תוקפה של עסקת פינוי ובינוי והאפשרויות לבטלה

לאחרונה, ביום 18/11/2021, במסגרת תיקון 7 לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס”ו-2006 (להלן: “החוק”), הוספו סעיפים לחוק המאפשרים ביטולה של עסקת פינוי בינוי בהתקיים התנאים שבחוק.

התיקון בא להסדיר את האפשרות של בעלי דירות בבית משותף לקבל החלטה לסיום התקשרות עם יזם בעסקת פינוי בינוי.

התיקון קובע אפשרויות לביטול ההתקשרות הן בהיבט הטכני צורני והן בהיבט המהותי.

סעיף 1ד לחוק קובע הסדר לפיו יהיה רשאי בעל דירה בבית משותף לבטל עסקת פינוי בינוי בלי שיראו אותו כמי שהפר את ההתקשרות עם היזם, אם התקבלה על כך החלטה באסיפה הכללית שבבית המשותף, בידי רוב בעלי הדירות, לרבות מי שאינו צד לעסקה.

התנאים להחלטה:

החלטה כאמור יכולה להתקבל בהתקיים אחד משני התנאים הקבועים בחוק:

תנאי ראשון: היזם לא התקשר במשך שנתיים מיום שנחתמה עסקת פינוי ובינוי ראשונה עם מחצית לפחות מבעלי הדירות בבית המשותף ואם חלפו 4 שנים מיום שנחתמה עסקת פינוי ובינוי ראשונה והיזם לא התקשר עם 60 אחוז לפחות מבעלי הדירות. במקרה זה חשוב לשים לב לסייג לפיו אם היו לכל היותר 40 אחוז דירות ציבורית (לדוגמה דירות עמידר), יש למנות את הרוב הנדרש מתוך בעלי הדירות הפרטיים בלבד. כך למשל: במתחם בו יש 60 דירות ומתוכן 20 הן דירות עמידר (עדיין לא 40% מכלל הדירות), יש לבדוק את הרוב מתוך 36 דירות פרטיות ולא מתוך 60.

תנאי שני: לא הוגשה תוכנית פינוי ובינוי למוסד התכנון המוסמך לאשרה בתוך 4 שנים ושישה חודשים מיום שנחתמה עסקת פינוי ובינוי ראשונה. תנאי זה לא יחול אם מנהל הרשות להתחדשות עירונית הכריז על השטח כמתחם לפינוי בינוי לבקשת רשות מקומית או מיוזמתו בהסכמת רשות מקומית, כי אז העיכוב נובע, סביר להניח, מסיבות הקשורות במוסד התכנון או ברשות המקומית.
עוד קובע סעיף 1ד(ב), כי במתחמים גדולים של 120 יחידות לפחות (להלן: “מתחם גדול”), יוארכו התקופות המנויות בחוק בשנה. כך למשל: אם במתחם גדול חלפו שנתיים והיזם עדיין לא התקשר עם לפחות ממחצית בעלי הדירות, ניתן להאריך את התקופה בשנה נוספת, כלומר עד ל-3 שנים.

הארכת התקופה בשנה אפשרית גם במתחמים גדולים בהם מנהל הרשות להתחדשות עירונית נתן אישור מקדמי לבקשת יזם ובהסכמת הרשות המקומית.

אם התקבלה החלטה לסיום התקשרות עם יזם, יש למסור הודעה על כך ליזם ומאותו רגע בעל דירה שהתקשר עם היזם, רשאי לבטל את העסקה מבלי שיראו אותו כמי שהפר את ההתקשרות עם היזם.

לבסוף קובע התיקון כי יזם שבוטלה עמו עסקה זכאי לתשלום מאותו בעל דירה ורק בהתאם להוראות שיקבע שר המשפטים (עדיין לא נקבע).

סעיף 1ה לחוק מסמיך את שר המשפטים לקבוע הוראות לעניין תוכנה וצורתה של עסקת פינוי, ובהן הוראות שבהפרתן יראו את העסקה כבטלה.

מה מטרת הסעיף ומהו אומר בפועל?

מטרת הסעיף היא להגן על בעלי דירות מפני עסקאות החסרות בפרטים מהותיים שיש בהם להשפיע על זכויותיהם. הסעיף קובע כי הממונה על פניות הדיירים לפי חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית יהיה רשאי לתת אישור לבעל דירה כי עסקת פינוי ובינוי שבה התקשר, בטלה אם העסקה חסרה בה פרטים חיוניים.
הוראה מעניינת נוגעת לתחולתו של סעיף 1ד לחוק פינוי ובינוי. סעיף 1ד יחול גם על עסקת פינוי ובינוי שנחתמה לפני יום פרסומו של התיקון, אולם לגבי תוקפה של עסקה במקום “מיום שנחתמה עסקת פינוי ובינוי ראשונה” יקראו מיום פרסומו של חוק התוכנית הכלכלית, התשפ”ב-2021.
כלומר, סעיף 1ד לחוק פינוי ובינוי שכותרתו “תוקפה של עסקת פינוי ובינוי”, יחול גם על עסקאות שנחתמו לפני יום התחילה, ואולם התקופות האמורות בסעיף זה יימנו החל מיום התחילה של חוק התוכנית הכלכלית, מיום 18/11/2021, במקום מיום שנחתמה עסקת פינוי ובינוי ראשונה.