכנון עתידי במקום, כמו גם הכנת חוות דעת בדבר קווי מתח והיקפי קרינה להמשך התכנון במקום. לחילופין, יש להוסיף תנאי למתן היתר בניה אשר יחייב הזזת הקו או הטמנתו לצורך הוצאת היתרים במתחמים 3 ו-4 ובכל השטח בתוכנית המצוי בסמוך לרחוב הר"ן, ובפרט השטחים הציבוריים המתוכננים.

  1. תיקונים בבה"ת:

הבה"ת נסמך על מודל וחיזוי ולא על מצב עובדתי היום (לדוגמא- הנחת עבודה לפי כ-40% מהציבור ישתמשו בתח"צ הינה משאלת לב ולא יותר). יש לתקן את הבה"ת על בסיס מידע אמיתי ורלוונטי.

  1. שלביות ביצוע:
  1. יש לבצע תכנון תנועתי מקיף, אשר כולל שלביות ותנאים למתן היתר בניה. הסדרת מערכת הכבישים נדרשת להתבצע לכל בינוי עתידי וטרם הקמת יח"ד אחת. לא ניתן לאפשר תכנון מזורז, אשר מציין במפורש כי קיים כשל תנועתי מחד, ומאידך גיסא אינו מספק כל מענה לנושא.
  2. תוכנית תמ"לית תכליתה לעסוק בזירוז הבינוי למגורים. חרף כך, תמל/ 1081 לא קובעת מועדים למימוש, וכן הסדרה של השלבים הרלוונטיים כולל המועדים לביצועם. יש לקבוע שלבים ברורים לביצוע התוכנית, ואגב כך התניית היתרי הבנייה בביצוע מערכות התשתית, הכבישים וכו', קביעת מועד כללי לביצוע התוכנית, ועוד.
  1. חנייה:

מבוקש לתכנן שטחי חניה ייעודיים באזור השטח הציבורי, לרבות בתא שטח 113 על מנת למנוע בעיות חניה כבדות באזור זה. עוד מבוקש כי החניה ברחוב הר"ן והרחובות הסמוכים תוגדר כחניה לתושבי הרחוב בלבד וכי תוטל הגבלה על כניסת רכבים שאינם דיירי הרחוב בשעות העומס (מוצע להפוך את הרחוב לרחוב משולב), ו/ או ייקבעו תנאים למתן היתר בניה למגרשים הציבוריים. 

  1. שינוי תוואי הקו הכחול

בשל הסיבות כבדות המשקל שהוזכרו לעיל, יש לכלול את רחוב הר"ן בתוכנית. עוד מבוקש כי כלל בתי התושבים בגוש 5367 חלקות 37, 113, 116 יכללו בתחום הקו הכחול של התוכנית, זאת על מנת לאפשר להם לעמוד על זכותם העתידית לתבוע פיצוי עקב ירידת ערך, לאור השינוי הדרמטי בסביבה.

  1. פגיעה באתרי עתיקות:

יש צורך בקבלת עמדת רשות העתיקות לעניין התוכנית.

  1. בפני הותמ"ל לא עמד מלוא המידע הרלוונטי לתוכנית כך שישנם פערי מידע מהותיים:
  1. הוועדה התעלמה כליל מתוכנית המתאר שתוכננה לעיר אלעד.
  2. לא ניתנה התייחסות לפתרון תנועתי הולם.
  3. לא נערכה בחינה ראויה לסוגיות החניה, כניסה לשבצ"ים, עומסי תנועה ועוד.
  4. לא נערך סקר סביבתי מקיף לעניין השפעות המחצבה. כמו כן, התכנון המוצע סותר את תמא 14.
  1. ניגוד עניינים:

המתנגדים חוששים שההחלטות העומדות במרכז התנגדות זו הושפעו מניגודי עניינים, שיקולים זרים ולחצים שונים.

עמדת צוות התכנון ומגיש התוכנית: 

  1. שינוי אופי השכונה של הדיירים הצמודים למתחם 5 (תוך סטייה מתוכנית המתאר)

ראו התייחסות לנושא בפרק הדן בכך בסוגיות העקרוניות. 

שינוי אופי הבנייה  

  1. עסקינן בתוכנית גדולה ומורכבת, בעלת אורך חיים ארוך, ולכן לא נכון לדעתנו להגביל פיתוח עתידי נוסף.
  2. נושאי הסדרת החניה ודרכי הגישה לשטחים הציבוריים שבסמוך לרחוב הר"ן נתונים לשיקול דעת הוועדה המקומית לפי התקן התקף בעת הוצאת היתר.
  3. תדריך הבינוי והפיתוח שבמסגרת תוכנית הבינוי, יכלול התייחסות לנושאי אקוסטיקה, למניעת מטרדי רעש והוראות התוכנית מתייחסות לכף.
  4. התוכנית מבקשת שלא להגביל שימושים במבני הציבור בסמיכות לתאי שטח 113, 114 ושומרת על גמישות לצרכי העירייה. עם זאת, מקובל על צוות התכנון כי הכניסה לשטחי מוסדות הציבור יעשה מרחוב 50, אך חשוב לציין כי נספח התנועה הוא נספח מנחה בלבד, ולכן בתכנון המפורט הכניסות יוכלו להשתנות.
  5. שאר השינויים המבוקשים אינם מקובלים על צוות התכנון.
  1. בנייה בתחום השפעת המחצבה:

ראו התייחסות לנושא בפרק הדן בסוגיות העקרוניות.

  1. קו המתח הגבוה בסמיכות לרחוב הר"ן

התוכנית כוללת קווים קיימים בשטח: קו מתח עליון 161 ק"ו וקו מתח על 400 ק"ו ומתייחסת אליהם בתשריט (כולל מגבלות הבנייה הנובעות מהם) ובתקנון אין צורך להטמין או להעתיק קווים אלה היות שלא מוצעים שימושים רגישים בתחומם. מכאן שגם אין צורך בבדיקות קרינה אשר השפעתה חלה רק בתחום מגבלות הבנייה.

  1. תיקונים בבה"ת:

הבה"ת הוכן בהתאם להנחיות ועבר בקרה קפדנית של יועץ הותמ"ל. אחוז השימוש בתחבורה ציבורית לשנת יעד 2040 הינו 40% ונקבע בהתאם להנחיות, הבנת השטח, אופי המשתמשים באלעד, מערכת התח"צ הצפוייה וכו'. בנוסף, אחוז השימוש החזוי משקף את כוונת משרד התחבורה ועיריית אלעד לפתח את התחבורה הציבורית בשנים הקרובות.

  1. שלביות ביצוע:

ראו התייחסות בפרק הדן בכך בסוגיות העקרוניות.

  1. נושא החנייה:

על פי חוק התכנון והבניה יש לתכנן את כל החניות הייעודיות הנדרשות לכל תא שטח בתחום המגרש וכחלק מהיתר הבנייה. נספח התנועה מראה את הגישות ואת מספר החניות הדרוש בכל מתחם בהתאם לתקן העדכני.

  1. שינוי תוואי הקו הכחול:

התוכנית כוללת שטחים שנדרשים לה תכנונית בלבד.

  1. פגיעה באתרי עתיקות:

התקבלה עמדת רשות העתיקות לתוכנית שעניינה תא שטח 153 בלבד.

  1. שיקול דעת הותמ"ל

תכנון תמל/ 1081 התבסס במקור על תוכנית המתאר והרחיב אותה. התוכנית הנוכחית כוללת את כל הפתרונות הנדרשים לצורך מימושה. 

התייחסות צוות הותמ"ל

  1. שינוי אופי השכונה של הדיירים הצמודים למתחם 5 (תוך סטייה מתוכנית המתאר):

ראו התייחסות לנושא בפרק הדן בכך סוגיות העקרוניות. בנוגע לדרישה להשלמת מבני הציבור ביתר המגרשים בטרם יינתן היתר בנייהלעירייה הסמכות לפתח את שטחי הציבור לפי צורכי כלל העיר העומדים בפניה.

  1. בנייה בתחום השפעת המחצבה:

ראו התייחסות בפרק הסוגיות העקרוניות.

  • סעיף 5 – שלביות ביצוע:

תוכניות ותמ"ל לרוב אינן כוללות שלביות, פרט לסעיף 7.1 אשר קובע שהמגורים יפותחו בד בבד עם התשתיות וצורכי הציבור. ראו הרחבה בפרק הדן בנושא במסגרת הסוגיות העקרוניות.

  • סעיף 6 – נושא הסדרת החניה והגישה לרחוב הר"ן

מדובר בהסדרי תנועה שאינם עניין תבע"י אלא בסמכות הוועדה המקומית.

  • סעיף 7 – הכללת שטחים נוספים בתחום הקו הכחול לצרכי תביעה עפ"י סעיף 197

כדי לתבוע את הוועדה המקומית עפ"י סעיף 197 (ירידת ערך הנובעת מתוכנית) אין צורך שהמגרש הנפגע יהיה בתחום קו הכחול, ולכן, אם אין סיבה תכנונית להכנסת המגרש לקו הכחול אין אנו רואים סיבה לעשות כן.

  • סעיפים 9-10 – אי הצגת מלוא הנושאים לוועדה וניגודי עניינים:

כל הנושאים שהועלו בהתנגדות הוצגו לוועדה והדבר מגובה בתמלילים ובפרוטוקולים של ישיבות הוועדה. לא ברור על בסיס מה נטענת הטענה לניגודי עניינים ואיזה תימוכין הוצגו ע"י המתנגדים בנושא.

המלצת החוקר:

  1. שינוי אופי השכונה של הדיירים הצמודים למתחם 5 (גובה, ציפוף, מטרדי רעש וכו') תוך סטייה מתוכנית המתאר של אלעד:

לדחות את ההתנגדות. ראו המלצתי בנושא בפרק הדן בכך בסוגיות העקרוניות.

  1. בנייה בקרבת המחצבה ללא דוח סביבתי הולם:

לדחות את ההתנגדות. ראו המלצתי בושא בפרק הדן בכך בסוגיות העקרוניות.

  1. קו המתח הגבוה (צ"ל – עליון- ל.ע) בסמיכות לרחוב הר"ן:

לדחות את ההתנגדות. התוכנית מסמנת את קווי החשמל הקיימים בתחומה ובהוראות התוכנית בסעיף ס' 6.8 (6) מופיעות הגבלות בניה הנובעות מהם.

  1. תיקונים בבה"ת:

לדחות את ההתנגדות. ראו המלצתי בנושא בפרק הדן בכך בסוגיות העקרוניות. 

  1. שלביות ביצוע:

לקבל את ההתנגדות בחלקה. ראו המלצתי בנושא בפרק הדן בכך במסגרת הסוגיות העקרוניות.

  1. חנייה:

לדחות את ההתנגדות. בכל מתחם יתוכננו חניות בהתאם לתקן במועד הוצאת היתר הבניה.  נספח התנועה מראה את הגישות ואת מספר החניות הדרוש בכל מתחם. הגבלת החניה המבוקשת ברחוב הר"ן יכול שתמצא מענה ברשות תמרור מוסמכת.  

  1. שינוי תוואי הקו הכחול:

לדחות את ההתנגדות. אין צורך להכניס את רחוב הר"ן לתחומי הקו הכחול על מנת להקנות לבעלי הזכויות ברחוב את הזכות לתבוע פיצוי עקב ירידת ערך,  ככל שזו אכן תיגרם  להם בעקבות התוכנית. 

  1. פגיעה באתרי עתיקות:

לדחות את ההתנגדות. בהתאם להוראת ס' 6.6 להוראות התוכנית, כל עבודה בתחום עתיקות מוכרז, תתואם ותבוצע רק לאחר קבלת אישור מנהל רשות העתיקות כמתחייב וכפוף להוראות סעיף 29 לחוק העתיקות, התשל"ח 1978.

  1. פערי מידע (מידע שלא הועמד לרשות הותמ"ל):

לדחות את ההתנגדות. צוות הותמ"ל השיב שתוכנית המתאר לעיר אלעד  מוכרת לו שכן גם היא קודמה במנהל התכנון ואף הוצגה לוועדה. קידומה של תוכנית המתאר לעיר אלעד הופסק בשל חילוקי דעות והוחלט לקדם תחתיה את תמל/ 1081. 

  1. ניגוד עניינים:

לדחות את ההתנגדות. שוכנעתי כי המתכננים בכללותם ביצעו עבודתם ללא משוא פנים ומתוך הסתכלות תכנונית גרידא. לא תמיד ראייה רחבה זו מיטיבה עם כל מי שהתוכנית נוגעת אליו ברמה האישית. לעתים אף נופלות טעויות בעבודת המתכננים, עליהן מצביע מתנגד זה או אחר, אשר בעקבות הסבת תשומת לב המתכננים אליהן מבוצעים שינויים בתכנון המוצע. עם זאת, לא אוכל לקבל העלאת טענות בעלמא בדבר הפעלת לחצים על צוות התכנון, ללא הוכחות ממשיות שיש דברים בגו.

 

תוכנית: תמ"ל 1081 – הרחבת העיר אלעד
מס' התנגדות: 4 תאריך שימוע: 07/11/19

המתנגדים: ועד התושבים

המייצג/ הופיע לדיון: אסף העצני
עיקרי ההתנגדות:

  1. גובה הבנייה:

מתנגדים לבנייה באזור כרי צאן ומתחם 8 של מגורים בגובה 8-10 קומות ומוסדות ציבור בגובה 7 קומות, ועל שטחי יער בכלל. בכל מקרה לא מקובל על המתנגדים שייבנו בניינים בגובה העולה על הבנייה הקיימת באזור, דהיינו עד 4 קומות.

  1. ביטול כביש היציאה מהעיר בכיכר אבטליון (בגן הלאומי):

ביטול הכביש ייצור עומסים כבדים ויחייב הליכה רגלית ארוכה למוסדות הציבור המתוכננים.

  1. שטח חום בסמוך ל"מאוזוליאום מזור":

מתנגדים להפיכת השטח מסביב למאוזוליאום מזור לשטח חום. שטח זה מיועד לשטח ירוק.

  1. בית העלמין:

אין כל הצדקה להקמת בית עלמין בעיר. בנוסף לבית העלמין "עדי עד" (ברקת) שייתן מענה לתושבי האזור, מתוכנן בית עלמין נוסף במרחק של כמה ק"מ ספורים "בית עלמין אפק" בסמוך לראש העין (ניתן במקום זאת להעתיק את יח"ד שמתוכננות להיבנות ביער הקהילתי ובאבטליון, זאת בהתאם לתוכנית המתאר).

  1. הפקעת חניות מתושבים

חניות תושבי רחובות בן קיסמא/ רמב"ן והריטב"א מופקעות עפ"י התוכנית, כשבמקומן יסללו  שני כבישים (40 ו-42), זאת לצורך יצירת המשך לרח' הריטב"א ובכדי לאפשר את בניית יח"ד. יצויין שרח' הרמב"ן נבנה כמעטפת סופית לעיר, וכרחוב משולב המשמש חנייה מרכזית עבור תושבי הרחוב ומכיל גם את גינות המשחקים המשמשות את ילדי השכונה (שפ"פים שאותם העירייה אינה מתחזקת).

  1. עומסי תנועה:

למרבית תושבי השכונה שצמודה למתחם 8 יש רכבים, ויחד עם רכבי השכנים החדשים שיגורו ביח"ד החדשות, יגבר העומס על צירי הנסיעה הפקוקים ממילא כבר כיום. באופן ספציפי, ברחוב רשב"ם למשל, רחוב ללא מוצא שדייריו סובלים ממצוקת חנייה ומפקקים, מתוכנן בניין בן 72 יח"ד (שווה ערך ל-5 בניינים ברחוב הקיים).

  1. פגיעה ביערות אלעד:

בניגוד להתחייבויותיו של ראש העיר, מתוכנן ביער אלעד (חניון אבישי) בינוי מאסיבי של 435 יח"ד, על אף שמהטבע הנפלא שבו נהנים אלפים מתושבי העיר במהלך כל השנה.

עמדת צוות התכנון ומגיש התוכנית:

  • גובה הבנייה:

ראו התייחסות לנושא בפרק הדן בכך בסוגיות העקרוניות 

  • ביטול כביש היציאה בכיכר אבטליון:

ראו התייחסות צוות התכנון בנושא בחלק העוסק באי התוויית דרך שתחצה את הגן הלאומי במסגרת הסוגיות העקרוניות.

  • "מאוזוליאום מזור":

המאוזוליאום מוקף בשטחים ירוקים. תא שטח 140 הסמוך לגן הלאומי (אך אינו כלול בו) מאופיין בבניה נמוכה יחסית ונדרש מבחינה פרוגרמאטית בכדי לתת מענה הולם לאוכלוסייה.

  • בית העלמין:

ראו התייחסות צוות התכנון בנושא בפרק הדן בכך בסוגיות העקרוניות.

  • חניות התושבים:

התכנון מציע חניון ציבורי לרווחת התושבים (תא שטח 802). עם זאת, ובכדי לא לפגוע בחניות התושבים, מוצעים הפתרונות הבאים:

א. הרחבת דרך 42 בחלקה הצפוני על חשבון השצ"פ הקיים ועל חשבון מגרש מגורים 52, והוספת חנייות בניצב לדרך.

ב. קירוב החניון הציבורי לצומת.

ג. ביטול דרך 42 בחלקה הדרומי.

ד. הרחבת דרך מס' 40 לטובת חניות בניצב, באזור רחוב הריטב"א.

ה. ביטול כל המגרשים מדרום לכביש (53-55 ו-146).

  • עומסי תנועה ברח' רשב"ם

מגרש זה מיועד לבינוי דיור מוגן על פי התוכנית התקפה. תמל 1081 מרחיבה את היעוד הציבורי ומוסיפה מגורים.

  • פגיעה ביערות אלעד:

ראו התייחסות המתכננים בנושא במסגרת הפרק הדן בכך בסוגיות העקרוניות.

התייחסות צוות הותמ"ל:

הסוגיות שהועלו בהתנגדות נדונו במסגרת מענה צוות הותמ"ל לסוגיות העקרוניות.

המלצת החוקר:

  1. גובה הבנייה:

לדחות את ההתנגדות. ראו המלצתי בנושא בפרק הדן בכך בסוגיות העקרוניות.

  1. ביטול כביש היציאה מהעיר בכיכר אבטליון:

לדחות את ההתנגדות. ראו המלצתי בנושא בפרק הדן בכך בסוגיות העקרוניות בחלק העוסק באי התוויית דרך שתחצה את הגן הלאומי.

  1. שטח חום בסמוך ל"מאוזוליאום מזור":

לדחות את ההתנגדות. מבני הציבור בקרבת המאוזוליאום נדרשים מבחינה פרגמאטית על מנת לשרת את האוכלוסייה.

  1. בית העלמין:

לקבל את ההתנגדות. ראו המלצתי בנושא בפרק הדן בכך בסוגיות העקרוניות.

  1. הפקעת חניות מתושבים:

לדחות את ההתנגדות.  ראו ס' 1 להמלצתי בהתנגדות מס' 1.

  1. עומסי תנועה:

לדחות את ההתנגדות. ראו המלצתי בנושא בפרק הדן בכך בסוגיות העקרוניות.

  1. פגיעה ביערות אלעד:

לדחות את ההתנגדות. ראו המלצתי בנושא בפרק הדן בכך בסוגיות העקרוניות.

 

תוכנית: תמ"ל 1081 – הרחבת העיר אלעד
מס' התנגדות: 5 תאריך שימוע: 07/11/19

המתנגדת: מאשה לזנובסקי, תושבת אלעד (בשם תושבים נוספים)

המייצג/הופיע לדיון: עו"ד ליפא לזנובסקי, גב' מאשה לזנובסקי
עיקרי ההתנגדות:

  1. פגיעה ביערות:

התוכנית המוצעת תגרום לכריתת אלפי עצים ותהווה פגיעה אנושה ביערות הסובבים את אלעד ובנוף הנפלא שיש לאלעד.

  1. החרפת הבעיות הכלכליות בעיר:

הרחבת העיר באמצעות הוספת מסה כה גדולה של תושבים תגרור בעיות כלכליות לעיר ותאיץ דרדור במצבה, כפי שעלול לקרות עקב הסכם הגג.

  1. עומסי תנועה:

מבחינה תחבורתית, הכבישים בעיר והכביש המוביל לעיר פקוקים מאוד גם כיום, בעיקר בזמני תחילת וסיום הלימודים והעבודה. תוספת משפחות כה גדולה תסתום את הכניסה לעיר והנסיעה בעיר עצמה תהיה בלתי אפשרית.

  1. משבר הדיור:
  1. בעיר אלעד כיום ישנה כמות עצומה של דירות המוצעות להשכרה או מכירה, כך שאין צורך בבנייה מאסיבית נוספת.
  2. לא ניתן לפתור בעיות דיור ארציות על גבם של תושבי עיר אחת באמצעות בנייה מאסיבית בעיר צפופה כל כך כמו אלעד שמתמודדת עם קשיים כה רבים, תוך הרס המרקם העדין של העיר וסביבתה הירוקה.
  1. סתירה להחלטות קודמות של המועצה לגבי בנייה במורדות הדרומיים:

מועצת העיר החליטה שלא בונים על המורדות הדרומים וכן ראש העיר הצהיר על כך ב"ועדת הגבולות". התוכנית המוצעת סותרת את החלטות אלו.

  1. פגיעה באיכות החיים של התושבים:

התוכנית צפויה להרוס את הנוף הנפלא הנשקף מחלונות בתי התושבים. העיר צפופה ממילא (פי 4 יותר משכנתה שוהם). לעניות דעתה של המתנגדת, מוטב לבנות מעט ובאופן מושכל מאשר לצופף ללא הבחנה.

  1. סטייה מתוכנית המתאר:

תוכנית המתאר של העיר שתוכננה לפני מספר שנים כללה פחות מ-5000 יח"ד וסיפקה את כל צרכי העיר.

עמדת צוות התכנון ומגיש התוכנית:

  1. פגיעה ביערות

ראו התייחסות לנושא בפרק הדן בכך במסגרת הסוגיות העקרוניות.

  1. החרפת הבעיות הכלכליות בעיר:

התוכנית מציעה אזור תעסוקה רחב היקפים שעתיד לתת פתרונות תעסוקה לתושבים ושטחים מניבים לעירייה לטובת פיתוח העיר, דבר שתוכנית המתאר לא הצליחה לספק.

  1. עומסי תנועה:

ראו התייחסות בנושא במסגרת הפרק הדן בסוגיות העקרוניות.

  1. משבר הדיור (בנוגע לטענה כי היצע הדירות עולה על הביקוש וכי אין לפתור את משבר הדיור על גבם של תושבי אלעד)

ראו התייחסות לנושא בפרק הדן בכך בסוגיות העקרוניות.

  1. סתירה להחלטות קודמות של המועצה לגבי בנייה במורדות הדרומיים

המורדות הדרומיים של נחל מזור (מתחם 9) נגרעו מהתוכנית המופקדת. בנוסף מוצע לצמצם גם את המגורים במתחם 8. ראו הרחבה בפרק הדן בכך בסוגיות העקרוניות

  1. סטייה מתוכנית המתאר:

ראו התייחסות לנושא בפרק הדן בכך בסוגיות העקרוניות.

התייחסות צוות הותמ"ל:

  • סעיף 2 – התניית יח"ד במימוש שטחי תעסוקה:

תוכניות תמ"ל רבות כוללות מסחר ותעסוקה, אך אלו אינם המנגנונים היחידים של רשות מקומית לייצר הכנסות ולהגיע לאיזון תקציבי. קיימות מנגנונים נוספים של המדינה לסייע לרשויות המקומיות, בראשם הסכם גג שיכול לתת מענה לנושא. כמו כן, בעתיד יכול להשתנות מבנה הארנונה ולכן עמדתנו היא שאין לקשור בין הדברים סטטוטורית ולעכב פיתוח יח"ד (שהן תכליתו העיקרית של חוק הותמ"ל) בגלל פיתוח תעסוקה שקצב המימוש שלה איטי יותר. כמו כן, השיווק בתחום זה עלול להיתקע.

  • סעיף 4 – בנוגע לטענה שהיצע הדירות עולה על הביקוש:

ראו התייחסות לנושא בפרק הדן בכך בסוגיות העקרוניות.

בנוגע לטענה כי אין לפתור את משבר הדיור על גבם של תושבי אלעד:

התוכנית דרושה לתושבי העיר ולציבור החרדי בכלל. יחד עם זאת, היא אינה היחידה. בותמ"ל ובמוסדות התכנון האחרים מקודמות תוכניות נוספות לציבור הכללי והחרדי.

  • סעיף 5 – בנוגע ל'ועדת הגבולות':

נשמעה טענה בשימועים על כך שיש להמתין להכרעת ועדת גבולות. מרבית שטחי התוכנית לא כרוכים בשינוי גבולות לצורך מימושם (פרט לחלק הצפוני של אזור התעסוקה) שכן לצורך מימוש תשתית איך צורך בשינוי גבולות. יחד עם זאת, עמדת מנהל התכנון, כפי שעוגנה גם בפסיקות שונות, היא שאין צורך להמתין לשינוי גבולות שיפוט לצורך תכנון. שני התהליכים יכולים לקרות במקביל (כפי שאכן קורה, שכן ועדה גיאוגרפית כונסה ופועלת בימים אלו).

המלצת החוקר:

  1. פגיעה ביערות:

לדחות את ההתנגדות. ראו המלצתי בנושא בפרק הדן בכך במסגרת הסוגיות העקרוניות.

  1. החרפת הבעיות הכלכליות של אלעד: 

לדחות את ההתנגדות. בתחום התוכנית מקרקעין המיועדים לתעסוקה ולמסחר אשר יהוו מקור תעסוקה לתושבי העיר ולבאים לעבוד בה, ולרשות – מקור הכנסה. ראו התייחסות נרחבת לנושא בפרק הדן בכך בסוגיות העקרוניות.

  1. עומסי תנועה:

לדחות את ההתנגדות. ראו המלצתי בנושא בפרק הדן בכך בסוגיות העקרוניות.

  1. משבר הדיור:

לדחות את ההתנגדות בחלקה. ראו התייחסות לנושא בפרק הדן בסוגיות העקרוניות. בנוסף, לא הובאו מטעם המתנגדת מסמכים שיסתרו את ההנחה העומדת בבסיס התוכנית שלפיה ביישוב ובמגזר החרדי מחסור חמור ביח"ד. לפיכך, מקובלת עמדת עורכי התוכנית כי היקף הבניה המוצע נדרש לצרכי העיר. כמו כן, אין ממש בטענה שכלל בעיות הדיור הארציות נפתרות דווקא על גבה של העיר אלעד, ועל כך יעידו עשרות תוכניות שקודמו בשנים האחרונות במתכונת זו ואחרת בערים שונות. עם זאת, מקובלת עליי טענת המתנגדת כי העיר אלעד מצויה באזור רגיש מבחינה סביבתית וכי יש למנוע את הרס המרקם העדין של העיר עם סביבתה הירוקה. על כן המלצתי לבטל את התכנון בכל הקשור לבית העלמין ולהגביל התרחבות עתידית של העיר לשטחים ערכיים באמצעות פיקוח של הגופים הירוקים האמונים על כך.

  1. סתירה להחלטות קודמות של המועצה:

לדחות את ההתנגדות. בהתאם לתוכנית המופקדת, לא ייבנו יח"ד על גבי המורדות הדרומיים של נחל מזור. בנוגע לטענה העקרונית כי המועצה סטתה מהחלטות קודמות שלה, הרי שחובתה של הרשות להפעיל שיקול דעת מתמיד בהפעלת סמכותה בשל נסיבות משתנות, ועל כן רשאית היא לסטות מהחלטות קודמות שגיבשה בעבר. 

  1. פגיעה באיכות החיים של התושבים:

לדחות את ההתנגדות. ראו המלצתי בנושא צפיפות ובינוי במסגרת הסוגיות העקרוניות.

  1. סטייה מתוכנית המתאר של אלעד:

לדחות את ההתנגדות. ראו המלצתי בנושא בפרק הדן בכך בסוגיות העקרוניות.

 

תוכנית: תמ"ל 1081 – הרחבת העיר אלעד
מס' התנגדות: 6 תאריך שימוע: 07/11/19

המתנגדים: יצחק הלוי "מטה התושבים והפעילים לתכנון שפוי באלעד וסביבתה"

המייצג/ הופיע לדיון: מר יצחק הלוי
עיקרי ההתנגדות:

  1. סטייה מתוכנית המתאר של אלעד:

בין השנים 2013-2014 נערכה תוכנית מתאר לעיר אלעד. תוכנית זו נבנתה על פני חודשים ארוכים ע"י אנשי מקצוע מהמובילים במדינה, ובמסגרתה בוצעו תחקירי עומק באלעד על כל ההיבטים הרלוונטיים. תוכנית  המתאר גובשה לאחר עבודת חקר מקיפה בתחומים השונים שבוצעו ע"י גופים מקצועיים וניטרליים. התוכנית הציעה תוספת של 2000 יח"ד בצפיפות מקסימאלית של 10.5 יח"ד, תוספת שתענה על הצורך בקליטת אוכלוסייה בהיקף ובקצב מתון יחסית באופן שיחזק את המרקם הקיים, יאפשר הן ניידות בתוך העיר והן להמשיך ולקיים בעיר "קהילה של קהילות". תמ"ל/ 1081 מתעלם לחלוטין מההמלצות תוכנית המתאר ואף 'דורס' אותן.

  1. צפיפות הבנייה הצפויה:

תמ"ל אלעד מציעה צפיפות של 20-24 יח"ד לדונם בבניינים בני 8 קומות – רמת צפיפות מהגבוהות בארץ (משתווה לעיר בני ברק).

  1. (אי) שיתוף הציבור:

בניגוד לתוכנית המתאר, תמ"ל 1081 נעשתה ללא שיתוף ציבור ראוי.

  1. החרפת הבעיות הכלכליות באלעד עקב פיתוחו של מתחם התעסוקה:

התוכנית מתבססת על הכנסות ארנונה מאזור תעסוקה שסיכויי ההתממשות שלו קטן לדעת מומחים. הכפלת התושבים תעמיס על התקציב, ומקורות ההכנסה עליהם נבנית הציפייה – לא ימומשו, ולכן מצבה הכלכלי של העיר עלול להחמיר.

  1. שטחי הציבור לא ישמשו את תושבי העיר:

תמ"ל/ 1081 מקצה שטחי ציבור כמקובל לטובת הבינוי החדש ולאוכלוסייה שתיושב בו. עם זאת, נראה כי שטחי הציבור לא ישמשו באמת ובתמים את תושבי העיר. ראש העיר החל לפני כשנה בקמפיין נמרץ שבו הוא פונה לישיבות מחוץ לעיר בבקשה להעתיק את מקומן לתחומי העיר אלעד. מרבית תלמידים הללו אינם תושבי אלעד ושטחים אלו יימסרו על חשבון השטחים שתוכננו במסגרת תמ"ל/ 1081.

  1. פגיעה בפארק הארכיאולוגי:

עפ"י פרסומי העירייה תכלית הפארק היא לימוד וחווית גידול חקלאי בהתאם להלכה, אך לפי תמ"ל/ 1081 מוגדר שטח הפארק שבתא שטח 153 לבינוי מבנים בני 2 קומות, ומגה בינוי של למעלה מ- 33,000 מטר, מה שסותר את תכלית הפארק וייעודו. לפני כשנה בוצע ניסיון לא חוקי של עיריית אלעד להניח קרוואנים בשטח הפארק לטובת עמותה מסוימת. רק לאחר התארגנות תושבים שפנו לבית המשפט התברר שכל מהלכי העירייה נעשו בניגוד לחוק והיא הונחתה לסלק את הקרוואנים משם. המתנגדים חוששים כי דרך הותמ"ל מבקשת העירייה ל'הלבין' את כוונותיה שכאמור סוכלו ע"י בית המשפט.

  1. עומסי תנועה:

אומנם התוכנית מציגה שיפור בדרכי הגישה הבין עירוניות הצמודות לשטחי העיר, אולם היא מתעלמת מעומסי תנועה שייווצרו בתוך העיר. כיום, בשל תכנון לקוי, בלשון המעטה, פוזרו מוסדות חינוך ברחבי העיר מבלי לתת דגש לנפח התנועה הצמוד אליהם, לדרכי הגישה ויכולת העצירה לשם הורדת נוסעים בטווח של עשרות מטרים מהמוסד. המתנגדים חוששים מהכשלים הבאים:

  1. כל מתחם רחוב אבטליון צפוי להוות צוואר בקבוק אליו יתנקזו עשרות ואף מאות כלי רכב, בעיקר בשעות הבוקר. זה מצב ששורר כבר כיום, אך צפוי להחמיר על אחת כמה וכמה לאור תוספות בנייה של מאות דירות ומבני ציבור.
  2. מפגש הרחובות יהודה הנשיא והכביש המוביל כיום לפארק העירוני מתוכנן לפי התוכנית להפוך לכביש גישה לשכונה שתמוקם מעל הפארק עם למעלה מ-1,200 דירות. כבר עתה המצב הוא קטסטרופאלי כיוון שהעירייה ריכזה צבר של מוסדות חינוך במתחם אחד על כביש ראשי כשהמשמעות היא אלפי התלמידים המוסעים ע"י הוריהם ברכבים פרטיים. בעקבות זאת, נוצרים פקקי תנועה גדולים ומתקיימת סכנה בטיחותית לתלמידים שחוצים את הכבישים באזור. הפיכת הכביש לעורק גישה לשכונה החדשה עם אלפי דירות כשבהמשכו יציאה מהעיר תכפיל ותשלש את הבעיה.
  3. התוכנית לא מביאה בחשבון את הגידול האזורי הצפוי באוכלוסיית האזור, כולל אכלוס עשרות אלפי דירות בשכונות המזרחיות של ראש העין, הבינוי במתחם סירקין ועוד. כל אלו יכפילו וישלשו את נפחי התחבורה בכבישים הראשיים באזור. תושב אלעד שנקלע ל"פקק קבוע", לדוג' מצומת זבולון לכיוון כביש 4 בכביש 471, יפגוש את הפקק מוקדם יותר, כנראה מיד לאחר הגשר שמעל כביש 6. כנ"ל בשעות החזרה מהעבודה בכיוון ההפוך ממערב למזרח. תמונת המצב לנוסעים דרומה ומזרחה לכיוון נתב"ג, מודיעין וירושלים היא זהה, וזאת למרות הרחבתו של כביש 444 והפיכתו דו מסלולי לכל אורכו.  מבלי לתכנן נתיבים ציבוריים ואת השיטות לתיעדופם, הרי שהרחבת הכבישים רק תעודד שימוש ברכבים פרטיים, ונפחי התנועה בכבישים יגדלו ויעצימו את הפקקים.
עמדת צוות התכנון ומגיש התוכנית:

  1. סטייה מתוכנית המתאר:

ראו התייחסות לנושא בפרק הדן בכך בסוגיות העקרוניות.

  1. צפיפות הבנייה:

ראו התייחסות לנושא בפרק הדן בכך בסוגיות העקרוניות.

  1. שיתוף הציבור

שיתוף הציבור פורסם ונעשה תוך שקיפות מלאה. הפרסום נעשה כשבועיים לפני המפגש וההצגה כללה פירוט לגבי כלל המתחמים בתוכנית. רוב הערות התושבים היו לא רלוונטיות (ביקרו את התנהלותו הכללית של ראש העיר ולא היו קונקרטיות לדיון). כל השאלות שנשאלו נענו ללא יוצא מן הכלל.

  1. החרפת הבעיות הכלכליות באלעד עקב פיתוחו של מתחם התעסוקה:

לתוכנית נערכה פרוגרמה כלכלית שקבעה כי היקף התעסוקה שנקבע נדרש לצרכי העיר. מיקום אזור התעסוקה הוא אידאלי לשימוש זה  (מפגש כבישים ארציים ותחנת רכבת) ולכן על פי הצפי יהיה לו ביקוש רב.

  1. שטחי הציבור לא ישמשו את תושבי העיר:

מרבית הצרכים של התושבים העתידיים מבחינת חינוך (גנים ובתי ספר) כבר קיימים בעיר. לעומת זאת, ישיבות ותיכונים כמעט שאין בעיר, ותושבי העיר בגילאים אלו נאלצים לנדוד לערים אחרות. קריאת ראש העיר לישיבות הוותיקות שיפתחו סניף בעיר או יעתיקו את מושבם לעיר יאפשר לתלמידים מהעיר ללמוד בהן ולא לנסוע לישיבות רחוקות וגם יאפשר לתלמידים מבחוץ ללמוד בהן.

  1. פגיעה בפארק הארכיאולוגי:

העירייה מבקשת לקיים באתר זה שימושים חינוכיים בתיאום רשות העתיקות.

  1. עומסי תנועה:

ראו התייחסות לנושא בפרק הדן בכך בסוגיות העקרוניות.

התייחסות צוות הותמ"ל:

  • סעיפים 1-2 – צפיפות גבוהה וסתירה לתוכנית המתאר:

ראו התייחסות לנושא במסגרת הסוגיות העקרוניות.

  • סעיף 4 – החרפת הבעיות הכלכליות באלעד עקב פיתוחו של מתחם התעסוקה:

אזור התעסוקה דווקא אמור לתת מענה לנושא הארנונה. כיום לעיר אין כמעט שטחים מניבים. אזור התעסוקה לא יתממש ביום אחד, אולם גם אם יתממש בשלבים, הלה ישפר את מצבה של אלעד. לרשות מקומית מנגנונים נוספים לייצור הכנסות ולהגעה לאיזון תקציבי מלבד ארנונה. גם למדינה דרכים נוספות לסייע לרשויות המקומיות כגון הסכם גג.

  • סעיף 5 – שטחי הציבור לא ישמשו את תושבי העיר:

מקובלת עמדת המתכננים שהכינו פרוגרמה לצורכי ציבור לתוכנית ובדקו את הנושא.

  • סעיף 6 – פגיעה בפארק הארכיאולוגי:

העירייה הביעה רצון להפוך את הגן למתחם לימודי היות שלא ניתן לממש בו ייעוד מאושר של מגורים. פיתוח המתחם מותנה באישור רשות העתיקות. הצוות הציע במסגרת מענה להתנגדות רשות העתיקות לצמצם את נפחי הבנייה.

  • סעיף 7 – עומסי תנועה:

ראו התייחסות לנושא במסגרת הסוגיות העקרוניות.

המלצת החוקר:

  1. סטייה מתוכנית המתאר של אלעד:

לדחות את ההתנגדות. ראו המלצתי בנושא בפרק המתאים בסוגיות העקרוניות.

  1. צפיפות הבנייה הצפויה:

לדחות את ההתנגדות. ראו המלצתי בנושא בפרק המתאים בסוגיות העקרוניות.

  1. (אי) שיתוף הציבור:

לדחות את ההתנגדות. ראו ס' 11 להמלצתי בעניין התנגדות מס' 1.

  1. החרפת הבעיות הכלכליות באלעד עקב פיתוחו של מתחם התעסוקה:

לדחות את ההתנגדות. ראו המלצתי בנושא בפרק המתאים בסוגיות העקרוניות.  

  1. שטחי הציבור לא ישמשו את תושבי העיר:

לדחות את ההתנגדות. צוות התכנון אישר שמוסדות חינוך לגיל הרך קיימים בעיר, ואולם חסרות בעיר ישיבות ותיכונים. תושבי העיר בגילאים אלו נאלצים לנדוד לערים אחרות. בעתיד, ילדי אלעד יוכלו להמשיך וללמוד בתחומי העיר במקום לנדוד לערים אחרות.

  1. פגיעה בפארק הארכיאולוגי:

לקבל את ההתנגדות בחלקה. ראו ס' 8 להמלצתי בעניין התנגדות מס' 3. מומלץ לצמצם את הפיתוח המוצע במתחם אך ורק לאותם שימושים חינוכיים המוצעים באתר העתיקות, בהתאם לעמדת צוות התכנון ומגיש התוכנית. בנוסף, הוראות התוכנית מחייבות אישור רשות העתיקות לכל פיתוח במתחם.

  1. עומסי תנועה:

לדחות את ההתנגדות. ראו המלצתי בנושא בפרק המתאים בסוגיות העקרוניות.

 

תוכנית: תמ"ל 1081 – הרחבת העיר אלעד
מס' התנגדות: 7 תאריך שימוע: 07/11/19

המתנגדים: חננאל ושרית ערמי (גם בשם דיירים נוספים בבניין)

המייצג/ הופיעו לדיון: חננאל ושרית ערמי
עיקרי ההתנגדות:

המתנגדים מתגוררים בדירת גן בגוש 5459 חלקה 3/20 שברח' אבטליון 32/2 באלעד. חזית ביתם פונה לכיוון דרום מערב במקביל לכביש 444. 

  1. מבנה הציבור המתוכנן ייבנה בקו בניין 0 עם חלקת המתנגדים:

בצמוד לביתם של המתנגדים מוצע בתוכנית הקמת מבנה ציבור (תא שטח 133) בגובה 6 קומות. המבנה יתפרש לאורך כל חזית הבניין ובצמוד מאוד לחצר הבית שמשמשת כחזית היחידה בדירה. הדבר יגרום לבעיות רבות שיפגעו מאוד באיכות החיים, כגון חסימת אור, רעש במשך שעות היום ופגיעה בפרטיות עקב חלונות מרובים לכיוון הבית. עת נרכשה הדירה, ייעוד השטח נבדק מול העירייה והובהר שמדובר שטח ירוק שלא מתוכננת בו בנייה עתידית.

  1. עומס על התשתיות הקיימות

הגישה הממונעת לכל מוסדות הלימוד נעשית אך ורק דרך כביש 444, באופן שמחייב יציאה מאלעד וכניסה מחודשת דרך יער קולה בכדי להגיע למוסדות הנ"ל. בעקבות ההרחבה, הורים שמסיעים את ילדיהם יבכרו לחנות ברח' אבטליון, רחוב שמשמש לחניה עבור דרי הרחוב. ברח' אבטליון, העמוס בלאו הכי בשל ריבוי בתי הכנסת והמקווה שממוקם בדיוק מול השביל שיוביל למוסדות, ייווצר עומס בלתי נסבל שיכלול חניות כפולות בכל מקום אפשרי עד כדי סכנת חיים יום יומית.

עמדת צוות התכנון ומגיש התוכנית:

  1. מבנה הציבור המתוכנן ייבנה בקו בניין 0 עם חלקת המתנגדים:

בנוגע לשימושים במבני הציבור הצמודים לבית המתנגדים: לרמ"י אין אפשרות לקבוע אילו שימושים העירייה תכניס למגרשים הללו, שכן לא ניתן לכפות או להגביל את העירייה מבחינת הצרכים העירוניים שלה. בכל מקרה, את קו הבניין מוצע להרחיק מהמגרש ב-10 מ'.

  1. עומס על התשתיות הקיימות (בנוגע לכביש המחבר בין רח' אבטליון לכביש 444):

ראו התייחסות בנושא בפרק הדן בכך בסוגיות העקרוניות.

התייחסות צוות הותמ"ל:

מקובלת על צוות הותמ"ל עמדת צוות התכנון בעניינם של המתנגדים.

המלצת החוקר:

  1. סמיכות מוסדות הציבור המתוכננים לבית המתנגדים:

לקבל את ההתנגדות בחלקה.  מומלץ לקבוע בהוראות התוכנית כי קו הבניין יורחק מקו המגרש ב-10 מ'.

  1. עומס על התשתיות הקיימות:

לדחות את ההתנגדות. ראו המלצתי בנושא בפרק הדן בכך בסוגיות העקרוניות.

 

תוכנית: תמ"ל 1081 – הרחבת העיר אלעד
מס' התנגדות: 8 תאריך שימוע: 07/11/19

המתנגדים: אריה בן ברוך ואריק בן ברוך זכאי

המייצג/ הופיעו בדיון: מר אריק בן ברוך
עיקרי ההתנגדות:

  1. תסקיר סביבה:

מתבקש תסקיר השפעה על איכות בריאות הציבור בעקבות הפגיעה הצפויה באיכות חייהם של התושבים בסובב העיר. כביש 444 וכביש 6 נושקים לתוכנית המוצעת באופן שיביא לזיהום אוויר ופיח על בתי התושבים.

  1. גובה הבנייה:

לפי תוכנית שבעת הכוכבים יש להגביל את גובה הבנייה לשלוש קומות לכל היותר. בתוכנית מוצע לבנות בניינים של 7 קומות לפני הקלה. גובה הבנייה ישפיע גם בהיבט של חסימת הנוף לתושבי העיר הוותיקים.

  1. שטח חום במתחם 8:

מתנגד בנחרצות לשטח החום שמתוכנן במזרח מתחם 8.

עמדת צוות התכנון ומגיש התוכנית:

  1. תסקיר סביבה:

התוכנית כוללת נספח סביבתי מקיף שנערך בהנחיית יועץ הסביבה לוועדה ואושר על ידו. הנספח בוחן את המצב הקיים ואת המצב המוצע בהיבטי סביבה וממליץ על דגשים לתכנון כמו גם הוראות בנושא. התוכנית עברה מספר שינויים בהתאם להמלצות הדו"ח וכפועל יוצא כוללת הוראות מתאימות.

  1. גובה הבנייה:

ראו התייחסות לנושא בפרק הדן בכך בסוגיות העקרוניות.

  1. שטח חום במתחם 8:

ראו התייחסות לנושא בפרק הדן בכך בסוגיות העקרוניות.

התייחסות צוות הותמ"ל:

ראו התייחסות בפרק המתאים במסגרת הסוגיות העקרוניות

המלצת החוקר:

  1. תסקיר סביבה:

לדחות את ההתנגדות. נחה דעתי כי התוכנית כוללת מסמך סביבתי מקיף והוראות מתאימות בדבר שימושים רגישים תחת השפעת גורמים העלולים להוות מקור לזיהומים.

  1. גובה הבנייה:

לדחות את ההתנגדות. גובה הבינוי הוא פועל יוצא של איזון בין גורמים מתחרים: מחסור אקוטי במשאב הקרקעי, שאיפה לעירוניות בריאה ואוורירית (ולא לשלמת בטון) והתחדשות באופי האוכלוסייה (ברצונה שלא להיות תלויה באמצעי הרמה חשמליים בשבתות וחגים). ראו הרחבה על כך במסגרת הסוגיות העקרוניות.

  1. שטח חום במתחם 8:

לדחות את ההתנגדות. ראו התייחסות לנושא בפרק הדן בכך בסוגיות העקרוניות (סוגיית הסמכות). 

 

תוכנית: תמ"ל 1081 – הרחבת העיר אלעד
מס' התנגדות: 9 תאריך שימוע: 07/11/19

המתנגד: משרד האנרגיה

מייצגת/ הופיעה לדיון: גב' נורית חומסקי, אגף מחצבות במשרד האנרגיה
עיקרי ההתנגדות:

  1. קביעת שימושים רגישים במתחם 03 בתחום המגבלות של אתר 301:

מתחם 3 בתוכנית נמצא בתוך תחום מגבלות מחצבת מגדל צדק וכולל בשטחו ייעודים מסוג מבני ציבור, תעשייה ומרכז תחבורה. בייעודים אלה מתאפשרים שימושים רגישים ביותר, כדלקמן:

  1. עפ"י ס' 4.7.1 ס"ק 3 (שימושים מותרים בייעוד מבנים ומוסדות ציבור) – במגרשים 102 ו-103 ניתן להקים בין היתר מבנים לצרכי בריאות, רווחה, דיור ציבורי לקשישים, מעון לאנשים עם מוגבלויות ובתי אבות.
  2. עפ"י ס' 4.12.1 ס"ק 3 (שימושים מותרים במרכז תחבורה) – ניתן לקיים במקום מסחר ומשרדים (וגם בייעוד תעשיה מותרים משרדים לשימוש התעשייה).
  3. סעיף 6.1 ה', מפרט את התנאים למתן היתרי בנייה בתחום השפעת המחצבה לפי תמ"א 14 ב' כמסומן בתשריט, אך התנאים הללו נובעים כולם מפעילות המחצבה כיום ולא מהפעילות העתידית הצפויה בשטח ההרחבה.
  4. החלת התנאים האמורים לעיל על מתחם 03, והאפשרות להקים בו שימושים רגישים, תוביל לכך כי לא ניתן יהיה לממש את ההרחבה עפ"י תמ"א 14 ב' על כל הכרוך בכך. בהתאם לכך נבקש לגרוע את מתחם 03 מהתוכנית או לייעדו לשימושים שאינם רגישים לאבק ולרעש. מחצבת מגדל צדק ואתר נחשונים חיוניים ביותר למשק הבנייה והסלילה, בעיקר בשל המחסור הצפוי בחומרי גלם באזור המרכז. יש למנוע מצב לפיו האמור בתוכנית זו יפגע בפעילות המחצבה הקיימת ויסכל את האפשרות לממש את הרחבת המחצבה בהתאם להוראה בתמ"א/ 14 ב' הקובעת ניצול מוקדם של חומרי גלם לפני פיתוח.
  1. תנאים למתן היתר בניה בתחום המגבלות של תמ"א 14 ב':

בהתאם לאמור בהוראה המיוחדת לאתר נחשונים, הוטמעו בתוכנית זו ההגבלות על פיתוח אזור המגורים בהתאם לאמור בתוכנית שד/ 694/ 10. 

לעניין סעיף 6.1 ה' ס"ק 3- הסעיף כולל דרישה למסמך סביבתי שיבטיח עמידה בתקנון למניעת מפגעים. מעבר לכך שזו דרישה שאיננה מופיעה בתוכנית שד/ 694/ 10, הרי שממילא יש לעמוד בהוראות התקנון. בסמכות המשרד להגנת הסביבה לדרוש מסמך סביבתי אם המשרד מוצא לנכון לעשות זאת. בהתאם לכך נבקש להסיר סעיף זה. 

ככל שיוחלט להותיר סעיף זה הרי שהדרישה בנוסח הקיים אינה ברורה. נבקש כי יובהר שמסמך סביבתי יידרש רק לאחר ביצוע ההתניה שבסעיף ה' 1, קרי- לאחר סיום החציבה בשתי המדרגות העליונות.

  1. ניצול מוקדם של חומרי גלם

סעיף 6.18 בתוכנית עוסק בניצול מוקדם של חומרי גלם לפני הבנייה בשטח התוכנית, אך נוסח באופן שיקשה על מימושו. לניצול משמעותי של חומרי גלם נדרש תכנון המתייחס לכך מראש בעת קביעת מפלסי התכנון. בתוכנית זו, שנצמדת לבינוי קיים ולמערך דרכים קיים, האפשרות להנמיך מפלסי פיתוח היא מוגבלת ממילא. יחד עם זאת, היות שעפ"י השכבה של מרבץ חומרי הגלם יש סבירות גבוהה לחומר גלם איכותי בחלק משטחי התוכנית, יש מקום להכליל סעיף שמאפשר ניצול של החומר ככל שהדבר יתאפשר מתוך כלל ההיבטים ההנדסיים, התכנונים, לוחות זמנים וכו'. 

מוצע לשנות את הסעיף באופן הבא:

  • בכותרת הסעיף מבוקש לשנות את המינוח "חומרי חפירה ומילוי" ל"ניצול חומרי גלם". הכותרת הנוכחית מקושרת למטרה של הגעה לאיזון בין חומרי חפירה למילוי (בד"כ, הכוונה לחומרים נחותים) בעוד שמטרתנו לייצר עודפים של חומרים איכותיים. למיטב ידיעתנו, הנוסח המבוקש אף הוסדר במסגר נוהל מבא"ת.
  • ס"ק ב – מבוקש להסיר את הגבלת הזמן הקשיחה (5 חודשים) ובמקומה לציין כי יוגבל משך הזמן לביצוע פעולות הוצאת חומרי הגלם במסגרת היתר הבנייה או תוכנית הפיתוח כך שתתאפשר הפעלת שיקול דעת בהתאם לצרכים בעת הביצוע. כמו כן, אין מקום להבחנה בין שטח המגבלות לשאר שטחי התוכנית היות שאין קשר בין הדברים.
  1. אתר לתחנת משנה ("תחמ"ש") בשטח התוכנית:

משרד האנרגיה מתנגד להחלטה על הכללת תחמ"ש סגורה בתוכנית ומבקש לקבוע כי תוקם תחמ"ש פתוחה, זאת מן הטעמים הבאים:

  1. עלות הקמת תחמ"ש סגורה מוערכת בעלות כפולה מזו של תחמ"ש פתוחה וגוזרת הוצאה נוספת של עשרות מיליוני שקלים המושת, בסופו של דבר, על צרכני החשמל.
  2. מניעת כניסה תחמ"ש פתוחה מגודרת בגדרות גבוהים ולא מאפשרת כניסת זרים לתוכה (ניתן להורות בתוכנית על הנחיות מיוחדות לכך).
  3. ניראות-  בתחמ"ש פתוחה מקובל לתכנן רצועות לפיתוח נופי ברוחב של לפחות 5 מ' בהיקפן לצורך מיסוך נופי, ואת גדר התחנה ניתן לעצב. מטרת הרצועה לפיתוח נופי היא לרכך את נראות התחנה ככל שניתן. תחמ"ש אלעד המוצעת נמצאת בשיפולי "מדרון אחורי" ומוקפת בעמודי מתח על ומתח עליון. אי לכך, תוספת החתימה הנופית של תחמ"ש פתוחה תהיה נמוכה.
  4. מיקום- תחמ"ש אלעד מוצעת באזור רווי בתשתיות חשמל קיימות, הפרות סביבתיות (מחצבה) ומרוחקת משימושים המתוכננים לשהיית קבע.
  5. זמן הקמה- בניית תחמ"ש סגורה משמעותה תוספת של 18 חודשים ללוח הזמנים- כלומר, סוף שנת 2025.
  6. החיסכון בשטח  מוגבל- חלקים מהשטח הנחסך בעת הקמת תחמ"ש סגורה ינוצלו לקווי מתח עליון שיזינו את התחמ"ש ויגבילו אף הם שימושים אחרים.

לסיכום, מבוקש לשנות את ההחלטה להקמת תחמ"ש סגורה ולקבוע הוראות מתאימות להקמת תחמ"ש פתוחה.

עמדת צוות התכנון ומגיש התוכנית:

      1. קביעת שימושים רגישים במתחם 03 בתחום המגבלות של אתר 301

מקבלים את בקשת משרד האנרגיה. מוצע להוסיף את מגרשים 102 ו-103 לסעיף 4.7.1 (5), תחת מבנים ומוסדות ציבור – "לא יתאפשרו שימושים המיועדים לילדים כגון פעוטונים, גני ילדים ובתי ספר יסודיים, ושימושים לאוכלוסיות רגישות (כגון חולים וקשישים)".

לעניין מסוף תח"צ: מסוף תחבורה ציבורית הממוקם בחלקו הצפוני של המתחם עתיד לשרת נוסעים רבים, ואילו השטח המתוכנן למסחר לא עולה על 500 מ"ר. צוות התכנון מבקש להשאיר את השימושים המוצעים, אשר תומכים את שירות המסוף: חדר נהגים, משרד, שירותים וכו'.

      1. תנאים למתן היתר בניה בתחום המגבלות של תמ"א 14 ב':

סעיף 6.1 (ה) בהוראות התוכנית קובע באופן מפורש כי: "היתרי בניה במגרשים בתחום מגבלות הבניה מהמחצבה לפי תמ"א 14/ב כמסומן בתשריט, יינתנו בכפוף לכל התנאים הבאים:

א. סיום הכרייה בשתי מדרגות החיצוב העליונות בדופן הדרום מזרחית של המחצבה כפי שמסומנות בתוכנית שד/10/694 ובכל מקרה פרק הזמן לא יחרוג משנת היעד הנקובה בתוכנית (נובמבר 2021).

ב. תוקם תחנת ניטור לאבק מרחף באזור המגורים באלעד בהתאם להנחיות המשרד להגנת הסביבה ויבוצע ביצוע ניטור רציף לאיכות האוויר בהתאם להנחיות המשרד להגנת הסביבה. ממצאי מסמך סביבתי אשר יבטיח עמידה בתקנות מניעת מפגעים. הסעיף ברור ואין צורך לשנותו. צוות התוכנית סבור שאין מקום לגעת בהוראות התוכנית מכיוון שחשוב מבחינה סטטוטורית שהוראות התוכנית הקודמת ימשיכו להתקיים.

      1. ניצול מוקדם של חומרי גלם (סע' 6.18 בתוכנית – בקשה לשינוי נוסח): 

ניתן לשנות את הסעיף כך שבמקום "חומרי חפירה ומילוי" ייכתב "ניצול חומרי גלם" ובלבד שיותנה בתוכניות לביצוע והאפשרויות שלא יידרש שינויי תכנוני על מנת ליישם את הצעת המשרד. יבוא לידי ביטוי בתוכניות הפיתוח בפועל. 

נושא ניצול חומרי גלם ומשך הפעולות נקבע בהסכמים בין רמ"י ומשרד האנרגיה ולכן יזם התוכנית לא מעוניין לשנות את נוסח הסעיף. 

      1. אתר לתחנת משנה ("תחמ"ש") בשטח התוכנית:

ראו התייחסות לנושא במסגרת הפרק הדן בכך בסוגיות העקרוניות.

התייחסות צוות הותמ"ל:

  1. קביעת שימושים רגישים במתחם 03 בתחום המגבלות של אתר 301

צוות הותמ"ל חולק על עמדת צוות התוכנית. יקבע בהוראות שלא ניתן יהיה להקים שימושים רגישים במגרשים 102-103. לגבי שימוש של משרדים ומסחר בתחום המגבלה – על מנת שלא להגביל את פיתוח המחצבה, מוצע שיקבע בהוראות כי תנאי להקמת השימושים הרגישים יהיה אישור הגורם הסביבתי המוסמך. יש לעשות זאת בצורה שלא תגביל את הקמת המסוף.

  1. תנאים למתן היתר בניה בתחום המגבלות של תמ"א 14 ב':

מקבלים את הבקשה. נוסח הסעיף יובהר בנוגע למסמך הסביבתי.

  1. ניצול מוקדם של חומרי גלם

הנושא צריך להיפתר מול היזם שלא במסגרת התוכנית. בשטחים שבתחום קו ה – 500 של המחצבה צוות הותמ"ל סבור שאין מניעה לתת יותר זמן לנושא היות שהוא יפותח מאוחר יותר. יחד עם זאת כן חשוב לקבוע הגבלת זמן לנושא, אחרת הוצאת היתרי הבנייה עלולה להתעכב. יש מקום להגביל את משך הזמן המיועד לאיסוף חומרי גלם בהתאם למתחם הרלוונטי וזאת על מנת שלא לעכב פיתוח. לגבי כותרת הסעיף ניתן לתקן אם המבא"ת מאפשר.

  1. אתר לתחנת משנה ("תחמ"ש") בשטח התוכנית

ראו התייחסות בפרק הדן בנושא במסגרת הסוגיות העקרוניות.

המלצת החוקר:

  1. קביעת שימושים רגישים במתחם 03 בתחום המגבלות של אתר 301:

לקבל את ההתנגדות בחלקה. ככלל, ראיתי לנכון לצמצם את הפיתוח במתחם 3 למינימום הכרחי. עם זאת, ככל שלא תתקבל המלצתי במלואה, יש להוסיף לסעיף 6.1 תנאי לפיו הוצאת היתר בניה במגרשים 102 ו-103 לשימושים על-פי סעיף 4.7.1 (ד) תהא באישור הגורם הסביבתי המוסמך בלבד. למען היות התמונה מלאה מומלץ כי הקמת מסוף התחבורה (לרבות שימושים נלווים) לא תותנה באישור כאמור.

  1. תנאים למתן היתר בניה בתחום המגבלות של תמ"א 14/ ב':

לקבל את ההתנגדות. יש להבהיר בסעיף 6.1 (ה)(3) כי מסמך סביבתי יידרש רק לאחר סיום החציבה בשתי המדרגות העליונות כמבוקש.

  1. ניצול מוקדם של חומרי גלם

לדחות את ההתנגדות. מטרת התוכנית אינה הסדרת כרייה וניצול חומרי גלם אלא קביעת הוראות להקמת שכונות מגורים, תעסוקה, מבנים לצרכי ציבור ותשתיות נלוות. מקומם של הסדרת ניצול ומשך הפעולות במחצבה בהסכם בין בעלת הקרקע (באמצעות נציגתה) לבין המפעילים הרלוונטיים. יש להבטיח שפעילות המחצבה ופעולות הכרייה יגבילו כמה שפחות את הוצאת היתרי הבניה בתחום התוכנית, וכך קובע סעיף 6.1.8 להוראת התוכנית.

  1. אתר לתחנת משנה ("תחמ"ש") בשטח התוכנית:

לדחות את ההתנגדות. ראו המלצתי בפרק הדן בנושא בסוגיות העקרוניות.

 

תוכנית: תמ"ל 1081 – הרחבת העיר אלעד
מס' התנגדות: 10 תאריך שימוע: 07/11/19

המתנגדת: רשות שדות התעופה 

מייצגת/הופיעה לדיון: לא הגיע נציג רש"ת
עיקרי ההתנגדות:

  • כפיפות לתמ"א 2/4:

סעיף 1.6- יש להוסיף כפיפות לתוכנית תמ"א/ 4/ 2 ולרשום "על תחום התוכנית חלות הוראות והגבלות  בניה כפי שנקבעו בהוראות תמ"א/ 2/4 תוכנית המתאר הארצית לנמל תעופה בן גוריון, לרבות הגבלות בניה בגין גובה ומזעור סכנת ציפורים לתעופה."

  • תנאים למתן היתרי בניה:

סעיף 6.1 – תנאים למתן היתרי בניה, יש להוסיף תת סעיף חדש, להלן:

"תנאי למתן היתרי בניה למבנים ולהקמת מנופים ועגורנים שגובהם הכולל הינו 60 מטר ומעלה מעל פני השטח הינו אישור רשות התעופה האזרחית."

  • הגבלות בניה בגין תמ"א 2/4:

סעיף 6 – הוראות נוספות, יש להוסיף סעיף 6.22 חדש- "גובה מבנים ו/או בטיחות טיסה-

הגבלות בניה בגין תמ"א/ 2/4 – תוכנית המתאר הארצית לנמל תעופה בן גוריון."

  1. על תחום התוכנית חלות הוראות והגבלות בניה, כפי שנקבעו בהוראות תמ"א/ 2/4 – תוכנית המתאר הארצית לנמל תעופה בן גוריון (להלן התמ"א), לרבות לעניין הגבלות גובה הבניה בתחום המגנל"ה (מישור גישה לנחיתה ולנסיקה לאחר המראה – להלן: "מגנל"ה") ומכשול דקיק, בתחום המישור הקוני ומזיעור סכנת תעופה לציפורים.
  2. תכניות תאורה לכבישים ועל גבי המחלפים יתוכננו ליצירת רמת תאורה נמוכה למניעת סנוור הטייסים בגישה לנחיתה בנמל התעופה בן גוריון ויתואמו עם חטיבת מבצעים ברשות שדות התעופה.
  3. מזעור סכנת ציפורים לתעופה – יותרו תכליות ושימושים בקרקע על פי המותר בתמ"א/ 2/4 בלבד, תוך נקיטת אמצעים למניעת משיכת ציפורים וגרימת סכנה לתעופה, לרבות שימוש בצמחים שלא מושכים אליהם ציפורים, הכל בתיאום עם רשות התעופה האזרחית ורשות שדות התעופה.
מענה עורכי התוכנית:

  1. כפיפות לתמ"א 2/4

זהו סעיף גנרי. אין לנו עניין לשנות את מגבלות תמ"א/2/4 

  משאירים את ההחלטה  לשיקול דעת ותמ"ל.

  1. תנאים למתן היתרי בניה:

בדיקת צוות התכנית מראה כי ישנה בעיה חשבונאית בחישוב. על פי בדיקתו הגובה המירבי בבניית בניין 20 קומות, הינו 80 מטרים. לא מובן מדוע רש"ת מבקשת מגבלה 60 מטרים. אין רצון המתכננים לעבור את הגובה המותר, לרבות עגורנים.  

  1. הגבלות בניה בגין תמ"א 2/4

אין בכוונת צוות התכנון להכניס אלמנטים בניגוד לתמ"א. אנו מעבירים את ההמלצה לשיקול דעת הותמ"ל.

התייחסות צוות הותמ"ל:

  1. כפיפות לתמ"א 2/4:

התוכנית כפופה לתמ"א 2/4 ולא משנה אותה. תוכניות תמ"ל לא מציינות בטבלה 1.6  תמ"אות שהתוכנית כפופה להן, כמצוין בהערות לטבלה 1.6 ולכן עמדת צוות הותמ"ל היא לדחות התנגדות רש"ת.

  1. הגבלות בניה בגין תמ"א 2/4:

ניתן לקבוע כי תנאי למנופים ועגורנים החורגים מהמגבלה באזורים בהם חלה תמ"א 4/2 יהיה תיאום עם רש"ת אך לא אישורה. יש סעיף גנרי המיועד לכך שלא שולב בטעות והוא ישולב. התוכנית כפופה לתמ"א ממילא ולכן צוות הותמ"ל אינו מוצא לנכון לציין זאת שוב.

  1. הגבלות בניה בגין תמ"א 2/4 (ביחס לתאורת כביש וציפורים):

זוהי בקשה שלא מוכרת לצוות מתוכניות אחרות. אם מדובר על התאורה במחלף ראוי שהנושא ידון מול נתיבי ישראל.

בנוגע למזעור סכנת ציפורים לתעופה – התוכנית לא כוללת שימושים שאמורים לייצר בעיה עם ציפורים. בכל מקרה התוכנית כפופה לתמ"א 2/4.

המלצת החוקר:

  1. כפיפות לתמ"א 2/4:

לדחות את ההתנגדות. תוכנית בסמכות הוועדה למתחמים מועדפים לדיור אינה מציינת כל תוכנית מתאר ארצית המושלת בה ומסתפקת בציון תכניות ספציפיות אותן היא משנה. תוכנית מועדפת לדיור כפופה לכל תוכנית מתאר ארצית אלא אם כן, נרשם בה במפורש אחרת.

  1. תנאים למתן היתרי בניה:

לקבל את ההתנגדות בחלקה. בדיקת תשריט מס 2' לתמ"א /2/4 מלמד כי רוב שטח התוכנית אינו מצוי בתחום מגבלות בניה על-פי תמ"א 2/4 (לא ב"מישור האופקי" ולא ב"מישור הקוני"). אשר על כן, אין הצדקה לאישור רשות התעופה האזרחית (שאף לא הגישה התנגדות) לכל מנוף ו/או עגורן בתחום התוכנית שגובהם הכולל הנו 60 מ' ומעלה. יש לצמצם את המבוקש למגרשים הנמצאים בתחום מגבלות הבניה – ככל שנמצאים – בלבד.

  1. הגבלות בניה בגין תמ"א 2/4:

לדחות את ההתנגדות. ראו התייחסותי לסעיף 1 לעיל.

 

תוכנית: תמ"ל 1081 – הרחבת העיר אלעד
מס' התנגדות: 11 תאריך שימוע: 07/11/19

המתנגדת: רשות העתיקות

המייצגת/ הופיעה לדיון: גב' מיכל רנטר
עיקרי ההתנגדות:

פארק הארכאולוגי, מתחם 10

בתא שטח 153 מתחם 10 (פארק ארכיאולוגי) הממוקם במרכז היישוב אלעד, נחשפו שרידי יישוב רב שכבתי עם ממצאים ארכיאולוגים רבים. השטח הינו שטח עתיקות מוכרז. חשיבות השמירה על האתר, שטרם הסתיימו בו החפירות גבוהה מאד. התוכנית המוצעת מקנה לתא שטח זה זכויות בניה 34,000 מ"ר בקומה 1, על שטח בגדול 21,239 מ"ר. היקף בניה כזה משמעותו לא רק הרס השטח שטרם נחפר אלא הרס מוחלט של כל השרידים החשופים זה מכבר מעל פני השטח ושאין כל עוררין על חשיבות שמירתם. בשל חשיבות השרידים הארכיאולוגים המצויים בתא שטח 153 כולו וההכרה כי יש לפתח את השטח כפארק ארכיאולוגי, יש להטמיע במסמכי התוכנית את השינויים הבאים:

  1. יש לסמן בתשריט התוכנית את תא שטח 153 כ"שטח ציבורי פתוח".
  2. בפרק 3 טבלת ייעודי קרקע יש להעביר את תא שטח 153 ליעוד "שטח ציבורי פתוח" בהתאמה לסעיף הקודם.
  3. יש להוסיף בסעיף 4.9.1. י"ג – פארק ארכיאולוגי.
  4. יש למחוק את סעיף 4.18.1 ס"ק 3.
  5. יש למחוק מסעיף 4.18.2 את חלקו האחרון המתייחס לתא שטח 153.
  6. בפרק 4 בסעיף 5.18.2 יש להוסיף סעיף המתייחס לתא שטח 153: "בתא שטח 153 המסומן כגן ארכיאולוגי יותרו עבודות לפיתוח אקסטנסיבי בלבד כדוגמת התקנת מתקני צל, מתקני פנאי ונופש ומתקנים הנדרשים להצגת ופיתוח העתיקות בלבד, בתיאום עם רשות העתיקות ובכפוף לאישורה. תוכנית מפורטת תכלול הוראות בדבר שימור השרידים הארכיאולוגים, בהתאם לתוכנית שימור ובאישור רשות העתיקות".
  7. יש להסיר את תא שטח 153 מטבלת זכויות הבניה.
  8. יש לשלב בסעיף 6.6 להוראות התוכנית את הנוסח הבא: "כל עבודה בתחום השטח המוגדר כעתיקות, תתואם ותבוצע רק לאחר קבלת אישור מנהל רשות העתיקות כמתחייב ובכפוף להוראות חוק העתיקות התשל"ח 1978. במידה ויידרש על ידי רשות העתיקות ביצוע של פעולות מקדימות (פיתוח, חיתוכי בדיקה, חפירת בדיקה, חפירת  הצלה) יבצען היזם על פי תנאי רשות העתיקות. במידה ויתגלו עתיקות המצדיקות שימור בהתאם להוראות חוק עתיקות, התשל"ח- 1978, וחוק רשות העתיקות התשמ"ט- 1989, ייעשו על ידי היזם ועל חשבונו כל הפעולות המתבקשות מהצורך לשמר את העתיקות. היה והעתיקות יצריכו שינוי בתוכנית הבניה, תהיה הוועדה המקומית רשאית להתיר שינויים בתכניות הבניה ובלבד שלא יתווספו עקב שינויים אלה זכויות בניה או תוספות שמשמעותן פגיעה בקרקע. 

אין רשות העתיקות מתחייבת לאשר בניה בשטח או בחלקו גם לאחר בדיקה/ חפירה, זאת במידה ויתגלו בשטח עתיקות ייחודיות ולא ייראו את התכניות המקנות זכויות בניה בשטח שהינו אתר עתיקות מוכרז".

מענה עורכי התוכנית:

פארק הארכאולוגי, מתחם 10

  1. יש להותיר את ייעוד המגרש כפי שהוא תוך צמצום זכויות הבנייה כך: סה"כ זכויות בניה עיקריות בהיקף של 40% ועוד 15% שטחי שירות. התכסית המקסימלית תהיה  25% וניתן יהיה לבנות עד 3 קומות.

מודגש כי בכל מקרה, על פי סעיף 6.6 בתקנון התוכנית "כל עבודה בתחום עתיקות מוכרז, תתואם ותבוצע רק לאחר קבלת אישור מנהל רשות העתיקות" כמתחייב בחוק. כמו כן סעיף 4.18 מציין במפורש שכל בנייה בתא שטח 153 תתואם מול רשות העתיקות.

    • סעיפים ב'-ח' – לא מקובלת עמדת רשות העתיקות. יש להותיר את ייעוד השטח כפי שמופיע בתוכנית על מנת לאפשר גמישות תכנונית מסוימת, כאשר סעיף 6.6 בתוכנית ממילא מוטמע  ואין מקום להוסיף.

התייחסות צוות הותמ"ל:

פארק ארכיאולוגי במתחם 10:

  1. מקבלים את עמדת צוות התכנית לצמצום שטחי הבניה בתא שטח 153.
    • סעיפים ב'-ח' – אין מקום לקבל את התנגדות רשות העתיקות לעניין השינויים המוצעים וממילא סעיפים 4.18 ו- 6.6 בתוכנית מחייבים תיאום עם רשות העתיקות בתא שטח 153. השינוי המוצע בידי צוות התוכנית מייצר איזון ראוי בין האינטרסים השונים. מוצע שגם סעיף 4.18 ינוסח באופן המצריך את אישור רשות העתיקות. 
המלצת החוקר:

פארק הארכאולוגי, מתחם 10:

לקבל את ההתנגדות בחלקה. "אדם ללא עבר אין לו הווה, ועתידו לוט בערפל" אמר שר החינוך בשעתו, מפקד הפלמ"ח, מר יגאל אלון ז"ל.

קביעת נפח בניה בהיקף 44,583 מ"ר (עיקרי ושרות) בקומה אחת במגרש בשטח 21,239 מ"ר (בקו בנין 0) בעל איכויות ארכאולוגיות ראויות לשימור (אשר טרם נחפר בשלמותו), אינה משרתת פיתוח השטח באופן שינכיח את העבר (הרב שכבתי) בחיינו. מקובלת עליי הצעת צוות התכנון להגביל את היקף הבניה במגרש לכ- 8000 מ"ר (בתוספת שטחי שירות) בלבד, על-פני 3 קומות, עם חניון תת קרקעי בשטח 2000 מ"ר במפלס חניה אחד, בשולי האתר, באישור רשות העתיקות.

  1. לסמן בתשריט התוכנית את תא שטח 153 כ"שטח ציבורי פתוח":

לדחות את ההתנגדות. אין מניעה לקיים ערכים של שימור וארכאולוגיה במסגרת שטח למבני ציבור.

  1. להעביר את תא שטח 153 ליעוד "שטח ציבורי פתוח":

לדחות את ההתנגדות. ראו התייחסותי בס"ק (א) לעיל.  

  1. להוסיף בסעיף 4.9.1. י"ג – פארק ארכיאולוגי:

לדחות את ההתנגדות. ראו התייחסותי בס"ק (א) לעיל.  

  1. למחוק את סעיף 4.18.1 ס"ק 3:

לדחות את ההתנגדות. כל השימושים בסעיף 4.18.1 (3) עולים בקנה אחד עם השימוש כפארק ארכיאולוגי ומשרתים אותו.

  1. למחוק מסעיף 4.18.2 את חלקו האחרון המתייחס לתא שטח 153:

לקבל את ההתנגדות בחלקה. יש להתיר חניה תת-קרקעית על-פי תקן תקף בעת הוצאת היתר.

  1. יש להוסיף בסעיף 5.18.2 התייחסות לתא שטח 153:

לדחות את ההתנגדות. ראו התייחסותי לעיל.

  1. להסיר את תא שטח 153 מטבלת זכויות הבניה:

לדחות את ההתנגדות. ראו התייחסותי לעיל.

  1. לשלב בסעיף 6.6 להוראות התוכנית את הנוסח המבוקש:

לדחות את ההתנגדות. סעיף 6.6 מספק מענה מלא ומקיף בהתאם לחוק העתיקות, התשל"ח- 1978.

 

תוכנית: תמ"ל 1081 – הרחבת העיר אלעד
מס' התנגדות: 12 תאריך שימוע: 07/11/19

המתנגדת: רשות הגז הטבעי (נתג"ז)

מייצגת/ הופיעה לדיון: גב' חן אלמליח
עיקרי ההתנגדות:

  1. כפיפות לתמ"א 37/ב/8

לאור העובדה כי קיימת חפיפה בין התוכנית לתוואי מערכת ההולכה, נבקש להטמיע את הסעיפים הבאים בהוראות התוכנית: יש להוסיף לסעיף 1.6 בהוראות התוכנית כפיפות לתמ"א 37 /ב/ 8 .

  1. איסור נטיעה בתוואי ההולכה:

נבקש להוסיף סעיף בהוראות התכנית, לאיסור נטיעת עצים 5 מטרים מכל צד רצועת צינור הגז.

  1. תנאים למתן היתר בנייה:

יש להוסיף סעיף: "טרם כניסה לעבודות יש לקבל היתר חפירה מבעל רישיון מערכת ההולכה והחלוקה, לכל פעולה הכרוכה בבניה ו/או פיתוח ו/או שינוי פני ותכסית הקרקע".

  1. תיאום בשלב תכנון המפורט:

יש להוסיף כי יש לבצע תאום עם חברת נתג"ז בשלב תכנון מפורט בכל הקשור לביצוע כבישים, תשתיות, מפלסי קרקע ומעבר כלים כבדים בסמוך למערכת ההולכה.

יש להעביר את גבהי הכבישים ביחס לצנרת מערכת ההולכה, ולפיכך, יש להפנות את מתכנני הכביש לתיאום הנדסי מול חברת נתג"ז.

עמדת צוות התכנון ומגיש התוכנית:

  1. כפיפות לתמ"א 37/ב/8:

התוכנית המוצעת כפופה לתוכניות מתאר ארציות, אין נגיעה בקו הגז, לא מבקשים להעתיק אותו לא מבקשים לפגוע בו או לבצע בו שינויים. אין מניעה לתאם פעולות עם נתג"ז, אך מבקשים שלא לדרוש את אישור.

התייחסות צוות הותמ"ל:

  • כפיפות לתמ"א 37/ב/8

אין מציינים תמ"אות שתוכנית הותמ"ל כפופה אליהן, כמצוין בהערות לטבלה 1.6. 

  • איסור נטיעה בתוואי ההולכה

עמדת הותמ"ל לקבל את בקשת נתג"ז.

  • תנאים למתן היתר בנייה:

יש לבצע תיאום עם נתג"ז לפני ביצוע הבנייה בפועל בתא שטח 642.

  • תיאום בשלב תכנון המפורט

עמדת נתג"ז מקובלת לעניין התכנון המפורט, אולם יהיה זה רלוונטי בשלב התכנון לביצוע. אין תכנון מפורט שניתן לבצע לגביו תיאום לעת עתה.

המלצת החוקר:

  1. כפיפות לתמ"א 37/ב/8:

לדחות את ההתנגדות. ראו התייחסותי לסעיף 1 להתנגדות רש"ת (התנגדות מס' 10). 

  1. איסור נטיעה בתוואי ההולכה:

לקבל את ההתנגדות בחלקה באופן שלסעיף 6.4 יוסף, ס"ק (5) כדלקמן: "אסורים כל בניה חפירה או שתילת עצים ברצועת הקרקע בה מונח צינור הגז, בתחום מגבלות בניה של 10 מ'. (5 מ' מכל צד של צינור הגז)."

  1. תנאים למתן היתר בנייה:

לקבל את ההתנגדות בחלקה באופן שלסעיף 6.1 יתווסף ס"ק ( ו'), כדלקמן: "תנאי להוצאת היתר בתא שטח 642 או בתחום מגבלות בניה הינו תיאום עם נתג"ז".

  1. תיאום בשלב תכנון המפורט:

לקבל את ההתנגדות בחלקה. ראוי התייחסותי בסעיף 3 לעיל.  

 

תוכנית: תמ"ל 1081 – הרחבת העיר אלעד
מס' התנגדות: 13 תאריך שימוע: 07/11/19

המתנגדת: רכבת ישראל

המייצג/ הופיע בדיון: עו"ד רון צין, מר בר חסון ירושלמי- יועץ תנועה, רכבת ישראל
עיקרי ההתנגדות:

  1. התנגשות עם תת"ל/ 22:

התוכנית קובעת כי תאי שטח 642 ו- 966 יהיו בייעוד דרך. אולם, תאי שטח אלו, נמצאים בתחום תת"ל/ 22, ושם נקבעו בייעוד מסילה. מכאן, שהתוכנית אינה יכולה לגרוע שטחים אשר יועדו לטובת המסילה, ואין מקום לשנות את הוראות תת"ל 22, אשר קבעה כי השטח יהיה לטובת המסילה, באמצעות תוכנית נקודתית לדיור. בנוסף לעובדה כי תת"ל/22 בשלבי ביצוע.

  1. חריגה של ייעוד דרך בתשריט:

על פי תשריט התוכנית כיום, ישנה חריגה של ייעוד "דרך" לתוך מסילת הרכבת ממש (תא שטח 966), באופן המבטל למעשה את המסילה, על אף שככל הנראה מדובר אך ורק בסימון לצורך בניית גשר.

  1. הותרת תאי שטח 642, 966 בייעוד מסילה:

רכבת ישראל החלה בביצוע של המסילה בקטע זה לפי תת"ל/ 22. יש לקבוע כי השטח החופף בתאי שטח 642 ו- 966 לתת"ל/ 22 יוותר בייעוד מסילה, ממש כפי שנקבע בהוראות תת"ל/ 22, ותשריטי התוכנית יתוקנו בהתאם.

  1. תא שטח 966:

יצוין כי ככל שבתא שטח 966, אין מדובר בחריגה בפועל לתוך תוואי המסילה, אלא בבניית גשר מעל למסילה, יש לסמן זאת בתשריט באופן שיהיה ברור שייעוד המסילה חלילה לא יפגע.

  1. שינוי בתוואי כביש הגישה המזרחי לתחנת הרכבת אלעד

בוצע בניגוד להליך התיאום מול רכבת ישראל, ותוך ביטול חלק מהתוואי המאושר של כביש הגישה, כך שהתוואי החלופי אינו מהווה גישה ישירה מכביש 444 אל תחנת הרכבת, ויש לבצע פניות נוספות. לעמדת הרכבת, הדבר אינו נכון מבחינה תנועתית ופוגע בהיררכיה הנכונה (בעיקר ביציאה מהתחנה לכיוון אלעד, היישוב הגדול והקרוב ביותר לתחנה) ולכן יש להחזיר את התוואי בהתאם להוראות תת"ל/ 22.

  1. שלביות ביצוע:

במידה שיוחלט שלא להחזיר את התוואי בהתאם להוראות תת"ל/ 22, כלומר, בהתאם לתוואי שתואם בעבר, מבוקש לקבוע הוראות שלביות ביצוע, באופן שיאפשר לסלול את כביש הגישה לפי התוואי המקורי ובהתאם להוראות תת"ל/ 22, וכי רק אם וכאשר יתממש אזור התעסוקה לפי תמ"ל/ 1081, ישתנה כביש הגישה לפי המוצע בתמ"ל/ 1081, בכפוף לתיאום ואישור מראש של הרכבת.

  1. נגישות לתחנת הרכבת אלעד:

התוכנית קובעת כי הגישה המזרחית לתוך תחנת הרכבת אלעד תתבצע באמצעות פניות ימינה בלבד, ללא פתרון בטיחותי לתנועת רוכבי אופניים. כמו כן, התוכנית מוסיפה כניסה נוספת לחניון לרכב פרטי, וזאת באזור האמור לשמש תחבורה ציבורית בלבד. באופן זה, אין מחלוקת כי עלול להיפגע תפקודה המיטבי של תחנת הרכבת, אשר אמורה להיות נגישה במיוחד לתחבורה ציבורית.

עמדת הרכבת היא כי הוספת זרוע כניסה בצד המזרחי של תחנת הרכבת אלעד, מיותרת ופוגעת בתפקוד אזור האוטובוסים בסמוך לכניסה לתחנה. אם הזרוע תבוצע, הלה תצריך שינוי מהותי בהסדרי התנועה הפנימיים בחניון.

  1. ביטול מקומות חניה:

התוכנית מבטלת כ-545 מקומות חניה, המיועדים לטובת רכבת ישראל בהתאם לתת"ל/ 22. על פי הנחיות משרד התחבורה משנת 2018, אחד מההיבטים של רמת השירות של רכבת ישראל לציבור הנוסעים הוא חניה זמינה וזולה. ביטול מספר כה רב של מקומות חניה עלול לפגוע משמעותית בתפקודה היעיל של תחנת הרכבת באלעד, וברמת השירות שתוכל לספק לציבור הנוסעים.

עוד נציין, כי במסגרת התיאומים שנערכו מול משרד התחבורה, הוצג תכנון עדכני של כביש חד מסלולי, דו נתיבי (נתיב אחד לכל כיוון) עם מדרכה ושביל אופניים בצד אחד. הוזכר כי בעתיד יורחב הכביש לדו מסלולי דו נתיבי בעת מימוש תמ"ל אלעד, וכי נתיב אחד לכל כיוון ישמש כנת"צ. לפיכך, יש להותיר את חניון הרכבת על כנו, בהתאם להוראות תת"ל 22 ולתיאום שבוצע מול משרד התחבורה, ולהוסיף צומת מלא כולל פניות שמאליות (צומת מרומזר או מעגל תנועה) על כביש הגישה הראשי כדי להסדיר את התנועות, ותוך מתן העדפה לתנועת תח"צ.

בנוסף, מרחק ההשתזרות בין הלולאה מכיוון מערב לצפון לכביש 444 ובין היציאה במחלף 444/4711 קצר מדי, ועלול להוות נקודת תורפה בטיחותית.

  1. התוכנית חורגת מסמכות התכנון של הותמ"ל

התוכנית אינה תוכנית בסמכות הותמ"ל, בשל כל אחת מהסיבות הבאות, ועל אחת כמה וכמה כשהן מאוגדות יחדיו:

    1. התוכנית אינה תוכנית מועדפת לדיור: חוק הותמ"ל, במסגרת הוראת שעה עקב משבר הדיור העתידי הצפוי, קבע כי בתחום הדיור, ואך ורק בתחום זה, יוקם, מוסד תכנון ייחודי שמטרתו  הגדלת היצע הדירות, ובמהירות.
    2. המחוקק הדגיש כי על מנת שתכנית ותמ"לית תחרוג מתחומה ה"טבעי", היינו מתחום הדיור, ותעסוק בתחומי התשתית ובחומי המסחר ותעסוקה, צריך שהמסחר והתעסוקה יהיו בעלי קשר אינהרנטי לדיור.
    3. באשר לתשתיות: קובע סעיף 4 (ג) לחוק הותמ"ל: תכנית מועדפת לדיור תכלול הוראות להסדרת מבני הציבור, השטחים הציבוריים הפתוחים והחניה שיהיו בתחומה והוראות להסדרת הדרכים והתשתיות הנדרשות לשמש בעיקר את יחידות הדיור הנכללות בתכנית ובסביבתה.
    4. באשר למסחר ותעסוקה קובע סעיף 4(ד) (1) לחוק והתמ"ל: "תכנית מועדפת לדיור יכול שתכלול גם את אלה: הוראות לעניין שימושים נוספים, לרבות לתעסוקה או למסחר, הנדרשים לשמש את  יחידות הדיור הנכללות בתכנית ובסביבתה, או הוראות לעניין שימושים לתעסוקה או למסחר הנדרשים לרשות המקומית שהתכנית חלה בתחומה בשל ההשלכות הכלכליות הנובעות ממנה." אולם, בענייננו, מדובר בתכנית הכוללת 4,465 יחידות דיור, לצד 1.2 מיליון מ"ר למסחר ותעסוקה.
    5. די בעיון פשוט בתשריט התכנית כדי לגלות שזו תכנית שבעיקרה אינה תכנית של מתחמים מועדפים לדיור התואמת את סמכויות הותמ"ל. בבחינת טבלת ייעודי השטחים, נמצא כי פחות מ-15% מהשטח מיועד למגורים, בעוד יתרת השטח מיועד לתכנון עתידי, לשטחים ציבוריים, להסדרת דרכים ועוד. לא ניתן לראות בתוכנית מסוג זה – תוכנית מועדפת לדיור בהתאם להוראות חוק הותמ"ל. דומה כי הדיור משרת את יתר התוכנית, ולא להיפך.
  1. סמכות הותמ"ל ביחס לתת"ל/ 22:

הותמ"ל אינה מוסמכת לקבוע הוראות ביחס למסילות שאושרו בתת"ל ללא אישור הממשלה אישור התוכנית בניגוד להוראות תת"ל/ 22, מהווה הלכה למעשה שינוי לתוכנית מתאר ברמה ארצית, המחייב את אישורה של הממשלה, בהתאם להוראות סעיף 8(ב) לחוק הותמ"ל. בנסיבות בהן לא התקבל אישור הממשלה לסטייה מהוראות תת"ל/ 22, הרי שהמשך קידום התוכנית אינו בסמכות הותמ"ל.

כפועל יוצא מן האמור, רכבת ישראל סבורה כי הותמ"ל אינה מוסמכת לקבוע הוראות ביחס למסילה, לתחנת הרכבת ולדרכי הגישה אליה בשונה מהאופן שבו אושרו בתת"ל/ 22.

  1. שינוי הוראות במסמכי התוכנית:

יש לקבוע במסמכי התוכנית את ההוראות הבאות:

סעיף 4.14.2 (א 1): יש לכתוב כי בעת התכנון לביצוע של הכביש החוצה את המסילות וכבישי הגישה לתחנה יידרש לקבל אישור מראש מאת רכבת ישראל (ולא רק תיאום).

סעיף 4.14.2 (א 2): יש לכתוב כי לא תבוטל נגישות קיימת ומאושרת סטטוטורית, נכון למועד אישור התוכנית, למקרקעין סמוכים, וזאת עד להוצאת היתרי הבניה עבור אזור התעסוקה על פי התוכנית.

  1. גישה לתחנת הרכבת במהלך העבודות:

יש לקבוע בהוראות התוכנית כי בזמן עבודות להקמת כביש הגישה החדש מתוקף תמ"ל/ 1081, תישמר הגישה לתחנת הרכבת ללא פגיעה תנועתית כלשהיא למשך כל תקופת הביצוע.

  1. הוספת הוראות לתוכנית:

בהוראות היחס בתוכנית, יש להוסיף את תת"ל 22 ולקבוע כי הוראותיה יגברו על האמור בתוכנית, למעט השינויים האמורים במפורש בתוכנית זו.

  1. השלמת הליכי תיאום:

יש להשלים את הליך התיאום עם רכבת ישראל ועם הות"ל, באופן שכל הסיכומים שהיו מול משרד התחבורה יוטמעו במסמכי התוכנית.

עמדת צוות התכנון ומגיש התוכנית:

  • התנגשות עם תת"ל 22:

מדובר בגשר מעל מסילה וגישה לחניוני הרכבת.

  • חריגה של ייעוד דרך בתשריט:

אכן מדובר בגשר ואין כוונה לבטל את מסילת הברזל בתא 966.

  • הותרת תאי שטח 642, 966 בייעוד מסילה:

מסכימים לבקשת רכבת ישראל  לעדכון התשריט.

  • תא שטח 966:

מסכימים לבקשת רכבת ישראל לעדכן את רישומי התשריט על מנת שזו תשקף את המציאות התכנונית.

  • השינוי בתוואי כביש הגישה המזרחי לתחנת הרכבת אלעד:

תכנון הכביש במסגרת תת"ל 22 נעשה טרם יועד אזור זה לאזור תעסוקה. מטבע הדברים, נדרש להתאים את הכביש לתכנון המעודכן של המתחם ולדאוג לכך שישרת גם את העיר וגם את אזור התעסוקה. הכביש המוצע בתמל 1081, נותן מענה מצוין לנגישות לרכבת מהעיר ללא פגיעה באזור התעסוקה. 

  • שלביות ביצוע:

מקבלים את בקשת רכבת ישראל.

  • נגישות לתחנת הרכבת אלעד:

צוות התכנון סבור שדרכי הגישה המוצעות לחניון המזרחי משפרות את הנגישות לחניון ואף מקצרות את משכי הנסיעה ביציאה ממנו שכן פתרון זה חוסך צומת על הדרך שבין תחנת הרכבת אל אזור התעשייה והעיר אלעד. ניתן לשפר את התוואי לשביל האופניים באזור תחנת הרכבת.

לעניין הוספת זרוע – לא ברורה עמדת רכבת ישראל, שהרי זרוע זו מאפשרת גישה נוספת. כמו כן, תתאפשר גמישות תכנונית ותפעולית למפעילי התח"צ, ואין אנו רואים כיצד הוספת זרוע זו פוגעת בתפקוד ביחס למצב ללא זרוע, שכן מדובר במעגל שזכות הקדימה בו ניתנת לסובבים בו – דהיינו תח"צ שבמעגל לא תופרע מרכב המגיע מגישה זו. 

  • ביטול מקומות חניה:

כמות החניות לרכבת בתת"ל נקבעת בהתאם לפרוגרמה המאושרת על ידי משרד התחבורה. עם זאת, הצוות קיבל את קבצי התכנון העדכניים של כל מרחב התחנה בהתאם לתת"ל 22 (תכנון משרד חסון ירושלמי). בצד המזרחי של תחנת הרכבת מתוכננים מגרשי חניה ב- 4 אונות. תכנון שתי האונות הצפוניות לא השתנה בעקבות תכנון התמ"ל,  פרט לחיבור נוסף אל מעגל תנועה. לעניין 2 האונות הדרומיות – בתכנון של רכבת ישראל כפי שהתקבל מתוכננות סה"כ 545 חניות. בתכנון הנוכחי, ביקשנו לפצל את היציאות מהחניון המזרחי ולהוסיף דרך גישה אשר מבטלת 75 חניות. אף-על-פי-כן, נוסף שטח של כ-6,000 מ"ר באותו אזור (צמוד לחניוני הרכבת המתוכננים) שבו ניתן לתכנן כ- 200 חניות (לפי אומדן מחמיר של 30 מ"ר לחנייה). לכן לדעת צוות המתכננים אין מתקיימת פגיעה בחניוני הרכבת אלא דווקא שיפור.

  • התוכנית חורגת מסמכות התכנון של הותמ"ל

ראו התייחסות בפרק הדן בנושא בסוגיות העקרוניות.

  • סמכות ותמ"ל ביחס לתת"ל/ 22:

הותמ"ל יתייחס לכך במענה שלו.

  • שינוי הוראות במסמכי התוכנית:

ביחס לשינוי המוצע סעיף 4.14.2 (א 1) – אין מקום להתנהל בכפוף לרכבת ישראל, אלא  בתיאום בלבד.

ביחס לשינוי המוצע בסעיף 4.14.2 (א 2) – סעיף זה קובע כי "לא תבוטל נגישות קיימת ומאושרת סטטוטורית, נכון למועד אישור התוכנית, למקרקעין סמוכים אלא אם קיימת נגישות אחרת או עד להסדרת גישה חלופית." הסעיף כמות שהוא עונה על הצורך.

  • גישה לתחנת הרכבת במהלך העבודות

סעיף  4.14.2 א 2 – "לא תבוטל נגישות קיימת ומאושרת סטטוטורית, נכון למועד אישור התוכנית, למקרקעין סמוכים אלא אם קיימת נגישות אחרת או עד להסדרת גישה חלופית." הוראות הסעיף נותנות מענה הולם לבקשת רכבת ישראל ואין צורך להוסיף הוראה ייחודית.

עמדת צוות הותמ"ל:

  • התנגשות עם תת"ל 22:

כוונת רכבת ישראל לתא שטח 996, שהוא בייעוד "לפי תוכנית מאושרת" אז לא ברורה הבקשה. הגשר הוא השלמה לתת"ל 22 (שכללה גישה לתחנה ממזרח וממערב ללא חיבור ביניהם מעל המסילה). הוועדה סבורה שיש נחיצות למרחב שכן הוא מקשר את השכונות המזרחיות של פ"ת לכביש 444, לכביש 6 וכד'.

  • סעיפים 2-4 – חריגה של ייעוד דרך בתשריט ותאי שטח 996, 642:

אין כוונה לבטל את המסילה. לאחר בדיקה מול הות"ל מציעים לסמן את קטע הכביש מעל המסילה ביעוד "הפרדה מפלסית" המקובל במקרים כאלה.

  • סעיף 5 – שינוי בתוואי כביש הגישה המזרחי לתחנת הרכבת אלעד:

מקובלת עמדת צוות התכנון.

  • סעיף 6 – שלביות ביצוע:

השינוי המבוקש מקובל על צוות הותמ"ל.

  • סעיף 7 – נגישות תחנת הרכבת אלעד:

לעניין הגישה לאופניים, צוות הותמ"ל מציע שחתך כביש הגישה לרכבת ישונה כך שתנועת אופניים תעשה בחלק הצפוני של הכביש במקום בדרומי. כך תתאפשר גישה קלה יותר לתחנת הרכבת. תועבר סקיצה בקרוב.

  • סעיף 8 – ביטול מקומות חניה:

מקובלת עמדת צוות התכנון.

  • סעיף 9 – התוכנית חורגת מסמכות התכנון של הותמ"ל:

ראו התייחסות לנושא בפרק הדן בכך בסוגיות העקרוניות.

  • סעיף 10 – סמכות ותמ"ל ביחס לתת"ל 22:

התוכנית מהווה שינוי ביחס לתת"ל/ 22. ככל שהדבר יידרש, תובא תמ"ל/ 1081 לאישור בפני הממשלה טרם אישורה.

  • סעיף 11 – שינוי הוראות במסמכי התוכנית: 

ביחס לשינוי המוצע סעיף 4.14.2 (א 1) – נדרש תיאום ולא אישור, זאת על מנת שהתוכנית לא תהיה תלויה בגוף תשתית כזה או אחר.

ביחס לשינוי המוצע בסעיף 4.14.2 (א 2) – בגוף התוכנית קיימות הוראות העונות על צורך זה ואין מקום לשנות את הסעיף.

  • סעיף 12 – גישה לתחנת הרכבת במהלך העבודות:

סעיף 4.14.2 א 2- "לא תבוטל נגישות קיימת ומאושרת סטטוטורית, נכון למועד אישור התוכנית, למקרקעין סמוכים אלא אם קיימת נגישות אחרת או עד להסדרת גישה חלופית."- עונה על הגדרה זו.

  • סעיף 13 – הוספת הוראות לתוכנית:

קיימת הערה בנושא בטבלה 1.6. קיימת בעיה טכנית להכליל תת"ל בטבלה 1.6 – תוכניות תמ"ל. צוות הותמ"ל סבור שההערה הקיימת נותנת מענה מספק ויש מקום לדחות את התנגדות רכבת ישראל.

  • סעיף 14 – השלמת הליכי תיאום:

הליכי התיאום מול רכבת ישראל הרלוונטיים לשלב התב"ע הסתיימו. לכשהתמ"ל או תת"ל 22 יתקדמו לתכנון מפורט ניתן יהיה לבצע תיאומים נוספים.

המלצת החוקר:

  1. התנגשות עם תת"ל 22:

לדחות את ההתנגדות. ייעוד תא שטח 996 הוא "לפי תוכנית מאושרת", ומכאן, מבלי לגרוע כמלוא הנימה מסכמות הוועדה למתחמים מועדפים לדיור לשנות תוכנית תשתיות לאומיות (בכפוף לאישורים המתאימים), אין סתירה בין היעודים. התוכנית ממקמת גשר מעל המסילה, כהשלמה לתת"ל/ 22 ולא בסתירה לה.

  1. חריגה של ייעוד דרך בתשריט:

לדחות את ההתנגדות. ככל שהתשריט אינו משקף את האמור בסעיף 1 לעיל, יש לתקנו בהתאם, כך שלא תהיה חריגה מעבר לנדרש ולא יבוטל ייעוד המסילה. ככל הנדרש, ייערך תשריט תלת- מימדי.

  1. ביצוע מול תכנון בתאי שטח 642, 966:

לדחות את ההתנגדות. ראו התייחסותי לסעיף 2 לעיל.

  1. תא שטח 966:

לדחות את ההתנגדות. ראו התייחסותי לסעיף 2 לעיל.

  1. שינוי בתוואי כביש הגישה המזרחי לתחנת הרכבת אלעד:

לדחות את ההתנגדות. התוואי המוצע בתוכנית לכביש הגישה המזרחי לתחנת הרכבת אלעד מותאם לתכנון עדכני ולדרכי העיר ואזור התעסוקה. התוואי מגביר את הנגישות לרכבת מהעיר ללא פגיעה באזור התעסוקה.

  1. שלביות ביצוע:

לקבל את ההתנגדות. תתווסף הוראה להוראות התוכנית לפיה עד לפיתוח אזור התעסוקה תתאפשר סלילת כביש גישה זמני לתחנת הרכבת בתוואי המאושר בתת"ל.

  1. נגישות לתחנת הרכבת אלעד:

לקבל את ההתנגדות בחלקה. יש לעדכן חתך כביש הגישה לתחנת הרכבת באלעד, כך שתנועת אופניים תעשה בחלק הצפוני של הכביש, באופן שתתאפשר גישה קלה יותר לתחנת הרכבת. זאת ועוד; דרכי הגישה לתחנה/ חניון חוסכות חציית צומת. זרוע הכניסה המוצעת מאפשרת גישה נוספת וגמישות תפעולית.

  1. ביטול מקומות חניה:

לדחות את ההתנגדות. הפחתת מקומות חניה במרחב התחנה נטענה בפני בעלמא, אך כללה מספר מדויק של חניות נגרעות. על-פי בקשתי, הושוו קבצי התכנון העדכניים של כל מרחב התחנה בהתאם לתת"ל 22 (תכנון משרד חסון ירושלמי), עם המוצע בתכנית. מן ההשוואה נלמד כי תכנון 2 האונות הצפוניות לא השתנה בעקבות התוכנית,  פרט לחיבור נוסף אל מעגל תנועה; 2 האונות הדרומיות כוללות סה"כ 545 חניות. התכנית מבקשת לפצל את היציאות מהחניון המזרחי ולהוסיף דרך גישה אשר מבטלת ס"כ 75 חניות. מאידך, מוסיפה התכנית באותו אזור (צמוד לחניוני הרכבת המתוכננים) כ-6,000 מ"ר (שבו ניתן לתכנן למעלה מ- 200 חניות).

  1. התוכנית חורגת מסמכות התכנון של הותמ"ל:

לדחות את ההתנגדות. ראו המלצתי בפרק הדן בנושא בסוגיות העקרוניות. בשולי הדברים, אך לא בשולי העניין, נכון וראוי יהיה אם ישקלו גופים מדינתיים שבעתיים טרם יאחזו בטענת חוסר סמכות כלפי גופים מדינתיים אחרים בפורום אחר שאינו היועץ המשפטי לממשלה.

  1. סמכות הותמ"ל ביחס לתת"ל/ 22:

לדחות את ההתנגדות. כתוכנית המשנה את תת"ל/ 22 לעת אישורה תובא תמ"ל/ 1081 לאישור הממשלה.

  1. שינוי הוראות במסמכי התוכנית:

לדחות את ההתנגדות. אין להגזים בחשיבות תיאום מעבר תשתית דרך תשתיות אחרות, אולם רכבת ישראל אינה גורם סוברני לאשר או לדחות תכנון של בעל תשתית לאומי אחר. כיוון שכך, ייערך תיאום מול רכבת ישראל לצורך העניין מבלי להותיר בידיה זכות "וטו".

  1. גישה לתחנת הרכבת במהלך העבודות:

לדחות את ההתנגדות. סעיף 4.14.2 מספק מענה הולם לנגישות ולתפקוד תחנת הרכבת גם בזמן העבודות באתר.

  1. הוספת הוראות לתוכנית:

לדחות את ההתנגדות. אכן, מקומה של תת"ל/ 22 בטבלה בסעיף 1.6. אולם, בהיעדר אפשרות טכנית לפרט היחס לתוכנית בטבלה ניתן להסתפק בכך שזו נרשמה כהערה לטבלה שמופיעה גם בעותק המופקד. 

  1. השלמת הליכי תיאום:

לדחות את ההתנגדות. התיאומים שבוצעו בין גורמי התשתיות טרם הפקדת התוכנית במתכונתה צריכים להשתקף בה. "תיאומים" נוספים נעשים על סמך ההתנגדות, המלצת החוקר והחלטת הוועדה בהתנגדות.

 

תוכנית: תמ"ל 1081 – הרחבת העיר אלעד
מס' התנגדות: 14 תאריך שימוע: 07/11/19

המתנגדת: חברת החשמל

המייצג/הופיע לדיון: מר גיא גריצמן
עיקרי ההתנגדות:

  1. כפיפות לתמ"א 10/ג/1

יש לקבוע כפיפות בין התכנית שבנדון לתמ"א 10/ג/1 ולציין בהוראות התכנית שבתחום מגרשים 300 ו 710- 712 יחולו הוראות תמ"א 10/ג/ 1. יש להכיל על המגרשים בהם עוברת תמ"א 10/ג/1 – תחום רצועת החשמל ו/או מסדרון תשתיות, את הוראות התמ"א.

  1. סעיף 4.1.0.1 בהוראות התכנית

הסעיף מגדיר ייעוד קרקע יער. הסעיף קובע שביעוד זה יותרו כל השימושים המותרים מתוקף תמ"א 22, יש להוסיף גם את כל השימושים המותרים מתוקף תמ"א/ 10 /ג/ 1 בתחומה. לדוגמא, הקמת מתקני ספורט בתחום מסדרון החשמל.

  1. סוג תחמ"ש – אין הצדקה לתחמ"ש סגורה

בהמשך לעמדת משרד האנרגיה וחח"י שהוצגה בדיונים הקודמים בתוכנית זו (שולחן עגול, דיון להפקדה), חברת החשמל סבורה שמיקומה של התחמ"ש במגרש 280 אינו מצדיק הקמת תחמ"ש סגורה וזאת מהטעמים התכנוניים הבאים:

  1. מצב קיים: המגרש כלוא בין תשתיות קיימות לרבות קווי מתח עליון קיימים ומתוכננים.
  2. נצפות: המגרש נמצא ב"מדרון אחורי" לכיוון ראש העין והנצפות שלו מהאזורים שנקבעו לייעוד תעשיה בתכנית זו ולמוסדות ציבור בתכנית גז/במ/ 1/195 תהיה מוגבלת.
  3. תכנון עתידי: המגרש נמצא בשוליה הצפון מזרחי של העיר באזור שלא צפוי בו פיתוח נוסף    בשל מסדרון מעבר לתשתיות שצמוד לו ממזרח ובשל המחצבות שמצפון לו.
  4. גודל השטח: צמצום השטח שמותר לשימוש במעבר מתחמ"ש סגורה לתחמ"ש פתוחה יהיה חסר משמעות כיוון שיחולו עליו מגבלות של קו מתח עליון. 
  5. עלויות: תחנת משנה סגורה גוררת עלויות גבוהות יותר מתחנת משנה פתוחה. חברת החשמל אינה מתנגדת לתחמ"ש סגורה בתחומי ערים בהם הדבר מוצדק, שלא כמו במקרה זה. הטלת עלויות עודפות על צרכני החשמל אינו מוצדק מההיבטים הרשומים לעיל ועל כן יש לקבוע את התחמ"ש כפתוחה.
  1. הוראות תוכנית לתחמ"ש

יש להוסיף להוראות התוכנית בייעוד מתקנים הנדסיים, סעיפים המאפשרים את הקמת התחמ"ש.

שימושים:

  1. הקמה ותפעול תחנת משנה מובנה חלקית לצורך הורדת מתח חשמלי ממתח עליון למתח גבוה.
  2. המתקנים הראשיים כוללים בתי פיקוד, מסדרים חשמליים במבנים סגורים ו/או פתוחים ומבנים תפעוליים.
  3. המתקנים המשניים כוללים פורטלים, עמודים וגדרות, מסדרי חשמל קבועים וניידים, מיכלי מי כיבוי, משאבות, דרכים פנימיות, ביתן שומר, וכל מבנה או מתקן אחר הדרוש להפעלה תקינה של התחנה.

הוראות:

  1. מתקני חשמל משניים כגון: עמודי חשמל, פורטלים, ומתקנים "שקופים" דומים, לא יחשבו במניין זכויות הבניה, והקמתם תותר בכפוף לצרכים תפעוליים ולהגשת היתר בניה כחוק.
  2. כל המבניים ההנדסיים, יצופו בציפוי מסוג הבניינים או בציפוי אחר באישור מהנדס הוועדה המקומית.
  3. מבני התשתית, ארונות וחדרים טכניים, יהוו חלק מהפתרון האדריכלי של הבניין והפיתוח.
  4. תותר הצבת מתקני חשמל בחצר התחמ"ש בהתאם לצורך.
  1. דרך לא סטוטורית

בשטח שמדרום לתחמ"ש הקבועה ישנה דרך לא סטטוטורית שתוכל לאפשר את הקמת התחמ"ש עוד טרם הסדרת הדרך הסטטוטורית. נבקש לאפשר את השימוש בדרך ולו באופן זמני, עד לביצוע דרך הגישה הסטטוטורית לתחמ"ש.

  1. סעיף החשמל

יש לאמץ את סעיף החשמל עליו הוסכם עם הותמ"ל.

  1. מסדרון תשתיות עילי:

לסעיף המתייחס למסדרון תשתיות עילי יש להוסיף שבתחום תמ"א 10 /ג/ 1 יחולו הוראות התמ"א. הוראות התמ"א שונות מתכולת סעיף זה.

  1. חדרי שנאים:

התוכנית קובעת מגבלות על מיקום חדרי שנאים. מיקום חדרי שנאים יקבע בתכנון המפורט בתיאום עם מהנדס הרשות המקומית. קביעת מגבלות על מיקום חדרי שנאים עלול לפגוע בפיתוח בתחום התוכנית, להלן הסעיפים שיש לתקן:

  1. חברת החשמל מתנגדת לסעיף 6.8.3 מתוך פרק 6.8 חשמל, הקובע שבייעוד שצ"פ בתאי שטח 310, 326, 331, 344 ו- 369 יותר הקמת חדר שנאים. יש לאפשר הקמת חדרי שנאים בכל השצפי"ם לצורך מתן גמישות הן לחח"י והן לעירייה. לאחר אישור התוכנית וביצוע תכנון מפורט העירייה יכולה להגביל את הבנייה של התחנות לשצפ"ים ספציפיים (אם התקנון מגביל לשצפי"ם ספציפיים העירייה לא יכולה לאשר בניגוד לתקנון)
  2. חברת החשמל מתנגדת לסעיף 6.8.4 שקובע שבכל מגרש ביעוד "מבנים ומוסדות ציבור" ששטחו עולה על 4 דונם תותר התקנת תחנת שנאים. יש לבטל את ההגבלה של 4 דונם.
  3. חברת החשמל מתנגדת לסעיף 6.8.5 הקובע שביעוד קרקע "מגורים ד'" יוקמו חדרי שנאים במגרשים בהם יוקמו יותר מ- 70 יח"ד. יכול להיות תרחיש שבמגרש מסוים יוקם בניין ראשון שיש בו פחות מ – 70 יח"ד כך שלא יהיה ניתן להקים בו תחנת שנאים או מקור הזנה לבניין.
  1. תשריט מצב מוצע:

יש לתקן את הכיתוב על מגבלות הבניה של קו המתח העליון לאורך כביש 4711 . קו זה לא הוקם מכוח תמ"א 10 /ג/1.

  1. נספח "מצב מאושר":

יש לוודא שבתשריט מצב מאושר תופיע תמ"א/ 10 /ג/1

  1. נספח בינוי:

יש להוסיף את ציון של קו ה- 161 ק"ו שעובר בתחום רצועת החשמל ויש לתקן את הכיתוב של קו ה- 161 ק"ו שיוצא מכיוון תחמ"ש אלעד מערבה ל"קו מתח עליון 161 ק"ו (במקום קו מתח גבוה).

עמדת צוות התכנון ומגיש התוכנית:

  • סעיף 3 – סוג תחמ"ש – אין הצדקה לתחמ"ש סגורה: 

ראו התייחסות בפרק הדן בנושא במסגרת הסוגיות העקרוניות .

  • סעיף 5 – דרך לא סטטוטורית:

לא ניתן לאפשר זאת סטטוטורית שכן התוכנית משנה את ייעוד הדרך.

  • סעיף 8 – חדרי שנאים:
  1. מקובל. מוצע לפחות לאפשר חדרי שנאים בשצ"פים מעל 2 דונם. מיקום השצ"פים יקבע בתוכנית הבינוי.
  2. מקובל.
  3. עמדת חברת החשמל מקובלת על צוות התוכנית והרשות, כל עוד חדר השנאים יספק את החשמל הנדרש למלוא מימוש המגרש.
  • סעיף 9 – תשריט מצב מוצע:

מקובל על צוות התכנון לשנות את התשריט בהתאם לבקשת חח"י.

  • סעיף 10 – נספח "מצב מאושר":

מקבלים את הצעת חח"י.

התייחסות צוות הותמ"ל:

  1. כפיפות לתמ"א 10/ג/1:

כפי שמתואר בסעיף 1.6 להוראות התוכנית, לא מציינים בתוכנית ותמ"לית כפיפות לתמ"א.

  1. סעיף 4.1.0.1 בהוראות התוכנית:

מקבלים את בקשת חח"י לעניין שטחי יער והשימושים המותרים מתוקף תמ"א 22.

  1. סוג התחמ"ש (בנוגע לטענה כי אין הצדקה לתחמ"ש סגורה):

ראו התייחסות בפרק הדן בנושא במסגרת הסוגיות העקרוניות.

  1. הוראות תוכנית לתחמ"ש:

ככלל, עמדת הותמ"ל לגבי פירוט יתר בפרק 4 להוראות לגבי שימושים מותרים היא: ככל שרשימת השימושים תהיה מפורטת יותר יהיה לחח"י קושי אח"כ במקרה ויהיה צורך בשימוש שאינו מופיע בתקנון. הסעיף בתקנון התוכנית המופקדת מאפשר תחמ"ש וכל הדרוש לתפעולה. הותמ"ל סבורה שזו הגמישות המיטבית לחח"י.

סעיפי הוראות

  1. ניתן לקבל את השינוי המוצע ע"י חברת החשמל.
  2. מבקשים לדחות. לא ברור למה מראש חברת החשמל מנסה להגביל את עצמה.
  3. ניתן לקבל הצעת חח"י.
  4. מבקשים לדחות. להבנת צוות הותמ"ל, ברור שככל שהמתקנים הללו דרושים לתחמ"ש, הם יהיו מותרים מתוקף סעיף השימושים ולכן על הסעיף להיות כללי ככל האפשר.
  1. דרך לא סטטוטורית:

אין דרך סטטוטורית לאפשר שימוש בדרך שמדרום לתחמ"ש מבלי לשנות את יעודה (כפי שהתמ"ל עושה). הדרך קיימת וניתן להגיע להסכמות מול העירייה. העירייה ציינה בשימועים שכבר היום הם עובדים בשיתוף פעולה ולא צפויה בעיה. לעמדת צוות הותמ"ל – יש להותיר העניין בין הרשות המקומית לבין חברת החשמל.

  1. סעיף החשמל:

הסעיף תקין ותואם את הסעיף הגנרי.

  1. מסדרון תשתיות עילי

מקובל על צוות הותמ"ל.

  1. חדרי שנאים:

מקובלת הצעת צוות התוכנית והרשות. 

  1. תשריט מצב מוצע:

עמדת חברת החשמל מקובלת על צוות הותמ"ל.

  1. נספח "מצב מאושר":

בנספח זה  מצוינות רק תוכניות מפורטות. על מנת שתמא/ 10 /ג/1 תופיע בתשריט נדרש להוסיף עוד גיליון שמראה את הקו הכחול על רקע תמ"אות ותמ"מים.

  1. נספח בינוי:

מקבלים את בקשת חח"י.

המלצת החוקר:

תחמ"ש אלעד – החוקר ביקש מנציג חח"י להשלים פרטי מידע – כמות תחנות משנה סגורות שנתנו בערים ת"א, ר"ג גבעתיים בחמש שנים האחרונות.

  1. כפיפות לתמ"א 10/ג/1

לדחות את ההתנגדות. ראו התייחסותי בסעיף 1 להתנגדות מס' 10. הוראת תמ"א 1/ג/10 חלות ממילא בתחום רצועת החשמל. התוכנית אינה משנה הוראות תמ"א 10/ג/1.

  1. סעיף 4.1.0.1 בהוראות התוכנית:

לקבל את ההתנגדות. יש להוסיף ס"ק לפיו בתאי שטח 300, 710-712, יתאפשרו השימושים המותרים בתמ"א 1/ג/10 בייעוד זה. 

  1. סוג תחמ"ש – אין הצדקה לתחמ"ש סגורה:

לדחות את ההתנגדות. ראו המלצתי לנושא בפרק הדן בכך בסוגיות העקרוניות.

  1. הוראות תוכנית לתחמ"ש:

לקבל את ההתנגדות בחלקה. התרשמתי כי הסעיף מאפשר הקמת תחמ"ש וכל הדרוש לתפעולה. ככל שרשימת השימושים תהיה מפורטת יותר, אכן תפגע הגמישות ככל שיהיה צורך בשימוש שאינו מופיע ברשימה. מכל מקום, לסעיף 4.6.2 יתווסף ס"ק 6, כדלקמן:

6. "מבני התשתית, ארונות וחדרים טכניים, יהוו חלק מהפתרון האדריכלי של הבניין והפיתוח"

  1. דרך לא סטטוטורית: 

לדחות את ההתנגדות. דרך הגישה הקיימת נמצאת בתוואי שהתוכנית מייעדת לייעוד אחר, לייעוד יער.

  1. סעיף החשמל:

לדחות את ההתנגדות. לא הוכח בפני כי לשון הסעיף חסרה. 

  1. מסדרון תשתיות עילי:

לקבל את ההתנגדות. ראו התייחסותי בסעיף 2 להתנגדות זו.

  1. חדרי שנאים:

לקבל את ההתנגדות בחלקה. 

יש להותיר גמישות בידי הרשות המקומית וחברת החשמל למיקום חדרי שנאים על-פי צרכי הפיתוח ומימוש המגרשים בתחום התוכנית.

עם זאת, יש להגביל את מיקום חדרי השנאים במגרשי השצ"פ הקטנים (ששטחם אינו עולה על 3 דונם) כך ששצ"פ לא יהפוך למגרש מגונן למתקן הנדסי. אי-לכך, ראוי להקפיד כי חדרי שנאים במגרשי השצ"פ הקטנים יתוכננו בתת הקרקע בלבד. אשר על כן, יש לתקן את סעיף 6.8 (3) בהתאם. כמו-כן, יש לתקן את סעיף 6.8 (5) כך שתותר הקמת חדר שנאים שישרת בניין שיש בו פחות מ-70 יח"ד, כל עוד חדר השנאים צפוי לשרת בניינים נוספים כך שבסופו של יום ישורתו למעלה מ-70 יח"ד. 

  1. תשריט מצב מוצע:

לקבל את ההתנגדות.

  1. נספח "מצב מאושר":

לקבל את ההתנגדות.

  1. נספח בינוי:

לקבל את ההתנגדות.  

 

תוכנית: תמ"ל 1081 – הרחבת העיר אלעד
מס' התנגדות: 15 תאריך שימוע: 07/11/19

המתנגדת: תש"ן

המייצגת/הופיעה לדיון: גב' דינה בראור
עיקרי ההתנגדות:

  1. בקשה לסימון רצועת הדלק:

יש לסמן את רצועת הדלק גלילות- לוד "10 בתשריט.

  1. בקשה לשינוי תקנון הבניה:

יש לציין בתקנון:  בתחום רצועת הדלק חל איסור על ביצוע עבודות כלשהן. לא יינתן היתר לכל פעילות של חפירה, או בניה, נטיעה ושינוי אחר של  פני הקרקע, אלא לאחר תיאום עם החברה וקבלת אישורה מראש.

  1. תכנון בתיאום עם תש"ן:

התכנון הסופי של קו הביוב, כמו גם תהליך הקמתו, יעשו בתיאום מלא עם החברה ויהיו כפופים לאישורה.

  1. סימון רצועת הדלק:

רצועת הדלק תוגדר במסמכי התוכנית ובתשריטים השונים כרצועה הנדסית ביעוד הולכת דלקים ויוגדרו בהתאם ייעודם של תאי השטח הרלוונטיים בהם עוברת רצועת הדלק.

  1. נגישות לרצועת הדלק:

יש להותיר את רצועת הדלק פנויה ופתוחה על מנת לאפשר לחברה ומי מטעמה נגישות באופן רציף ושטוף לקו הדלק. בכלל זה, אין להפריע בכל צורה שהיא לביצוע הסיורים על ידי החברה ואין להציב גדרות, מחסומים וכד' המונעים / מעכבים גישה לרצועה.

עמדת צוות התכנון ומגיש התוכנית:

  1. בקשה לסימון רצועת הדלק:

מקובלת בקשת תש"ן לסימון רצועת דלק גלילות בתוכנית.

  1. בקשה לשינוי תקנון הבניה

מוצע כי בתוכניות ירשם כי עבודות יבוצעו בתיאום עם תש"ן ולא בכפיפות להוראות תש"ן.

  1. תכנון בתיאום עם תש"ן:

מוצע כי ירשם בהוראות התוכנית כי עבודות יבוצעו בתיאום עם תש"ן ולא בכפיפות.

  1. סימון רצועת הדלק:

מקובלת בקשת תש"ן שרצועת הדלק תסומן בתוכנית ותוגדר על פי ייעודה הקיים.

  1. נגישות לרצועת הדלק:

מקובלת בקשת תש"ן להותיר את רצועת הדלק פנויה ונגישה.

עמדת צוות הותמ"ל:

  • סעיפים 1-5 – רצועת הדלק :

מקבלים את בקשת תש"ן לגבי תוספת ההוראות ומציעים שהנוסח ששולב בתמ"ל/1076 ישולב גם בתמ"ל 1081. מתנגדים לסימון הקו בתשריט. ייעוד השטח הוא פארק לפי תמל/1076 (סירקין). ניתן לסמן את הקו בנספח תשתיות.

המלצת החוקר:

רצועת הדלק :

סעיפים 1-5 – לקבל את ההתנגדות בחלקה. יש לסמן את רצועת הדלק בנספח תשתיות בייעוד על-פי תוכנית אחרת. יוסף בסעיף 6.10 סעיף קטן (ה) שיקבע מגבלות בנייה של 5 מ' מהרצועה לכל צד לקווי תש"ן וקצא"א (רצועה ברוחב 10 מ').

בתחום רצועת הדלק ישולבו הוראות בתיאום עם צוות הותמ"ל ברוח ההוראות שחלות באותו מקום לפי תמ"ל/ 1076 (סירקין).

 

תוכנית: תמ"ל 1081 – הרחבת העיר אלעד
מס' התנגדות: 16 תאריך שימוע: 07/11/19

המתנגדת: קצא"א

המייצגת/ הופיעה לדיון: גב' אביבה רחמים-יניב
עיקרי ההתנגדות:

  • סימון קו צינור – בשטח התוכנית עובר קו צינור של קצא"א בקוטר "18 עם תחום מגבלות של 10 מ' מכל צד של הצינור. נדרש לסמן את קו הצינור בתוכנית.
  • תוספת לתקנון התוכנית – נדרש להוסיף לתקנון התוכנית כי בתוך תחום מגבלות הבניה אסורה כל בניה, שתילת עצים, הנחת צינורות וכל שימוש אחר העלול להפריע או להזיק להפעלת הצינור.
  • תא שטח 997 – מבוקש להוסיף לסעיף 6.1 בתקנון התוכנית: ו. תנאי למתן היתר בניה לחציית קו ביוב בתא שטח 997 יהא תיאום מראש ובכתב עם קצא"א
עמדת צוות התכנון ומגיש התוכנית:

  1. סימון קו צינור:

מקבלים את בקשת קצא"א לסמן את קו הצינור בתוכנית.

  1. תוספת לתקנון התוכנית:

מוצע כי בתוכניות ירשם כי עבודות יבוצעו בתיאום עם קצא"א ולא בכפיפות להוראות קצא"א.

  1. תא שטח 997:

מוצע כי בתוכניות ירשם כי עבודות בתא שטח 997 יבוצעו בתיאום עם קצא"א ולא בכפיפות להוראות קצא"א.

עמדת צוות הותמ"ל:

  • סעיפים 1-3 – קו צינור קצא"א:

מקבלים את בקשת קצא"א לגבי תוספת ההוראות ומציעים שהנוסח ששולב בתמ"ל/1076 ישולב גם בתמ"ל 1081. מתנגדים לסימון הקו בתשריט. ייעוד השטח הוא פארק לפי תמל/1076 (סירקין). ניתן לסמן את הקו בנספח תשתיות.

המלצת החוקר:

קו צינור קצא"א:

לקבל את ההתנגדות בחלקה. ראו המלצתי לגבי התנגדות מס' 15. תנאי למתן היתר בניה בתא שטח 997 יהא תיאום עם קצא"א.

 

תוכנית: תמ"ל 1081 – הרחבת העיר אלעד
מס' התנגדות: 17 תאריך שימוע: 07/11/19

המתנגדת: נתיבי איילון 

לא התייצב נציג לדיון
עיקרי ההתנגדות:

  1. מסוף תח"צ בתא שטח 805:

בהתאם להנחיות משרד הבריאות לא ניתן למקם מסוף תח"צ בתחום רדיוס מגן ב'. יש להקצות 30 ד' בתא שטח 800 (סה"כ) המיועד למרכז תח"צ בחלקה המזרחי של התוכנית, כך שתא שטח 800 יגדל מ-15 דונם ל-30 דונם.

  1. מגבלות פיתוח

יש להבטיח שמגבלות הפיתוח בתחום קו המתחם העליון מתוקף תמ"א 10/ג/1 אינן פוגעות באפשרות להקמת מסוף תח"צ.

  1. מסוף תח"צ בתא שטח 804:

נדרש להגדילו מ-3 דונם ל-5 דונם לצורך שירות נאות.

  1. תאי שטח 800,803-805:

בתאי שטח 800, 803-805 יש לוודא התאמת החלוקה בין שטחים עיקריים לשטחי שירות ולהוסיף סעיף גמישות לניוד שטחי בניה מתת הקרקע אל מעל הקרקע.

  1. תא שטח 800:

בהתאם לפרוגרמה, נדרש שטח של 500 מ"ר זכויות בנייה למסוף. בטבלה נקבעו 450 מ"ר שטחים עיקריים + 50 מ"ר שטחי שירות בתת הקרקע (10%).

  1. תא שטח 803

בהתאם לפרוגרמה, למסופים נדרש שטח של 200 מ"ר זכויות בנייה למסוף. בטבלה נקבעו 150 מ"ר שטחים עיקריים + 50 מ"ר שטחי שירות בתת הקרקע (25%).

  1. תיקונים בהוראות התוכנית

סעיף 6.1 – הוראות התוכנית קובעות כי "תנאי להיתר בניה ראשון בשטח התוכנית הינו אישור הוועדה המקומית של "תוכנית בינוי ופיתוח הכוללת תדריך בינוי ופיתוח מילולי" נבקש להחריג את תאי שטח 800, 803, 804, 805 המיועדים למרכזי תחבורה.

עמדת צוות התכנון ומגיש התוכנית:

  • מסוף תח"צ בתא שטח 805:

ראו התייחסות צוות התכנון בנושא בפרק הדן בסוגיות העקרוניות.

  • מגבלות פיתוח:

החלק הדרומי של המגרש נמצא בתוך תחום המגבלות של קו החשמל. על פי תקנון התוכנית (סעיף 6.8 , 6 ב), לא ניתן להקים בתחום המגבלות שימושים רגישים כגון מגורים, מבני ציבור ותעסוקה.

  • מסוף תח"צ בתא שטח 804:

מקבלים עמדת נתיבי איילון.

  • תאי שטח 800,803-805:

מקבלים עמדת נתיבי איילון.

  • תא שטח 800:

מקבלים עמדת נתיבי איילון.

  • תא שטח 803:

מקבלים עמדת נתיבי איילון.

  • תיקונים בהוראות תוכנית:

העירייה מתנגדת לבקשת נתיבי איילון, שכן ללא תכנון מפורט של 1:500, לא ניתן יהיה לדעת איך מתחברות התשתיות וכו'. לעניות דעתם של רמ"י, פרט למסוף במחלף, הכל כן יהיה כפוף ל 1:500 שכן יתר המסופים הם חלק ממתחם כלשהו שיש בו עוד פיתוח נוסף. נתיבי איילון יכולים להציע תוכנית פיתוח של 1:500 בעצמם או להגישה במסגרת ההיתר, וכך לא לחכות לרמ"י לתוכנית ברמת פיתוח 1:500.

התייחסות צוות הותמ"ל:

  • מסוף תח"צ בתא שטח 805:

ראו התייחסות לנושא בפרק הדן בכך בסוגיות העקרוניות.

  • מגבלות פיתוח:

התוכנית כפופה לתמ"א. לא ניתן יהיה לשלב  שימושים רגישים בתחום מגבלות קו החשמל. אפשר לתכנן את המסוף בצורה שתתאים לזה.

  • מסוף תח"צ בתא שטח 804:

מקבלים עמדת נתיבי איילון.

  • סעיפים 4-6 – בנוגע לכמות זכויות ולאופן חלוקתן בין עיקרי/משני/עילי/תת"ק: 

מקבלים את בקשת נתיבי איילון לעדכון כמות הזכויות. כרגע לא ניתן לדעת כיצד יחולקו הזכויות, ולכן אנו מציעים לכלול את כלל השטח כשטח עיקרי עילי מהסיבות הבאות: בסמכות ועדה מקומית להמיר שטחי בנייה  מעיקרי לשירות, אך לא להיפך. כמו כן, הערה מס' ג לטבלה 5 מאפשרת ניוד זכויות מעל הקרקע לתת הקרקע.

  • סעיף 7 – הוראות תוכנית:

מקבלים את עמדת העירייה שמסופים אשר מהווים חלק ממרחב בנוי אחד חובה שיעברו תכנון יחד בתוכנית 1:500. ניתן להחריג את המסוף בבית העלמין.

המלצת החוקר:

  1. מסוף תח"צ בתא שטח 805:

לדחות את ההתנגדות. ראו המלצתי בפרק הדן בנושא במסגרת הסוגיות העקרוניות. אבקש להוסיף כי ממילא לא הונחה בפני תשתית עובדתית מניחת דעת לקיומו של מסוף תחבורה גדול בשטח פתוח (מגרש 800 במתחם 3) בעל ערכיות גבוהה, מחוץ ל"תחום המחנה" של היישוב, כל-שכן להגדלתו מ- 15 ל- 30 דונם.

  1. מגבלות פיתוח:

לקבל את ההתנגדות בחלקה.  מגבלות הבניה הנובעות מקו מתח עליון על-פי תמ"א 10/ג/1 היו ברורות וידועות במועד פרסום התוכנית להתנגדויות. ניתן יהיה להתאים את תכנון מסוף התחבורה למגבלות אלו. על כל פנים, ראו המלצתי לצמצום שטח המסוף בפרק הסוגיות העקרוניות בסעיף העוסק בצמצום הפיתוח במתחם 3. 

  1. מסוף תח"צ בתא שטח 804:

לקבל את ההתנגדות. 

  1. תאי שטח 800, 803-805:

לקבל את ההתנגדות בחלקה. ניוד שטחי בנייה באופן המבוקש מתחת לפני הקרקע אל מעל פני הקרקע אסור על-פי תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), תשנ"ב-1992. מומלץ אפוא לכלול את כלל השטח כשטח עיקרי עילי על מנת לאפשר גמישות מירבית לוועדה המקומית לנייד זכויות בעתיד, מעל ומתחת לפני הקרקע. טבלה 5 תתוקן ביחס לתאי שטח 804 ו-805 בהתאם.

  1. תא שטח 800:

לדחות את ההתנגדות. ראו המלצתי בעניין מתחם 3 במסגרת הסוגיות העקרוניות.  

  1. תא שטח 803:

לקבל את ההתנגדות.  

  1. תיקון בהוראות התוכנית:

לקבל את ההתנגדות בחלקה. סעיף 6.1 יתוקן באופן שהוצאת היתר במסוף התחבורה 803 ו- 805 תוחרג מדרישת תוכנית בינוי ופיתוח בקנ"מ 1:500. תא שטח 804 צמוד לבינוי באזור התעסוקה ומכאן שלא ניתן יהיה להחריג אותו. 

 

תוכנית: תמ"ל 1081 – הרחבת העיר אלעד
מס' התנגדות: 18 תאריך שימוע: 19/11/19

המתנגדת: נתיבי ישראל

המייצג/הופיעו לדיון: גב' מיכל זיו – גלעד, מר אלכס רזנסקי
עיקרי ההתנגדות:

  1. זכות דרך לצורך נת"צ בדרך 444

חברת נתיבי ישראל מקדמת בשנים האחרונות נתיבי תחבורה ציבורית ייעודים לצורך שיפור השירות בתחבורה ציבורית בדרכים הבין עירוניות. בדרך מס' 444 מקודם נת"צ מצומת הכניסה לאלעד ועד הכניסה הדרומית לראש העין. חלקו כבר בוצע. חלקו הדרומי של הנת"צ טרם בוצע, בשל היעדר רוחב זכות דרך בכביש 444. התוכנית שהופקדה לא כוללת הרחבה של דרך 444 מצפון למחלף מגדל אפק ועד מחלף ראש העין, הרחבה הנדרשת לצורך נת"צ. לפיכך, נת"י מבקשת להאריך ולהרחיב את זכות הדרך של התוכנית לצורך הקמתו של נתיב לתחבורה ציבורית בקטע הנ"ל.

  1. זכות דרך לצורך מיקום תשתיות ארציות:

בתחום התוכנית קיימות תשתיות ארציות: קו מתח עליון של חח"י וקו חלוקת גז מתוכנן של נתג"ז. מחלוף מפגש הדרכים 444/471 מצריך העתקה של התשתיות הללו. העתקת תשתיות מתאפשרת לייעוד דרך בלבד. לפיכך, נת"י מבקשת הרחבת זכות הדרך ברביע הדרום מערבי של המחלף המתוכנן לצורך העתקת התשתיות הללו.

  1. זכות דרך ברמפת גישה לדרך 444 לכיוון צפון

תוואי הרמפה המוצעת המאפשרת גישה מכביש 4711, מאזה"ת חצב ומאזה"ת אלעד לכיוון כביש 444 צפון – נבחנה גיאומטרית. זכות הדרך המוצעת אינה מספקת. נת"י מבקשת להרחיב את זכות הדרך של הרמפה לכיוון צפון, בחלקו המערבי של הרביע הצפון מזרחי של המחלף בכ- 40 מ'. 

  1. זכות דרך הגישה לאזה"ת חצב (השארת הדרך על כנה):

תמ"ל/ 1081 מציגה שינוי בדרך הגישה לאזה"ת חצב–אלעד, ובכך למעשה מרחיבה את זכות הדרך בחלקו המזרחי של הרביע הצפון מזרחי. שינוי זה יגרור פגיעה רחבה בשטחי המחצבה הקיימת, בשטחי קיבוץ נחשונים ובשטחי הייעור הקיימים בין המחצבה לבין הקיבוץ, המשמשים "מחסום" טבעי מזיהום אוויר הנוצר כתוצאה מהחציבות המבוצעות בשטח המחצבה. שינוי זה אינו נצמד למערך הכבישים הקיים והמתוכנן כשהמשמעות היא תוספת משמעותית לעלויות ביצוע המחלף ודרכי הגישה ממנו ואליו. נת"י מבקשת לצמצם את זכות הדרך בחלקו המזרחי של הרביע הצפון מזרחי ולהשאיר את דרך הגישה לאזה"ת חצב על כנה.

  1. הגישה לאזור התעסוקה אלעד ותחנת הרכבת (והצעות לשינוי): 

התוכנית מציעה שהגישה לאזור התעסוקה אלעד יעשה על בסיס צומתT  שמתוכנן על כביש 444, במסגרת תת"ל 22 (המסילה המזרחית). תוספת הנסיעות הנגזרת מהקמת אזור התעסוקה תגרום לכך שהצומת יהיה בכשל. בנוסף, מתוכננים צומת צלב דרומי בכביש 444 בכניסה לעיר אלעד ממזרח וכניסה לאזור התעסוקה ממערב. צומת זה אינו מקובל על נתיבי ישראל בשל בעיות בטיחות צפויות, כמו גם מחשש כי האטת מהירות הנסיעה על כביש 444 תגרום לפגיעה בתפקוד הכביש המהיר. על כן, במהלך התכנון, הוצעו חלופות אחרות ע"י נתיבי ישראל, כך שתתאפשר גישה מיטבית לאזה"ת ולעיר אלעד ללא פגיעה בכביש 444.

שינויים מבוקשים כעת בתוכנית:

1. רמפת גישה ולולאה מצפון לצומת T המאושר- מטרתו לבטל ולהחליף את הפניות שמאלה לנוסעים מכיוון דרום למערב.

2. סימון מבנה דרך והרחבת זכות הדרך לטובת תכנון עתידי להפרדה מפלסית בצומת צלב (צומת הכניסה הדרומי לאזה"ת/צומת הכניסה לאלעד)- מטרתה לאפשר כניסה ויציאה נוספת לאזה"ת ולעיר אלעד, תוך ביטול צומת הצלב. בתוכנית שהופקדה אף אחת משתי החלופות לא כלולות. 

התוכנית שהופקדה כוללת את הצומת T המאושר ובנוסף, מוצעת לולאה ורמפה מדרום לדרך הגישה לאזה"ת המאפשרות כניסה ויציאה מאזה"ת, אולם רמפה זו יוצרת בעיות השתזרויות על כביש 444 בשל הקרבה למחלף ונוגדת את הנחיות התכנון של מת"ח. לפיכך, נת"י מבקשת להטמיע אחת מהצעותיה לכניסה נוספת לאזור התעסוקה: לולאה מצפון לדרך הגישה לאזה"ת המאפשרת כניסה מכיוון דרום, ולחילופין, הפרדה מפלסית בכניסה הדרומית לאזור התעסוקה הכוללת סימון מבנה דרך והרחבת זכות הדרך בצומת.

  1. ניתוק דרך מקומית מאושרת מדרך 444 הראשית:

תחום התוכנית כולל מקטע מתוכנית מח/61 – שיפורים בכביש 444 בקטע נחשונים ראש העין, תוכנית שאושרה ביום 30/03/93 המאפשרת חיבור לדרך 444 לכיוון צפון. תכנון המחלף והרחבת דרך 444 אינו מאפשר חיבור של דרכים מקומיות לדרך 444 הראשית. נת"י דורשת ניתוק קטע הדרך הכלול בתוכנית מח/ 61 מדרך 444 בכדי למנוע בעתיד אפשרות לחיבור הדרך (שאינה חלק מהמחלף) העלולה ליצור בעיות השתזרות, פגיעה בכביש 444 וכן במחלף המתוכנן. 

עמדת צוות התכנון ומגיש התוכנית:

  1. הרחבת זכות דרך 444 מצפון למחלף מגדל אפק:

השינויים הקלים בהרחבת המסדרון לצפון המחלף וצפון דרך 444 אינם נדרשים לתוכנית. ניתן להכלילם בתוכנית המשלימה, שממילא תידרש להמשך 444 צפונה, ביוזמת נתיבי ישראל.

  1. זכות דרך לצורך מיקום תשתיות ארציות:

מקובל להרחיב לטובת העתקת תשתיות תת קרקעיות בהתאם לצורך. קווי חשמל עיליים ניתן להעתיק בכל ייעוד.

אין צורך להפקיע שטח בשביל קו חשמל שניתן להעבירו בקרקע חקלאית. צריך להפקיע כמה שפחות קרקע, ולכן גם סימון מסדרון קו החשמל יכול להיות על עמודים ולא קו מוטמן. לגבי תשתיות אחרות אפשר לסמן מסדרון אבל לא כחלק מהכביש.

  1. זכות דרך ברמפת גישה לדרך 444 לכיוון צפון

השינויים הקלים בהרחבת המסדרון לצפון המחלף וצפון דרך 444 אינם נדרשים לתוכנית, אך אין התנגדות להכלילם.

  1. זכות דרך הגישה לאזה"ת חצב (השארת הדרך על כנה)

מיקום הצומת המוצע בתמ"ל/ 1081 נועד לאפשר תפעול מיטבי של הצמתים בציר ויוותר במקומו. קבלת ההתנגדות תגרום לקירוב המרווח בין הצמתים למרחקים לא מקובלים ותפגע ברמת השירות בציר חיוני זה.

  1. הגישה לאזור התעסוקה אלעד ותחנת הרכבת:

אזור התעסוקה צפוי למשוך נפחי תנועה רבים. התנגדות נת"י יסודה ברצונם לנתק את הצומת מדרום למחלף לפניות שמאליות מהדרך החשובה היוצאת ממפרידן עמישב וממשיכה מזרחה לכיוון המחלף בין 471 ל-444.

נותח והוכח שהצומת, בתצורת צומת קמץ "תלת פאזית" חיונית לשירות המרחב כולו, כך שלא ניתן לאמץ את הצעת מתכנני נת"י לביטולה. בעיקר חשוב שלא לבטל את הפנייה ממערב לצפון שמתחייבת מהצעתם. אין הצדק לבקשתם זו.

כמו כן, יש לדחות את השינויים המוצעים ע"י נת"י: 1. הלולאה המוצעת איננה מקובלת שכן היא מחליפה פניה שמאלה מ-444 דרום אל אזור התעסוקה, אך איננה מאפשרת יציאה מאזור התעסוקה שמאלה וצפונה ל-444. פניה זו חשובה לדעתנו ואיננו יכולים לוותר עליה. 2. דרך 444 היא דרך אזורית אשר אינה מיועדת למחלוף, פרט למקרים חריגים ביותר, כגון מפגש 471/444. צומת הגישה הדרומי לאזור התעסוקה שהוא גם צומת הכניסה הקיים לעיר אלעד נבדק ונמצא מתפקד ברמת שירות נאותה.

  1. ניתוק דרך מקומית מאושרת מדרך 444 הראשית:

מקובל על צוות התכנון – יש לעדכן תשריט.

התייחסות צוות הותמ"ל:

  1. הרחבת זכות דרך 444 מצפון למחלף מגדל אפק:

עמדת צוות הותמ"ל היא שאין הצדקה להכללת השטח בתמ"ל ולהרחיב זכות הדרך ל- 75 מ' לאורך 900 מ' על חשבון שטחים חקלאיים נוספים. נת"י יכולה לקדם תוכנית נוספת באזור זה.

  1. זכות דרך לצורך מיקום תשתיות – מקובל.
  2. זכות דרך ברמפת גישה לדרך 444 לכיוון צפון – מקובל.
  3. זכות דרך הגישה לאזה"ת חצב (השארת הדרך על כנה):

יש לרווח בין הצומת המזרחי של המחלף לבין הכניסה לחצב ולאזור התעסוקה של אלעד, ולכן צוות הותמ"ל סבור שאין לקבל את ההתנגדות.

  1. הגישה לאזור התעסוקה אלעד ותחנת הרכבת:

מתנגדים לפתרונות המוצעים על ידי נת"י: 1. רמפת גישה ולולאה מצפון לצומת T המאושר: הפתרון של נת"י בעייתי מכיוון שאינו מאפשר פניה שמאלה מהדרך שבאה מכיוון מפרידן עמישב, תחנת הרכבת ואזור התעסוקה לכיוון 444 צפון שהתבררה כחיונית בבדיקות התנועתיות שנערכו. החלופה הכלולה בתוכנית מאפשרת זאת, ובעלת יתרונות נוספים: מאפשרת חיבורים נוספים בפחות צמתים. נת"י טענה לחיתוך תנועות, אך הנושא ייפתר באמצעות יצירת מרווח של 400 מ' בין ה"אפים" הסמוכים. בנוסף, ניתן להוסיף בין ה"אפים" נתיב עזר שמעביר את כל החיכוכים אליו ולא לנתיבים הבסיסיים של כביש 444 (במסגרת זכות הדרך המוצעת) .2. סימון מבנה דרך והרחבת זכות הדרך לטובת תכנון עתידי להפרדה מפלסית בצומת צלב: מתנגדים. עמדת משרד התחבורה לגבי כביש 444 היא שמדובר בכביש אזורי שמשרת את מרחבו ע"י צמתים מסוגים שונים ולא מחלפים. מחלפים ניתן להקים רק בחיבורים עם דרכים בהיררכיה גבוהה יותר או כשעולה צורך מיוחד לכך. בצומת זו אין הצדקה לכך מבחינת נפחי התנועה הצפויים. הפרדה מפלסית בכניסה לעיר היא פתרון שאינו נכון אורבנית ותכנונית. כמו כן, התוכנית מאפשרת ביטול הפניה שמאלה לתוך העיר מכיוון צפון וכניסה לעיר דרך מעגל התנועה שממערב, זאת על מנת לאפשר בצומת העדפה לתח"צ ע"י ביטול פאזה ברמזור.

  1. ניתוק דרך מקומית מאושרת מדרך 444 הראשית – מקובל.
המלצת החוקר:

  1. זכות דרך לצורך נת"צ בדרך 444:

לדחות את ההתנגדות. קידום נתיב תחבורה ציבורית מצומת הכניסה לאלעד ועד לכניסה הדרומית לראש העין הוא מטרה ראויה. על-פי יועץ התנועה לותמ"ל, רוחב זכות דרך (50 מ') מאפשר 2 נתיבים ונתיב תחבורה ציבורית לכל כיון. 

  1. זכות דרך לצורך מיקום תשתיות ארציות

לקבל את ההתנגדות בחלקה. יש לאפשר הרחבת זכות הדרך ברביע הדרום מערבי של המחלף המתוכנן (444/471) לצורך העתקת קו חלוקת גז. קווי מתח עליון יוותרו במיקומם הנוכחי. 

  1. זכות דרך ברמפת גישה לדרך 444 לכיוון צפון

לקבל את ההתנגדות. יש להרחיב את זכות הדרך בחלקו המערבי של הרביע הצפון מזרחי בכ- 40 מ' על מנת לאפשר גישה נוחה ובטיחותית לרמפת העלייה לדרך 444 לכיוון צפון. 

  1. זכות דרך הגישה לאזה"ת חצב (השארת הדרך על כנה):

לדחות את ההתנגדות.  הסטת הצומת המאושרת על-פי תוכנית מס' שד/10/694 (שיקום מחצבות נחשונית- א.ת. חצב) מזרחה מהווה שינוי קרדינלי בתוכנית ונועדה להעביר תנועות רכבים מאזור התעסוקה חצב, אך לא פחות- תנועות מכל צפון אלעד. 

  1. הגישה לאזור התעסוקה אלעד ותחנת הרכבת:

לדחות את ההתנגדות. החלופה הכלולה בתוכנית מאפשרת פניה שמאלה מהדרך שבאה מכיוון מפרידמן עמישר, תחנת הרכבת ואזור התעסוקה של אלעד לכיוון 444 צפון. בבדיקות תנועתיות שנערכו התברר כי הפניה שמאלה חיונית. הצעת נת"י (רמפת גישה ולולאה מצפון לצומת T המאושר). אינה מאפשרת פניה כאמור. זו אף זו; החלופה בכלולה בתוכנית מאפשרת חיבורים נוספים בפחות צמתים. הוא הדין ביחס להצעת נת"י בנוגע להפרדה מפלסית בצומת צלב (צומת הכניסה הדרומית לאזור התעשייה), הנוגדת לעמדת משרד התחבורה כי כביש 444 הינו דרך אזורית שמתחברת במחלף רק עם דרכים בהרכביה גבוהה יותר (או על- פי צורך מיוחד). נפחי התנועה הצפויים אינם מצדיקים הפרדה מפלסית וממילא הפרדה כאמור בכניסה לעיר הנה פתרון נחות הן תכנונית והן אורבנית.

  1. ניתוק דרך מקומית מאושרת מדרך 444 הראשית

לקבל את ההתנגדות. מקובלת העמדה כי תכנון המחלף והרחבת דרך 444 אינם מאפשרים חיבור של דרכים מקומיות לדרך 444. אי- לכך, יש לתקן את התשריט באופן שיוסר החיבור של הדרך המקומית על- פי תוכנית מח/61, מדרך 444 לכיוון צפון.

 

תוכנית: תמ"ל 1081 – הרחבת העיר אלעד
מס' התנגדות: 19 תאריך שימוע: 19/11/19

המתנגדת: מועצה אזורית דרום השרון

המייצגת/הופיעה לדיון: גב' אושרת גני – גונן, ראש המועצה האזורית דרום השרון
עיקרי ההתנגדות:

  1. התוכנית אינה מציעה פתרונות תחבורתיים מרחביים מספקים לבעיות קיימות

משמעות הפיתוח המוצע בכלל התוכניות שפורטו הוא כאוס תחבורתי. הישענות על מערך התחבורה הקיים לצד היעדר התניית פיתוח בתכנון, כמו גם היעדר ביצוע של התאמות תחבורתיות ספציפיות לצורך מימוש התוכנית – ימיט אסון על האזור. תחום השפעת התוכנית רחב הרבה יותר מהבדיקה המצומצמת שנערכה עבור התוכנית, ויש לעדכנו. להלן הדגמה של בעיות התחבורה השוררות באזור כבר עתה (על התוכנית להביאן בחשבון):

  1. בכביש 471 במחלף עמישב נצפים עומסי תנועה בלתי סבירים. התוכנית לא מציעה חיבור של שכונות פ"ת לכביש 6 במחלף עמישב, למרות שחיבור שכזה יכול היה להקל על המצוקה הקיימת כבר היום.
  2. לא קיים במתחם התוכנית מערך נת"צים. מערך שכזה אומנם מתוכנן, אך מימוש התכנון אינו מעוגן בתוכנית. על כל פנים, מערך הנתצ"ים המוצע, בהתאמה לתחזיות התנועה, לא ייתן מענה הולם לעומסי התחבורה.
  3. כביש 40 לא מופיע בתכנון כציר העדפת תח"צ. הכביש הקיים צריך להיות מוגדר כנת"צ ובמקומו יש לסלול את עוקף כביש 40 .
  4. הגישה לתחנת הרכבת המתוכננת באלעד תהיה ברמה ירודה. תכנון התנועה לתחנה זו אינו סביר שכן הוא מייצר עומסי תנועה, זאת אף מבלי להתחשב בתוספת התנועה הצפויה.
  5. ראוי לתכנן חיבור ישיר גם לתחנת ראש העין דרום.
  6. בכבישים 471 , 444 ו- 40 יש כיום עומסי תנועה כבדים אשר צפויים להחמיר בשל תוספת של 30,000 יח"ד ו 1,800,000 מ"ר תעסוקה ומסחר.

כאמור לעיל, עומסי התנועה באזור ההשפעה של התוכנית בלתי סבירים כבר היום, בעוד שהתכנון המוצע אינו מציע פתרונות שיקלו על משתמשי הדרך, ומבלי להביא בחשבון את נפח התנועה שעתיד להתווסף.

  1. כשלים בבה"ת:
  1. בהתייחס לתחזיות המופיעות בבה"ת, עומסי התנועה ביציאות לכביש 40 יהיו ברמת שרות F, כולל מחלף ירקונים והמחלף הדרומי על כביש 40. ניתן להתגבר על הבעיה אך ורק באמצעות יישום של עוקף כביש 40 במתכונת המוצעת ע"י חב' אמי מתום. אם הלה יבוצע, תסופק רמת שרות סבירה ביציאות מהמתחם לכיוון תחנות הרכבת.
  2. הבה"ת, שעל פיו נערך תכנון התחבורה והתשתיות באזור, חושב לפי הערכה שהציגה 30% מתחזיות התנועה העתידיות בלבד. יש להביא בחשבון בחישוב את היקפי התנועה ברכב פרטי ולהפחית תנועת רכב פרטי עפ"י עוצמת התחבורה הציבורית המתוכננת.
  3. כהסקה מטבלת מקדמי התאמה לפי עוצמת התחבורה הציבורית (מצורפת להתנגדות), ובהינתן כי תחנת הרכבת הפרברית אינה בתוך המתחם, אלא נושקת לו, ורמת השירות אליה גבוהה הן לאוטובוסים והן לרכב פרטי, ניתן להפחית כ-10% מן הנסיעות ברכב הפרטי לטובת אוטובוסים. אף-על-פי-כן, עדיין ייווצר כאוס תחבורתי. 
  4. נפחי התנועה בבה"ת חושבו בחוסר גדול, ולפי התרחישים המתוארים בבה"ת צפוי להיווצר עומס הרבה יותר גדול על מערכות הדרכים. מערכת הדרכים הנוכחית לא תוכל להכיל את כמות התנועות שמייצרת ומושכת התוכנית. גם המערכת התחבורתית המוצעת מתוכננת בחסר, אפילו אם תבוצע במלואה (ללא מטרו), ולא תוכל לתת מענה ברמת שרות סבירה.
  5. פתרון הקו האדום של הרכבת הקלה ירד מהפרק, ומכאן שאין פתרון להסעת המונים, בניגוד לרשום בבה"ת.
  6. פתרון המטרו נמצא בחיתוליו. אושר רק פרסום לפי ס' 77-78 לפי חוק התכנון והבנייה. תכנון תוואי מיקום התחנות, רמת שירות וזמן ביצוע – אינם ידועים.
  7. פתרון הנתצ"ים אינו ברור דיו, למשל, קיימת אי בהירות לגבי דרך יישומו בחלק מהקטעים.
  8. מחלף עמישב נותן פתרון לנוסעים מערבה בלבד. המחלף אינו מספק פתרון לנוסעים מזרחה כשהסיבה הנטענת היא כי הוא קרוב מידי למחלף נחשונים.
  1. שלביות ביצוע:

בבחינת סטאטוס התכנון של הפרויקטים המוצעים כפתרונות תחבורתיים משלימים לתמ"ל/ 1081 ולתוכניות הגובלות בה, ניתן להיווכח שמרבית הפרויקטים נמצאים בתחילת דרכם הסטטוטורית. כאשר אין תלות סטטוטורית (קרי, שלביות כחלק מההוראות המחייבות של התוכנית) לא ניתן להתבסס על הפתרונות המוצעים. הפתרונות שראוי שהתוכנית תציע צריכים להיות בזיקה עם התוכניות המתוכננות בסביבה (סירקין הגדולה – תמ"ל/ 1076, סירקין הקטנה, התחדשות עירונית פ"ת, פת/ 1216). ככל שתוכנית זו לא תציג מענה הולם לבעיית התחבורה ההולכת ומתהווה, עומסי התנועה ילכו ויחריפו, ושעות העומס יתארכו עד כדי שיתוק המערכת. יישום התוכנית יכול להתבצע באופן תקין, סביר וראוי רק באמצעות פיתוח הפתרונות התחבורתיים. על השלביות שתיקבע להיגזר ממספר יחידות הדיור שיאושרו. יש לכלול בשלביות התוכנית את פיתוח מערכת התחבורה הציבורית, לרבות:

  • ביצוע נתצ"ים ומרכזי תחבורה בכבישים 444, 461, 40.
  • בניית תחנת רכבת אלעד כולל כביש הגישה המזרחי.
  • ביצוע תחנת רכבת ראש העין דרום.
  • קידום התכנון של קו המטרו וביצועו.
  1. גישה לאזור התעשייה חצב:
  1. תכנון התנועה בכביש המוביל לאזור תעשיה חצב נקטע, מסיבה שאינה ברורה, בעוד שיש בכוחה של תוכנית זו לייצר פתרון, תוך חשיבה קדימה לעתיד הלא רחוק, לסוגיה זו.
  2. הכביש הדרומי של אזור התעשייה חצב הוא כביש מאושר בתב"ע (מח/ 258) – ולכן לא ברור מדוע בחלקו מסומן ככביש חדש ובחלקו לא צבוע כלל. יש לסמן את הכביש בהתאם לתב"ע המאושרת ולהזכירה בפירוט התכניות החלות בתחום התוכנית בתקנון התוכנית.
  1. תחנת דלק מאושרת של קיבוץ נחשונים:

תוכנית שד/ 2/918 – תוכנית תחנת דלק מאושרת של קיבוץ נחשונים – מסומנת בתשריט בתא שטח 806, כחלק משטח החניון ובצמידות לשטח המסחרי. יש לכלול תוכנית זו בפירוט התוכניות התקפות בתקנון. מיקום התחנה כפי שזו מסומנת כעת במסמכי התוכנית פוגעת בזכות קיבוץ נחשונים להקמת תחנת דלק בהתאם למאושר להם בתב"ע – דהיינו, התוכנית מאפשרת הקמת תחנת דלק בגז בלבד. נדרשת בחינה של מיקום חלופי לתחנה זו.

  1. מסוף אוטובוסים וחניון צמודי דופן לקיבוץ:

במגרשים 805-806 מציעה התוכנית חניון ומרכז תחבורה גדול. מעבר לכך ששימושים מזהמים אלה סומנו בתחום רדיוס מגן ב' של קידוח נחשונים (המאושר והמוצע), מדובר ביצירת מטרדי רעש וזיהום אוויר שימוקמו צמוד לקיבוץ – למגורים ולמתחם התיירות אותו מקדם הקיבוץ באזור הספורט והנופש המאושר בו, ובמנותק מכל שימושי התוכנית (לרבות מאזור התעסוקה והציבור המיועד להגיע אליו וממנו) בתחבורה ציבורית. יש לאתר מקום למתחם התח"צ באזור התעסוקה, במקום בו יועילו יותר למשתמשים ובמקום בו, למצער כמטרד רעש, יום ולילה, יפריעו פחות. זאת ועוד, התוכנית רואה בתחנת הרכבת כמוקד תחבורה ציבורית אליו יגיעו המשתמשים וממנו יתפזרו ליעדם. נכון ויעיל יותר למקם מתחם אוטובוסים וחניון, ואף תחנת דלק, במיקום צמוד דופן למתחם תחנת הרכבת ובתוך אזור התעסוקה. יש לשנות את הוראות התוכנית ולהימנע כליל מהפגיעה האמורה וכן לבטל את חניון האוטובוסים במיקומו הנוכחי.

  1. שטחי התעסוקה שבתחומי המועצה האזורית דרום השרון:

מתנגדים להיעדר פירוט שטחי המסחר המותרים בתאי שטח בתחום המועצה האזורית דרום השרון;  עפ"י סעיף 4.3 לתקנון המפרט את שטחי התעסוקה (תאי שטח 500-519) להוציא את תא שטח 513 לגביו יש הנחיות פרטניות למרכז קונגרסים, בשאר שטחי התעסוקה – מותרים בין היתר שטחי מסחר, משרדים, גלריות, אולמות תצוגה, מרפאות, בתי קפה ומסעדות בקומת הקרקע. בהתאם לטבלה 5 לתקנון, בתאי שטח 514-519 – הנמצאים בגבולות מועצה אזורית דרום השרון – לא מפורטים שטחי המסחר המותרים, בניגוד לשאר תאי השטח המסומנים לתעסוקה. יש לתקן את ההוראות הנ"ל ולמנוע העוול הצפוי למועצה כתוצאה מהנוסח המוצע.

  1. שטח לתכנון בעתיד:

בהתאם לסעיף 4.23, השימושים יקבעו בתוכנית מפורטת הנדרשת לתא שטח זה. שטח זה ישמש את קיבוץ נחשונים לטובת חקלאות עד למימוש התכנון העתידי ואישור תוכנית מפורטת לתא שטח זה. למצער, נדרש כי כל עוד השטח נשאר בתחום הקו הכחול של התוכנית השטח יוגדר כשטח לעיבוד חקלאי ע"י קיבוץ נחשונים לצורך מספוא לרפתות. על השטח האמור אין להטיל מגבלות כלשהן מתוקף אזור התעסוקה תוך הותרת השטח לצרכי עיבוד חקלאי. בהמשך לאמור לעיל, כלל המגבלות המפורטות בסעיף 4.24.1 – בדבר אחזקה ואישור של נתיבי ישראל בשטח – אינן מקובלות ויש לבטלן.

עמדת צוות התכנון ומגיש התוכנית:

  1. התוכנית אינה מציעה פתרונות תחבורתיים מרחביים מספקים לבעיות קיימות:

נעשו בחינות מספקות הן מרחבית והן מקומית וניתנו מענים לכשלים שזוהו כמפורט בבה"ת. להלן מענה פרטני לבעיות שהועלו בהקשר זה ע"י המתנגדים:

  1. התווסף חיבור מאזור עמישב דרך תחנת הרכבת אל כביש 444, ומשם ניתן להתחבר אל כביש 6.
  2. מערך הנת"צים שמוצג בתכניות מקודם על ידי נתיבי איילון ובסמכותם. כמו כן, קידומם מבוצע על ידי חברת נתיבי ישראל, נתיבי איילון ומשרד התחבורה.
  3. הגישה לתחנת הרכבת אושרה בתת"ל/ 22, וצוות המתכננים שיפר אותה על ידי חיבור בין מזרח למערב כנראה בתוכנית.
  4. תחנת ראש העין היא מחוץ לסמכות התוכנית, אולם במידה שיש צורך בחיבור אליה – על הנושא להיות מטופל אל מול חברת רכבת ישראל ומשרד התחבורה.
  1. כשלים בבה"ת:
  • סעיפים א'- ד' – הטיפול בתחבורה ציבורית ובדרכים אזוריות במרחב המטרופוליני מקודם על ידי הגורמים האחראיים במדינה. נושא תכנון התחבורה הציבורית נמצא בתנופה אדירה ומתואם עם חברת נתיבי איילון. הבה"ת הוכנה בהתאם להנחיות והייתה נתונה לבקרת יועץ התחבורה לותמ"ל. ניתנה תשומת לב מיוחדת למרחב, בהתייחס לכל התכניות בו (ראש העין, אלעד, פתח תקוה, סירקין וכו'). כמו כן הבה"ת הוכנה בהתאם להערכות משרד התחבורה והחברות הממשלתיות מטעמה למענה תחבורתי שעיקרו התח"צ, וכולל שדרוג תשתיות.
  • סעיף ה' – הבה"ת מבוסס על מודל תל אביב ובהתאם לכל ההנחות שלו וכולל כיול לאזור אלעד, אין צורך בהסרת תשתיות תח"צ.
  • סעיף ו' – המטרו בהליך תכנון סטטוטורי – ולא נלקח בחשבון בהרצות המודל.
  • סעיף ז' – פתרון הנת"צים מקודם על ידי נתיבי אילון ומתואם איתם. הלה מוצג בצורה מפורטת בנספח התח"צ.
  • סעיף ח' – הדרך המקשרת בין מפרידן עמישב ל-444 ובהמשך ל-4713 נותנת קישוריות למזרח.
  1. שלביות ביצוע:

ראו התייחסות בפרק הדן בנושא בסוגיות העקרוניות.

  1. גישה לאזור התעשייה חצב:
  1. תכנון התנועה בדרך מתבסס על תוכנית מח/ 258 המאושרת של דרך 4711 ומסיט את התנועה רק לקראת החיבור לדרך 444 במחלף. כמובן שיש אינטרס עתידי לקדם את כל תוואי הדרך בהתאם לתב"ע.
  2. השינוי המוצע כולל הסטה של הכביש לפי תב"ע המאושרת, ורק שינוי בודד זה נכלל בתחומי התוכנית, כל השאר ללא שינוי.
  1. תחנת הדלק המאושרת של קיבוץ נחשונים:

לעניין הכללת תוכנית שד/ 2/918, הנושא נתון להחלטת הותמ"ל. לעניין מיקום חליפי לתחנה: התוכנית המאושרת של תחנת הדלק נמצאת כיום ברדיוס מגן ב' של קידוח נחשונים ואינה ניתנת למימוש כתחנת דלק או גז. התמ"ל מציעה מיקום אחר בקרבת מיקום, גם כן בתחום רדיוס המגן, ולכן אין פגיעה או הרעה של המצב. ניתן להוסיף אפשרות לתדלוק בדלק, אך העניין כפוף לאישור משרד הבריאות והגופים הרלוונטיים הנוספים. לחילופין, מוצע לאפשר ייעוד מתארי לתחנת דלק באחד ממגרשי התעסוקה שנמצא מחוץ לתחום מגבלות הקידוח. עם זאת, לא ניתן לקבוע כעת בנוגע להקצאת הקרקע לקיבוץ.

  1. מסוף האוטובוסים וחניון צמודי דופן לקיבוץ:

ראו התייחסות בנושא בפרק הדן בכך בסוגיות העקרוניות.

  1. שטחי התעסוקה שבתחומי המועצה האזורית דרום השרון:

מוצע לאפשר הסבה של זכויות במגרש למסחר בקומת הקרקע בסמכות הוועדה המקומית, בכל מגרשי התעסוקה שלא ניתן להם מסחר.

  1. שטח לתכנון בעתיד:

לעניין השימוש החקלאי – אין מניעה להמשיכו עד לאישורה של תוכנית מפורטת, זאת באישור בעל הקרקע. לעניין נת"י – ממליצים לקבל את ההתנגדות.

התייחסות צוות הותמ"ל:

  • סעיף 3 – שלביות והתניות:

ראו התייחסות לנושא בפרק הדן בכך בסוגיות העקרוניות.

  • סעיף 5 – תחנת הדלק של נחשונים:

לקיבוץ נחשונים תוכנית מאושרת לתחנת דלק רגילה ללא אפשרות מימוש הואיל וזו חלה ברדיוס מגן ב' של קידוח נחשונים. למרות טענת הקיבוץ כי קיימת האפשרות לממשה כתחנה בגז, הרי שעמדת משרד הבריאות היא שלא ניתן לעשות זאת משום שהתחנה תכלול מערכות ביוב שאינן מותרות ברדיוס מגן ב'. היזם הציע לאפשר תחנת דלק ברמה מתארית באחד מהמגרשים שבאזור התעסוקה. לצוות הותמ"ל אין התנגדות לכך.

  • סעיף 6 – מסוף האוטובוסים:

ראו התייחסות לנושא בפרק הדן בכך בסוגיות העקרוניות.

  • סעיף 7 – מגרשי התעסוקה שלא פורטו בהם שטחי מסחר:

מוצע לכלול כבר עתה בתב"ע שטחי מסחר במגרשים 514-519, ולאפשר המרתם בשלב מאוחר יותר לתעסוקה.

  • סעיף 8 – שטח לתכנון בעתיד:

סעיף 4.24.1 עוסק בייעוד קרקע הכוללת "מגבלות בנייה ופיתוח". הכוונה היא לא לשטח לתכנון בעתיד. אין מניעה להמשיך ולעבד את השטח עד תחילת עבודות הפיתוח.

המלצת החוקר:

  1. בה"ת – אין פתרונות תחבורתיים מרחביים מספקים לבעיות קיימות:

לדחות את ההתנגדות. ראו המלצתי בנושא בפרק הדן בכך בסוגיות העקרוניות.

  1. כשלים בבה"ת:

לדחות את ההתנגדות. ראו המלצתי בנושא בפרק הדן בכך בסוגיות העקרוניות.

  1. שלביות ביצוע:

לקבל את ההתנגדות בחלקה. ראו המלצתי בנושא בפרק הדן בכך בסוגיות העקרוניות. 

  1. גישה לאזור התעשייה חצב:

לדחות את ההתנגדות. הסטת צומת הכניסה לאזור התעשייה חצב מזרחה (וביטול קטע דרך בכביש 9 מצפון ומדרום לצומת כתוצאה מן ההסטה) הינה מחויבת המציאות נוכח המרחק הדרוש מן המחלף המתוכנן במפגש כבישים 444-4711 לצומת. התוכנית אינה מבטלת את המשך הכביש על-פי תוכנית שד/10/694. הקו הכחול של התוכנית מסתיים לאחר ההסטה מזרחה. 

  1. תחנת דלק מאושרת של קיבוץ נחשונים:

לקבל את ההתנגדות בחלקה. יש לבטל ההגבלה על שימוש בבנזין/חשמל/סולר בתא שטח 806, אולם יש להתנות הוצאת היתר בניה בתא שטח זה באישור משרד הבריאות. 

  1. מסוף אוטובוסים וחניון צמודי דופן לקיבוץ:

לקבל את ההתנגדות בחלקה. מקובלת עלי עמדת צוות התכנון לפיה המיקום המוצע, בקרבת כביש 4711, עם גישה מכביש 9, מרכזי ומתאים, חרף קיומו של קידוח נחשונים עם רדיוס מגן. ראו התייחסותי בפרק הדן בכך במסגרת הסוגיות העקרוניות.

העתקת חניון האוטובוסים לאזור התעסוקה לא תיטיב עם התוכנית באשר גם אזור התעסוקה (ברוב חלקיו) נמצא באזור רדיוס מגן ב'. אם בכך לא סגי, הרי שמיקומו באזור התעסוקה יביא לריבוי תנועות אוטובוסים שאלמלא מיקום החניון לא נדרשים לעבור באזור זה. אזור התעסוקה, כשלעצמו, משורת על-ידי מסוף תחבורה ציבורית במגרש 804. 

  1. שטחי התעסוקה שבתחומי המועצה האזורית דרום השרון

לקבל את ההתנגדות בחלקה. יש לקבוע בטבלה 5 זכויות בנייה לשטח עיקרי למסחר במפלס הכניסה במגרשים 514-519. יש להוסיף הערה ברמת טבלה כי בסמכות הוועדה המקומית להמיר שטחים אלו לשטח עיקרי לתעסוקה במגרשים אלו. 

  1. שטח לתכנון בעתיד:

לקבל את ההתנגדות בחלקה. יש לבטל את הייעוד המוצע לתא שטח 950 ולסמן כייעוד על-פי תוכנית מאושרת, כקרקע חקלאית. בהתאם יש להשמיט סעיף 4.23. להשלמת התמונה יאמר כי סעיף 4.24.1 עוסק בייעוד קרקע הכולל "מגבלות בנייה ופיתוח", ומכאן שאינו רלוונטי לתא שטח 950. 

 

תוכנית: תמ"ל 1081 – הרחבת העיר אלעד
מס' התנגדות: 20 תאריך שימוע: 19/11/19

המתנגד: מושב מזור

המייצג/הופיע לדיון: מר דודי רוסו, חברת דר ייעוץ ניהול ותכנון עירוני
עיקרי ההתנגדות:

לטענת המתנגדים, בין מושב מזור לעיריית אלעד נחתם הסכם על שיתוף פעולה בשטח המיועד לתעסוקה הכלוא בין כביש 6 לכביש 444. ההתנגדות עוסקת רובה ככולה בעניינים שמאיים וכוללת הצעות למניעת דילול זכות הייזום של המושב והרחבת השטחים הסחירים בתוכנית:

  1. שימושים מעבר לנדרש בתוכנית:

לפי כללי הפידיון של רשות מקרקעי ישראל , זכות הייזום מחושבת מתוך הברוטו של הקו הכחול של התוכנית. תוכנית שבה 85% הפרשות לצרכי ציבור היא בזבזנית באופן לא מידתי. התוכנית מכניסה ומוסיפה ייעודי קרקע שאינם נדרשים לעצם התוכנית למגורים ותעסוקה כגון – יערות, שטח לתכנון לעתיד, שטח חקלאי, בית עלמין ושטח למוסד הצמוד לו , שטחים ירוקים והכל באופן לא פרופורציונלי.

עוד מבלי להיכנס לפרטי תכנון, הותמ"ל בהפקדתו את התוכנית חרג מתפקידו וכלל שטחים שלא ניתן לפרש אותם כנדרשים לתוכנית גם אם תתקבל פרשנות מרחיבה. נדמה כי יש פה ניסיון להידמות לתוכנית מתארית שבאה להסדיר את כל ענייני היישוב, כולל הכנסת יעודים ושימושים שאינם קשורים לשטחי המגורים, מרכז עניינו של הותמ"ל, גם כאלו שאינם באים לשרת אותם.

  1. שטחי יער :

התוכנית כוללת יער קיים ואף מוסיפה שטחי יער נוספים. יש לגרוע את כל שטחי היערות מהתוכנית.

  1. שטח לתכנון בעתיד:

אין כל תועלת תכנונית בסימון השטחים החקלאיים של קיבוץ נחשונים כשטח לתכנון בעתיד. את השטחים החקלאיים שסומנו בתוכנית כשטח לתכנון בעתיד יש לקבוע כשטח חקלאי. ככל שבעתיד יידרש לשנות ייעוד שטח זה לכל יעוד אחר, בין אם למגורים, לתעסוקה או לכל יעוד אחר – הדבר יעשה בתוכנית עתידית. בהקשר זה, יצויין כי בעבר כבר דרשה רשות מקרקעי ישראל לפדות שטחים שייעודם "שטח לתכנון בעתיד" בטענה שהם שינו את ייעודם ועל פי החוזה עם החוכרים שטח ששינה את יעודו יש להשיב לרמ"י.

  1. בית עלמין

תמ"ל 1081 מציעה הקמת בית עלמין חדש לאלעד בשטח של כ 37 דונם. שינוי יעוד לבית עלמין נפרד לאלעד סותר חזיתית את תמ"א/19 ואת העקרונות העומדים מאחורי תוכנית המתאר הארצית לבתי עלמין המתווה כי בתי עלמין יהיו אזוריים או מטרופוליניים וישמשו מספר יישובים. מעבר לכך, בסמיכות לבית העלמין המתוכנן קיימת תוכנית מתאר מפורטת לבית עלמין מטרופוליני במחצבות ברקת שמהווה גם דרך לשיקום המחצבות. התוכנית שיישומה התעכב קיבלה לאחרונה זריקת מרץ לאחר שהוקם הגוף המנהל וגם תוקצב לצורך תפקודו וביצוע הפיתוח של בית העלמין. בית העלמין אמור לשמש בהגדרה גם את אוכלוסיית אלעד. רובו של בית העלמין הוא "בבניה רוויה" וחסכנית בשטח. יהיה זה מעשה חלם המנוגד לכל עקרונות התכנון לאשר בית עלמין חדש ממש בסמיכות.

  1. עודף שטחי ציבור במתחם 8

מגרשים 134-137 – מגרשים אלו ששטחם המצטבר כ 85 דונם ונמצאים במנותק בחלק הדרומי של התוכנית ובצמידות לבית העלמין. מגרשים אלו שייעודם כללי ומכילים שימושים מכל סוג, הם מעבר לכל צרכי ציבור הנדרשים לתוכנית וגם לאלעד. סה"כ שטחי המוסדות הציבוריים בתוכנית הם כ 207 דונם כאשר שטחי המגורים בתוכנית הם באותו סדר גודל – דהיינו לכל 1 דונם מגורים בתוכנית סומן 1 דונם שטחי מוסדות ציבור. אין כל הצדקה פרוגרמתית להיקף כזה של שטחים למוסדות ציבור שישמשו את התוכנית וגם לא מחסור כללי באלעד. אין זה מתפקידה של תוכנית המקודמת בותמ"ל ליעד שטחי רזרבה לעתיד בלתי נראה ולשימושים לא ידועים ולקבוע תוספת סתמית של 85 דונם מעורפלים וללא הצדקה ועל כן מבוקש להסיר יעודים אלו מהתוכנית כמו את בית העלמין הצמוד להם.

  1. הגדרת דרכים במצב קיים בתוכנית

התוכנית כוללת 306 דונם דרכים במצב המוצע כ"דרך קיימת". הכנסה של דרך במצב המוצע כדרך קיימת לתוכנית לא משפיע מבחינה קניינית בעלים או מחזיק בקרקע. רשות מקרקעי ישראל כמונופול, ועל אף שאין בכך כל היגיון או הגינות, החליטה כי במתן זכויות הייזום לבעלי זכות החכירה, ידוללו זכויותיהם ע"י הכללת שטחים שהופקעו בעבר וזאת באמצעות ניכוס שטחים אלו לזכות רמ"י כאלו היו שווי ערך לקרקע חקלאית ששינתה יעודה. מול טענות החוכרים בעניין זה, תשובת רשות מקרקעי ישראל היא כי החוכר יכול להגיש התנגדות בעניין זה לעת הפקדת התוכנית ולהסיר יעודים אלו מתוך התוכנית, ועל כן הוגשה התנגדות בעניין זה.

  1. תוספת שטח ללוגיסטיקה:

בהתאם לפרוגרמה שצורפה לתוכנית, לשטח שבין כביש 6 וכביש 444 יש היתכנות גבוהה לשמש כשטחי לוגיסטיקה. למרות זאת, שטחי הלוגיסטיקה/אחסנה בתוכנית עומדים על 26 דונם בלבד. בנוסף, שטחי לוגיסטיקה הם בעלי יישום מהיר וזרז לקידום אזור התעסוקה. לפיכך מבוקש להגדיל את שטחי הלוגיסטיקה דרומה ובצמידות לאלו הקיימים לכלל של כ- 50 דונם. על מנת לאפשר גמישות בחלוקה ואיחוד שטחים, מבוקש לקבוע את זכויות הבניה באחוזים ולכלול סעיף הקובע אפשרות לחלוקה או איחוד מגרשים באמצעות תשריט איחוד או חלוקה.

עמדת צוות התכנון ומגיש התוכנית:

  1. שימושים מעבר לנדרש בתוכנית

התוכנית דורשת פתרונות תשתית רבים. כמו כן, יש לעמוד בפרוגרמה ולתת מענה לצרכי העיר העתידיים והעכשוויים. עניינים של קניין מצויים ביחסים שבין החוכר לבעל הקרקע.

  1. שטחי יערות:

התוכנית אינה מוסיפה ייעוד יער. רוב שטחי היער בתוכנית הוכנסו לקו הכחול לצורך חישובם לצרכי ציבור כחלק מהפרוגרמה לשצ"פים (בתיאום עם קקל) – מתוך ראיה ששטחי יער אלו ישמשו בין היתר לרווחת התושבים וכן בכדי לשמור על רציפות התוכנית (כגון נחל מזור במתחם 8).

  1. שטחים לתכנון בעתיד:

נושא הפדיון הוא בין רמ"י לבין החוכר. היעוד נקבע במהלך קידום התוכנית בכדי לאפשר פיתוח עתידי במרחב במסגרת ההבנות בין הרשויות. יש להשאיר שטח זה ביעוד הנוכחי. אין מניעה להמשיך את השימוש החקלאי עד לאישור תוכנית מופרטת וזאת באישור בעל הקרקע.

  1. בית העלמין:

ראו התייחסות לנושא בפרק הדן בכך בסוגיות העקרוניות.

  1. עודף שטחי ציבור במתחם 8:

ראו התייחסות לנושא במסגרת הסוגיות העקרוניות.

  1. הגדרת דרכים במצב קיים בתוכנית:

התוכנית כוללת הרחבת היישוב במספר מתחמים נפרדים בתוך העיר ובמעטפת החיצונית שלה. הכבישים הקיימים שנכללו בתוכנית מוצגים לצורך שמירת רציפות וקישוריות בין המתחמים השונים. בנוסף, התוכנית כוללת דרכים ארציות קיימות שמתחברות לתכנון והינן חלק בלתי נפרד מהם (כדוגמת דרך 444). נושא הפידיון הינו בין רמ"י לבין החוכר.

  1. תוספת שטח ללוגיסטיקה:

שיטת חישוב זכויות הבניה נקבעו על ידי הותמל ולא ניתן לשנות אותם לאחוזים. עם זאת, מוצע לאפשר בשלב הרישוי איחוד ופיצול בכל מגרשי התעסוקה הגדולים מ-6 דונם.

התייחסות צוות הותמ"ל:

  1. שימושים מעבר לנדרש בתוכנית:

ראו התייחסות לנושא בפרק הדן בכך בסוגיות העקרוניות.

  1. שטחי יערות:

שטחי היער מהווים חלק מהפרוגרמה ונכללו בתוכנית לבקשת קק"ל על מנת לייצר רצף של תכנון מפורט ליערות.

  1. שטח לתכנון בעתיד:

חוק הותמ"ל קובע כי ככל שתוכנית כוללת 750 יח"ד, היא יכולה לכלול גם שטחים מתאריים. במקרה זה מדובר בחטיבת קרקע המשכית וכלואה אשר צוות הותמ"ל סבור כי נכון שתתוכנן בעתיד, אך אינה משרתת בעת הזו את צרכי השכונה.

  1. בית העלמין:

ראו התייחסות בנושא בפרק הדן בכך בסוגיות העקרוניות.

  • סעיפים 5-6 – עודף שטחי ציבור ודרכים:

הטענות של מושב מזור לגבי העודף של צורכי הציבור והדרכים הן טענות שבבסיסן הן קנייניות ולא תכנוניות. ראוי שיפתרו מול רמ"י ולא על גבי התוכנית.

  • סעיף 7 – תוספת שטחי לוגיסטיקה:

אכן נכון לאפשר יותר שטחי לוגיסטיקה מאשר משרדים שכן להם סיכוי גבוה יותר להתממש במהירות. העירייה מתנגדת לכך למרות שהנושא הוסבר לה. לגבי האפשרות לאחד ולפצל מגרשים, הדבר מתאפשר/לא מתאפשר בהתאם לסמכות הוועדה המקומית ולכן אין צורך לכלול זאת במסמכי התוכנית.

המלצת החוקר:

  1. שימושים מעבר לנדרש בתוכנית:

לדחות את ההתנגדות. ראו המלצתי בנושא בפרק הדן בכך בסוגיות העקרוניות.

  1. שטחי יער :

לדחות את ההתנגדות. שטחי היער מהווים חלק מהפרוגרמה ונכללו בתוכנית על מנת לייצר רצף של תכנון מפורט ליערות. מכל מקום, הוראות ס' 4.10 מאפשרות בתאי שטח אלו שימושים המותרים עפ"י תמ"א/ 22. 

  1. שטח לתכנון בעתיד:

לקבל את ההתנגדות. ראו ס' 8 בעניין התנגדות מס' 19.

  1. בית העלמין:

לקבל את ההתנגדות. ראו המלצתי בנושא בפרק הדן בכך בסוגיות העקרוניות.

  1. עודף שטחי ציבור במתחם 8:

לדחות את ההתנגדות. ראו המלצתי בנושא בפרק הדן בכך בסוגיות העקרוניות.

  1. הגדרת דרכים במצב הקיים בתוכנית:

לדחות את ההתנגדות. ראו המלצתי בנושא בפרק הדן בכך בסוגיות העקרוניות.

  1. תוספת שטחי לוגיסטיקה:

לקבל את ההתנגדות בחלקה. אכן, בהתאם לפרוגרמה של אזור התעסקה, לשטח שבין כביש 6 וכביש 444 יש היתכנות גבוהה לשמש כשטחי לוגיסטיקה. עם זאת, נמסר על-ידי צוות התכנון כי הפרוגרמה נבחנה לעומק וכן אושרה על ידי משרד האוצר על-פי צרכי העיר אלעד להיקף 1.2 מיליון מ"ר תעסוקה. על-מנת לאפשר גמישות תכנונית, מוצע לשלב שימוש של "אחסנה לוגיסטית בלתי מזהמת" גם בייעוד תעסוקה. 

 

תוכנית: תמ"ל 1081 – הרחבת העיר אלעד
מס' התנגדות: 21 תאריך שימוע: 19/11/19

המתנגד: קיבוץ נחשונים

המייצגת/הופיעה לדיון: עו"ד שרי סימנר, מר שי ברוש, מר אילן מרכוס – יועץ תנועה מטעם המתנגדים
עיקרי ההתנגדות:

  1. חריגה מסמכות (תיקון הכרזה לאחר הפקדת התוכנית)

התוכנית אינה חוקית ותוכננה תוך חריגה מסמכות הוועדה. התוכנית אינה מתאימה להיות תוכנית מועדפת לדיור וחורגת מן המסגרת שהתווה החוק לתכניות אלו ולסמכות הותמ"ל, מהסיבות הבאות:

  1. שטח ההכרזה עבור התוכנית במועד בו הוחלט על הפקדת התוכנית היה 1300 דונם בלבד. חוק הותמ"ל הסמיך את הוועדה להרחיב את שטח המתחם המוכרז רק עד 20%, וזאת אך ורק לטובת מטרות ספציפיות המנויות בחוק שעיקרן שירות יח"ד שתתווספנה כתוצאה מן התוכנית. התוכנית תוכננה בחריגה של 115% מהשטח המקורי (2797.6 דונם). רק לאחר הפקדת התוכנית הלא חוקית, התקבלה החלטת ממשלה (ממשלת מעבר שניה ברציפות, שסמכויותיה מוגבלות ביותר), להרחבת שטח ההכרזה. ספק רב אם ניתן באופן כזה להכשיר תכנון ללא סמכות המנוגד ביודעין לחוק וספק גם באשר לחוקיות ההחלטה להגדיל את שטח ההכרזה.
  2. שטחים לתכנון עתידי- אין לוועדה סמכות לאשר תוכנית עם יעוד שטחים לתכנון עתידי.
  1. היעדר תיאום מתחייב עם הקיבוץ:

למרות ההוראה המפורשת של הוועדה לעריכת תיאום תכנוני עם הקיבוץ- התיאום לא בוצע. שטח התוכנית הורחב בהרבה על חשבון שטחי הקיבוץ ביחס לשטח שהוצג בדיון בהפקדת התוכנית ללא תיאום. יש לערוך את התיאום המתחייב עם הקיבוץ (וזאת בטרם הפקדתה).

  1. פגיעה בקיבוץ:

התוכנית פוגענית, ולראייה, השטח הכלול בה משתרע על 400 דונם משטחי הקיבוץ ומשנה את אופי סביבת הקיבוץ מסביבה ירוקה, פתוחה וחקלאית – לבנייה גבוהה. כמו כן, שטח התעסוקה צפוי למשוך תחבורה המתעתדת לנוע אל וממגדלי התעסוקה, כמו גם מתחמי ענק לאוטובוסים.

  1. חשיבות השטח המעובד במתחם 7:

התכנון מתבסס בין היתר על מסמך סביבתי שמתאר בצורה שגויה את מצב האדמות החקלאיות ועיבודן במתחם 7. כמו כן, המסמך הקנה משקל נמוך לחקלאות מעובדת המשמשת לפרנסת הקיבוץ. השטחים החקלאיים של קיבוץ נחשונים הם שטחים מעובדים, מטופחים, בעלי ערכיות גבוהה ותרומה לפרנסת ועתיד הקיבוץ. 

  1. צמצום הקו הכחול באופן שתפחת הפגיעה בקיבוץ:
  1. התוכנית חלה על שטחי חקלאות, שטחי ספורט ונופש, בית קברות ותחנת דלק. מבוקש לערוך בחינה מחודשת של הקו הכחול ובכלל זה להזיזו אל מחוץ לבית הקברות של הקיבוץ ומחוץ למתחם הספורט והנופש בו מקודם תכנון לתיירות במסגרת שד/ 3000. בנוסף, מבוקש לצמצם את הקו הכחול למינימום האפשרי על מנת למנוע בזבוז שטחי חקלאות ויצירת קלינים, ולהוציא את שטחי החקלאות שסומנו לתכנון עתידי.
  2. יש להוציא מחוץ לקו הכחול את שטחי החקלאות שסומנו לתכנון עתידי. סימון שכזה אינו תואם את סמכות הוועדה עפ"י חוק. מבלי לגרוע מן האמור, יש להוסיף בסעיף 6.19 ס"ק 5 לתקנון התוכנית כי השטחים לתכנון עתידי אינם מותרים כ"שטחי התארגנות".
  1. התכנון התחבורתי בעייתי, ונעדר דרכים לנגישות לשטחים החקלאיים:
  1. תכנון התחבורה לוקה בחסר ומתעלם, בין היתר, מסוגיות בטיחותיות ומכשלים תחבורתיים עליהם התריע הקיבוץ טרם הופקדה התוכנית. למשל, התכנון מתעלם מהצורך בדרכי גישה לשטחים החקלאיים שבתחומי התוכנית, לרבות למתקני תשתית של הקיבוץ ולשטחים חקלאיים מעובדים צמודי דופן לאותה תשתית. כמו כן, התוכנית כלל לא מתייחסת ומחייבת את קיומן של דרכים חקלאיות נחוצות שכבר הוסדרו במסגרת תכניות תקפות.
  2. נדרשת הוספת סעיף שלביות והדרגתיות וקביעת מתחמי ומנות פיתוח בתוכנית, בפרט באזור התעסוקה, באופן שלכל הפחות יותנה היישום והמימוש בפועל של פתרונות התח"צ. הפתרונות יכללו מסילה ותחנת רכבת, ביוב וניקוז כתנאי למתן היתרים בתחום התוכנית, וזאת מהסיבות הבאות:
  • ישנו עודף היצע של שטחי מסחר ותעסוקה באזור התעסוקה ויהיה קושי במימושם.
  • על פי הבה"ת מסילת הרכבת ותחנת הרכבת לא צפויות להתממש בעשור הקרוב.
  • קו הביוב המאסף של העיר צפוי לעבור בתחום מחנה סירקין. פינויו לא יחל לפני 2024.
  • יש להוסיף שלביות בתוכנית ומתחמי פיתוח לרבות במסגרת התנאים להיתר בניה (סעיף 6.1)
  1. שלביות פיתוח:

התוכנית נעדרת הוראות מתחייבות לעניין שלביות פיתוחה, מבחינה תחבורתית ומבחינות אחרות. התוכנית נשענת במידה רבה על פיתוח של תחבורה ציבורית, לרבות הרכבת הצפויה להתממש בעוד שנים רבות. יש לחלק את התוכנית למספר מתחמים שפיתוחם יותנה ויתאפשר רק בכפוף להסדרה תחבורתית מתאימה ובהתחשב בפיתוח תכניות נוספות בסביבה.

  1. המשך פעילות חקלאית:

יש לשנות את סעיף 6.21 בתקנון התוכנית, ולאפשר את המשך העיבוד עד קבלת ההיתר לעבודות הפיתוח בתא השטח הרלוונטי, ולהוסיף הוראה המחייבת גם שמירה על דרכי גישה לצורכי העיבוד עד לקבלת היתר פיתוח לתא השטח.

  1. צמצום הפגיעה בקיבוץ בשטחים הלא מתוכננים:

התוכנית הופקדה עת נותרו חלקים בתכנון שלא הושלמו (למשל, תחבורה וביוב) ותוך כדי שהקו הכחול מסומן בהרחבה כך שתתאפשר גמישות בתכנון. יש לקבוע בהוראות התוכנית הוראה המחייבת לעשות את השימוש המינימאלי ההכרחי בשטחי הקיבוץ (והחקלאות בכלל) וצמצום הקו הכחול הסופי בהתאם.

  1. רפת הקיבוץ:

על התוכנית לאפשר, ובוודאי שלא למנוע, הגדלת הרפת והעדר בעתיד, מעבר לתחום הקיים עתה לצורך עתודה לפרנסת הקיבוץ ולהמשך צביונו החקלאי.

  1. הזזת כל השימושים שהושמו ברדיוס מגן ב':

התוכנית מציעה תחנת דלק, מתחם מסחרי, חניון ומתחם אוטובוסים בתחום רדיוס ב' של קידוח המים של הקיבוץ. החניון ומרכז התחבורה ימוקם במגרשים 805 ו-806. מעבר לכך ששימושים מזהמים אלו סומנו בתחום רדיוס מגן ב' של קידוח נחשונים, מדובר במטרדי רעש וזיהום אוויר בצמוד לקיבוץ, הן למגורים והן למתחם התיירות המקודם באזור הספורט והנופש המאושר. המרחק המוצע בתוכנית בין המסוף התחבורתי לבין מתחם הספורט והנופש של הקיבוץ הוא כ-85 מ', מרחק שיבטיח כי המסוף יהווה מטרד חריג של רעש וזיהום (על פי הדוח הסביבתי של התוכנית, סף רעש 40 dBA מתקבל במרחק 200 מ' מהמסוף הממוקם בעיר, ואילו המסוף הנדון ימוקם בקרבה הרבה יותר לקיבוץ). מיקום מטרד שכזה על דופן בית המלון המתוכנן (ולפי השימוש המאושר, נופש וספורט) יסכל פיתוחו ויפגע בפרנסת הקיבוץ.

יש להזיז את כל השימושים הנ"ל אל מחוץ לרדיוס ג' של קידוח נחשונים; יש לאתר מקום לתח"צ באזור התעסוקה, במקום בו יועיל יותר למשתמשים ושבו מטרדי הרעש יפריעו פחות. מוצע למקמו בצמידות לתחנת הרכבת, כמרכז תח"צ.

  1. קידוח  נחשונים:
  1. יש להוסיף את קידוח נחשונים במפורש לסעיף 6.2 בתקנון התוכנית ולקבוע תנאים לשמירה על הקידוח ועל רדיוסי המגן, לפחות כפי שהתוכנית דורשת ביחד לקידוחים האחרים שבתחומה.
  2. יש לכלול בתוכנית הוראה המחייבת את העמקת קידוח נחשונים, כתנאי לכל היתר בניה, לרבות סלילת כבישים וביצוע המחלף ואף כהוראה עצמאית, לאור ריבוי התנועה ברדיוס המגן של הבאר.
  1. תחנת הדלק המאושרת של הקיבוץ:

בתחום התוכנית ישנה תוכנית תקפה לתחנת תדלוק דרגה ב' (שד/2/918) ע"פ תמ"א 18, הכוללת תחנת דלק, שירותי מסחר ודרך. הקיבוץ זכה במכרז לתחנת דלק בגז טבעי על בסיס תוכנית תחנת הדלק. התוכנית פוגעת בסיכויי המימוש של תחנת הדלק, הזיזה את מקומה הסטטוטורי והגבילה את אפשרויות התדלוק בה לגז בלבד (בעוד שהתוכנית המקורית אינה מוגבלת לגז בלבד). כל זאת נעשה ללא תיאום עם הקיבוץ. יש לשנות את ההוראות ואת תשריט התוכנית, לציין במפורש את תוכנית תחנת הדלק שד/ 918/ 2 כתוכנית שמתנה כל פיתוח אחר, למצוא, בתיאום עם הקיבוץ, מקום מתאים לתחנת דלק מחוץ לרדיוס המגן של הקידוח. עוד מבוקש כי לא יושמו מגבלות על אמצעי התדלוק, ולפיכך רצוי שייקבע מיקום במתחם התעסוקה או כל מקום מתאים אחר, באופן שיאפשר לקיבוץ לעמוד בתנאי המכרז בו זכה ובאופן שיתאים לשימושי התוכנית.

  1. תוכנית מח/ 258- גישה לדרך העפר החקלאית:

עסקינן בתוכנית תקפה אותה דורסת תמ"ל/ 1081. בתחום מח/258, מדרום לכביש 4711 מצויה דרך עפר חקלאית המשמשת את הקיבוץ, לרבות לצורך גישה אל מתקני תשתית ועבור כלים חקלאיים. הוראות תוכנית מח/258 חייבו הבטחת הגישה לדרך העפר החקלאית (סעיף 6.8), דרך המשורטטת גם בתשריט התוכנית. יש לכלול בתקנון התוכנית הוראה המחייבת גישה לדרך עפר זו באופן בטוח לכלים חקלאיים גדולים ובתיאום עם הקיבוץ.

  1. כלל הדרכים החקלאיות:

תת"ל 22 כוללת גשר חקלאי ובמסגרתה סוכם עם רכבת ישראל על הותרת דרכים חקלאיות. מבוקש כי כל הדרכים והמעברים החקלאיים הנ"ל יקלטו בתוכנית. מאחר שהתוכנית יוצרת קלינים וכן דרכים חדשות שתפרענה לגישה לשטחים החקלאיים שבתוכנית ובסמוך לה, יש להוסיף דרכים ומעברים חקלאיים בטוחים (ברוחב מינימלי של 6 מ' ובגובה מינילי של 5 מ') בתיאום עם הקיבוץ. ללא חיבורים הדרכים המבוקשות, יוותרו כ-1300 דונמים חקלאיים ללא עיבוד ויתווספו כלים חקלאיים איטיים וגדולים כגון קומביינים, מרססים, מחרשות וכלים נוספים אל מערכת הדרכים המיועדת לכלי רכב.

  1. בעיות תחבורה:
  1. התוכנית אינה מטפלת כיאות בנושאי תחבורה ציבורית.
  2. התוכנית אינה מטפלת בצמתי 6/471. עפ"י הבה"ת של התוכנית, הללו נמצאים בכשל כבד כבר היום.
  3. התוכנית אינה מציגה דרכי נגישות לחלקות החקלאיות של הקיבוץ.
  4. התוכנית מתייחסת באופן לקוי לקביעת כמות הנתיבים בצמתים.
  5. מסקנת הבה"ת היא כי ייתכן שמערכת התחבורה לא תאפשר את כל הבינוי המוצע אלא רק את חלקו.
  6. התוכנית אינה מתייחסת לחיבור המתחם לתוואי המטרו בקו לראש העין.
  7. יש להתנות כל פיתוח במתחם התעסוקה בהנחת מסילת הרכבת המזרחית והקמת תחנת הרכבת במתחם בפועל.
  1. נתיבי תח"צ:

התוכנית איננה מקצה נתיבים מיוחדים לתח"צ, כשברור שהמגמה היא לבטל נתיב אחד לרכב פרטי בכל הדרכים המרכזיות. הדבר יביא לכשל ברוב צמתי המתחם.

  1. שבילי אופניים:

התוכנית לביצוע שבילי אופניים היא אנכרוניסטית ואינה מסתמכת על הנחיות התכנון החדשות לפיהן אין לקטוע שבילים באזורי צמתים ובקטעי דרכים.

  1. תיקונים בהוראות התוכנית:
  1. יש להוסיף לתקנון התוכנית את כל התכניות שבתחומה כולל מח/258, שד/ 918/ 2 ולהבהיר את היחס שבין התוכניות.
  2. בסעיף 4.12 לתקנון יש לאסור על שימושי מוסך בתאי שטח 805 ו-806.
  3. בסעיף 4.17.2 ס"ק 2 יש לחייב את הוועדה המחוזית לצמצם את רוחב גבול המסדרון.
  4. בסעיף 4.22.1 יש לשנות היעוד המוצע של מגרש 806 (חנייה ותחנת תדלוק בגז דרגה ב') ולמקם את יעוד החניון ותחנת הדלק, בתיאום עם הקיבוץ, מחוץ לרדיוס המגן של הקידוח ובאופן שיהיה צמוד לשימושי התוכנית במתחם 7. יש לשנות בהתאמה גם את סעיף 4.22.2 א.
  5. יש להוסיף בסעיף 6.10 ס"ק ג. 1 לתוכנית כי יש איסור מפורש על שימושים כגון מתקני שטיפה, חניון, חניון אוטובוסים ומתחם תח"צ ומוסך.
  6. בסעיף 6.19 בס"ק 2 במקום "מהנדס העיר" יש לרשום "מהנדס הרשות המקומית".
  7. בס"ק 5 יש להוסיף "שטח לתכנון עתידי" וכן "שטחים המשמשים בפועל לחקלאות וטרם ניתן לגביהם היתר פיתוח" כייעודים שלא יותרו בהם שטחי התארגנות.
עמדת צוות התכנון ומגיש התוכנית:

  1. חריגה מסמכות

ראו התייחסות לנושא בפרק הדן בכך בסוגיות העקרוניות.

  1. היעדר תיאום עם הקיבוץ

התוכנית הוצגה לקיבוץ, בשלב בחירת החלופות של מחלף אפק. עדכון מחלף אפק נעשה ערב הפקדתה של התוכנית בהנחיית הותמ"ל. ניתן במסגרת ההתנגדויות להעלות טענות ולעשות לאחר מכן תיקונים והתאמות נוספות.

  1. פגיעה בקיבוץ:

התוכנית כוללת שימושים נדרשים לצורך פיתוח האזור, כולל מחלף ושימושים נלווים לתח"צ- מתוך מטרה לשפר את המרחב.

  1. ערכיות השטחים החקלאיים:

מתחם 7 הינו שטח כלוא בין הכבישים 444\6\471. השטח מעובד בחקלאות אינטנסיבית של גדולי שדה ומטעים. השטח כולל תשתיות רבות של קווי מתח עליון, מכון טיפול בשפכים תעלות ניקוז מבוטנות ודרכים חקלאיות. על כן, ועל פי ניתוח הערכיות של סקר ציר הגבעות (מכון דש"א החברה להגנת הטבע), ניתן לאותו חלק שנבדק בסקר ערכיות סביבתית נמוכה. 

  1. צמצום הקו הכחול:

הזזת הקו הכחול מחוץ לשטח בית הקברות של הקיבוץ, מחוץ למתחם הספורט והנופש ולמתקני התיירות המתוכננים- מקובל על צוות התכנון.

בנוגע לשטחים החקלאיים המצויים בשטח לתכנון עתידי- מבוקש להשאיר את הקו הכחול כמות שהוא.

לגבי שטחי החקלאות שסומנו לתכנון עתידי – מבוקש להשאיר את ייעוד המגרש כפי שהוא. כמו כן, מקובל להוסיף לסעיף שטחי ההתארגנות כי "לא יותרו שטחי התארגנות ביעודים כגון "שטחים פתוחים", "יער" , "שטח ציבורי פתוח" ו"קרקע חקלאית".

  1. התכנון התחבורתי בעייתי, ונעדר דרכים לנגישות לשטחים החקלאיים:

לאחר שיסתיים הליך ההתנגדויות, ויקבע התכנון הסופי הנושא יבחן שנית וככל הניתן תישמר הגישה לשטחים חקלאיים.

  1. שלביות פיתוח:

ראו התייחסות לנושא בפרק העוסק בכך בסוגיות העקרוניות. 

  1. שטח לתכנון בעתיד:

סעיף 6.21 קובע כי "ניתן להמשיך לבצע עיבוד חקלאי בשטחי התוכנית עד להגשת בקשת היתר לעבודות פיתוח מהוועדה המקומית בתא שטח בו מתקיים העיבוד". הסעיף מנוסח כהלכה ומגן על הקיבוץ. (הנ"ל יוחלט בהסכם הפדיון מול רמ"י)

  1. צמצום הפגיעה בקיבוץ בשטחים הלא מתוכננים:

קו הביוב- סעיף 4.17.2 (א) 2. קובע כי "הוועדה המחוזית תהיה רשאית לצמצמם את רוחב גבול המסדרון בהתאם למיקומו ולמגבלות הבניה מהקו כפי שהוגדרו בהיתר הבניה. החלטת הוועדה תפורסם כהודעה בדרך בה מתפרסמות הודעות על אישור טכני". מוצע להעביר את הסמכות לצמצום הקו לסמכות הוועדה המקומית הרלוונטית.

סוגיית המחלף – ראו התייחסות לנושא בפרק הדן בכך בסוגיות העקרוניות.

  1. הרחבת הרפת:

על פי בדיקת ריח שנעשתה – התכנון הקיים עומד בתקן. התוכנית אינה יכולה לבחון השפעות עתידיות של תכנון לא קיים. יובהר כי כבר כיום ישנה חריגה מתקן הריח בחלקים הבנויים של אלעד ולכן היכולת של הקיבוץ להרחיב את הרפת מוטלת בספק.

  1. הזזת שימושים רגישים מרדיוס מגן ב' של קידוח נחשונים:

תחנת הדלק נמצאת כבר היום בתחום רדיוס מגן ב' והתוכנית מציעה להסיטה מעט, ומכל מקום אינה מרעה את המצב. לעניין מתחם האוטובוסים, מוצע שלא לאפשר שימושים העלולים לפגוע בקידוח. לחילופין, ניתן לנקוט באמצעים מיוחדים למיגון בתיאום משרד הבריאות בהתאם לסעיף 7 ב' בפקודת בריאות העם.

לגבי מסוף האוטובוסים – ראו התייחסות לנושא בפרק הדן בכך בסוגיות העקרוניות.

  1. קידוח נחשונים:

העמקת קידוח נחשונים אינו נדרש לצרכי התוכנית ולכן אין צורך בהכללתו בתוכנית.

  1. תחנת הדלק המאושרת של הקיבוץ:

התוכנית המאושרת של תחנת הדלק נמצאת כיום ברדיוס מגן ב' של קידוח נחשונים ואינה ניתנת למימוש. תמ"ל/ 1081 מציעה מיקום אחר בקרבת מיקום גם כן בתחום רדיוס המגן ולכן אין פגיעה הרעה של המצב. מבחינת המתכננים, ניתן להוסיף אפשרות לתדלוק בדלק, אך העניין כפוף לאישור משרד הבריאות והגופים הרלוונטיים הנוספים.

לחילופין- מוצע לאפשר שימוש מתארי לתחנת דלק, באחד ממגרשי התעסוקה שנמצא מחוץ לתחום מגבלות הקידוח.

  1. דרך העפר החקלאית במסגרת מח/ 258:

אין שינוי לתב"ע באזור זה.

  1. דרכים ומעברים חקלאיים:

ראו מענה בנושא המעבר לשטחים החקלאיים בסעיף 6 לעיל.

  1. בעיות תחבורה:
  1. תחבורה ציבורית- התוכנית כוללת התייחסות מלאה לסוגיות התח"צ ומתואמת עם חברת נתיבי אילון
  2. הצמתים בכביש  6/471- על צמתים אלו נאמר בצורה מפורשת שיש לקדם טיפולם ללא קשר להמשך פיתוח האזור.
  3. נגישות לחלקות החקלאיות- הנושא יבחן ויטופל.
  4. כמות הנתיבים בצמתים- מרבית הצמתים נבחנו ואף הוצעו שינויים בניתוב ובגיאומטריה אשר יאפשרו רמת שירות נאותה.
  5. יישום מסקנות הבה"ת- תרחישי המימוש מפורטים בבה"ת הצורה מפורטת מאוד וניתן להבין אמירות נכונות ומדויקות יותר.
  6. אין התייחסות לחיבור המתחם עם קו המטרו לראש העין- אמת, מהסיבה שהמטרו כרגע בחיתוליו, החיבור הזה אם בכלל ימומש, ימומש בעתיד.
  7. המסילה המזרחית- המסילה המזרחית נמצאת בתחילת יישום. למיטב ידיעת המתכננים, תחנת הרכבת צפויה להתחיל לפעול בשנת 2023.
  1. נתיבי תח"צ:

התוכנית לקחה בחשבון את הנתיבים לכל מרכיבי הדרכים במרחב (פרטי / תח"צ).

  1. שבילי אופניים:

התוכנית אינה קוטעת את שבילי האופניים. הפירוט ייעשה בתוכנית המשכית ברמה של 1:500.

  1. התייחסות לתיקונים מבוקשים:
  1. איסור שימושי מוסך בתאי שטח 805 ו-806 – מקובל.
  2. צמצום רוחב גבול המסדרון – סעיף 4.17.2 (א) 2. קובע כי "הוועדה המחוזית תהיה רשאית לצמצמם את רוחב גבול המסדרון בהתאם למיקומו ולמגבלות הבניה מהקו כפי שהוגדרו בהיתר הבניה. החלטת הוועדה תפורסם כהודעה בדרך בה מתפרסמות הודעות על אישור טכני". מוצע להעביר את הסמכות לצמצום הקו לסמכות הוועדה המקומית הרלוונטית.
  3. חניון ותחנת דלק ברדיוס מגן ב' – אין מניעה להקים חניון ברדיוס מגן ב' של קידוח. תחנת הדלק המאושרת נמצאת ברדיוס מגן ב' והתוכנית הנ"ל מסיטה אותה מעט.
  4. אזור רדיוס מגן ב' – מוצע שירשם בסעיף זה שהשימושים המותרים בתאי שטח החלים בתחום רדיוס ב יהיו על פי תקנות בריאות העם ו/או יתואמו עם משרד הבריאות במידה וניתן להקים מערכות הגנה.
  5. שינויים מבוקשים בסעיף 6.19 מקובלים על צוות התכנון.

התייחסות צוות הותמ"ל:

  1. חריגה מסמכות (תיקון הכרזה לאחר הפקדת התוכנית):

ראו התייחסות לנושא בפרק הדן בכך בסוגיות העקרוניות.

  • סעיף 4 – חשיבות השטח המעובד במתחם 7:

שילוב מתחם התעסוקה בתוכנית לא נבע מאופן השימוש בשטחים החקלאיים כיום. חשוב להדגיש שלא הוצגה לוועדה תמונת מצב כאילו השטחים בשטח הנדון אינם מעובדים. הכנסת מלוא המשולש בתוכנית נבע מצורך של אלעד ושל מועצה אזורית דרום השרון בשטחי תעסוקה ובעקבות הסכמים שנעשו בין ראש העיר והמועצה עוד בימי ראש המועצה הקודם, הסכמים שאותם אשררה גם ראש המועצה הנוכחית. בנוגע לערכיות השטחים המעובדים, הללו אובחנו ע"י הותמ"ל כשטחים בעלי ערכיות נמוכה מבחינה אקולוגית וסביבתית ולא מבחינה נופית או חקלאית.

  • סעיפים 5– צמצום הקו הכחול באופן שהפגיעה בקיבוץ תהיה פחותה:

לגבי השטח לתכנון בעתיד – ממליצים לקבל את הבקשה שב"שטח לתכנון בעתיד" לא ניתן יהיה להקים שטחי התארגנות. לעניין הסמכות, ראו תשובת צוות הותמ"ל בסוגיות העקרוניות.

לגבי שטחי המחלף – ראו התייחסות צוות הותמ"ל בנושא בפרק הדן בכך בסוגיות העקרוניות.

  • סעיף 6 – נגישות לשטחים החקלאיים:

מוצע שצוות התכנון יערוך בחינה נוספת על מנת לוודא שניתן מענה מיטבי לנושא גישה לשטחים חקלאיים.

  • סעיף 7 – שלביות:

ראו התייחסות בפרק הדן בנושא בסוגיות העקרוניות.

  • סעיף 8 – שינוי סעיף 6.21 כך שיתאפשר המשך עיבוד עד לקבלת היתר:

ממליצים לשנות את הסעיף בהתאם למבוקש.

  • סעיף 9 – לעניין קו הביוב ופינוי מחנה סירקין:

מרבית שטחי המחנה, ובכללם שטחי תמל/ 1076 , היכן שעובר המאסף צפויים להתפנות עד סוף 2021 ולכן אין בעיה עם העניין זה. באופן כללי יש יתרון גדול שמאסף הבינוי חופף לתשתיות אחרות ולא עובר בחלופה המקורית, צפונית לעיר אלעד באופן שאולי היה פוגע בשטחי חקלאות אחרים. לעניין צמצום רוחב המסדרון, התקנון כולל הוראה לעניין המנגנון לצמצום רוחב מסדרון התשתית לקו הביוב. ראוי שיישאר בסמכות מחוזית ולא מקומית שכן הקו עובר במספר ועדות מקומית.

  • סעיף 11 – מסוף האוטובוסים:

ראו התייחסות בפרק הדן בנושא בסוגיות העקרוניות.

  • סעיף 12 – קידוח נחשונים:

סעיף א – ניתן להוסיף הוראות המפנות ל"תקנות בריאות העם" ולהנחיות משרד הבריאות בנוגע לבניה בתחום רדיוס מגן ב ו – ג.

סעיף ב – העמקת קידוח נחשונים – פרט למסוף ולתחנת הדלק שלגביהם יש התנגדות נפרדת שבעקבותיה מוצע להזיזם, מוצעים בתחום הקידוח רק כבישים שאינן מסכנים את הקידוח ולכן התוכנית לא מחייבת את העמקת הקידוח. עמדת צוות הותמ"ל היא שיש להוציא שימושים רגישים מתחום המחלף. במצב כזה אין צורך להעמיק את הקידוח.

  • סעיף 13 – תחנת הדלק המאושרת של הקיבוץ:

לא ניתן  לממש את התוכנית המאושרת לתחנת הדלק (גם בגז) וגם את זו המוצעת בתמ"ל. מציעים לגרוע מאזור המחלף ולאפשר מתארית באזור התעסוקה.

  • סעיף 14 – הוספת תוכניות לתקנון התוכנית:

תוכניות תמ"ל מבטלות תוכניות מפורטות רבות בתחומן ולכן הדבר אינו מצוי בטבלה 1.6 בתקנון, כי אם רק תוכניות מפורטות שהתמ"ל אינה מבטלת. מוצע שהצוות יבחן שנית האם ישנן תוכניות מפורטות שנשארות בתוקף או חלקן נשמר בתוקף. אותן יש לציין בטבלה 1.6

  • סעיף 19 – בקשות לשינוי הוראות:

סעיף א' – טבלה 1.6 לא כוללת תוכניות מפורטות שמשתנות. ככל שנשארה תוכנית בתוקף יש לציינ.

סעיף ב' – מציעים לבטל את השימושים הנ"ל במחלף.

סעיף ג' – ראו תשובתנו בנושא בסעיף 9 לעיל.

סעיף ד' – מציעים לבטל את השימושים הנ"ל במחלף.

סעיף ה' – כנ"ל.

סעיף ו' – מקבלים את הבקשה שההחלטה תהיה בסמכות מהנדס העיר ומהנדס הרשות המקומית (לגבי השטחים שלא בתחום השיפוט של אלעד).

סעיף ז' – מקובל.

המלצת החוקר:

  1. חריגה מסמכות (תיקון הכרזה לאחר הפקדת התוכנית):

לדחות את ההתנגדות. ראו המלצתי בפרק הדן בעניין סוגיות העקרוניות. 

  1. היעדר תיאום עם הקיבוץ:

לדחות את ההתנגדות. יש להצר על-כך כי יוזמי התוכנית לא השכילו לעקור מלב נציגי הקיבוץ את תחושת חוסר שיתוף הפעולה/תיאום עובר להפקדת התוכנית (בסעיף 24(א) להחלטת הוועדה מיום 01/05/19 נקבע שיש להיוועץ עם הקיבוץ). עם זאת, לא ניתן להתעלם מכך כי התוכנית הוצגה לנציגי הקיבוץ בשלב בחירת החלופות של מחלף מגדל אפק. 

  1. פגיעה בקיבוץ:

לדחות את ההתנגדות. התוכנית והשטחים אליהם מתייחסת ההתנגדות כוללים שימושים נדרשים לצורך פיתוח האזור מתוך מטרה לשפר את התשתיות במרחב גם עבור באי הקיבוץ וחבריו. שינוי ייעודם של שטחי חקלאות שהוחכרו לקיבוץ, כשלעצמו, אינו מהווה פגיעה בו.

  1. חשיבות השטח המעובד במתחם 7:

לדחות את ההתנגדות. ערכיות השטחים המעובדים הוצגה על-ידי צוות התכנון כשטחים בעלי ערכיות נמוכה מבחינה אקולוגית וסביבתית ולא מבחינה נופית ו/או חקלאית. נמסר לי על-ידי צוות הותמ"ל כי לא הוצגה בפני הותמ"ל מצג לפניו שטחים אלו אינם מעובדים. היקף שטח התעסוקה נקבע על רקע הצורך של מועצה אזורית- דרום השרון ושל העיר אלעד בשטחי תעסוקה. מיקום אזור התעסוקה נבחר בין כביש 6 לבין כביש 444, בין היתר, לאור סמיכות האזור לכבישים אלו ולתחנת הרכבת המתוכננת. מבלי לגרוע מכלליות האמור, ראו התייחסותי בנוגע לכ- 234 דונם בייעוד "שטח לתכנון בעתיד" בצפון מתחם 7 בסעיף 9 להתנגדות מס' 19. שטח זה ניתן יהיה להמשיך ולעבד על-פי התוכנית המופקדת, קל וחומר על-פי המלצתי דלעיל. 

  1. צמצום הקו הכחול באופן שתפחת הפגיעה בקיבוץ:

לקבל את ההתנגדות בחלקה. יש לצמצם את הקו הכחול על-פי הצעת צוות התכנון כך שיעבור מחוץ לבית הקברות, למתחם הספורט והנופש ולמתקני התיירות המתוכננים או בגבולם. לעניין "שטח לתכנון בעתיד" בתא שטח 950 ראו התייחסותי בסעיף 8 להתנגדות מס' 19.

  1. התכנון התחבורתי בעייתי, ונעדר דרכים לנגישות לשטחים החקלאיים:

לקבל את ההתנגדות בחלקה. תנאי לאישור התוכנית למתן תוקף יהיה הצגת דרכי גישה בטיחותיות לשטחים חקלאיים שיוותרו בתחום התוכנית ואישורן על-ידי יועץ התנועה של הותמ"ל. כמו-כן, מוצע לבחון הותרת הדרכים החקלאיות הקיימות (ככל שניתן להשאיר) כחלק מנספח התנועה.

  1. שלביות פיתוח:

לקבל את ההתנגדות בחלקה. ראו המלצתי בנושא בפרק הדן בכך בסוגיות העקרוניות. 

  1. המשך פעילות חקלאית:

לקבל את ההתנגדות. בסעיף 6.21 יוחלפו המילים "עד להגשת בקשת היתר לעבודות פיתוח" עם המילים "עד קבלת ההיתר לעבודות הפיתוח". כמו כן, תתווסף בסעיף הוראה לעניין שמירה על דרכי גישה לצורכי העיבוד עד לקבלת היתר פיתוח לתא השטח.

  1. צמצום הפגיעה בקיבוץ בשטחים הלא מתוכננים:

לדחות את ההתנגדות. סעיף 4.17.2 (א)(2) נותן בידי הוועדה המחוזית רשות לצמצם את רוחב מסדרון התשתיות לקו הביוב.  

  1. הרחבת רפת הקיבוץ:

לדחות את ההתנגדות. התוכנית אינה מונעת את קיום הרפת. אומנם קיימות חריגות ריח קטנות, אך הללו לא מונעות את השימושים שנעשים ברפת כיום. ברי כי החריגות ילכו ויגדלו ככל שתורחב הרפת. על כן, הרחבה עתידית של הרפת כפופה לדין ותצטרך להתחשב בפיתוח באיזור.

  1. הזזת כל השימושים שהושמו ברדיוס מגן ב':

לדחות את ההתנגדות. ראו ס' 6 ו-7 להמלצתי בעניין התנגדות מס' 19.

  1. קידוח נחשונים:

לדחות את ההתנגדות. בתחום רדיוס מגן ב' של קידוח נחשונים כבישים שאינם מסכנים את הקידוח וסלילתם אינה מחייבת העמקה של הקידוח. לגבי שמושים לתחנת דלק וחניון אוטובוסים/מסוף ראו ס' 6 ו-7 להמלצתי בעניין התנגדות מס' 19 בקשר לצמצום תא שטח 950, העתקתו לחלק הצפוני של המתחם והתניית היתר בניה בו אישור משרד הבריאות להוצאתו. 

  1. תחנת הדלק המאושרת של הקיבוץ:

לקבל את ההתנגדות בחלקה. תוכנית שד/2/918 ממקמת את תחנת הדלק בצומת אזור התעשייה חצב המוסט על-פי התוכנית המופקדת מזרחה. לפיכך, מיקום תחנת הדלק על-פי תוכנית שד/2/918 אינו רלוונטי לתכנון העדכני של כביש 9. עם זאת, אין מניעה לשנות מעט מיקום תא שטח 806 על תוואי כביש 9 החדש באופן שעד סלילתו יהא נגיש מכביש 9 הקיים. מוצע אפוא להסיט את תא שטח 806 מעט צפונה בהתאם להצעת הצוות התכנון. 

  1. תוכנית מח/ 258- גישה לדרך העפר החקלאית:

לקבל את ההתנגדות בחלקה. ראו ס' 6 לעיל.

  1. כלל הדרכים החקלאיות:

לקבל את ההתנגדות בחלקה. ראו ס' 6 לעיל.

  1. בעיות תחבורה:

לדחות את ההתנגדות. ראו המלצתי בנושא בפרק הדן בכך בסוגיות העקרוניות.

  1. נתיבי תח"צ:

לדחות את ההתנגדות. לתוכנית מצורף נספח תחבורה ציבורית המציג דרך סטטוטורית ל- 3 נתיבים לכל כיוון, מהם נתיב אחד לתחבורה ציבורית.  

  1. שבילי אופניים:

לדחות את ההתנגדות. נספח תחבורה – שבילי אופניים ערוך בקנ"מ 1:5,000 וממילא אינו מחייב. רשת שבילי אופניים תוצג במסגרת "תוכנית בינוי ופיתוח" בקנ"מ 1:500.  

  1. תיקונים בהוראות התוכנית:
  1. יש להוסיף לתקנון התוכנית את כל התכניות שבתחומה כולל מח/258, שד/ 918/ 2 ולהבהיר את היחס שבין התוכניות. 

לדחות את ההתנגדות. בטבלה 1.6 יפורטו תוכניות מפורטות שהתוכנית אינה מבטלת ואשר ממשיכות לחול על תחום התוכנית או על חלקה. 

  1. בסעיף 4.12 לתקנון יש לאסור על שימושי מוסך בתאי שטח 805 ו-806.

לקבל את ההתנגדות.

  1. בסעיף 4.17.2 ס"ק 2 יש לחייב את הוועדה המחוזית לצמצם את רוחב גבול המסדרון.

לדחות את ההתנגדות. ראו ס' 9 לעיל.  

  1. בסעיף 4.22.1 יש לשנות היעוד המוצע של מגרש 806 (חנייה ותחנת תדלוק בגז דרגה ב') ולמקם את יעוד החניון ותחנת הדלק, בתיאום עם הקיבוץ, מחוץ לרדיוס המגן של הקידוח ובאופן שיהיה צמוד לשימושי התוכנית במתחם 7. יש לשנות בהתאמה גם את סעיף 4.22.2 א.

לקבל את ההתנגדות בחלקה. ראו ס' 6 להמלצתי בעניין התנגדות מס' 19.

  1. יש להוסיף בסעיף 6.10 ס"ק ג. 1 לתוכנית כי יש איסור מפורש על שימושים כגון מתקני שטיפה, חניון, חניון אוטובוסים ומתחם תח"צ ומוסך.

לדחות את ההתנגדות. ראו ס' 6 להמלצתי בעניין התנגדות מס' 19.

  1. בסעיף 6.19 בס"ק 2 במקום "מהנדס העיר" יש לרשום "מהנדס הרשות המקומית".

לקבל את ההתנגדות.

  1. בס"ק 5 יש להוסיף "שטח לתכנון עתידי" וכן "שטחים המשמשים בפועל לחקלאות וטרם ניתן לגביהם היתר פיתוח" כייעודים שלא יותרו בהם שטחי התארגנות.

לקבל את ההתנגדות בחלקה. ראו ס' 9 להמלצתי בעניין התנגדות מס' 19. בכל מקרה, אין להתיר שטח התארגנות בשטחים חקלאיים שאינם עתידים לעבור פיתוח מיידי על פי התוכנית (לעומת שטחים חקלאיים העתידים לעבור פיתוח מיידי על-פי התכנית).

 

תוכנית: תמ"ל 1081 – הרחבת העיר אלעד
מס' התנגדות: 22 תאריך שימוע: 19/11/19

המתנגד: מרכז המועצות האזוריות

המייצגת/הופיעה לדיון: גב' נועה שבדרון
עיקרי ההתנגדות:

  1. חריגה מסמכות

התוכנית גדולה משמעותית מההכרזה המקורית- המתחם המועדף לדיור אושר בקבינט הדיור בהחלטה מספר 3000 (דר/ 149) מתאריך 31/08/2017. על פי הודעת מזכירות הממשלה, גודל המתחם עמד על כ- 1,300 דונם וכלל כ- 2,500 יח"ד. התוכנית המופקדת חורגת בכ- 2,000 יח"ד ובכ- 1,500 דונם משטח ההכרזה המקורית, הרבה מעבר לתוספת 20% היקף החריגה שבסמכות הוועדה על פי סעיף 3 (ז) 2 לחוק. מדובר בחריגה משמעותית של כ – 115% מהשטח במתחם שהוכרז במקור. לאחר שהוחלט להפקיד את התוכנית בדיון מתאריך 01/05/19 על שטח כפול משטח ההכרזה (כ- 2800 ד'), התקבלה החלטה בקבינט הדיור בתאריך 22/05/19 תיקון הכרזה המשלש את שטח ההכרזה לכדי 4800 דונם, זאת למרות שידוע לכל שממשלת מעבר, (שנייה ברציפות) היא בעלת סמכויות מוגבלות. על כן, קיים ספק אם חוקי להכשיר תכנון בהיקפים כמו אלו שתוכנית – ללא סמכות ובדיעבד. החלטה זו היא בעייתית מבחינה משפטית כיוון שניתנה בזמן שסמכויות הממשלה מוגבלות ובהרכב קבינט שרים חסר- רוב שרי קבינט הדיור נעדרו מן הדיון הכה חשוב הזה, המכריע לגבי שטחים אדירים. במסגרת החלטות הקבינט, הוחלט לאשר תכנון תשתיות משמעותיות ורחבות היקף שישלשו את גודל שטח המתחם המוכרז של אלעד. לסיכום, אין זה תקין מנהלית וציבורית שהחלטה מעין זו תתקבל בזמן ממשלת מעבר.

  1. שלביות ביצוע:

אי קביעת שלביות ביצוע בתוכנית מפורטת תפגע הן בהיתכנות המימוש והן באי התאמת התכנון לצרכי העתיד. חוסר תיאום וסנכרון בין שלב המימוש של מתחמי התכנון לשלב שבו תעבור הקרקע החקלאית מידי החקלאים ליזמים היא אבסורדית. התכנון המוצע לא עתיד להתרחש בעתיד הנראה לעין. אף על פי כן, התכנון נעשה ברמת תכנון מפורט לביצוע. נדרש להוסיף סעיף שלביות מהטעמים הבאים:

  • על פי הבה"ת, תשתית הרכבת לא צפויה לקום בעשור הקרוב, ולכן תוספות יחידות הדיור ושטחי התעסוקה המצויות בתוכנית, במידה וימומשו בהינף אחד ללא הדרגתיות וסנכרון מלא עם שלביות הביצוע של מערכת התחבורה –  תגרור אסון תחבורתי. יש להדגיש ששטחי התעסוקה תלויים בהקמת תשתית התחב"צ המחברת אותם למטרופולין תל אביב.
  • האוכלוסייה החרדית נסמכת בעיקר על תנועה ברגל, תחבורה ציבורית עירונית ובינעירונית. בהתאם, על התוכנית להידרש לשלביות המתעדפת בראש ובראשונה את מימוש ושדרוג מערך התחב"צ לפי תתי מתחמים לפיתוח, כך שכל תת מתחם ישתלב במערך תחב"צ מתפקד.
  • התוכנית כוללת מסדרון תשתיות תת קרקעי לצורך הולכת תשתית ביוב. מסדרון זה עובר בתחום מחנה סירקין ובתחומה של תמ"ל/ 1076 שאינה מאושרת עדיין. כפי שצוין על ידי נציגת משרד הבטחון בדיון להפקדה, התוכניות לפינוי מחנה סירקין לא יחלו לפני 2024. עיכוב זה מייצר בעייתיות בהמשך קידומה של התוכנית במסגרת הותמ"ל, בשל הוראות החוק הקובעות כי יש לממש לפחות 25% מהבינוי תוך 4 שנים.

לסיכום, תוכנית כה גדולה ברמה מפורטת חייבת להגדיר שלבי ביצוע עקרוניים וחלוקה לתתי מתחמים. כיוון שלא ניתן לבצע את כל התוכנית בהינף אחד, נדרש להוסיף פרק שלביות מחייב להוראות התוכנית. הפרק יכלול את התוכניות השונות במרחב, התוויית מנות פיתוח ולו"ז למימוש קצר טווח (5 שנים) וארוך טווח, כחלק מתנאי התוכנית המפורטת, מנות פיתוח מוגדרות ליחידות הדיור בהתאם לביצוע פתרונות תחבורתיים בדגש על תחב"צ ושטחי הציבור המשרתים אותם. לדוגמא, ידוע כי מסילת הרכבת והתחנה לא מתוכננים לביצוע בעתיד הקרוב. אי מימושן משליך ישירות על הקיבולת המתאפשרת בטווח הקצר. על כן, התוכנית במתכונתה הנוכחית יכולה להוות כמעין תוכנית שלד שממנה ייגזרו פרויקטים קטנים יותר ומורכבים פחות בהם כמות יח"ד מצומצמת יותר לביצוע בחומש הקרוב.

  1. אי מתן מענה תחבורתי:

במרחב שבין פתח תקוה, ראש העין, אלעד, יהוד מתוכננת תוספת אדירה של יחידות דיור למרחב במסגרת תכניות בותמ"ל וכן בתכנון מחוזי ובהתחדשות עירונית, בהיקף של תוספת יח"ד העולה על 30,000 (סירקין, פתח תקווה, יהוד מונסון, ראש העין ועוד). התוכנית המוצעת לא מתייחסת לתכניות המקודמות במרחב, זאת על אף שחלקן הארי מקודם בותמ"ל, ולמרות חשיבותן הרבה מבחינת העומס על התשתיות המרחביות. כל שטחי המגורים ושטחי התעסוקה האדירים שמתוכננים נשענים על מערך הדרכים של הכבישים 6, 40, 444, 471 והרכבת העתידית, ועל כן ישפיעו רבות על תוספת נפח התחבורה ועומסי התנועה במרחב. דו"ח הבה"ת אומנם נסמך על מודל תל אביב המעודכן, אך בתחום ההשפעה לא נכללה התייחסות לקיבולת המכוניות הצפויה מתוקף התוספות בתוכניות הרבות שאושרו או אלו המצויות בתהליכי קידום בסביבת התוכנית. נדרש עדכון, סנכרון המסקנות והרחבת תחום ההשפעה של התוכנית לתחום רחב יותר מזה שהוצג בבה"ת. לתוכנית זו השלכות מרחיקות לכת על המרחב האזורי מבחינה תחבורתית שיש להתחשב בהן. בהתאם למסקנת הבה"ת לפיה "יכול להיות שמערכת התחבורה לא תאפשר את כל הבינוי המוצע אלא רק את חלקו", המתנגדת סבורה כי לא ניתן להעביר את התכנון כפי שהוא ונדרשים שינויים ושיפורים רבים.

  1. חיבור למטרו:

בתוכנית לא נכללה התייחסות לחיבור אפשרי למערכת המטרו המתוכננת. תוכנית ברמה מפורטת יכולה לטרפד מהלך עתידי של חיבור לקו המטרו לראש העין.

  1. שיפור הבה"ת:

• התאמת הבה"ת לתוכנית שהופקדה ותיקונה, כולל הרחבת תחום ההשפעה הנבדק .

• עריכת בחינה הכוללת נתוני מספר התושבים המתווספים למרחב התוכנית ומשפיעים על מערך הדרכים האזורי.

• שיפור הפרק העוסק בתחב"צ, כולל הנחיות להוספת נתיבים לתח"צ ותעדופם .

• עדכון תוכנית שבילי האופניים על פי הנחיות התכנון החדשות, ומתן המלצות/פתרונות נוספים לנגישות תחבורתית (חיבור למטרו וכדומה).

• שינוי מיקום חניון האוטובוסים למיקום מתאים יותר במתחם התעסוקה.

• פתרונות לכשלים קיימים בצמתים שהוצגו בבה"ת .

• פתרון נגישות לשטחים החקלאיים של קיבוץ נחשונים. הגדרת סדר עדיפויות לפרויקטים התחבורתיים המורכבים, בכלל זה הערכת לו"ז הקמה וקביעת שלביות עקרונית להקמתם.

  1. פגיעה בשטחי החקלאות של קיבוץ נחשונים:
  1. התוכנית פוגעת בשטח חקלאי פעיל של קיבוץ נחשונים – על פי סעיף 3.2 לתקנון, שטחים במצב מאושר של כ – 966 דונם המהווים 34.51% משטח התוכנית הם למעשה שטחי קרקע חקלאית. מתוכם ידוע כי 400 דונם נגרעים ממשבצת קיבוץ נחשונים בתחום 'המשולש הכלוא' (המצוי בין כביש 6 לכביש 444 ו-471), יימסרו על פי הסכם בין המועצה והקיבוץ לעיריית אלעד. בנוסף, קיימים שטחים של מושב מזור בתחום המועצה האזורית חבל מודיעין שנמצאים גם הם בתחום המשולש הכלוא לגביהם נחתם הסכם בין המושב, רמ"י והמועצה, ואולם, על כ- 560 דונם חקלאות שנוספו שנוספו לתוכנית מעבר לכך – אין הסכמה. הדבר מהווה פגיעה נוספת בקיבוץ ובהכנסותיו כשהתוספת היא בלתי מידתית בעליל. מעבר לפגיעה הקשה אך המוסכמת בשטחי החקלאות הכלואים שבמחלף, התוכנית המופקדת פוגעת בשטחים נוספים כדלהלן: מערך הדרכים המוצע במחלף אפק והשינויים בתשריט המופקד פוגעים וחוסמים דרכי גישה לשטחים החקלאיים; הקו הכחול עולה על שטחי מתחם ספורט ונופש מאושר של הקיבוץ שבו מקודם תכנון לייעוד תיירות; עוד הוא עולה על שטחי בית העלמין הקיבוצי, תחנת דלק מאושרת וחניון פעיל. כל השטחים הללו הם שטחים מניבים המהווים מקור הכנסה עבור קיבוץ חורשים (המתפעל חלק מהמתחם) ועבור קיבוץ נחשונים. פגיעה נוספת זו לא נדונה או הוצגה בדיון להפקדה לקיבוץ ולמועצה על כל ההשלכות הכרוכות בכך.
  2. התוכנית המופקדת איחדה למעשה את תוכנית מחלף אפק של נת"י לתוכה, אך כל זאת ללא תיאום ובחינת המצב הקיים בשטח, ומבלי לאמוד את המשמעות של הטמעת התכנון מתוכנית אחרת. בנוסף, כתוצאה מהשינויים שנוצרו בשל האיחוד בין התכניות, נוצרו "קלינים": שטחים קטנים מרובים שלא ניתן לפתח בהם חקלאות. יתר על כן, השטחים המעובדים באופן רציף מהווים חלק משמעותי מפרנסת הקיבוץ ומשמשים כמעין ריאות ירוקות למרחב העירוני המצטופף. תכנון בזבזני בקרקע מבטל את מרחב זה שלא לצורך.  נדרש צמצום הקו הכחול על מנת למזער את הפגיעה בשטחים החקלאיים ולקבוע בתקנון הנחיות לשימוש מינימלי וניצול יעיל של השטחים הנגרעים וצמצום ה'קלינים' . וכן לגרוע מהקו הכחול את ששטחי בית העלמין ומתחם ספורט ונופש של נחשונים
  1. תיאום עם הקיבוץ:

יש לערוך תיאום מלא עם הקיבוץ והמועצה טרם אישור התוכנית, לגבי מגוון הנושאים: תנועה ותחבורה, קו כחול, קידוח, שימושים מזהמים, תכניות תקפות, הסדרת הגישה לשטחים החקלאיים ולקיבוץ וכו' כפי שהתחייב מההחלטה להפקדה.

  1. המשך עיבוד חקלאי:

יש לתקן את נוסח סעיף 6.21 בתקנון התוכנית בדבר המשך עיבוד חקלאי, ולאפשר את המשך העיבוד עד לקבלת היתר לעבודות פיתוח בתא השטח הרלוונטי, (ולא רק הגשת בקשה). יש להוסיף הוראה המחייבת גם שמירה על דרכי גישה לצורכי העיבוד עד קבלת היתר פיתוח לתא השטח. כמו כן, יש להבטיח במסגרת התוכנית נגישות ליתר שטחי הקיבוץ המעובדים אשר נפגמת הגישה אליהם כתוצאה מהתוכנית.

  1. שטח לתכנון בעתיד:

התוכנית מייעדת שטח של כ – 234 דונם, כ- 8% משטח התוכנית, לטובת ייעוד 'שטח לתכנון בעתיד'. קביעת 'שטח לתכנון בעתיד' על חשבון שטח חקלאי סותרת את מטרות חוק הותמ"ל. יתר על כן, קביעת ייעוד זה מגבילה את השימושים האפשריים בשטח. יש להוציא מהתוכנית שטחים שאינם מיועדים לתכנון במסגרת הותמ"ל ואינם משרתים את התוכנית ישירות. לחילופין, אם יוחלט להשאיר ייעוד זה, יש לנסח את הוראות תקנון התוכנית באופן כזה שתישמר הפעילות החקלאית עד להכנת תוכנית עתידית שתשנה את היעודים והשימושים הקיימים, כך שהחקלאים לא ייפגעו מעצם קביעת הייעוד 'שטח לתכנון בעתיד'. כמו כן, נדרש להנחות את הרשויות להשאיר את השטחים בתחום השיפוט של המועצה האזורית ולהשאיר את עלויות הארנונה כארנונה לשטח חקלאי במועצה אזורית.

  1. עודף שטחי תעסוקה:

תכנון התעסוקה הסתמך על 50% מימוש, ובשל כך מתוכננים שטחים בהיקפים כפולים מהצורך האמיתי. מר גיא רונן, עורך הפרוגרמה הכלכלית, התייחס בפרוגרמה לצורך בשטחי תעסוקה באלעד לצורך שילוב חרדים בשוק העבודה וכי בתוך העיר אין שטחי תעסוקה כלל. בנוסף, מר רונן התריע כי העיר תהיה בתחרות קשה על ביקושים במרחב בשל היצע רווי יחסית באזור: "במרחב הביקוש צפוי עודף של 1.5 מיליון מ"ר תעסוקה". בדיון להפקדת התוכנית, הביעו חברי הוועדה הסתייגות חריפה מכמות התעסוקה המאושרת והעודפת מאזור ראש העין ועד גדרה. הוועדה אינה יכולה להתעלם מהבעיות שהתוכנית יוצרת מבחינת היקפי התעסוקה שזו מוסיפה לאזור המרכז, כאשר על פי ניתוחי התוכנית האסטרטגית של מנהל התכנון – נמצאים בעודפים אדירים כבר כיום ולא יגיעו לכדי מימוש. תכנון עודף אינו מועיל ולא הוכח כאפקטיבי לצורך מימוש ההיקפים הנדרשים. יחד עם זאת, הפגיעה המיידית בשטחים הפתוחים והחקלאיים הנובעת מהמעשה התכנוני היא מוכחת ובעלת השלכות סביבתיות, כלכליות וחברתיות קשות.

עמדת צוות התכנון ומגיש התוכנית:

  1. חריגה מסמכות:

ראו התייחסות לנושא בפרק הדן בכך בסוגיות העקרוניות.

  1. קביעת שלביות:

ראו התייחסות לנושא בפרק הדן בכך בסוגיות העקרוניות.

  1. אי מתן מענה תחבורתי:

כל הפרמטרים הנ"ל נלקחו בחישוב המודל שנערך- כהשלמה למודל המטרופוליני. הבה"ת מספקת מענה מלא לכל התוספות הצפוניות בשכונות המתוכננות. ראו הרחבה על כך במסגרת הסוגיות העקרוניות. 

  1. חיבור למטרו:

עדיין אין תוכנית שמאפשרת הכללת המטרו. ככל שיהיה- רמת השירות במרחב- תשתפר.

תכניות המטרו היום כוללות סימון תחנה בראש העין בלבד, אין בתכניות כרגע חיבור קו מטרו לאלעד, במידה ויעלה הצורך (התנועתי והאורבני), יטופל במסגרת תכנון קווי המטרו על ידי חברת נת"ע.

  1. שיפור הבה"ת:

הבה"ת מלא, עדכני ואין צורך לתקנו או להשלימו. יש פתרונות נגישות לשטחי החקלאות לנחשונים שיפורטו בתוכנית המשכית בקנ"מ של 1:500.

  1. פגיעה בשטחי החקלאות של נחשונים:
  1. השטחים הנכללים בתחום הקו הכחול דרושים הן לתוכנית והן למרחב (מחלף, קו ביוב..). יעשה מאמץ לשמור על דרכים חקלאיות לשטחים החקלאיים בשטח הכלוא הקו הכחול יעודכן כך שיא מתחום אתר הספורט והנופש של הקיבוץ וכן משטח בית העלמין.
  2. פגיעה בשטחים נוספים של נחשונים –

סוגיית המחלף- מוצע לבחון סעיף רלוונטי שיחייב צמצום הקו הכחול של המחלף לאחר סיום התכנון המפורט על ידי נת"י.

צמצום קו כחול- מקבלים את הבקשה לגרוע את מתחם הספורט ונופש ואת שטח בית העלמין.

  1. תיאום עם הקיבוץ:

נערכו תיאומים ככל הניתן בזמן התכנון.

  1. המשך עיבוד חקלאי:

מבוקש להשאיר את נוסח סעיף 6.21 בתקנון התוכנית. בהסכם הפידיון ייקבע מועד להשבת הקרקע. הסעיף קובע כי "ניתן להמשיך לבצע עיבוד חקלאי בשטחי התוכנית עד להגשת בקשת היתר לעבודות פיתוח מהוועדה המקומית בתא שטח בו מתקיים העיבוד". לדעתנו הסעיף מנוסח כהלכה ומגן על הקיבוץ. מקובל להוסיף הוראה המחייבת גם שמירה על דרכי גישה לצורכי העיבוד עד קבלת היתר פיתוח לתא השטח.

לגביי הגישה לשטחים החקלאיים – יעשה מאמץ להסדיר אזורים שלא טופלו כאמור לעיל.

  1. שטח לתכנון בעתיד:

לעניין שטחים לתכנון עתידי- מבוקש להשאיר בתוכנית. יאפשר בשלב הבא המשך פיתוח.

לעניין התקנון- מקובל.

לגבי הארנונה- לא רלוונטי לתקנון התוכנית.

  1. תכנון בעודף של שטחי תעסוקה:

ראו מענה בנושא בפרק הדן בכך בסוגיות העקרוניות.

התייחסות צוות הותמ"ל:

  • סעיפים  1-2 – ראו התייחסות לנושא הסמכות, השטח לתכנון בעתיד והשלביות במסגרת הפרק הדן בכך בסוגיות העקרוניות.
  • סעיף 4 – החיבור למטרו:

לאחרונה הוחלט שהמטרו לא יגיע לראש העין ומסמכי המטרו שהוגשו לתנאי סף לא כוללים את המקטע הזה כרגע. בכל מקרה לא ברור למה נטען שהתוכנית מסכלת זאת.

  • סעיף 6 – נגישות לשטחים המעובדים:

מקובל. מוצע שצוות התכנון ייבחן את הנושא בשנית באופן שיבטיח מענה מיטבי.

  • סעיף 8 – שינוי סעיף 6.21 לתקנון בעניין המשך עיבוד הקרקע:

מקובל על צוות הותמ"ל.

  • סעיף 9 – המשך עיבוד השטח לתכנון בעתיד:

מקובל על צוות הותמ"ל. נושא הארנונה אינו עניין תב"עי.

  • סעיף 10 – עודף שטחי תעסוקה:

ראו התייחסות לנושא במסגרת הפרק הדן בכך בסוגיות העקרוניות.

המלצת החוקר:

  1. חריגה מסמכות:

לדחות את ההתנגדות. ראו המלצתי בנושא במסגרת הפרק הדן בכך בסוגיות העקרוניות.

  1. שלביות ביצוע:

לדחות את ההתנגדות. ראו המלצתי בנושא במסגרת הפרק הדן בכך בסוגיות העקרוניות.

  1. הפיתוח במרחב:

לדחות את ההתנגדות. ראו המלצתי בנושא במסגרת הפרק הדן בכך בסוגיות העקרוניות.

  1. חיבור למטרו:

לדחות את ההתנגדות. בהתאם למענה המתכננים, אין בתוכניות כרגע חיבור קו מטרו לאלעד. על אף שמדובר בתכנון רצוי, אין זה עומד כרגע על הפרק. בעתיד, במידה ויעלה הצורך (התנועתי והאורבני), הנושא יטופל במסגרת תכנון קווי המטרו על ידי חברת נת"ע.

  1. שיפור הבה"ת:

לדחות את ההתנגדות. ראו ס' 1 להמלצתי בעניין התנגדות מס' 19.

  1. פגיעה בשטחי החקלאות של קיבוץ נחשונים:

לדחות את ההתנגדות. ראו ס' 3, 4 להמלצתי בעניין התנגדות מס' 21.

  1. תיאום עם הקיבוץ:

לדחות את ההתנגדות. ראו ס' 2 להמלצתי בעניין התנגדות מס' 21.

  1. המשך עיבוד חקלאי:

לקבל את ההתנגדות בחלקה. ראו ס' 6 , 8 להמלצתי בעניין התנגדות מס' 21.

  1. שטח לתכנון בעתיד:

לקבל את ההתנגדות בחלקה. ראו ס' 9 להמלצתי בעניין התנגדות מס' 19. לעניין סמכות הותמ"ל לכלול שטחים מתאריים ראו המלצתי במסגרת הפרק הדן בכך בסוגיות העקרוניות.

  1. עודף שטחי תעסוקה:

לדחות את ההתנגדות. ראו המלצתי בנושא במסגרת הפרק הדן בכך בסוגיות העקרוניות.

 

תוכנית: תמ"ל 1081 – הרחבת העיר אלעד
מס' התנגדות: 23 תאריך שימוע: 19/11/19

המתנגדת: קרן קיימת לישראל

המייצגת/הופיעה לדיון: גב' ענבל-פיה אייזנבנד, רכזת סטטוטורית במחלקת תכנון מרחב מרכז
עיקרי ההתנגדות:

  1. מיקום מסוף האוטובוסים במחלף:

מחלף אפק וחניון התח"צ בתחומו גורעים כ-42 דונם מאושרים בתוכנית ציר הגבעות מח/307, מתוכם נגרעים כ-28 דונם יער נטע אדם הנכללים בתמ"א 22. קק"ל מתנגדת לפגיעה ביער הקיים. יש לבטל את החניון המערבי ולבחון חלופות אחרות כולל בשטחים חקלאיים סמוכים ובכך למנוע פגיעה מהותית.

  1. תחנת שאיבה לביוב במתחם 8:

המתקן נמצא סמוך לנחל מזור ולאורכו עובר שביל ישראל וכן הוא נמצא בשער הכניסה ליער קולה. השטח רגיש והמתקן נצפה מאד ומהווה מפגע נוף. קק"ל מבקשת להפחית ככל הניתן את הפגיעה בנוף ולכן להצמידו ככל הניתן לבינוי המוצע.

  1. שטח חיץ מאש באזור מבני הציבור:

התוכנית המוצעת קובעת מבני מגורים ומוסדות ציבור על חשבון יערות קיימים בהיקפים גדולים. יש להבהיר בתקנון התוכנית שבתחום המגרשים המיועדים לבינוי ואשר צמודים ליער, יישמר שטח חיץ להגנה מאש כך שהחיץ יהיה בתחום המגרשים ולא בתחום היער. כך לדוגמא יש להרחיק את קו הבניין המוצע במגרשי מוסדות הציבור בצמוד לנחל מזור.

  1. סעיף 4.10 -הוראות ייעוד ייעור

ההוראות הקיימות מתייחסות רק ליער בצפון מזרח אלעד, ולכן אין הנחיות תכנוניות לשאר היערות שבתוכנית, כדוגמת היערות במתחם ויקטוריה. מבוקש לכתוב בתקנון כי על שטחי היער יחולו הוראות יער נטע אדם קיים, כפי שהוגדו בתוכנית ציר הגבעות מח/307.

עמדת צוות התכנון ומגיש התוכנית:

  1. מיקום מסוף האוטובוסים במחלף:

התוכנית תואמה עם קק"ל לאורך תקופת הקידום שלה. חלופת המחלף נבחרה ערב ההפקדה (על פי החלטת הותמ"ל) ולא ניתן היה להספיק לתאם את היקף הגריעה המזערי של היער. לדעתנו מדובר בפגיעה בשולי היער בלבד. הואיל והמחלף חשוב מאד למימוש אזור התעסוקה והתוכנית, יש לגרוע את היער. יצויין כי נת"י מקדמת מחלף והגריעה בכל מקרה הייתה באה לידי ביטוי בתוכנית שכזו. לעניין המסוף- מדובר בקרקע כלואה וזהו המיקום האופטימלי, ועל כן הפגיעה היא מזערית. ראו הרחבה על כך בפרק המתאים בסוגיות העקרוניות.

  1. תחנת השאיבה:

מומלץ לקרב את תחנת השאיבה כ-15 מ' לכיוון הבינוי המוצע (מגרשי השב"צים) , לצמצם את קווי הבניין ולשנות את הבינוי בהתאם.

  1. שטח חיץ:

הרחקת קווי הבניין תגרום להקטנת השטח לבינוי ויפגע בזכויות הבניה. על כן, החיץ צריך להיות בתחום היער. יידרש תיאום מול קק"ל.

  1. הוראות ייעוד יער:

מוצע להכיל את אותן הנחיות גם על תאי השטח במתחם הדרומי.

התייחסות צוות הותמ"ל:

  1. מיקום מסוף האוטובוסים במחלף:

ראו תשובתנו בנושא בפרק הדן בכך במסגרת הסוגיות העקרוניות.

  1. תחנת השאיבה

מקובלת עמדת צוות התכנון. יישמר רדיוס המגן הדרוש מתחנת שאיבה לביוב. 

  1. שטח חיץ:

תוכניות התמ"ל אינן כוללת הוראות בדבר שטח חיץ מאש. קק"ל, אשר אמונה על הנושא, יכולה לבצע זאת ללא תוכנית. ההנחיות לדילול עצים משתנות מעת לעת ולכן הסוגיה לא נדונה בתוכנית. אין אנו מורים על עקירת עצים שאין צרוך לעקור לצורך התוכנית.

  1. הוראות ייעוד יער:

מקובל להחיל על כל היער הדרומי את הוראות תמ"א 22.

המלצת החוקר:

  1. מיקום מסוף האוטובוסים:

לדחות את ההתנגדות. אכן מדובר בפגיעה ביער נטע אדם, אך בדובר בגריעה מזערית בשולי היער למטרה ראויה של הקמת המחלף. ראו הרחבה בנושא בפרק הדן בכך במסגרת הסוגיות העקרוניות.

  1. תחנת השאיבה:

לקבל את ההתנגדות. מוצע לקרב את תחנת השאיבה בכ-15 מ' לכיוון מגרשי השב"צ, לצמצם את קווי הבניין ולשנות את הבינוי באופן פרופורציוני בעת תיקון התוכנית למתן תוקף, תוך שמירה על רדיוס המגן הדרוש מתחנת שאיבה לביוב.

  1. שטח חיץ:

לדחות את ההתנגדות. שוכנעתי כי תיקון הבינוי וקווי הבניין בחזיתות תאי שטח לפיתוח בקו המגע עם שטחים ערכיים בייעוד יער באופן שחצרות המבנים יהוו חלק משטח חיץ להגנה מאש, יפגע באופן אנוש בתפקוד מבני הציבור בתאי שטח אלו ולכן אין לכלול חיץ מאש בתחום התוכנית.

  1. הוראות ייעוד יער

לקבל את ההתנגדות. מוצע להחיל על כל היער הדרומי את הוראות תמ"א 22.

 

תוכנית: תמ"ל 1081 – הרחבת העיר אלעד
מס' התנגדות: 24 תאריך שימוע: 19/11/19

המתנגדת: רשות הטבע והגנים

המייצגים/הופיעו לדיון: ד"ר יריב מליחי – אקולוג מחוז מרכז, מר עמי לזר- ממונה תשתיות
עיקרי ההתנגדות:

  1. שינויים מבוקשים במתחם 3:
  1. הסטת הבינוי מן העבר המזרחי לכיוון מערב, לצורך שמירה על המסדרון האקולוגי.
  2. שינוי מערך הדרכים המוצע כך שלא תהיה זרוע מזרחית (תא שטח 610; במידה שלא יהיה פיתוח לכיוון מזרח, הזרוע המזרחית של ה- T לא נדרשת).
  1. שטחים פתוחים:

סוגית השפעות השוליים של התוכנית, הנוגעת לממשק התוכנית עם השטחים הפתוחים וערכי הטבע הסובבים אותה, נשארת ללא מענה מספק לאור הפיתוח המוצע בתוכנית. מבוקשת הוספת הוראות, הנחיות מפורטות יחד עם עיגונן במסמכי התוכנית, זאת בכדי למנוע לפגיעה חמורה בשטחים המתוכננים כשטחים אקסטנסיביים או שטחים פתוחים.

  1. קביעת הנחיות ברורות בנושאים סביבתיים:

סוגיות של זיהום אור, טיפול מונע בבעיית קינון עופות ונושא הצומח הן טרום הפיתוח, הן במהלך העבודות והפיתוח וכן אמצעים למניעת התבססות מיני צומח פולש מקבלים מענה מסוים אך חלקי בהוראות התוכנית.

  1. שינויים מבוקשים בהוראות התוכנית:
  1. סעיף 4.9 שטח ציבורי פתוח – בסעיף 4.9.2 הוראות – בינוי ו/או פיתוח, ס"ק 1 – יש להוסיף: פיתוח שצ"פים בגבול התוכנית, יבוצע בתיאום עם רט"ג.
  2. סעיף 4.10.2 יער – יש להוסיף ס"ק ל'הוראות פיתוח': 

"כל השימושים והפעילויות יעשו בתיאום עם רט"ג (לחלופין, ניתן להוסיף תיאום מול רט"ג לסעיף 4.10.2 ס"ק א – 'כל השימושים והפעילות יעשו בתיאום עם קק"ל ורט"ג".

כמו כן, "תוואי השבילים יתבסס על שבילים קיימים, בכדי לצמצם התוויה של מסלולי הליכה חדשים ופגיעה בפני השטח".

  1. סעיף 4.10.2 יער – יש להוסיף סעיף – 'עיצוב נופי':

'בתכנון המפורט ייקבעו הוראות שיבטיחו את צמצום השפעות השוליים של פיתוח "שצ"פ הפסגה". ההוראות יכללו התייחסות לאופי הפיתוח, חומרי הגמר, אופן ביצוע התוכנית, פירוט מיני נטיעות, הוראות לשמירה על המופע הטבעי של השטח, שיקומו ושמירת מערכותיו הטבעיות והנופיות, טיפוח ערכי הטבע שבו – המוגנים ואלה שאינם מוגנים, שימור בתי הגידול שבו וקביעת מעברי בעלי חיים'.

  1. הוספת סעיף 'הוראות פיתוח' בהוראות התוכנית, לייעודים במתחם 3: סעיף 4.6 (מתקנים הנדסיים), סעיף 4.7 (מבנים ומוסדות ציבור), סעיף 4.12 (מרכז תחבורה), סעיף 4.14 (דרך מוצעת), סעיף 4.22 (חניון): נדרש להוסיף סעיף 'הוראות פיתוח': 'תנאי למתן היתר הינו תיאום עם רט"ג. (לחלופין ניתן להטמיע בסעיף 6.2 בהוראות התוכנית עם התייחסות וקביעה פרטנית של תאי השטח הרלוונטיים לפי ייעודי הקרקע במתחם 3. או בסעיף 6.5, 'כי תנאי לתחילת עבודות הפיתוח יהיה תיאום מול רט"ג בנוגע לצמצום השפעות שוליים שליליות על השטחים הפתוחים הגובלים).
  2. הוספת סעיף 'תוכנית בינוי' בהוראות התוכנית, לייעודים במתחם 3: סעיף 4.6 (מתקנים הנדסיים), סעיף 4.7 (מבנים ומוסדות ציבור), סעיף 4.12 (מרכז תחבורה), סעיף 4.14 (דרך מוצעת), סעיף 4.22 (חניון): נדרש להוסיף סעיף 'תוכנית בינוי': 'כתנאי להיתר בתאי שטח לפיתוח במתחם 3 בתוכנית, תוכן תוכנית בינוי מחייבת ב 1:1250. תוכנית הבינוי תכלול הוראות והנחיות מפורטות בנושאים הבאים: הוראות לצמצום השפעות שוליים שליליות על השטחים הפתוחים הגובלים, דרכים לשימור ומניעת פגיעה בערכי טבע, הוראות לשמירה על המופע הטבעי של השטח,  שיקומו ושמירת מערכותיו הטבעיות והנופיות, אופי הפיתוח, חומרי הגמר ואופן ביצוע התוכנית. תוכנית הבינוי תהיה בתיאום עם רט"ג. (לחלופין ניתן להטמיע בסעיף 6.1 בהוראות התוכנית את הסעיפים המוזכרים לעיל, שיכללו כמובן בהתייחסות וקביעה פרטנית של תאי השטח הרלוונטיים לפי ייעודי הקרקע במתחם 3)
  3. דרכים: בסעיפים 4.13 דרך מאושרת, תאי שטח: 823, 839;  סעיף 4.14 דרך מוצעת, תאי השטח: 612, 614, 639, יש להוסיף: עבודות פיתוח, טיפול ושיקום יהיו בתיאום עם רט"ג.
  4. סעיף 4.21 – דרך ו/או טיפול נופי: נדרש להוסיף – "בתאי שטח 203, 205, 206, 211, עבודות פיתוח, טיפול ושיקום יהיו בתיאום עם רט"ג".
  5. סעיף 4.23 מגבלות בניה ופיתוח: נדרש להוסיף – "בתאי שטח 221-224 עבודות פיתוח, טיפול ושיקום יהיו בתיאום עם רט"ג".
  1. תנאים למתן היתרי בניה (ס' 6.1-6.3):
  1.  היתרי בניה בשטחים המיועדים לפיתוח הגובלים בשטחים פתוחים ערכיים – מסדרון אקולוגי ארצי כפי שהוא מסומן בשכבת רט"ג, יער נחשונים ונחל מזור, יינתנו בכפוף להצגת פתרונות תכנוניים והנדסיים למניעת פגיעה בשטחים בפתוחים הגובלים. הפתרונות יתייחסו לנושאים הבאים: מניעת שפיכת עפר בלתי מבוקרת, דרדרת ונגר שיטפוני מזוהם לשטחים הפתוחים הסמוכים. השהייה ומיתון זרימה של נגר עילי, הגברת חלחול בתחום התוכנית, אמצעים להקטנת הספיקות המגיעות מהתחום הבנוי לשטחים הפתוחים, הצגת מודל פוטו מטרי למניעת זיהום אור, הדמיות של הבינוי והתאורה. הפתרונות יאושרו במוסד התכנון המוסמך לכך.
  2. תנאי להיתר בניה לאורך נחל מזור יהיה הקמת קיר תמך למניעת גלישת עפר ופסולת בנין לערוץ הנחל.
  1. הוראות בזמן הבניה (ס' 6.19):
  1. כל גידור בשטחים הפתוחים לאורך דופן הבינוי יותקן במטרה למנוע מעבר כלים לשטחים שאינם מיועדים לפיתוח, למעט בכניסות המוגדרות בתוכנית.
  2. במהלך עבודות ההקמה, תאורה הכרחית באתר תופנה כלפי פנים ולא תזלוג אל מחוץ לשטח האתר. התאורה תכוון בזווית ובאופן המונע זליגה אל מחוץ לשטח האתר.
  3. במהלך עבודות ההקמה, בינוי ופיתוח אין להשתמש במכולות אשפה פתוחות וללא מיגון אשר מונע נבירת בע"ח (מכלי אשפה עם מכסה שנסגר אוטומטית)
  4. בשטח התוכנית קיימים מעברי בעלי חיים פעילים, אלו ישמרו פתוחים גם במהלך העבודות.
  5. נדרש היתר לכל פגיעה בערכי טבע מוגנים ופיקוח מלווה של רט"ג.
  1. תוספת הוראות לנושא הדרכים:
  1. פריצת דרכים והנחת תשתיות תבוצע תוך מזעור היקף השטח המופר וצמצום פגיעה בערכי נוף וטבע.
  2. תכנון וביצוע כביש והפיתוח הנופי בתאי שטח 203, 205, 612, 614, 639, 823, 839 יהיה בתיאום  ואישור של רט"ג.
  3. דרכי הגישה לאורך דופן הבינוי תטופלנה לשם מניעת ענני אבק מנסיעת כלי הרכב עליהם.
  4. במהלך עבודות ההקמה, לאורך דופן הבינוי המזרחי והצפוני, יהיה שימוש באמצעים למיתון וצמצום רעש, בהתאם למפרט הנחיות ותיאום עם רט"ג.
  5. ייבוא חומר לשטח התוכנית לצרכי עבודות פיתוח יעשה ממחצבות שפועלות על פי "הקוד האקולוגי לאגרגט נקי מצמחים פולשים".
  1. חומרי חפירה ומילוי (ס' 6.18):
  1. לפני תחילת עבודות העפר בשטחים הגובלים בשטחים פתוחים ערכיים – המסדרון האקולוגי הארצי כפי שהוא מסומן בשכבת רט"ג, יער נחשונים ונחל מזור בדופן פיתוח רגיש, תוגש תוכנית עבודה לאישור מוסד התכנון המוסמך לכך. התוכנית תפרט שלביות ביצוע, טיפול בעודפי עפר, אמצעים למניעת פגיעה במחשופי סלע רגישים ועצים.
  2. בשטחי דופן הבינוי, לאורך המסדרון האקולוגי, שטחי יער נחשונים ונחל מזור, לא יוותרו שטחים שבוצעו בהם עבודות עפר ללא שיקום, והבאתו של השטח, ככל הניתן, למצבו לפני תחילת העבודות מבחינת תכסית, קרקע וצומח.
  3. ככלל, יבוא חומר לשטח התוכנית לצרכי עבודות פיתוח, יהיה ממחצבות שפועלות על פי "הקוד האקולוגי לאגרגט נקי מצמחים פולשים".
  4. ככלל יש להימנע מבניית מסלעות בתחום התוכנית ובפרט בגבול המזרחי.
  5. בשטחים בגבול התוכנית, פיזורה מחדש של קרקע תעשה בליווי אקולוג/אגרונום בכדי להבטיח כי אין בקרקע התבססות של מיני צומח פולשני.
  1. אמצעים למניעת מטרדים וזיהום סביבה (ס' 6.14) – תאורה:
  1. עבור עמודי תאורה בדופן השכונה יש להשתמש בנורות מסוג CFL  (Compact Fluorescent Light) או נורות לד. בנורות המוגדרות בטמפ' של פחות מ 3,000 Kalvin.
  2. במתקני ספורט ובכל מתקן המאפשר זאת יש להתקין טיימרים הקוצבים את משך התאורה המותאמת לזמני הפעילות במתקנים.
  3. תוכן תוכנית תאורה עם מיפוי של עוצמות אור נחוצות, תעשה בהתאם להנחיות (מודל פוטומטרי). אחרי ביצוע –  מדידה של התאורה בפועל והתאמתה לתנאים שהוגדרו בתכנון.
  1. ביוב, ניקוז, מים, תברואה (ס' 6.9):
  1. ככלל, יש להרחיק ככל האפשר מתקני אשפה מגבול השטחים הפתוחים ולהצמידם לשטחים בינויים ומפותחים. מתקני אשפה ימוקמו בייעודי קרקע אינטנסיביים. מיקום ותכנון מתקני האשפה יהיה חלק בלתי נפרד מהיתר הבניה.
  2. ככלל, כל מערך הפסולת ביתית ואחרת, יהיה חסין נבירה (מכסים שאינם נתינים לפתיחה ע"י בעלי חיים ומקובעים כך שבע"ח, לא יוכלו להפוך אותם).
  1. הוראות פיתוח (ס' 6.5):
  1. גידור: ככלל, הקמת של גדר בשטחים הגובלים יהיה על פי מפרט שימנע כניסה של בעלי חיים. לגדר זו יש להוסיף 'שמלה' – חלק גדר הקבור בקרקע.
  2. מעברים אקולוגיים יבוצעו בתיאום ואישור רט"ג.
  1. אזור גן לאומי מאוזוליאום:

במתחמים 329,637,132 אשר גובלים בגן לאומי מוזלאום יש להוסיף כי כל פעילות פיתוח: עבודות עפר , גידור , תאורה , צמחיה תתואם ותאושר על ידי רט"ג .

עמדת צוות התכנון ומגיש התוכנית:

  1. מתחם 3:

ראו התייחסות צוות המתכננים בנושא במסגרת הפרק המתאים בסוגיות העקרוניות.

  1. הוספת הוראות בנושא שטחים פתוחים:

מתנגדים להכליל סעיפים מסוג זה בתקנון התוכנית. מבוקש שרט"ג יעבירו מסמך הנחיות מפורט לעניין השקה של תאי שטח בתוכנית עם שטחים הפתוחים. מסמך זה ישמש בזמן הפיתוח לצמצום הפגיעה בשטחים הפתוחים.

  1. תנאים שמבוקש להוסיפם לצורך מתן היתרי בנייה:

מקובל כי היתרי בנייה יינתנו בכפוף להצגת פתרונות תכנוניים והנדסיים למניעת פגיעה בשטחים בפתוחים הגובלים, אך זאת ללא צורך באישור מוסד התכנון. לא מקובל כי תנאי להיתר בניה לאורך נחל מזור יהיה הקמת קיר תמך. מוצע כי רט"ג יעבירו מסמך המלצות לגבי פיתוח התוכנית המשיקה לשטחים הפתוחים הגובלים.

  1. תאורה:

להלן הסעיף הרלוונטי בתקנון (6.14 ב)- ב. 

הנחיות למניעת זיהום אור:

התאורה לכיוון השטח הפתוח באזורים הסמוכים לנחלים ולשטחים הפתוחים הטבעיים תיעשה עפ"י ההנחיות הבאות: יש להימנע מתאורה שאינה נדרשת משיקולי בטיחות. במידה שיוחלט על תאורה, התאורה תמוקם בשולי התוואי הגובל בשטח הפתוח כשהיא אינה מופנית לעבר השטח הפתוח תוך צמצום מרבי של זליגת אור כלפי השטח הפתוח. לשם כך ייעשה שימוש בגופי תאורה עם פיזור אור מוגבל מסוג Full Cut-off. יש להתקין את גוף התאורה בשיפוע של 0 מעלות ביחס לאופק (למניעת זליגת אור לשמיים).

  1. בנוגע לשאר התיקונים המבוקשים – מוצע שיועבר מסמך הנחיות.

התייחסות צוות הותמ"ל:

לאור החשיבות של קו המגע בין התוכנית לשטחים הערכיים הפתוחים הסובבים אותה, יש לעבות את מסמכי התוכנית ואת ההוראות בנושא. מוצע שטרם אישור התוכנית יערך תיאום עם רט"ג על מנת למפות את האזורים ואת תאי השטח הרלוונטיים, ולגבש ביחד עמדה לגבי אילו הנחיות יש לכלול במסמך הנחיות מנחה שישולב במסמכי התוכנית ומה ראוי שישולב בהוראות התוכנית. מודגש שעמדתנו היא שאין לקבוע אמצעים ספציפיים אלא עקרונות סביבתיים. כך תתאפשר גמישות בעתיד מבלי לייצר תלות באמצי מסוים שעלול להגביל בעתיד שימוש באמצעים שיהיו טובים יותר. בנוסף, עמדתנו היא כי ראוי שיערך תיאום עם רט"ג עוד בשלב ה- 1:500, כמו גם בעת הביצוע. מוצע להבהיר בסעיף  6.5 ו (2) שעוסק במסלעות, כך שיהיה ברור שקיים איסור על שימוש במסלעות בתוכנית.

המלצת החוקר:

  1. שינויים מבוקשים במתחם 3:

לקבל את ההתנגדות בחלקה. מתחם 3 ממוקם בחלקה הצפון מזרחי של התוכנית, מחוץ ל"תחום המחנה" של העיר אלעד בשטח בייעוד יער ובשטח שראוי לייעוד זה. מרבית חלקיו של מתחם 3 בעלי ערכיות גבוהה מאוד (ראו נספח סביבה ונוף שנלווה לתוכנית). חלקו המזרחי של מתחם 3 ממוקם במסדרון אקולוגי ארצי. המתחם ממשיך אמנם את הבינוי המאושר בתוכנית רובע A בעיר, אך מצוי בשטח פתוח שמעולם לא הופר, ברובו בתחום מגבלות בנייה לרצועת החשמל על-פי תמ"א/10/ג. לאחר ששקלתי צרכי ההתפתחות של היישוב ונוכחתי לגלות כי מקבלים מענה הולם במסגרת המתחמים האחרים בתחום התוכנית, ראיתי לנכון להמליץ לצמצם את שטח המתחם לכיוון מערב, ולגרוע ממנו כל ייעוד אחר זולת מתקנים הנדסיים לצורך חשמל/חשמל כשר (מגרשים 280-282), מסוף תחבורה לתחנות קצה (תא שטח 800) ודרך גישה אליהם. עוד יוצע כי ייעודים אלו יוסטו מעט מערבה תוך בחינה מחודשת של גודל השטח הנדרש לתחמ"ש. השטח שיוותר מוצע לסמן בייעד יער.  

  1. שטחים פתוחים:

לקבל את ההתנגדות בחלקה. מקובלת עלי עמדת צוות הותמ"ל כי לאור החשיבות של קו המגע בין התוכנית לבין השטחים הערכיים הפתוחים הסובבים אותה, יש לעבות את מסמכי התוכנית ואת ההוראות בנושא. בנוסף, מומלץ כי ייערך מסמך הנחיות מנחה שישולב במסמכי התוכנית בתיאום עם רט"ג על-מנת למפות את האזורים ואת תאי השטח הרלוונטיים.

  1. אי קביעת הנחיות ברורות בנושאים סביבתיים:

לקבל את ההתנגדות בחלקה. בהמשך להמלצתי בסעיף 2 דלעיל, מוצע כי כל הסוגיות של זיהום אור, טיפול מונע בבעיית קינון עופות ונושא הצומח אשר לא מקבלות לטענת המתנגדת מענה הולם במסמכי התוכנית, יכללו במסמך ההנחיות. בנוסף, צוות הותמ"ל, בהתייעצות עם רט"ג, ישקול אילו סעיפים נוספים יש לכלול בהוראות התוכנית.

  1. שינויים מבוקשים בהוראות התוכנית:

לקבל את ההתנגדות בחלקה. ראו ס' 2 ו-3 להמלצתי לעיל. מוצע לבצע תיאום עם רט"ג בעת הוצאת היתר לכל מגרש בקו החיץ עם השטחים הערכיים הגובלים. כן מוצע לבצע תיאום כאמור במסגרת הכנת תוכנית בינוי ופיתוח בקנ"מ 1:500. 

  1. תנאים למתן היתרי בניה:

לקבל את ההתנגדות בחלקה. ראו ס' 4 להמלצתי לעיל.

  1. הוראות בזמן הבניה:

לקבל את ההתנגדות בחלקה. מוצע לתקן את סעיף 6.19 להוראות התוכנית כך שיכלול הוראות  נוספות שיסוכמו בין רט"ג וצוות הותמ"ל בהמשך להמלצה 3.

  1. תוספת הוראות לנושא הדרכים:

לדחות את ההתנגדות. ראו ס' 4 להמלצתי לעיל. הוראות רלוונטיות יבואו לידי ביטוי בתוכנית בינוי ופיתוח בקנ"מ 1:500 עפ"י ס' 6.1 להוראות התוכנית.

  1. חומרי חפירה ומילוי:

לקבל את ההתנגדות בחלקה. ראו ס' 4 לעיל. כמו כן, מומלץ לתקן את ס' 6.5 כך שיתווסף ס"ק (ז) לפיו חל איסור על שימוש במסלעות בתחום התוכנית.

  1. אמצעים למניעת מטרדים וזיהום סביבה (תאורה):

לקבל את ההתנגדות בחלקה. המסמך המנחה כאמור בס' 2 להמלצתי לעיל יכלול אמצעים למניעת מטרדים וזיהום סביבה. 

  1. ביוב, ניקוז, מים, תברואה:

לקבל את ההתנגדות בחלקה. הוראות רלוונטיות יבואו לידי ביטוי בתוכנית בינוי ופיתוח בקנ"מ 1:500 עפ"י ס' 6.1 להוראות התוכנית.

  1. הוראות פיתוח:

לקבל את ההתנגדות בחלקה. הוראות רלוונטיות יבואו לידי ביטוי בתוכנית בינוי ופיתוח בקנ"מ 1:500 עפ"י ס' 6.1 להוראות התוכנית.

  1. אזור גן לאומי מאוזוליאום:

לקבל את ההתנגדות בחלקה. תנאי להיתר בניה בתאי שטח 329,637,132 יהיה תיאום עם רט"ג. 

 

תוכנית: תמ"ל 1081 – הרחבת העיר אלעד
מס' התנגדות: 25 תאריך שימוע: 19/11/19

המתנגדת: החברה להגנת הטבע

המייצג/הופיע לדיון: מר משה פרלמוטר
עיקרי ההתנגדות:

  1. החזרת הבינוי במורדות הדרום מזרחיים של נחל מזור (כ- 500 יח"ד):

הנימוק לביטול המגורים בחלק זה, כפי שנכתב בהחלטה להפקדה, נעשה מסיבות של שימור שטחים ערכיים. הנימוק לא תואם את הסכם הגג עליו חתמה עיריית אלעד ולפיו שלב ב' הינו פיתוח של 800 יח"ד בתוך יער קולה. 

אנו מבקשים להחזיר את הבינוי בשטח זה מהסיבות הבאות:

א. מדובר בתוספת משמעותית של כ- 11% יח"ד לכמות יחידות הדיור המוצעת בתוכנית, במיקום שהוא צמוד דופן לבינוי קיים, ובשטח שכבר הוסכם על פיתוחו.

ב. תוספת הפיתוח נעשית במיקום המשוחרר מרדיוס ההשפעה של המחצבה.

ג. פיתוח 500 יח"ד מגורים במיקום זה עדיף לאין שיעור על כוונתה של אלעד בעתיד לפתח שטחים למגורים ביער קולה, כפי שמשתמע מהסכם הגג. פיתוח ביער קולה, מדרום לנחל מזור, יהפוך את הנחל לשטח טבעי כלוא בין שני מתחמי פיתוח, מצב שהוא נחות בהרבה בהיבטים של שימור השטחים הטבעיים. נכון יותר לבנות קשה במורדות אל תוך האזור הזה ולהתאמץ, כך שהמשאיות יעבדו קצת יותר קשה, מאשר להרוס את המקומות הכי איכותיים באזור המרכז, אלו שלמעשה מהווים את החיבור בין צפון הארץ ודרומה בהיבטים של טבע ואקולוגיה.

  1. בית העלמין

החברה להגנת הטבע מתנגדת לפיתוח בית העלמין המוצע במיקום הנוכחי. ככלל, אין דחיפות לקדם בית קברות באלעד. לפי מסמך הפרוגרמה לצרכי קבורה, כיום נקברים הנפטרים בבית עלמין ירקון. נכתב כי המצב "אינו אידיאלי", אבל בוודאי שאין דחיפות. בניגוד למה שכתוב במסמך הפרוגרמה, כי יש "עיכובים וחסמים" בברקת, כבר מקודמים מהלכים של היתרי בנייה בבית עלמין ברקת שממוקם בסמיכות לאלעד.

אפשרויות מוצעות נוספות במידה ולא יבוטל בית העלמין כליל:

א. שטח חלופי לבית קברות בצפון מזרח התוכנית (מתחם 3) בשטח של 38 דונם.

ב. בשטח המתפנה, לייעד תוספת מגורים על שטח של כ 100- ד', כ 900- יח"ד, תוך תוספת שטח לפיתוח מחוץ לתוכנית לכיוון כביש 444 בהיקף של כ 20- ד'. גם תוכנית המתאר שפיתוחה נעצר, כמו גם גירסה קודמת של תמ"ל/ 1081 ייעדו בשטח האמור שימוש של מגורים.

  1. מבני ציבור במתחם 8:

במתחם מס' 8 ישנו שטח של מספר עשרות דונמים שמיועד למבני ציבור. הפרוגרמה מציינת כי מתחם זה נקבע לבקשת העירייה לצורך ישיבות תיכוניות. עמדתנו היא כי במצב של מצוקת מגורים, כפי שמציגה עיריית אלעד, "עניי עירך קודמים", ואין כל הצדקה להקצאה עודפת של שטחי ציבור בשטח שהוא טוב מאד לפיתוח מגורים. אנו מציעים לצמצם את מוסדות הציבור בשטח זה ולהעביר חלק מהם (30 דונם) לגן הלאומי מאוזוליאום מזור. הצעה זו מקובלת על רט"ג.

  1. הרחבת העיר אלעד (מיקום המגורים במתחם אזור התעסוקה ולחבר לסירקין הקטנה):

במקביל לקידום תמ"ל/ 1081 מתקיים בוועדה הגיאוגרפית מרכז הליך של בחינת בקשותיה של  אלעד להרחבת העיר באלפי דונמים ולאלפי יחידות מגורים, כל זאת על שטחים בערכיות טבע ונוף מהמעלה העליונה. בקשת ההרחבה, אם תתקבל, תביא להרס המסדרון האקולוגי הארצי במזרח המדינה ולהרס יער קולה, שמהווה גם אזור טיול ובילוי בחיק הטבע לתושבי אלעד והאזור כולו. מתחם 7 סמוך לכביש 471, וקיים קישור של כביש המחבר את מתחם 7 מערבה אל תחנת הרכבת המיועדת של אלעד שממערב לכביש 6. כביש זה ממשיך ברצף צפונה לכביש 471 , ועובר במתחם דרום סירקין, ולבסוף מתחבר לתמל/ 1076 תוכנית מתחם מחנה סירקין שגם היא מקודמת כיום. אנחנו סבורים כי לאור התמיכה של מערכת התכנון בחלופת "דרום סירקין" כשכונה בתחום אלעד, ולאור הדרישות הבלתי פוסקות של אלעד להתרחב אל השטחים הטבעיים , נכון להציע שינויים במתחם מס' 7, כך שישרתו את המשך התפתחות אלעד גם למגורים וגם לתעסוקה, תוך יצירת חיבור טוב יותר למתחם "סירקין דרום".

  1. היקפי התעסוקה בתוכנית:

התוכנית מציעה כ- 1,200,000 מ"ר במתחם מס' 7 – "משולש התעסוקה". בפני הוועדה הוצג ניתוח של משרד האוצר המראה כי עבור גידול העיר נדרשים כ- 600,000 מ"ר של תעסוקה. באותו מעמד נטען כי עקב פחת של 50% דרושים 1.2 מיליון מ"ר תעסוקה. מדובר בטיעון אבסורדי, שכן אחוז המימוש נובע בין השאר מהעובדה שיש עודפי היצע אדירים. גם נציג משרד רוה"מ טען שהקצאת השטח לתעסוקה הוא גדול מידיי ועל כן הוא חולק על הניתוח הכלכלי. אנו מבקשים להגדיל את השטח "לתכנון עתידי למגורים וערוב שימושים של מגורים ותעסוקה" כלפי דרום עד הנחל, מהסיבות הבאות:

א. שימוש מעורב נכון יותר לכל עיר.

ב. מהלך זה מגדיל את פוטנציאל המגורים, מאפשר עוד שטחי תעסוקה, ונותן מענה ארוך טווח, שיחליף את הניסיונות הבלתי פוסקים של אלעד להתרחב על השטחים הטבעיים הערכיים, אותם שטחים מעטים שנותרו במרכז, להם לא קיים תחליף.

ג. ייעוד של מגורים וערוב שימושים בחלק הצפוני של המשולש מקרב את אלעד למתחם "סירקין דרום". יש תמיכה גדולה במערכת התכנון לחבר מתחם זה לאלעד.

ד. שילוב של מגורים וערוב שימושים עם תעסוקה בחלק הצפוני והרחב של המשולש, יאפשר למקם את שימושי התעסוקה בסמיכות לכבישים 444 ו- 6, כך שהמגורים יורחקו מהכבישים הראשיים.

ה. ממילא בטווח הנראה לעין, אין שום סיכוי לפתח באזור המיועד לתעסוקה –  1.2 מיליון מ"ר תעסוקה. בהמשך, בצורה מבוקרת ומתוכננת הרבה יותר, ניתן יהיה לממשו.

ו. ככל שבעתיד אלעד תתפתח בצורה מאסיבית לכוון צפון וצפון מערב, ניתן לצרף אליה, בצורה מודולרית, שטחים נוספים , מדרום לכביש 471, באזור תחנת הרכבת של אלעד וממערב לה, זאת על מנת להגביר את החיבור והקשר למתחם "סירקין דרום". שטחים אלה גם הם יוכלו לשמש לעירוב שימושים של מגורים ותעסוקה.

עמדת צוות התכנון ומגיש התוכנית:

  1. המורדות הדרומיים:

אין בתוספת היח"ד הללו השפעה על החלטות ברמה הכלל מחוזית לשינוי גבולות שיפוט. ההצעה לבינוי במקום זה בוטלה בגלל הטופוגרפיה הקשה, הפגיעה ביער, כביש ארוך המזין מעט מגרשים מצד אחד בלבד ופתיחת העיר הקיימת ליער, ואין שום הגיון בהחזרת המגורים – למתחם זה.

  1. בית העלמין:

ראו התייחסות בנושא בפרק הדן בכך במסגרת הסוגיות העקרוניות.

  1. מבני ציבור במתחם 8:

השטחים החומים בתוכנית נדרשים לצרכי העיר ולא ניתן לצמצמם. על פי הנחיית הותמ"ל לא ניתן לפגוע בגן הלאומי.

כמו כן, רמ"י סבורה שמתחם ויקטוריה אינו מתאים למגורים. נחל מזור, כמו גם היעדר תשתית מתאימה, מנתקים את המתחם הנדון מהעיר. כפי שעלה גם מהתנגדות התושבים, כרגע מערכת התחבורה לא מאפשרת נגישות טובה למתחם ויקטוריה: הנגישות היא דרך יציאה מהעיר ובחזרה.

  1. פיתוח מגורים באזור התעסוקה:

החלופות שהוצגו למגורים באזור זה נפסלו בעבר. לא הגיוני לתכנן שכונת מגורים בשטח כלוא בין כבישים ראשיים (444 ו-6) ובכל מקרה תוכנית זו נותנת מענה לצרכי העיר, ללא קשר לוועדות גיאוגרפיות המקודמות בנפרד.

  1. אפשרויות המימוש של אזור התעסוקה:

אזור התעסוקה המתוכנן בתוכנית ממוקם במיקום אטרקטיבי (מפגש כבישים ארציים ותחנת רכבת) ולהערכת היועץ הכלכלי של צוות התכנון ומומחים נוספים, יהיה לו ביקוש רב.

התייחסות צוות הותמ"ל:

ברורה עמדת החברה להגנת הטבע אשר מבטאת חשש מהתפתחות עתידית של אלעד אל שטחים ערכיים. יחד עם זאת, התמ"ל אינה עושה זאת ועשתה מאמץ משמעותי לצופף את יח"ד בתחומה. הצפיפות הממוצעת נטו היא של 22 יח"ד לדונם – צפיפות גבוהה מאוד בציבור החרדי. זו התאפשרה על ידי בינוי של 8 קומות שאינה מובנת מאליה במגזר החרדי. הבינוי במורדות הדרומיים בוטל ברובו עקב התנגדות העירייה והתושבים וחשש מפגיעה סביבתית בעת העבודות באזור הגובל בנחל מזור ויער קולה, שכן האזור קשה לגישה. בית העלמין שולב בתוכנית עקב צורך משמעותי שהוצג ע"י העירייה. ההצעה לשלב מגורים באזור התעסוקה נבחנה בעבר ונקבעה כלא מיטבית גם משיקולים של איכות אויר ורעש וגם כי האזורים בהם אין בעיית איכות אויר באזור התעסוקה מצומצמים ולכן מדובר במתחם מגורים מצומצם ומנותק מהעיר ולא במסה גדולה מספיק של יח"ד על מנת שתתפקד כשכונת מגורים איכותית, כזו שכוללת מענה לצרכי הציבור.

המלצת החוקר:

  1. החזרת הבינוי במורדות הדרום מזרחיים של נחל מזור (כ- 500 יח"ד):

לדחות את ההתנגדות. חשש מפני התפתחות של אלעד אל שטחים ערכיים מובן ומקבל מענה משמעותי בתחום התוכנית המעצימה זכויות בנייה במגרשי מגורים בתחומה בהיקפים שאינם שכיחים בקרב אוכלוסייה דתית – חרדית. הבינוי במורדות הדרומיים, בעלי ערכיות גובהה, בוטל ברובו עקב חשש מפגיעה סביבתית באזור נחל מזור ויער קולה בשל הטופוגרפיה וגישה קשה. 

  1. בית העלמין:

לקבל את ההתנגדות בחלקה. ראו המלצתי בפרק הדן בנושא במסגרת הסוגיות העקרוניות.

  1. מבני ציבור במתחם 8:

לדחות את ההתנגדות. "מאוזוליאום מזור" הנו גן לאומי. אין אפשרות לקבוע מבני ציבור לצרכי העיר בתחומו. מגרשים 134-137 ממילא אינם מתאימים לשמש למגורים. מגרשים אלו מנותקים מלב העיר ונגישים רק דרך היציאה מן העיר. 

  1. הרחבת העיר אלעד (מיקום המגורים במתחם אזור התעסוקה ולחבר לסירקין הקטנה):

לדחות את ההתנגדות. ההצעה לשלב מגורים באזור התעסוקה נבחנה ונמצאה כלא מיטבית הן מטעמים של איכות אויר ורעש והן מן הטעם כי מדובר במתחם מנותק מן העיר ונעדר שירותים ציבוריים מתאימים.

  1. היקפי התעסוקה בתוכנית:

לדחות את ההתנגדות. ראו המלצתי בנושא בפרק הדן בכך במסגרת הסוגיות העקרוניות.

 

תוכנית: תמ"ל 1081 – הרחבת העיר אלעד
מס' התנגדות: 26 תאריך שימוע: 19/11/19

המתנגדת: המטה לביצוע הסדר הקיבוצים

המייצגת/הופיעה לדיון: עו"ד תמר מגדל ועו"ד ניצן זימרן – מיתר ליקוורניק ושות' 
עיקרי ההתנגדות:

רקע: המטה מייצג את האינטרס של הבנקים בישראל המבקשים לממש קרקעות שהושבו על ידי הקיבוצים לידי המדינה, לשווקן ולהעביר את התמורות משיווקן לידי הבנקים.

  1. שטח לתכנון בעתיד (שיקולי המתכננים):

למטה זכות בנוגע לשטחים בהיקף של כ- 500 דונם המצויים בתוך הקו הכחול של התוכנית, בשני מוקדים עיקריים – שניהם בגוש 5662 חלקה 28:

  • קצהו הצפוני של המשולש, תא שטח 950 , אשר מיועד בתוכנית המופקדת כ"שטח לתכנון בעתיד".
  • תאי שטח המצויים בין כביש 444 (ממערב) לקיבוץ נחשונים (ממזרח), בעיקר תאי שטח 351 ,805 ,210 ,660 ,629 ,628, 640 ועוד. תאי שטח אלו מיועדים בתוכנית המופקדת לצורך הרחבת דרכים.

באשר לתא השטח 950, ששטחו כ- 233 דונם, התוכנית בגרסתה טרום ההפקדה ייעדה אותו לשטח לתעסוקה, כחלק ממשולש התעסוקה. אלא, שטרם ההפקדה, ומשיקולים שונים, צומצם שטח התעסוקה, ותא שטח 950 הפך לייעוד "לתכנון בעתיד". התוכנית גורעת הלכה למעשה את תא שטח 950 מהתוכנית, ללא שינוי הקו הכחול של התוכנית, ומותירה אותו כלוא בין כבישים, ללא אפשרות לפיתוחו. זאת, למרות שאין שום ספק שמבחינה תכנונית, תא השטח מהווה יחידה תכנונית אחת רציפה עם השטחים שמדרום לו. קריאת הפרוטוקולים מראה, כי גריעת תא השטח מהתוכנית לא נעשתה משיקולי תכנון כלל ועיקר, אלא אך ורק בשל החשש שהתוכנית לא תעמוד במבחן הביקורת השיפוטית. כמוסד תכנון, על הותמ"ל לשקול שיקולים תכנוניים ולא לחשוש מענן משפטי ערטילאי. במקרה דנן, הן על פי לשון החוק ותכליתו, והן לאור המאפיינים הייחודיים המצויים בתוכנית זו, היקפי התעסוקה כפי שהובאו מלכתחילה בפני הוועדה הנכבדה הינם מוצדקים ונחוצים. יתירה מכך, בהיבט התכנוני, אם נדרש היה לפתח רק חלק משטח המשולש, ההיגיון התכנוני מורה דווקא על תוצאה הפוכה מזו שמציגה התוכנית. נכון יותר היה לפתח את השטח הצפוני במשולש, מאחר שהיתרונות המפורטים ביחס לשטח המשולש כשטח לתעסוקה – מגולמים במתחם הצפוני יותר מאשר במתחם הדרומי. נכון הדבר ביחס לקרבה למחלף נחשונים של כביש 6, ביחס לתחנת הרכבת המתוכננת במסגרת תת"ל 22 , שתימצא ממערב למחלף נחשונים, וביחס למחלף אפק החדש (המתוכנן). למצער, ואם אכן הפחתת שטחי התעסוקה מוצדקת, לכל הפחות היה נדרש לפזר את שטחי התעסוקה באופן שוויוני בשטח המשולש כולו, זאת במקום לייעד את תא השטח כאזור לתכנון בעתיד. פיזור שטחי התעסוקה באופן שוויוני מוצדק, בין היתר, לנוכח "הפחת התכנוני" הנובע מאופי השימוש בשטחי התעסוקה באזור – קרי בנייה בניצולת נמוכה יחסית. פיזור הזכויות באופן שוויוני מבטיח ניצולת גבוהה יותר של שטחי התעסוקה.

בשל הנימוקים שנזכרו לעיל, המטה סבור כי היה על הוועדה להותיר את תא השטח בייעודו כפי שהיה טרם החלטת ההפקדה.

  1. היבטים קנייניים שלא הובאו בחשבון במסגרת התוכנית
  1. בהחלטתה על גריעת שטחי התעסוקה מתא שטח 950 התעלמה הוועדה הנכבדה מזכויות המטה (הגופים אותם הוא מייצג/שולחיו). התוכנית כפי שהופקדה פוגעת פגיעה חמורה בזכויות המטה, שכן חלק ניכר משטחי המטה מיועדים להרחבת דרכים. יתרת שטחי המטה (או חלקם הארי) נכלל בתא שטח 950, קרי אותו השטח ממנו נגרעו שטחי התעסוקה בהחלטת הוועדה הנכבדה. כתוצאה מכך, התוכנית המופקדת הינה תוכנית פוגעת באשר היא גורעת מהמטה את זכויותיו בשטחים ניכרים מן הצד האחד והיא איננה כוללת כל השבחה בקרקעות המטה מן הצד השני. כמו כן, הוועדה הנכבדה לא בחנה, במסגרת החלטתה על גריעת שטחי התעסוקה מתא שטח 950 האם קיימת חלופה אחרת שפגיעתה בזכויותיו של המטה פחותה. משלא נעשה כן הרי שההחלטה על הפקדת התוכנית אינה מידתית ואינה סבירה.
  2. הקו הכחול של התוכנית שבנדון, כולל שטחים בהיקף נרחב (כ 500- דונם) של "קרקעות השבה" של קיבוץ נחשונים הנכללות בהסדר הקיבוצים, חלק מחלקות 26  28 ו- 30 בגוש 5662. כאמור, על פי ההסדר, המדינה התחייבה לשנות את ייעודן של קרקעות ההשבה של קיבוץ נחשונים לייעוד סחיר, ולהעביר לידי הבנקים, באמצעות המטה, אחוז מתוך התקבולים, לשם השבת החובות לבנקים, לאחר שיווקן. רוב שטחי קרקעות ההשבה של קיבוץ נחשונים כלולים בתוך הקו הכחול של התוכנית ביעוד "דרך" או "שטח לתכנון עתידי" ובגריעת שטחי התעסוקה דווקא מתא שטח 950 , התעלמה הוועדה הנכבדה לחלוטין מזכויות המטה, בניגוד מוחלט לעיקרון המרכזי בדיני התכנון והבניה, לפיו מוטלת חובה "על רשויות התכנון לשקול את השפעותיה השליליות של התכניות מלבד את התועלת שבה". בסמכות הותמ"ל לאשר תוכנית הכוללת אזורי תעסוקה לצרכי העיר ולכן נדרש היה לאשר את התוכנית כפי שהוצגה בדיון להפקדה, ללא צמצום היקף שטחי התעסוקה במסגרתה, וללא גריעת שטחי התעסוקה מתא השטח.
עמדת צוות התכנון ומגיש התוכנית:

  1. שיקולי המתכננים ביחס לשטחי התעסוקה:

השיקולים שנלקחו במהלך הכנת התוכנית היו תכנוניים בלבד. הפרוגרמה שאושרה בהחלטה להפקדה קבעה שלעיר אלעד יש צורך באזור תעסוקה ולכן רוב שטחי התעסוקה בתחומה.

  1. היבטים קנייניים:

עניינים של קניין הינם בין החוכר לבעל הקרקע. השיקולים שנלקחו במהלך הכנת התוכנית היו תכנוניים בלבד.

התייחסות צוות הותמ"ל:

טענות המתנגדים אינן תכנוניות אלא קנייניות ויש לדון בהן מול יזם התוכנית בנפרד. ראו הרחבה בנושא היקף שטחי תעסוקה בפרק המתאים במסגרת הסוגיות העקרוניות.

המלצת החוקר:

  1. שטח לתכנון בעתיד (שיקולי המתכננים):

לדחות את ההתנגדות. ראו ס' 9 להמלצתי בעניין התנגדות מס' 19. 

  1. היבטים קנייניים שלא הובאו בחשבון במסגרת התוכנית:

לדחות את ההתנגדות. השיקולים שבבסיס גיבוש התוכנית הם שיקולים תכנוניים גרידא. ההתנגדות מגלה טענות חוזיות, כלכליות ואחרות שאין מקומן בפני הוועדה לתכנון ובנייה של מתחמים מועדפים לדיור.

 

תוכנית: תמ"ל 1081 – הרחבת העיר אלעד
מס' התנגדות: 27 תאריך שימוע: 19/11/19

המתנגדת: ר.ע. גפן ייעוץ ואברהם חלבי

המייצג/הופיע לדיון: עו"ד יובל גרינשטיין
עיקרי ההתנגדות:

  1. תחנת דלק בחלקה 30 בהתאם לתוכנית אל/ במ/ 195/2:

למתנגדים זכויות בחלקות 25 ו-30. מאז שנות ה-90 נערכו מספר הליכי תכנון הכוללים, בין היתר, פיתוח מגורים, מסחר ותחנת דלק. התוכנית התעלמה כליל מתוכניות אלו ושינתה את העבודה התכנונית שנעשתה ברקע  בנוגע לחלקות. לחלקות 25 ו-30 נערך תכנון ממוקד עבור תחנת דלק אשר תמוקם על או בסמוך לכביש 444 בתוך חלקה 30. מע"צ התחייבה לבצע חיבור לחלקה זו מכביש 444. חברת כרי צאן, לנעליה נכנסו המתנגדים, הגישה בזמנו תוכנית אל/ במ/ 195/2 להסדרת תחנת דלק בתחום חלקה 30. התוכנית קיבלה אישור עקרוני של הוועדה המקומית לתכנון ולבניה באלעד. למרות שהתוכנית לא אושרה המתנגדים סבורים כי יש להתייחס לתכנון מוצע זה למתחם המדובר.

  1. הכנסת חלקה 30 לתחום התוכנית:

מבוקש להחזיר את חלקה 30 לשטח התכנון במלואה. מהטעמים הבאים:

א. צו ההכרזה השני שניתן לאלעד כולל את חלקה 30 במלואה. לכן הותמ"ל חרגה מסמכותה בעת שהחריגה חלק משמעותי מהחלקה.

ב. תוכנית המתאר של העיר כללה תכנון מלא של השטחים נשוא התנגדות זו (התכנון כלל מגורים, דרכים ושצ"פ). למרות שהתוכנית לא אושרה, יש בה כדי להעיד על הצרכים התכנוניים של המתחם האמור לרבות הצורך שחלקה 30 תהיה במלואה בתכנון.

  1. ציפוף:

על פי התוכנית, במתחם 8 תתאפשר תוספת פוטנציאלית של 676 יח"ד, למרות שתוכנית המתאר קבעה כי במתחם 8 יהיו כ-800 יח"ד. הפחתה זו איננה מממשת היטב את פוטנציאל השטח ולכן מבוקש להוסיף יח"ד. תוכנית המתאר שהצפיפות המוצעת בה היא 7 יח"ד לדונם, כללה במגרשים 25 ו-30 – 105 יח"ד. בתוכנית הנוכחית יש היקף פוטנציאלי של כ-375 יח"ד רק בחלקות הללו. למרות שהצפיפות הממוצעת בתוכנית בכללותה היא 21 יח"ד לדונם, בשטחים 40 ו-41 (מדובר על מספרי שטחים ישנים. מספר מעודכן: גוש 5459 חלקה 2) מגמת הצפיפות עומדת על 18 יח"ד לדונם, ללא כל הסבר. מבוקש לתקן את התוכנית ולהגדיל את מס' יח"ד בהתאמה במתחם 8 בכלל ובשטחים 40 ו-41 ו- 25 ו-30 בפרט ולפעול להגדלת יח"ד בשטח זה ל-800 יח"ד כפי שהיה במסגרת התוכנית המקורית.

  1. עודף שצ"פ ומבני ציבור במתחם 8:
  1. אחוז השצ"פ ומוסדות הציבור במתחם 8 בכלל ובחלקות 25 ו-30 גבוה משמעותית משאר חלקי התוכנית. עובדה זו מפלה את בעלי הקרקע וגורמת להם נזק כלכלי אדיר, אשר מונע מהם את מימוש הפוטנציאל המלא של החלקות. יש לצמצם את אחוז השטח הציבורי בתחום מגרשי המתנגדים ובפרט בחלקות 25 ו-30.   באם לא יתקבלו בקשות המתנגדים, הרי שהתוכנית איננה שוויונית ויוצרת הפקעת יתר במגרשים שלהם (כ-40%) ולכן נדרש לבצע תוכנית איחוד וחלוקה ולא הפקעה.
  2. תא שטח 132 מופיע כשטח למוסדות ציבור. על פי החלטת הותמ"ל להפקדה בתנאים בחודש מאי 2019, נקבע כי יש לשנות תא שטח זה ממוסדות ציבור למגורים.  יש לתקן טעות זו ולשנות את תא שטח זה למגורים, בכדי שיהיה תואם להחלטת הפקדה ומכיוון שהאזור זה לא נדרשים עוד מוסדות ציבור.
  1. תוכנית איחוד וחלוקה במקום הפקעה (הטמעת חלקה 30 בשטחי התוכנית):

כאמור, נדרש להחזיר לקו הכחול של התוכנית את חלקה 30 ולתכננה. להלן 3 הצעות פוטנציאליות לתכנון:

  1.  תחנת דלק בהתאם לתכנון של כרי צאן ובתמיכת העירייה.
  2. תכנון שטחי מגורים ביתרת חלקה 30 (בדומה לתכנון שנערך בשטחים 43 ו-44 הקרובים לכביש 444 ונתנו להם תנאים נקודתיים (קיר אקוסטי, בדיקות איכות אויר כמפורט בסעיף 6.2 בתקנון כתנית).
  3. תכנון שטחי תעסוקה ומסחר, בדומה לשטוחים הקיימים בסמוך לכביש לאורך כל התוכנית.
  1. חיבור חלקות 25, 30 לכביש 444:

נדרש לבטל את חיבור תא שטח 630 לכביש 444 ולהעבירו לחלקה 30 או בסמוך לה. הזזת החיבור תאפשר את העברתו של תא שטח 132 ממקומו הנוכחי (בתחום חלקה 30) אל השטח שבו היום נמצא תא שטח 630- חיבור לכביש 444. שינוי זה הן יחבר את חלקות 25 ו-30 וכל מתחם 8 לכביש 444 לרווחת תושבי אלעד, תוך שמירת גישה לגן הלאומי, לבית הקברות ולמתחם הישיבות ויוסיף שטח ציבורי לצד תאי שטח 133 ו-140 באופן שיצור שטח רצוף של מב"צ לרווחת התושבים והרשות המקומית. 

עוד יצויין כי בתוכנית המקורית היה חיבור בין מתחם זה לדרך 444, תוך מעבר בגן הלאומי. לימים, הצעה זו בוטלה עקב חשש לפגיעה בגן הלאומי. המתנגדים טוענים כי במשך שנים בכל תכנון שנערך לחלקות 25 ו-30 כלל התכנון חיבור ייעודי לכביש 444. יצויין כי חיבור כזה אינו חייב להיערך דרך הגן הלאומי וכי ניתן למצוא אלטרנטיבות תכנוניות אחרות (לדוגמא בחלקה 30 מצפון מערב לגן הלאומי).

  1. פיתוח יח"ד במתחם 8 – במקום היחידות המתוכננות בתחום השפעת המחצבה:

מכיוון שבמתחמים 3 ו-4 מוגבל הפיתוח עקב פעילות המחצבה ולא תהיה כל יכולת אמיתית לשווק יח"ד במשך תקופה ממושכת ועד להסדרת המחצבה, הרי שיש לפעול לשם השלמת התכנון במתחמים האחרים, לרבות מתחם 8 וחלקות 25 ו-30 בכדי לאפשר לתמל 1081 לענות על מטרתה העיקרית וזו תוספת יח"ד משמעותית בעיר אלעד.

  1. החלטות הוועדה בדיון להפקדת התוכנית לא יושמו בתוכנית המופקדת:
  1. העמסת יח"ד שבוטלו במתחם 9 על יתר התוכנית.
  2. הפיכת מגרש 132 למגורים, אשר בו לפחות 70 יח"ד
  3. שינוי ותוספת גובה קומה לכל יח"ד המוצעות במתחם 8 (כולל חלקות 25 ו-30)
  1. גריעת שטחי יער:

מתחם 8 מתוכנן ברובו על יער. שינוי יעוד הקרקע מיער ליעודים אחרים מהווה שינוי מהותי לתמא 22 וללא הצדקה ראויה. המתנגדים סבורים כי תכנון זה שגוי וכי מן הראוי להפחית את תכנון השטחים באזור זה ולהוסיף שטחים נוספים בחלקו הצפוני של מתחם 8, לרבות חלקות 25 ו-30.

  1. בה"ת:

א. הבה"ת נסמך על מודל חיזוי ולא על מצב עובדי היום (לדוגמא- הנחת עבודה לפי כ-40% מהציבור ישתמשו בתח"צ הינה משאלת לב ולא יותר). יש לתקן את הבה"ת על בסיס מידע אמיתי ורלוונטי.

ב. יש לבצע תכנון תנועתי מקיף, אשר כולל שלביות ותנאים למתן היתר בניה. הסדרת מערכת הכבישים נדרשת להתבצע לכל בינוי עתידי וטרם הקמת יח"ד אחת. לא ניתן לאפשר תכנון מזורז, אשר מציין במפורש כי קיים כשל תנועתי מחד, ומאידך גיסא אינו מספק כל מענה לנושא.

  1. כביש דרך הגן הלאומי:

גן לאומי זה אינו מוגדר בתמ"א/ 8, אלא בתוכנית מפורטת גז/ במ/ 195 (1992). ניתן היה להשאיר את הגן הלאומי בתוכנית, תוך הסדרתו בהתאם לשורה ארוכה של אפשרויות. הסדרת דרך גישה לגן הלאומי היא רלוונטית וחשובה ולא ברור מדוע גן לאומי זה אשר הוכרז בשנת 1992 ומאז לא נעשה בו דבר – יצא מהתוכנית. אין שום מניעה לבינוי מסביב לגן  הלאומי ואין מניעה מפיתוח עתידי של הגן הלאומי.

  1. שיקול דעת הותמ"ל:

בפני הותמ"ל לא עמד מלוא המידע הרלוונטי. קיימים פערי מידע מהותיים ביותר שבגינם נפלו, בין היתר, הפגמים הבאים:

  1. הוועדה התעלמה כליל מתוכנית המתאר שתוכננה לעיר אלעד.
  2. לא ניתנה התייחסות לפתרון תנועתי הולם.
  3. ביחס לחלקות 25 ו-30 לא עמדו בפני הותמל התהליכים התכנוניים השונים ביחס לחלקות אלו, לקבות התכניות של חברת כרי צאן, האפשרות לתחנת דלק, אישור מעצ לחיבור לכביש 444 ועוד.
  4. לא נערך סקר סביבתי מקיף לעניין השפעות המחצבה הפעילה. התנהלות הותמל מנוגדת להנחיות היועץ הסביבתי ולצורך לערוך בחינה עמיקה להשפעת המחצבה על השטחים המתוכניים.
  1. חשש מניגוד עניינים:

המתנגדים מציינים כי בלבם חשש כבד כי ההחלטות בנושא התנגדות זו הושפעו מניגודי עניינים, שיקולים זרים ולחצים שונים, בעיקר לעניין ההחלטות שהתקבלו ביחס למתחם 8 בכלל ולחלקות 25 ו-30 בפרט. החלטות אלו מעלות תהיות רבות, כאשר ניכר כי הפגיעה שנגרמה למתנגדים נובעת מטעמים אישיים, לחצים פוליטיים ואחרים ומסיבות שאינן ענייניות, לרבות השפעה בלתי הוגנת של גורמים עירוניים לכאורה ועוד.

  1. שלביות פיתוח:

תוכנית מסוג תמ"ל עוסקת בזירוז הבינוי למגורים. חרף כך, התוכנית אינה קובעת מועדים למימוש ואין הסדרה של השלבים הרלוונטים ומועדים לביצועם. יש לקבוע שלבים ברורים לביצוע התוכנית כולל (תשתיות ישש לבצע להוצאת היתר, מועד כללי לביצוע התוכנית, ועוד). כמו כן יש להורות באופן חדש משמעי כי מערכות התשתית, הכבישים וכו' יהיו בגדר תנאי לקבלת היתר ויש לבצעם עבור כל היתר בניה.

עמדת צוות התכנון ומגיש התוכנית:

  1. תחנת דלק בחלקה 30 בהתאם לתוכנית אל/ במ/ 195/2

כאמור, התוכנית לתחנת הדלק לא אושרה (הוכנה ב-1997). אין צורך למקם תחנת דלק באזור זה. הבה"ת לקחה יעד ישים והכרחי והוא המינימאלי הנדרש .

  1. הכנסת חלקה 30 לתחום התוכנית:

התוכנית כוללת שטחים הנדרשים לתכנון בלבד. חלקה המערבי של חלקה 30 נמצא בסמוך לכביש 444 ויש עליו הגבלות איכות אויר קשות. מבחינה תכנונית אין צורך בהכללת תא שטח זה לתוכנית.

  1. ציפוף:

במתחם 8 נקבע בדיון להפקדה כי ייבנו 480 יח"ד. הצפיפות בתוכנית גבוהה ומספקת ואין צורך בציפוף נוסף. יצויין כי רמ"י הגישה התנגדות עצמית בבקשה לשנות את תא שטח 132 משב"צ למגורים (תוספת של 64 יח"ד). הזכויות במגרשי המגורים בתאי שטח 40 ו-41 הן בדיוק כמו שאר המגרשים בתוכנית. לא ניתן להגדיל את המגרשים מעבר עקב חריגות באיכות אויר ממערב למגרש 41.

  1. עודף שצ"פ ומבני ציבור במתחם 8:

מגרש 132 כפי שהופיע בדיון להפקדה היה שטח חום, ששונה בתוכנית המופקדת למגורים (72 יח"ד) כפי שנקבע בהחלטה (המספר שלו הוחלף ל-40 בשביל להתאים לרצף תאי השטח (מגורים: 1-99, שבצ"ים: 100-199, מתקנים הנדסיים: 200-299, שצ"פים: 300-399 וכו')). במסגרת התנגדות עצמית של רמ"י מבוקש לשנות את חלקה 132 למגורים.

  1. תוכנית איחוד וחלוקה במקום הפקעה (הטמעת חלקה 30 בשטחי התוכנית):

הקרקע הינה בבעלות המדינה ומערכת היחסים בין החוכר לבעלים אינה מעניינה של מוסד התכנון. הקצאות השטח השונות נובעות משיקולים תכנוניים בלבד. בכל מקרה, רמ"י הגישה התנגדות עצמית בבקשה לשנות את תא שטח 132 משב"צ למגורים (תוספת של 64 יח"ד).

בנוגע לחלקה 30:

  1. יזם התוכנית וצוות התכנון  לא רואים הצדקה תכנונית לתחנת דלק באזור זה. 
  2. יזם התוכנית וצוות התכנון לא רואים לנכון למקם מגורים בקרבה לכביש 444. מתחם 6 המוזכר בהתנגדות הוא למעשה הכניסה לעיר – מקום מרכזי ושיש בו בניה בפועל.
  3. יזם התוכנית וצוות התכנון לא רואים צורך תכנוני בתעסוקה ומסחר בקטע זה.  
  1. חיבור חלקות 25, 30 לכביש 444:

צוות התכנון לא רואה יתרון בחיבור הכביש בחלקה 30 לכביש 444 ללא חיבור לחלקה הדרומי של התוכנית.

  1. פיתוח יח"ד במתחם 8 – במקום היחידות המתוכננות בתחום השפעת המחצבה:

במסגרת התנגדות עצמית של רמ"י מבוקש לשנות את חלקה 132 למגורים.

  1. החלטות הוועדה בדיון להפקדת התוכנית לא יושמו בתוכנית המופקדת:

החלטת הוועדה מולאה במלואה. להלן הסבר:

1. הועמסו יח"ד ככל הניתן בהתאם להחלטה בתיאום עם הותמ"ל – מספר יח"ד במתחם גדל מ-480 ל-676 יח"ד.

2. מגרש 132 כפי שהופיע בדיון להפקדה היה שטח חום, ששונה בתוכנית המופקדת למגורים (72 יח"ד) כפי שנקבע בהחלטה (המספר שלו הוחלף ל-40 בשביל להתאים לרצף תאי השטח (מגורים : 1-99, שבצ"ים: 100-199, מתקנים הנדסיים: 200-299, שצ"פים: 300-399 וכו').

3. מספר הקומות במתחם 8 בדיון להפקדה היה קרקע + 6 ובתוכנית המופקדת קרקע +7 קומות. בכל מקרה, מקסימום הקומות במתחמי המגורים הינם 8 קומות מעל הכניסה הקובעת ולא ניתן להוסיף קומות.

  1. גריעת שטחי יער:

עקב מאפייני האוכלוסייה הייחודיים, לא ניתן לבנות מבני מגורים בגובה של יותר מ-8 קומות מעל פני הקרקע ולכן לא ניתן להוסיף יח"ד נוספות למתחמים המתוכננים הנמצאים במיצוי מלא. גריעת היערות בשטח זה מתואמת עם קק"ל.

  1. בה"ת:

הבה"ת לקח יעד ישים והכרחי. ראו הרחבה בנושא בפרק הדן בסוגיות העקרוניות.

  1. כביש דרך הגן הלאומי:

ראו התייחסות בנושא בפרק הדן בכך במסגרת הסוגיות העקרוניות.

  • סעיף 14 – שלביות ביצוע:

ראו מענה לנושא בפרק הדן בכך בסוגיות העקרוניות.

התייחסות צוות הותמ"ל:

  • סעיף 12 – שיקול דעת הותמ"ל:

מדובר בנושאים בין רמ"י לחוכר שראוי שיפתרו מחוץ לתוכנית. באזור נעשה התכנון הראוי מבחינה תכנונית ולא קניינית. לוועדה הוצגה תוכנית המתאר שקידומה הוקפא לפני מספר שנים. לא ברורה הטענה של המתנגדים בקשר למחצבה, שכן ביחס אליה שולבו כל ההוראות המתאימות.

  • סעיף 14 – נושא השלביות:

ראו התייחסות לנושא בפרק הדן בכך במסגרת הסוגיות העקרוניות.

המלצת החוקר:

  1. תחנת דלק בחלקה 30 בהתאם לתוכנית אל/ במ/ 195/2:

לדחות את ההתנגדות. התוכנית המופקדת נערכה על-פי שיקולים תכנונים, בהתאם לצרכי הפיתוח של העיר אלעד ומרחב התכנון באזורה. 

  1. הכנסת חלקה 30 לתחום התוכנית:

לדחות את ההתנגדות. גבולות התוכנית נקבעו בגבולות החלטת קבינט הדיור על-פי צרכי הפיתוח של העיר אלעד ומרחב התכנון באזורה. 

  1. הגדלת כמות יחידות הדיור:

לדחות את ההתנגדות. התוכנית משקפת מגמה ברורה ל ציפוף העיר ולבניה בת 8 קומות (ק+7), עם צפיפות ממוצעת של 22 יחידות לדונם. מספר יחידות הדיור בכל מגרש נתון להשפעת גורמים שונים, כגון: גודל המגרש, גיאומטריה של המגרש, שיפוע, השפעות סביבתיות, קווי בניין וכיוב'.

  1. עודף שצ"פ ומבני ציבור במתחם 8:

לדחות את ההתנגדות. התוכנית נערכה משיקולים תכנוניים. טענות בדבר ירידת ערך עקב אישור תוכנית יתברר בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה- 1965. ייעוד מגרש 132 שונה על-פי החלטת הוועדה דיון להפקדה וכולל בתוכנית המופקדת (תחת מספר מגרש אחר, מגרש מס' 40) 72 יח"ד. 

  1. תוכנית איחוד וחלוקה במקום הפקעה (הטמעת חלקה 30 בשטחי התוכנית):

לדחות את ההתנגדות. ראו ס' 1 להתייחסותי לעיל. כמו-כן, אין מקום למגורים על דופן כביש 444. הקרקע נמצאת בבעלות המדינה המדינה ואינה כוללת איחוד וחלוקה.

  1. חיבור חלקות 25, 30 לכביש 444:

לדחות את ההתנגדות. לא נמצא צידוק תחבורתי לחיבור חלקות 25 ו-30 לכביש 444. אין מקום לפגוע בגן הלאומי למטרת חיבור לכביש 444. 

  1. פיתוח יח"ד במתחם 8 – במקום היחידות המתוכננות בתחום השפעת המחצבה:

לדחות את ההתנגדות. התוכנית המופקדת כוללת 4,476  יח"ד, מהן 1600 יח"ד בתחום ההשפעה של המחצבה. הנה כי כן, רוב חלקי התוכנית (למעלה מ- 2/3 מכמות יחידות הדיור וכל שטחי התעסוקה המסחר) ברי מימוש ואינם נתונים להשפעת המחצבה. 

  1. החלטות הוועדה בדיון להפקדת התוכנית לא יושמו בתוכנית המופקדת:

לדחות את ההתנגדות. החלטות הוועדה יושמו, הן בהוספת יח"ד שנגרעו (174 יח"ד) במגרש 132 והן בהוספת קומה (ק+7). 

  1. גריעת שטחי יער:

לדחות את ההתנגדות. ראו המלצתי בנושא במסגרת הפרק הדן בכך במסגרת הסוגיות העקרוניות. מתחמי המגורים רוויים עד לגובה 8 קומות. העיר אלעד בעלת צביון דתי-חרדי ומשתייכת לאשכול 2 עפ"י מדד חברתי-כלכלי של הלמ"ס. לפיכך, אין לצפות להוספת קומות מעבר ל- 8 קומות. 

  1. בה"ת:

לדחות את ההתנגדות. ראו ס' 1 להמלצתי בעניין התנגדות מס' 19.

  1. פיתוח בגן הלאומי:

לדחות את ההתנגדות. ראו המלצתי בפרק הדן בנושא במסגרת הסוגיות העקרוניות. 

  1. שיקול דעת הותמ"ל:

לדחות את ההתנגדות. ראו ס' 3 להמלצתי בעניין התנגדות מס' 3.

  1. חשש מניגוד עניינים:

לדחות את ההתנגדות. ראו ס' 11 להמלצתי בעניין התנגדות מס' 3.

  1. שלביות ביצוע

לקבל את ההתנגדות בחלקה. ראו המלצתי בפרק הדן בנושא במסגרת הסוגיות העקרוניות.

 

תוכנית: תמ"ל 1081 – הרחבת העיר אלעד
מס' התנגדות: 28 תאריך שימוע: 19/11/19

המתנגדים: מנצ'ורי שוקרולה, יצחק כהן צדק ויורשי המנוחים משה ומלכה כהן צדק ז"ל (מירב בעלי הזכויות בחלקה 25 גוש 6320)

לא התייצבו לדיון
עיקרי ההתנגדות:

רקע כללי: 

המתנגדים הגישו התנגדותם לתוכנית תמל/ 1076 "רובע סירקין, פתח תקווה". 

תמל/ 1076 פוגעת במגרשי המתנגדים (מגרשי מגורים 615-618 לפי תוכנית שד/969ג'). גורמי התכנון הכירו בכך שיש צורך לצמצם את הפגיעה במגרשים האמורים, אך התנגדות המתנגדים נדחתה בעיקרה. בניגוד לאמור בדו"ח החוקר של תמל/ 1076 המתנגדים לא הסכימו למציאת פתרון בתוכנית נפרדת ועמדו על כך שיינתן מענה במסגרת תמל/1076, אולם פתרון, כאמור, לא ניתן.

על מנת למזער את הפגיעה במתנגדים, ולאור החלטת ועדת המשנה להתנגדויות סעיף א.1.ג (שאומצה בהחלטת הותמ"ל בעניין תוכנית 1076), מבקשים המתנגדים כי מקרקעיהם יכללו בתמל/ 1081 תוך הסדרת הזכויות שנפגעו במגרשי המגורים הנ"ל.

טענות המתנגדים כפי שנשמעו במסגרת תמל/1076:

  1. "כביש עוקף עמישב"

הכביש הנדון מחבר את אזורי הבינוי המתוכננים בתמל/1076 דרומה לכביש 471 ולתחנת הרכבת אלעד. תוואי הדרך המתכונן פוגע באופן משמעותי בארבעה מגרשי בנייה הידועים כמגרשים 615, 616, 617 ו- 618 המהווים חלק מחלקה 25. כמעט כל מגרש 615 וחלק משמעותי ממגרשים 616 ו- 617 מיועדים להפקעה. כמו כן, מבוטל כביש הגישה אל המגרשים ואל השטחים החקלאיים שצפויים להיות כלואים, תוך גרימת פגיעה קשה במקרקעי המתנגדים.

  1. קיר אקוסטי:

בהתאם לסעיף 6.8 (ב)(2) לתקנון תמל/ 1076 ייבחן הצורך בהקמת מיגון אקוסטי בהתאם לבדיקה סביבתית. באזור מקרקעי המתנגדים צפויות חריגות אקוסטיות שיידרשו מיגון, כאשר ההמלצה למיגון במערב הכביש היא באמצעות קיר אקוסטי בגובה 5-6 מ'. ככל שקיר אקוסטי שכזה ייבנה בסמיכות כה רבה למגרשי מגורים, תוחמר הפגיעה במקרקעי המתנגדים עקב השפעות הקיר.

  1. שאריות קרקע לא מנוצלות:

במסגרת "כביש עוקף עמישב" המוצע בתמל/ 1076 נשארים קטעים לא רגולריים /שאריות קרקע שלא ניתן לנצלם באופן סביר. יועץ תנועה מטעם המתנגדים הציע שינוי מינימאלי בתוואי הכביש באופן שיאפשר צמצום הפגיעה במרבית המגרשים בחלקה 25.

  1. יש לכלול את מקרקעי המתנגדים בהוראות איחוד וחלוקה, או לחילופין לסמן את מגרשי המגורים כמיועדים להפקעה, שכן מרבית מגרשי המגורים הופכים לשטחים לא שמישים.
עמדת צוות התכנון ומגיש התוכנית והתייחסות צוות הותמ"ל:

מבקשים לבחון האם ניתן לפתור את בעיית המתנגדים במסגרת התוכנית. במידה שכן, אנחנו ממליצים להמליץ כי הדבר יעשה, ולכלול את חלקות המתנגדים בתמל/1081. 

המלצת החוקר:

ניתנה על ידי שהות למגיש התוכנית ולמתנגדים לדבר ולהגיע לפתרון מוסכם. המלצתי בנושא זה תפורסם במסמך משלים לדו"ח בטרם ייערך הדיון לאישור התוכנית.

 

תוכנית: תמ"ל 1081 – הרחבת העיר אלעד
מס' התנגדות: 29 תאריך שימוע: 19/11/19

המתנגדים: רמ"י (התנגדות עצמית)

המייצג/הופיע לדיון: מר דוד אמגדי
עיקרי ההתנגדות:

  1. שינויים מבוקשים בתקנון:

שינוי סעיף 6.20 בתקנון – מבנים להריסה – התוכנית שהופקדה קובעת בסעיף 6.20 כי "המבנים המסומנים בצבע צהוב בתשריט מיועדים להריסה. השימוש במבנים המסומנים להריסה, שנבנו כחוק, יתאפשר עד להגשת בקשה להיתר לעבודות הפיתוח מהוועדה המקומית בתא שטח בו קיים המבנה". 

מבוקש לשנות את הסעיף לנוסח הבא: "המבנים המסומנים בצבע צהוב בתשריט מיועדים להריסה. מבנה שנבנה כחוק יוחרג מהוראה זו ולא ייועד להריסה".

  1. שימושים מותרים בשטחי ציבור במגרשים 102 ו- 103 במתחם 3:

סעיף 4.7.1 מבנים ומוסדות ציבור, שימושים- מבוקש להוסיף סעיף המתייחס למגרשים 102 ו-103 וקובע כי השימושים המותרים בתאי שטח אלו הינם: אחסנה, לוגיסטיקה וחירום בלבד.

  1. שינוי בייעוד מגרש 143:

מגרש 143 מוגדר על פי התוכנית המאושרת התקפה (גז/במ/1/195) כ"מבנה ציבור". עקב טעות טכנית, מגרש זה שונה בתוכנית שהופקדה לייעוד "שטח ציבורי פתוח". מבוקש לסמנו על פי ייעודו המקורי – כ"שטח למבנה ציבור".

  1. שינויים בנספח בית העלמין:
  1. הוספת כביש גישה זמני מכביש קיים ממערב לבית העלמין (מקביל לכביש 444) עד לביצוע כביש הגישה הראשי.
  2. שינוי קל בבינוי המבנים הנלווים, בכביש הפנימי ובחניות בשטח בית העלמין.
  3. הוספת התייחסות לנגישות.
  4. הוספת שימוש "קירוי לחניה" בסעיף 4.16.1 (4) ותוספת של 3,500 מ"ר שירות לצורך קירוי חניה לתא השטח של בית העלמין.
  1. שינויים בפרוגרמה לצורכי קבורה:
  1. סעיף 1.2- חישוב סה"כ שטח לצרכי קבורה:
  • שטח רחבת כינוס + בית הספד לפי תמ"א 19 – עד 3.0 דונם (במקום 4 דונם).
  • שירות תפעול/טהרה/וכו' – עד 4.5 דונם (במקום  3.5 דונם).
  1. שלביות משוערת לביצוע: מבוקש לרשום- "ניתן לבצע את כל בית העלמין בשלבים נפרדים לחלקות קבורה, לדרכים ולמבנים נלווים". (במקום "ניתן לבצע את כל בית העלמין בשלבים, כל שלב כ-10 שנים בערך")
  1. שינויים בסקר העצים:
  1. עקב טעות טכנית, סומנו מספר עצים הנמצאים על יעוד כביש כ"עצים לשימור". מבוקש לשנות את סיווגם ל"עצים לכריתה" לצורך מימוש התוכנית ופיתוחה (לבקשת פקיד היערות).
  2. בנוסף, עקב הבקשה לשינוי נקודתי במבני בית העלמין (סעיף 3 במכתב זה), מבוקש ביצוע שינוי בסיווג העצים בשטח  בהתאם לבינוי המעודכן.
  1. חדרי שנאים:

מבוקש לאפשר בכל מגרשי השצ"פ ששטחם 2 דונם ומעלה הקמת חדרי שנאים. לצורך כך, יתווסף השימוש בהוראות התוכנית למגרשי השצ"פ וכן ינתנו זכויות בטבלה 5 בהתאם.

לצורך אספקת חשמל לבית העלמין ובכדי לאפשר הקמתו, מבוקש לאפשר הקמת חדר שנאים ביעוד בית העלמין. לצורך כך, יתווסף השימוש בהוראות התוכנית למגרש בית העלמין וכן יינתנו זכויות בטבלה 5 בהתאם.

  1. שינויים בקווי הבניין:

הגדלת קווי הבניין האחוריים במגרשים 113, 122, 124, 125, 126, 133, 140, כך שיתרחקו מעט מהמגורים הקיימים, וזאת תוך שמירה על זכויות הבנייה המוצעות.

  1. קווי הבניין במגרשים של מוסדות ציבור ומסחר בקומת הקרקע הסמוכים למרחב ציבורי:

מבוקש לשנות את קווי הבניין במגרשים המיועדים למוסדות ציבור ומסחר בקומת הקרקע,  לקו בניין 0, בכל דופן הסמוכה לשימושים פתוחים במרחב ציבורי (כיכר, גינה, רחוב, שצ"פ).

  1. שינויים בפריסת המגרשים והשימושים באזור התעסוקה:

לאור תיאומים מול עיריית אלעד, שנעשו מאז הפקדת התוכנית מבוקש להגדיל את מגרש 600 ולהעתיקו דרומה כך שימוקם בין מגרש 500 ל-409, תוך הגדלת זכויות הבניה (30,000 מ"ר עיקרי) ולצורך שימושים כלל עירוניים, ללא שימושים רגישים. לצורך כך, מגרש 409 יוקטן ויוסט דרומה על חשבון מגרש מס' 342 ("שטח ציבורי פתוח") וכן מגרש 500 יוקטן בהתאם.

מגרש 501 יורחב אל השטח החום המתפנה. זכויות הבנייה שהעירייה מבקשת לקבוע במגרש החום החדש: 30,000 מ"ר עיקרי במגרש של 4.5 דונם.

  1. הרחבת כביש בתא שטח 828:

יעוד דרך מס' 42 (תא שטח 828) הינו דרך מוצעת ולא דרך מאושרת. מבוקש לתקן. בנוסף, מבוקש להרחיב את זכות הדרך של כביש זה.

  1. שינויים בפריסת מוסדות ציבור ומגורים במתחם 8:

במתחם 8 מבוקש, בתיאום עם העירייה, לשנות את פרישת ייעודי הקרקע של קו הבינוי הדרומי, לצורך צמצום הפגיעה במדרון הסמוך לנחל מזור- ולבטל  את הבינוי בתאי שטח 53-55 ו-146 ולהעתיק את זכויות הבניה של מגרש המגורים לתא שטח 132 שייעודו ישונה משב"צ למגורים. מבוקש לבטל את הבינוי למגורים בתא שטח 55 ולשנות את פריסת ייעודי הקרקע באזור זה, כך שיתווסף השב"צ שנדרש שם פרוגרמתית ובוטל בתא שטח 132.

  1. סעיף 6.2 י"א – מבוקש לבטל את הקומה הטכנית ולאפשר מתקנים טכניים בלבד.
  2. בניינים המאופיינים בעירוב שימושים (סעיף 4.1.2  ס"ק א.5 ) – יש להוסיף הוראות לשילוב גני ילדים ומעונות בבנייני מגורים:
  1. יותר קירוי בבניה קלה של חצרות גני הילדים והמעונות.
  2. יש לייצר הפרדה תפקודית ותפעולית בין מוסדות הציבור המשולבים במגורים, לרבות הפרדת חדרי אשפה, ארונות חשמל, אזור חניית עגלות וכו'
  1. תוספת זיקת הנאה (סעיף 6.3, ס"ק 6):

יש לקבוע זיקת הנאה למעבר הציבור לאורך החזיתות המסחריות במרווח הבניין הקדמי.

  1. בדיקות אקוסטיות:

מבקשים להכפיף תאי שטח נוספים לסעיף 6.2 טז (2) המתנה היתרי בניה בבדיקה אקוסטית נוספת: 132-136, 140, 40-42.

  1. הוספת שימושים והנחיות למתקנים הנדסיים:

בריכות מים ותחנות שאיבה בסעיף 4.6, לעניין מגרשים 282, 283 ו-409.

  1. שימושים עפ"י תמ"א 19:

הורדת ההוראה שמכילה את הוראות תמ"א 19 על בית העלמין. יש חשש שההוראה תגביל בעתיד.

  1. תוספת שימושים של תיירות באזור תעסוקה:

העירייה הגישה בקשה חדשה לפיה יתווספו שימושי תעסוקה למגרשים 519, 518, 501, 500.

  1. צמצום ההפקעה מנחשונים בסביבת המחלף:

ניסוח סעיף לפיו לא יופקע במחלף שטח שאין בו צורך – בתוכנית המופקדת נלקחו מרווחי בטחון גדולים באופן שפוגע בקיבוץ.

התייחסות צוות הותמ"ל:

  1. שינויים מבוקשים בתקנון:

ביחס למבנים להריסה מוצע לקבל חלקית ולשנות את ס' 6.20 בהתאם למבוקש, בתנאי שהמבנה אינו מסכל את התוכנית ואת הוראותיה.

  1. שימושים מותרים בשטחי ציבור במגרשים 102 ו-103 במתחם 3:

מוצע להגביל את סל השימושים ולציין שלא יותרו שימושים רגישים.

  1. שינוי ייעודו של מגרש 143 ל"שטח למבנה ציבור" במקום שצ"פ:

מוצע לקבל ולהגדיר את התכליות המותרות במגרש, כולל מתן זכויות בנייה.

  1. שינויים מבוקשים בנספח בית העלמין:

מוצע לקבל את כל השינויים המבוקשים.

  1. שינויים בפרוגרמה לצורכי קבורה:

מוצע לקבל את כל השינויים המבוקשים.

  1. שינויים בסקר העצים:

מוצע לקבל את השינויים המבוקשים.

  1. חדרי שנאים:

מוצע לקבל את השינויים המבוקשים.

  1. שינויים בקווי הבניין במגרשי המגורים:

מוצע לקבל את כל השינויים המבוקשים.

  1. קווי הבניין במגרשים של מוסדות ציבור ומסחר בקומת הקרקע הסמוכים למרחב ציבורי:

מוצע לקבל את השינויים המבוקשים.

  1. שינויים בפריסת המגרשים והשימושים בדרום אזור התעסוקה:

השינויים מקובלים על צוות הותמ"ל, בכפוף לכך שהשימושים במגרש החום החדש יותאמו למגבלות סביבתיות ולא יתאפשרו בו שימושים רגישים.

  1. הרחבת כביש בתא שטח 828:

מקובל על צוות הותמ"ל.

  1. שינויים בפריסת מוסדות ציבור ומגורים במתחם 8:

מקובל על צוות הותמ"ל.

  1. ביטול הקומה הטכנית – מקובל על צוות הותמ"ל לאפשר מתקנים טכניים בלבד.
  2. בניינים המאופיינים בעירוב שימושים (סעיף 4.1.2  ס"ק א.5 ):
  • קירוי בבניה קלה של חצרות גני הילדים והמעונותמקובל על צוות הותמ"ל.
  • הפרדה תפקודית ותפעולית בין מוסדות הציבור המשולבים במגוריםמוצע שלא לקבל. כלול כבר בסעיף 6.4 ט.
  1. תוספת זיקת הנאה (סעיף 6.3, ס"ק 6):

מוצע שלא לקבל. כלול בסעיף 6.17 ב.

  1. בדיקות אקוסטיות:

הכפפת תאי שטח נוספים לסעיף 6.2 טז (2) המתנה היתרי בניה בבדיקה אקוסטית נוספת 132-136, 140, 40-42 – מקובל על צוות הותמ"ל.

  1. הוספת שימושים והנחיות למתקנים הנדסיים:

מוצע לקבל את השינויים המבוקשים.

  1. שימושים עפ"י תמ"א 19

מקובל. מוצע למחוק ולקבוע שימושים בתוכנית.

  1. תוספת שימושים של תיירות באזור תעסוקה:

מוצע לקבל את עמדת היזם ולאפשר זאת ע"י המרת זכויות ב 1-2 מגרשים.

  1. צמצום ההפקעה מנחשונים בסביבת המחלף:

ראו התייחסות לנושא בפרק הדן בכך במסגרת הסוגיות העקרוניות.

המלצת החוקר:

  1. שינויים מבוקשים בתקנון:
  1. מבנים להריסה – 

לקבל את ההתנגדות בחלקה. סעיף 6.20 יתוקן כך שמבנים אשר נבנו בהיתר בניה (ומשמשים לייעודם על-פי ההיתר) יוכלו להמשיך ולהתקיים לאחר אישור התוכנית ללא צורך בהיתר לשימוש חורג אף שסומנו בתשריט להריסה, אלא אם כן קבע מהנדס העיר כי אלו מסכלים את המבנים המוצעים באותו תא שטח או בתאי שטח גובלים. הוצאת היתר בתא שטח או בתאי שטח בהם מבנה המסומן להריסה תחייב הריסת המבנה כמסומן בתשריט מצב מוצע. 

  1. שימושים מותרים בשטחי ציבור במגרשים 102 ו- 103 במתחם 3:

לדחות את ההתנגדות. ראו המלצתי בנושא בפרק הדן בכך במסגרת הסוגיות העקרוניות.

  1. שינוי בייעוד מגרש 143:

לדחות את ההתנגדות. אף אם שגו יוזמי התוכנית וייעדו מגרש בייעוד שב"צ במצב המאושר (על-פי תוכנית מס' גז/במ/1/195) כמגרש לשצ"פ לא חטאו. מתוך שלא לשמה יצא לשמה; התוכנית משופעת בשטחים למבני ציבור ואין סיבה להוסיף על אלו. אין להפחית בחשיבותם של שטחים ציבוריים פתוחים, גם אלו ישיבו את נפש התושבים בעיר.  

  1. שינויים בנספח בית העלמין:

לדחות את ההתנגדות. ראו המלצתי לביטול בית העלמין המוצע בפרק העוסק בכך במסגרת הסוגיות העקרוניות

  1. שינויים בפרוגרמה לצורכי קבורה:

לדחות את ההתנגדות. ראו המלצתי בנושא בפרק הדן בכך במסגרת הסוגיות העקרוניות.

  1. שינויים בסקר העצים:

לקבל את ההתנגדות בחלקה. יש לשנות את סיווג העצים כמבוקש בכפוף לאישור פקיד היערות. 

  1. חדרי שנאים:

לקבל את ההתנגדות בחלקה. ראו ס' 9 להמלצתי בנוגע להתנגדות מס' 14. 

  1. שינויים בקווי הבניין:

לקבל את ההתנגדות. 

  1. קווי הבניין במגרשים של מוסדות ציבור ומסחר בקומת הקרקע הסמוכים למרחב ציבורי:

לקבל את ההתנגדות.

  1. שינויים בפריסת המגרשים והשימושים באזור התעסוקה:

לדחות את ההתנגדות. ראו ס' 3 להמלצתי לעיל. לא ראיתי טעם ליצור מבנה ציבור בן 9 קומות באזור בעל מגבלות סביבתיות שאינו מאפשר שימושים רגישים, ודאי לא בשלב זה של קידום התוכנית.   

  1. הרחבת כביש בתא שטח 828:

לקבל את ההתנגדות. 

  1. שינויים בפריסת מוסדות ציבור ומגורים במתחם 8:

לקבל את ההתנגדות. אף שמדובר בהפחתה לא מבוטלת בכמות יחידות הדיור (סה"כ 212 יח"ד) ופגיעה מסוימת במטרת התכנית, דומה כי איזון ראוי מחייב צמצום הפגיעה במדרון הסמוך לנחל מזור על-ידי קבלת ההתנגדות. בהתאם, מוצע לבטל ייעוד מגורים בתאי שטח 53-55 וייעוד מבנה ציבור בתא שטח 146 ולסמן השטח המתפנה כשטח ציבורי פתוח (כהמשך של תא שטח 341) וחניון לרווחת התושבים על דרך 40 (במפגש עם דרך 42). כן מוצע לקטוע את דרך 42 ולהרחיב, הן את דרך 42 והן את דרך 40, לשם הוספת מקומות חניה בצדי דרכים אלו לרווחת התושבים כמוצע על-ידי המתנגדת בנספח 3

על-מנת לאזן במקצת את כמות יחידות הדיור הנגרעת ממתחם זה, מוצע לשנות ייעוד תא שטח 132 משב"צ למגורים (ולהוסיף יחידות דיור בהלימה לצפיפות הממוצעת בתוכנית, בהתאם לתנאי המגרש).  

  1. ביטול הקומה הטכנית:

לקבל את ההתנגדות. סעיף 6.2 (יא) יתוקן כך שיותרו מתקנים טכניים במקום קומה טכנית

  1. עירוב שימושים (סעיף 4.1.2  ס"ק א(5)) – יש להוסיף הוראות לשילוב גני ילדים ומעונות בבנייני מגורים:

לקבל את ההתנגדות בחלקה. יש לתקן את סעיף 4.1.2 כך שיותר קירוי בבניה קלה  של חצרות גני ילדים ומעונות יום. לדחות בקשה להפרדה תפקודית המוסדרת כבר בסעיף 6.4 (ט). 

  1. תוספת זיקת הנאה (סעיף 6.3, ס"ק 6):

לדחות את ההתנגדות. קיים מענה בסעיף 6.17 (ב). 

  1. בדיקות אקוסטיות

לקבל את ההתנגדות. תאי שטח 132-136, 140, 40-42 יוספו לסעיף 6.2 טז (2).

  1. הוספת שימושים והנחיות למתקנים הנדסיים:

לקבל את ההתנגדות.

  1. שימושים עפ"י תמ"א 19

לדחות את ההתנגדות. ראו המלצתי בנושא בפרק הדן בכך במסגרת הסוגיות העקרוניות.

  1. תוספת שימושים של תיירות באזור תעסוקה:

לקבל את ההתנגדות בחלקה. מוצע לאפשר תוספת שימושים של תיירות, פנאי ונופש ב- 1-2 מכמות המגרשים הסחירים באזור התעסוקה, זאת על-פי שיקולים של מיקום וחשיפה פחותים למפגעי רעש וזיהום. 

  1. צמצום הפקעת שטחים במחלף שאין בהם צורך (צמצום הפגיעה בנחשונים):

לקבל את ההתנגדות בחלקה. ראו המלצתי בנושא בפרק הדן בכך במסגרת הסוגיות העקרוניות.

נספחים

נספח 1

* מתוך "בין הרצוי למצוי – דו"ח האיומים על המסדרונות האקולוגיים" של החברה להגנת הטבע, מרץ 2019

 

נספח 2

* מפה המציגה את ה'ערכיות האקולוגית הנופית' של האזור, מתוך "סקר ציר הגבעות" של מכון דש"א, אוגוסט 2012

נספח 3 (מתוך מצגת היזם) 

                                                                                                                       

 

תיקונים מוצעים בתוכנית

תיקון מוצע מסמך רלוונטי
מוצע, להורות לצוות המלווה שהוקם מתוקף תמל/ 1076 סירקין לסייע במעקב אחר קידום התשתיות הדרושות לעיר אלעד בפן התחבורתי בלבד (כלומר, אחר פיתוח המחלף במפגש כביש 444 עם כביש 4711 עם מערך הכבישים הראשיים והסדרת הכניסות ליישוב ולאזור התעסוקה), בין היתר על מנת להסיר את חששם של המתנגדים, הן בקרב תושבי אלעד והן בקרב יישובי הסביבה. הוראות התוכנית
מוצע כי בתוך פרק זמן של שבועיים מיום החלטה למתן תוקף יעשה מאמץ להגיע להסכמות מול משרד הבריאות לגבי האפשרות לאפשר את הקמת המסוף במחלף. ככל שניסיונות אלה לא יצלחו, אמליץ בלב כבד כי המסוף במחלף יבוטל, בעוד שהמסוף במתחם 3 יגדל למינימום הדרוש, בתיאום עם נתיבי איילון, ובכל מקרה לשטח שאינו עולה על 15 דונם בהתאם לשטח המוצע מלכתחילה בתוכנית. תשריט, תנועה, בינוי, הוראות
מוצע לגרוע את  שטח בית העלמין מהתוכנית  מסמכי התוכנית
מוצע לצמצם הפיתוח במתחם 3 (פרט למתקנים לצורך הפקת חשמל ולמסוף תח"צ) ולהסיטם ככל הניתן מערבה. מוצע לשנות את יעוד השטח המתפנה ליער. מסמכי התוכנית
שינויים במתחם 8:

  1. מוצע לבטל ייעוד מגורים בתאי שטח 53-55 וייעוד מבנה ציבור בתא שטח 146 ולסמן השטח המתפנה כשטח ציבורי פתוח (כהמשך של תא שטח 341) וחניון לרווחת התושבים על דרך 40 (במפגש עם דרך 42). 
  2. מוצע לקטוע את דרך 42 ולהרחיב, הן את דרך 42 והן את דרך 40, לשם הוספת מקומות חניה בצדי דרכים אלו לרווחת התושבים. יעוד דרך מס' 42 ישונה לדרך מוצעת.
  3. על-מנת לאזן במקצת את כמות יחידות הדיור הנגרעת ממתחם זה, מוצע לשנות ייעוד תא שטח 132 משב"צ למגורים (ולהוסיף יחידות דיור בהלימה לצפיפות הממוצעת בתוכנית, בהתאם לתנאי המגרש).  
מסמכי התוכנית
מוצע לאפשר בהוראות התוכנית לחרוג עד 1 מ' מקווי בניין בקומת הקרקע לצורך שימוש ציבורי בלבד בחזית אחת של הבניין לצורך בניית ארון קודש. הוראות התוכנית
שינויים במתחם 4 – מוצע להצריח בין הייעודים של מגרש 317 (שצ"פ) למגרשים 118-119 כך שתתאפשר כניסה למגרשים מדרך 22 וכניסה למגרש 115 מדרך 53. תשריט, בינוי, הוראות
מבני ציבור באזור רח' אבטליון – מוצע לשנות את קו הבניין הפונה לרחוב כך שיורחק מקו המגרש ב-10 מ'. הוראות התוכנית, תשריט, בינוי
שימושים רגישים בייעודי הקרקע שיוותרו במתחם 3 – מוצע להוסיף לסעיף 6.1 תנאי לפיו הוצאת היתר בניה במגרשים 102 ו-103 לשימושים על-פי סעיף 4.7.1 (ד) תהא אישור הגורם הסביבתי המוסמך בלבד. הוראות התוכנית
מוצע להבהיר בסעיף 6.1 (ה)(3) כי מסמך סביבתי יידרש רק לאחר סיום החציבה בשתי המדרגות העליונות כמבוקש. הוראות התוכנית
תמ"א 2/4 – מוצע לקבוע כי  תנאי למנופים ועגורנים החורגים מהמגבלה באזורים בתאי השטח בהם חלה תמ"א 4/2 יהיה תיאום עם רש"ת. הוראות התוכנית
הפארק הארכיאולוגי – מוצע להגביל את היקף הבניה במגרש לכ- 8000 מ"ר (בתוספת שטחי שירות) בלבד, על-פני 3 קומות, עם חניון תת קרקעי בשטח 2000 מ"ר במפלס חניה אחד, בשולי האתר, באישור רשות העתיקות (לצרכים חינוכיים כפי שהציג צוות התכנון) הוראות התוכנית, בינוי
הפארק הארכיאולוגי  – מוצע להתיר חניה תת-קרקעית על-פי תקן תקף בעת הוצאת היתר. הוראות התוכנית
תמ"א 37/ב/8 – לסעיף 6.4 מוצע להוסיף, ס"ק (5) כדלקמן: "אסורים כל בניה חפירה או שתילת עצים ברצועת הקרקע בה מונח צינור הגז, בתחום מגבלות בניה של 10 מ'. (5 מ' מכל צד של צינור הגז)". הוראות התוכנית
תמ"א 37/ב/8  – לסעיף 6.1 מוצע להוסיף  ס"ק ( ו'), כדלקמן: "תנאי להוצאת היתר בתא שטח 642 או בתחום מגבלות בניה הינו תיאום עם נתג"ז". הוראות התוכנית
תת"ל 22 – מוצע שקטע הכביש מעל המסילה ישונה ליעוד "הפרדה מפלסית". תשריט
מוצע שהוראות התוכנית יעודכנו באופן שעד לפיתוח אזור התעסוקה תתאפשר סלילת כביש זמני לתחנת הרכבת בתוואי המאושר בתת"ל. הוראות התוכנית
מוצע כי חתך הכביש לתחנת הרכבת יעודכן כך שתנועת אופניים תעשה בחלק הצפוני של הכביש, באופן שיאפשר גישה קלה יותר לתחנת הרכבת. נספח תנועה
תמ"א 10/ג/1 – מוצע כי בתאי שטח 300, 710-712, יתאפשרו השימושים המותרים בתמ"א 1/ג/10 בייעוד זה. הוראות התוכנית
לסעיף 4.6.2 מוצע להוסיף ס"ק 6, כדלקמן:

"מבני התשתית, ארונות וחדרים טכניים, יהוו חלק מהפתרון האדריכלי של הבניין והפיתוח".

הוראות התוכנית
לסעיף המתייחס למסדרון תשתיות עילי מוצע להוסיף שבתחום תמ"א 10 /ג/ 1 יחולו הוראות התמ"א. הוראות התוכנית
יש להגביל את מיקום חדרי השנאים במגרשי השצ"פ הקטנים (ששטחם אינו עולה על 3 דונם) כך ששצ"פ לא יהפוך למגרש מגונן למתקן הנדסי. אי-לכך, ראוי להקפיד כי חדרי שנאים במגרשי השצ"פ הקטנים יתוכננו בתת הקרקע בלבד. אשר על כן, יש לתקן את סעיף 6.8 (3) בהתאם. כמו-כן, יש לתקן את סעיף 6.8 (5) כך שתותר הקמת חדר שנאים שישרת בניין שיש בו פחות מ-70 יח"ד, כל עוד חדר השנאים צפוי לשרת בניינים נוספים כך שבסופו של יום ישורתו למעלה מ-70 יח"ד.  הוראות התוכנית
מוצע לתקן את הכיתוב על מגבלות הבניה של קו המתח העליון לאורך כבמוצע 4711 . קו זה לא הוקם מכוח תמ"א 10 /ג/1. תשריט 
מוצע לוודא שבתשריט מצב מאושר תופיע תמ"א/ 10 /ג/1 מצב מאושר
מוצע להוסיף את ציון של קו ה- 161 ק"ו שעובר בתחום רצועת החשמל ומוצע לתקן את הכיתוב של קו ה- 161 ק"ו שיוצא מכיוון תחמ"ש אלעד מערבה ל"קו מתח עליון 161 ק"ו (במקום קו מתח גבוה). נספח בינוי
קווי תש"ן וקצא"א – מוצע כי יתווספו הוראות דומות להוראות החלות באותו מקום בתמ"ל/1076 הוראות התוכנית
מסופי תח"צ – ככל שייוותר מסוף במתחם 3 מוצע להבטיח שמגבלות הפיתוח בתחום קו המתחם העליון מתוקף תמ"א 10/ג/1 אינן פוגעות באפשרות להקמת מסוף תח"צ. הוראות התוכנית
מוצע כי מסוף תח"צ בתא שטח 804 – יוגדל ל – 5 דונם מסמכי התוכנית
מוצע כי טבלה 5 תתוקן באופן שביחס לתאי שטח 804 ו-805  שטחי הבניה ינתנו כשטח עיקרי עילי על מנת לאפשר גמישות מירבית לוועדה המקומית לנייד זכויות בעתיד, מעל ומתחת לפני הקרקע.  הוראות התוכנית
מוצע כי סעיף 6.1 יתוקן באופן שהוצאת היתר במסוף התחבורה 803 (בבית העלמין) ו- 805 (במחלף) תוחרג מדרישת תוכנית בינוי ופיתוח בקנ"מ 1:500.  הוראות התוכנית
מוצע כי תורחב זכות הדרך ברביע הדרום-מערבי של המחלף המתוכנן (444/471) ע"ח היעוד הקיים לצורך העתקת קו חלוקת גז.  מסמכי התוכנית
ברמפת הגישה לדרך 444 לכיוון צפון  – מוצע להרחיב את זכות הדרך בחלקו המערבי של הרביע הצפון מזרחי בכ- 40 מ' על מנת לאפשר גישה נוחה ובטיחותית לרמפת העלייה לדרך 444 לכיוון צפון. מסמכי התוכנית
מוצע לתקן את התשריט באופן שיוסר החיבור של הדרך המקומית על- פי תוכנית מח/61, מדרך 444 לכיוון צפון. תשריט
תחנת דלק נחשונים – מוצע לבטל ההגבלה על שימוש בבנזין/חשמל/סולר בתא שטח 806, אולם מוצע להתנות הוצאת היתר בניה בתא שטח זה באישור משרד הבריאות.  הוראות התוכנית
מוצע לקבוע בטבלה 5 זכויות בנייה לשטח עיקרי למסחר במפלס הכניסה במגרשים 514-519. מוצע להוסיף הערה ברמת טבלה כי תתאפשר המרת שטחים אלו לשטח עקרי לתעסוקה למגרשים אלו.  הוראות התוכנית
מוצע לבטל את הייעוד המוצע לתא שטח 950 ("שטח לתכנון בעתיד") ולסמן כייעוד על-פי תוכנית מאושרת, כקרקע חקלאית. בהתאם מוצע להשמיט סעיף 4.23. להשלמת התמונה יאמר כי סעיף 4.24.1 עוסק בייעוד קרקע הכולל "מגבלות בנייה ופיתוח", ומכאן שאינו רלוונטי לתא שטח 950. תשריט, הוראות
מוצע לשלב באזור התעסוקה שימוש של "אחסנה לוגיסטית בלתי מזהמת" גם בייעוד תעסוקה. הוראות התוכנית
מוצע לצמצם את הקו הכחול כך שלא יכלול את בית הקברות, מתחם הספורט והנופש ומתקני התיירות המתוכננים של קיבוץ נחשונים מסמכי התוכנית
מוצע להציג דרכי גישה בטיחותיות לשטחים חקלאיים שיוותרו בתחום התוכנית ויאושרו על-ידי יועץ התנועה של הותמ"ל. כמו-כן, מוצע לבחון הותרת הדרכים החקלאיות הקיימות (ככל שניתן להשאיר) כחלק מנספח התנועה. נספח התנועה
בסעיף 6.21 מוצע כי יוחלפו המילים "עד להגשת בקשת היתר לעבודות פיתוח" עם המילים "עד קבלת ההיתר לעבודות הפיתוח". כמו כן, תתווסף בסעיף הוראה לעניין שמירה על דרכי גישה לצורכי העיבוד עד לקבלת היתר פיתוח לתא השטח. הוראות התוכנית
מוצע כי סעיף 4.12 יאסור על שימושי מוסך בתאי שטח 805 ו-806. הוראות התוכנית
בסעיף 6.19 בס"ק 2 מוצע כי במקום "מהנדס העיר" מוצע לרשום "מהנדס הרשות המקומית". הוראות התוכנית
מוצע שלא  להתיר שטח התארגנות בשטחים חקלאיים שאינם עתידים לעבור פיתוח מיידי על פי התוכנית (לעומת שטחים חקלאיים העתידים לעבור פיתוח מיידי על-פי התכנית). הוראות התוכנית
מוצע לקרב את תחנת השאיבה בכ-15 מ' לכיוון מגרשי השב"צ, לצמצם את קווי הבניין ולשנות את הבינוי באופן פרופורציוני בעת תיקון התוכנית למתן תוקף, תוך שמירה על רדיוס המגן הדרוש מתחנת שאיבה לביוב. מסמכי התוכנית
מוצע להחיל על כל היער בדרום התוכנית את הוראות תמ"א 22. הוראות התוכנית
לאור החשיבות של קו המגע בין התוכנית לבין השטחים הערכיים הפתוחים הסובבים אותה,  יש לעבות את מסמכי התוכנית ואת ההוראות בנושא. בנוסף, מוצע כי ייערך מסמך הנחיות מנחה שישולב במסמכי התוכנית בתיאום עם רט"ג על-מנת למפות את האזורים ואת תאי השטח הרלוונטיים. הוראות התוכנית, תוספת מסמך
מוצע כי בעת הוצאת היתר לכל מגרש בקו החיץ עם השטחים הערכיים הגובלים יבוצע תיאום עם רט"ג. כן מוצע לבצע תיאום כאמור במסגרת הכנת תוכנית בינוי ופיתוח בקנ"מ 1:500.  הוראות התוכנית
מוצע לתקן את סעיף 6.19 להוראות התוכנית כך שיכלול הוראות  נוספות שיסוכמו בין רט"ג וצוות הותמ"ל בהמשך להמלצה 3. הוראות התוכנית
מוצע לתקן את ס' 6.5 כך שיתווסף ס"ק (ז) לפיו חל איסור על שימוש במסלעות בתחום התוכנית. הוראות התוכנית
מוצע כי תנאי להיתר בניה בתאי שטח 329,637,132 יהיה תיאום עם רט"ג. הוראות התוכנית
מוצע כי סעיף 6.20 יתוקן כך שמבנים אשר נבנו בהיתר בניה (ומשמשים לייעודם על-פי ההיתר) יוכלו להמשיך ולהתקיים לאחר אישור התוכנית ללא צורך בהיתר לשימוש חורג אף שסומנו בתשריט להריסה, אלא אם כן קבע מהנדס העיר כי אלו מסכלים את המבנים המוצעים באותו תא שטח או בתאי שטח גובלים. הוצאת היתר בתא שטח או בתאי שטח בהם מבנה המסומן להריסה תחייב הריסת המבנה כמסומן בתשריט מצב מוצע.  הוראות התוכנית
מוצע לשנות את סיווג העצים כמבוקש באזור הכבישים סקר עצים
מוצע כי קווי הבניין האחוריים במגרשים 113, 122, 124, 125, 126, 133, 140 ישונו כך שיתרחקו מעט מהמגורים הקיימים, וזאת תוך שמירה על זכויות הבנייה המוצעות. תשריט, הוראות, בינוי
מוצע לשנות את קווי הבניין במגרשים המיועדים למוסדות ציבור ומסחר בקומת הקרקע,  לקו בניין 0, בכל דופן הסמוכה לשימושים פתוחים במרחב ציבורי (כיכר, גינה, רחוב, שצ"פ). תשריט, הוראות, בינוי
מוצע שסעיף 6.2 (יא) יתוקן כך שיותרו מתקנים טכניים במקום קומה טכנית. הוראות התוכנית
מוצע לתקן את סעיף 4.1.2 כך שיותר קירוי בבניה קלה של חצרות גני ילדים ומעונות יום  הוראות התוכנית
מוצע כי תאי שטח 132-136, 140, 40-42 יוספו לסעיף 6.2 טז' (2). הוראות התוכנית
מוצע לעבות השימושים וההוראות למתקנים הנדסיים במגרשים לעניין מגרשים 282, 283 ו-409. הוראות התוכנית
מוצע לאפשר תוספת שימושים של תיירות, פנאי ונופש ב- 1-2 מכמות המגרשים הסחירים באזור התעסוקה, זאת על-פי שיקולים של מיקום וחשיפה פחותים למפגעי רעש וזיהום.  הוראות התוכנית

 

* ככל שיש אי התאמות בין המפורט בטבלה זו למפורט בגוף הדו"ח, המפורט בדו"ח הוא שיגבור.


חזרה למאמרים

יש לך שאלה ולא מצאת תשובה?  הזן אותה כאן ונחזור אליך בהקדם: 

כניסה
הרשמה

כניסה לאזור האישי

פתיחת חשבון דייר


שחזור סיסמא

שכחתם סיסמה? הזינו את תעודת הזהות ופרטי התקשרות כדי לקבל את הסיסמה עבור הפרויקט שלכם.