דו”ח חוקר בתוכנית תמ”ל 1043 – עראבה – מתחם צפוני

עו”ד חן עמידור

על התוכנית:

תמ”ל 1043 היא תוכנית להרחבת העיר עראבה. במתכונת המופקדת התוכנית מציעה תוספת של כ- 5,300 יחידות דיור לעיר בצפיפות ממוצעת של כ- 7 יח”ד לדונם. שטח התוכנית ממוקם בצפון העיר עראבה, בכניסה לעיר ובצמידות לדרכים אזוריות 804 ו- 805 עד לנחל חילזון מצפון.

התוכנית מצויה ברובה בתחום השיפוט של עראבה בעוד חלק קטן ממנה מצוי בתחום שיפוטן של סח’נין, דיר חנא ומשגב. ייעוד הקרקע במצב המאושר הוא חקלאי (למעט הכבישים האזוריים) ויער נטע אדם בחלק מהשטח של רצועת החשמל. בנוסף, מתוכנן שטח המיועד לספורט ונופש, תחנת דלק ואזור שירותים הנדסיים(על-פי תוכנית מאושרת).

התוכנית מקודמת על ידי הרשות המקומית והוועדה המקומית לתכנון ולבנייה – לב הגליל, כאשר רובו המכריע של השטח הכלול בתוכנית בבעלות פרטית, ואילו חלק קטן הימנו בבעלות המדינה. החלטת הממשלה להכריז על מתחם מועדף לדיור בעראבה וקידום הפרוייקט במינהל התכנון מגיעות על רקע מציאות של היעדר שטחים למגורים ולצרכי ציבור.

מדובר בפרוייקט שנולד, בין היתר, מתוך מטרה להתמודד עם המחסור הגובר של יחידות דיור יחד עם הבעיות התכנוניות המאפיינות את המגזר כגון: ריבוי בעלויות פרטיות, תכנון המוכתב על ידי פריסת בעלויות, מחסור בשטחי ציבור ותעסוקה. כאמור, זהו פרוייקט בעל חשיבות לאומית היוצר הזדמנות פיתוח מרחבים חדשים לצרכי האוכלוסייה הערבית. שטח התוכנית הוא כ- 2,650 דונם.

התוכנית כוללת שטח של כ- 250 דונם בייעוד של “שטח פתוח מיוחד” בהתאם לנדרש על-פי תמ”א 35 , ורצועת קו חשמל לצורך העתקת הקו הקיים בעיבורה של העיר.  בגבול הצפוני של התוכנית מוסדר תוואי הנחל וסביבתו. התכנון שם דגש על הצירים המרכזיים, כבישים 805 ו- 804, ומציע לאורכם ייעוד מגורים משולב עם מסחר ותעסוקה. התוכנית כוללת אזור תעשייה ותעסוקה בשטח של כ- 320 דונם נטו בחלקה הצפוני, כאשר החלק הדרומי מיועד למגורים או מגורים משולבים עם מסחר.

עוד מציעה התוכנית שטחים למבני ציבור ושטחים פתוחים לרווחת השכונה. התכנון מותאם לתוכנית המתאר הכוללנית הנמצאת היום לפני הגשת מסמכים, ובהתאם היא מרחיבה כתם הפיתוח של תמ”מ 9/2 . בין היתר, התוכנית מציעה שטחים של מסחר ומשרדים רבים יותר מאשר מציעה תוכנית המתאר הכוללנית בהיקף של כ- 100 אלף מ”ר בתוך שכונת המגורים, ושטח בנייה של 66 אלף מ”ר של מסחר באזור התעשייה.

אבני דרך בקידום התוכנית:

החקירה:

את תפקיד החוקר לתמ”ל/ 1043 קיבלנו על עצמנו בחיל ורעדה נוכח כמות ההתנגדויות ומורכבות הטיפול בהן ולאור היות התכנון במגזר הערבי אתגר תַּצְרֵף מיוחד במינו (בין היתר, בשל ריבוי בעלויות פרטיות, תשריטי חלוקה לא רשומים, ירושות שלא הוסדרו ו/או לא נרשמו בלשכת רישום מקרקעין).

(לתוכנית הוגשו כ- 700 התנגדויות, מתוכן כ- 330 התנגדויות התייחסו לתוואי קו החשמל המוצע) יתר ההתנגדויות עסקו במרחב התוכנית בהיבטים שונים: מגרשי התמורה, זכויות לארשומות, ייעודי מגרשי התמורה, טבלאות איזון, מיקום הזכויות וכיוצא באלה).

עד מהרה גילינו כי כגודל המורכבות וכגודל האתגר, כן מידת ההירתמות להצלחת החקירה והתוכנית מצד צוות הותמ”ל, בראשות אדר’ אתי אפרתי וד”ר הנאא חמדאן-סליבא, מצד נציגת משרד הבינוי והשיכון, אדר’ מלכה שניאור, ומצד צוות המתכננים בראשות אדר’ עבד אל רחמן יאסין.

לא פחות מאלו, נרתמו למאמץ ראש עיריית עראבה, מר עומר ואכד ומהנדסת העיר, אדר’ היפא בדארנה, אשר לא משו מאולם הדיונים במשך כל 11 ימי השימועים ותרמו מהיכרותם הבלתי אמצעית עם האוכלוסייה, עם צרכי העיר ותושביה. כל אלו עשו לילות כימים על-מנת לאפשר לנו לשמוע, בלב פתוח ובנפש חפצה, באופן יעיל ומשמעותי, כל התנגדות שהונחה לפנינו.

לאור העובדה כי הוגשו בנוגע לתוואי קו החשמל התנגדויות רבות, הזהות במהותן 1 , עשיתי שימוש בסמכותי על-פי סעיף 106) ג (לחוק התכנון והבנייה, תשכ”ה – 1965) להלן: “החוק”: מתוך כ- 330 המתנגדים לתוואי קו החשמל זומנו לטעון בפניי ביום השימועים הראשון 19 מתנגדים הר”מ.

הללו נבחרו לייצג את מכלול ההתנגדויות על-פי פרמטרים כגון: מיקום חלקות המקור, השתייכות ליישובים הסמוכים לתוואי המופקד, נציגים של רשויות מקומיות בתחום ההשפעה של תוואי קו החשמל וכיוצא באלו. שלמי תודה לעוה”ד גל בביוף ודפנה רוזנר שסייעו בידי במהלך ביצוע החקירה.

הגשת דו”ח ביניים:

בחנתי את הצעות צוות התכנון להתנגדויות וכן את התייחסות נציגת משרד הבינוי והשיכון וצוות הותמ”ל לאלו. כמו כן, שמעתי ולמדתי את התייחסות המתנגדים ובאי כוחם לכל הנ”ל. אחר אלו באתי לכלל מסקנה כי דרוש במקרה שלפנינו דו”ח ביניים, על-פיו אמליץ בפני ועדת המשנה להתנגדויות להורות על שינוי תשריט מצב מוצע, הוראות התוכנית ולוח ההקצאות שנלווה לה, ולפרסם את השינוי להתנגדויות מקרב הציבור על-פי סעיף 106 (ב) לחוק.

בהחלטת ביניים מיום 04/03/20 (המצורפת לדו”ח ביניים זה כנספח 1) הנחתי לבצע בדיקה תכנונית חוזרת עפ”י רשימת ההתנגדויות. עוד הנחתי את צוות התכנון לערוך הצעה תכנונית מטעמי על-פי עקרונות וקווים מנחים אותם התוויתי במהלך שמיעת ההתנגדויות בקשר להתנגדויות מס’:

9 , 17 , 30 , 33 , 34 , 39 , 63 , 65 , 68 , 69 , 71 , 73 , 105 , 106 , 108 , 141-143 , 147 , 165 , 170 , 175 , 176 , 178 , 185 , 214 , 216 , 243 , 247 , 251 , 255 , 275 , 276 , 301 , 305 , 310 , 317 , 334 , 336 , 339 , 341 , 343 , 352 , 362 ,369 , 379 , 382 , 386 , 398 , 426 , 467 , 468 , 474 , 478 , 479 , 522 , 524 , 526 , 528 , 538 , 540 , 542 , 543 ,6554 , 605 , 607 , 608 , 615 , 619 , 628 , 636 , 637 , 639 , 641 , 643 , 644 , 648-651 , 662 , 663 , 666 , 669 ,681 , 682 .

ממצאי בדיקה אלו והצעה תכנונית מטעמי יצטרפו לאותן הצעות של צוות התכנון אשר אימצתי ביחס להתנגדויות אחרות (המצורפות לדו”ח ביניים זה כנספח 2) וכן לעקרונות תכנון עליהם אמליץ להלן, ויהוו חלק בלתי נפרד מדו”ח הביניים.

עוד יכלול דו”ח הביניים התייחסות מקיפה וממצה להתנגדויות הקשורות לתוואי קו החשמל, כך שתחילה יוצג תקציר של עיקרי טענות המתנגדים בעניין זה, אחר-כך תוצג עמדת צוות התכנון ונציגת משרד הבינוי והשיכון, התייחסות צוות הותמ”ל ולבסוף המלצות החוקר. בראשית הדו”ח יובאו הנושאים העיקריים שעלו במסגרת ההתנגדויות לתוואי קו החשמל והמלצותיו המנומקות של הח”מ ביחס אליהן וכן המלצות הח”מ לשינויים בתוכנית.

הנה כי כן, ביחס להתנגדויות מס’:

2 , 3 , 4-8 , 10 , 11-13 , 19-29 , 31 , 32 , 42-56 , 59-61 , 67 , 82-95 ,98-104 , 112 , 113 , 115-121 , 126 , 127 , 129 , 136-138 , 140 , 191-206 , 207-211 , 213 , 217-234 , 236 ,238 , 239-242 , 244-246 , 248 , 266-268 , 273 , 274 , 277-299 , 350 , 351 , 356 , 357 , 376 , 378 , 383 ,389-393 , 400-422 , 424 , 425 , 427-431 , 433-441 , 443-445 , 447-451 , 453-464 , 470 , 483-485 , 487 ,490-518 , 520 , 533 , 546 , 547 , 550 , 551 , 552-598 , 610 , 625 , 626 , 657-660 , 665 , 667 , 668 , 670 ,671 , 673 , 683 , 688-692.

יכלול הדו”ח המלצות מלאות של הח”מ, בעוד ביחס לכל יתר ההתנגדויות,יציג הדו”ח אך עקרונות כלליים לתכנון והנחיות קונקרטיות לשינוי על-פי הצעה תכנונית מטעמי ועל-פי הצעות צוות התכנון מימי השימועים (נספח 2). כאמור, אמליץ כי לאחר הטמעת השינויים בתוכנית, תפורסם התוכנית פעם נוספת לפי סעיף 106 (ב) לחוק הנוגע לנושאים שיפורטו בדו”ח.

לאחר מכן, יוכלו הרואים עצמם נפגעים מהשינוי המוצע להגיש התנגדות (ביחס לשינוי המוצע בלבד), ויוצג – בלי נדר – דו”ח סופי שיכלול התייחסות מפורטת לכל סעיף שהוצג בהתנגדות שנדונה ובזו שתוגשככל שתוגש (ביחס לשינוי המוצע בלבד).

למידע נוסף על הדוחות חוקר
לחצו כאן>>

למידע על נספח 1: החלטת ביניים
לחצו כאן>>