דייר סרבן בפינוי בינוי: מה קובע החוק ומה עושים

דייר סרבן בפינוי בינוי הוא בעל דירה שמסרב להצטרף לעסקה, או מתנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, אחרי שרוב מיוחס מבעלי הדירות כבר הסכים לה. לפי חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס”ו-2006, אם בית המשפט קובע שהסירוב בלתי סביר, הוא רשאי לחייב את בעל הדירה לפצות את שכניו, או לאשר את העסקה ולמנות עורך דין או רואה חשבון שיחתום עליה בשמו. הרוב הנדרש היום הוא שני שלישים מהדירות במקבץ, ולפחות שלוש חמישיות (60%) מהדירות בכל בניין.

ועדיין, לא כל מי שלא חתם הוא סרבן. אנחנו במשרד ל. עמידור ושות’ מייצגים בעלי דירות בלבד כבר למעלה מ-25 שנה, ופוגשים את שני הצדדים: בניין שמחכה שנים לדירות חדשות עם ממ”ד, ושכן אחד שחושש, לפעמים בצדק. לכן הגישה שלנו היא קודם להבין את הסירוב ולבדוק אותו מקצועית, ורק אם אין ברירה לפנות לבית המשפט. המדריך מתאר את מצב הדין נכון לספטמבר 2026.

מי נחשב “דייר סרבן” לפי החוק

המונח “דייר סרבן” לא מופיע בחוק. החוק מדבר על “בעל דירה מסרב”: בעל דירה במקבץ פינוי ובינוי שבית המשפט מצא כי הוא “מסרב סירוב בלתי סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע העסקה או מתנה את הסכמתו לכך בתנאים בלתי סבירים” (סעיף 2(א)). מכאן נגזרים כמה דברים:

• רק בית המשפט קובע מי סרבן. לא היזם, לא הנציגות ולא קבוצת הווטסאפ של הבניין.
• השאלה היא לא אם בעל הדירה סירב, אלא למה. סירוב שנשען על נימוק ענייני אינו בלתי סביר, גם אם רוב השכנים חושבים אחרת.
• גם הסכמה “בתנאי ש…” עלולה להיחשב סירוב, אם התנאי אינו סביר, למשל דרישה לתוספת שטח שאף שכן אחר לא מקבל.
• החוק חל על בית משותף שיש בו ארבע דירות לפחות.

“דייר” כאן הוא בעל הדירה. שוכר אינו צד לעסקה, ולכן גם אינו “סרבן” לפי החוק. הסבר על המונחים שחוזרים כאן, כמו מקבץ ומתחם, תמצאו במילון המושגים להתחדשות עירונית.

איזה רוב צריך כדי לפעול נגד בעל דירה מסרב

הכלים שבחוק נפתחים רק אחרי ש”רוב מיוחס מבין בעלי הדירות” הסכים לעסקה. מאז חוק ההסדרים של נובמבר 2021, רוב מיוחס הוא בעלי דירות שמתקיימים בהם כל התנאים האלה:

• בבעלותם שני שלישים לפחות מכלל הדירות במקבץ;
• בבעלותם שלוש חמישיות לפחות מהדירות בכל בניין. בבניין של ארבע או חמש דירות מספיקות שלוש דירות, אם יש בו יותר משני בעלי דירות;
• יותר ממחצית מהרכוש המשותף בכל בניין צמודה לדירותיהם.

עד נובמבר 2021 נדרש רוב של 80%, ובמאמרים ישנים ברשת עוד מופיע המספר הזה. הוא כבר לא בתוקף. הרחבה על החישוב תמצאו במדריך על רוב מיוחס בפינוי בינוי.

באותו תיקון נוספו שני כללים. בעל דירות רבות: בבניין של שש דירות ומעלה, מי שמחזיק ביותר מ-30% מהדירות נספר כבעלים של 30%, ועוד שליש מהחלק שמעבר לכך (סעיף 4). בנייה שלא כדין: אם ההתנגדות נובעת מבנייה או משימוש שלא כדין ברכוש המשותף, או מפיצול לא חוקי של הדירה, בית המשפט רשאי לא להביא בחשבון את זכויות המתנגד בחישוב הרוב, בתנאי שהוגשו ראיות לכך ושיותר ממחצית מבעלי הדירות באותו בניין, שבבעלותם יותר ממחצית מהרכוש המשותף, מסכימים לעסקה (סעיף 2(א1)).

מה בית המשפט יכול להורות לבעל דירה מסרב

פיצויים לשכנים

זה הסעד המקורי של החוק מ-2006, שנקרא אז “חוק פינוי ובינוי (פיצויים)”. בית המשפט קובע שבעל הדירה המסרב אחראי בנזיקין כלפי השכנים שהסכימו לעסקה, בשל הנזק שנגרם להם מכך שהעסקה לא בוצעה (סעיף 2(א)(1)). בית המשפט רשאי להקטין את הפיצוי אם ראה שמן הצדק לעשות כן, ושוקל את גובה הנזק, את כושר הפירעון של המסרב ואת נסיבות העסקה (סעיף 3).

הדוגמה המוכרת היא פרשת שורצברגר מחיפה (ע”א 3511/13 שורצברגר נ’ מרין). 17 בעלי דירות חתמו, ודיירת אחת סירבה גם אחרי שהוצעו לה הטבות שלא ניתנו לשכניה. המחוזי חייב אותה לפצות אותם ב-400 אלף ש”ח, והעליון השאיר את פסק הדין על כנו ב-2014. שם כתב השופט נעם סולברג את המשפט שהפך לסמל של התחום: “אוי לסרבן ואוי לשכנו”.

אבל הפרשה הזו הראתה גם את המגבלה של סעד כספי: הוא לא בונה את הבניין. סרבן עקשן יכול לשלם, או לא להיות מסוגל לשלם, והפרויקט נשאר תקוע.

אישור העסקה וחתימה בשם המסרב

לכן בתיקון מס’ 6 לחוק (2018) נוסף סעד שני. בית המשפט רשאי לאשר את ביצוע העסקה ולמנות עורך דין או רואה חשבון, שאינו בעל דירה במקבץ, שיחתום עליה בשם בעל הדירה המסרב, לפי הוראות בית המשפט (סעיף 2(א)(2)). תביעה לפינוי הדירה מוגשת לאותו בית משפט שאישר את העסקה (סעיף 5א).

זה שינוי מהותי. עד 2018 בעל דירה יכול היה לשלם ולהישאר בדירתו. מאז, כשהסירוב בלתי סביר, זכות הקניין שלו נסוגה מפני העסקה עצמה. באותו תיקון שונה גם שם החוק ל”עידוד מיזמי פינוי ובינוי”.

חוק הדייר הסרבן: מה השתנה מאז 2006

החוק תוקן כמה פעמים, ולכן מאמרים ופסקי דין ישנים לא תמיד משקפים את המצב היום:

לפי מאגר החקיקה של הכנסת, התיקון מיוני 2023 הוא האחרון נכון לספטמבר 2026. את התמונה הרחבה פרשנו במדריך על חוק פינוי בינוי.

מתי סירוב נחשב סביר

סעיף 2(ב) לחוק מונה מצבים שבהם סירוב “לא ייחשב כבלתי סביר”. המילים “בין השאר” מלמדות שזו רשימה פתוחה, ובית המשפט יכול להכיר גם בנימוקים אחרים:

שמאי פינוי ובינוי: הבדיקה שמכריעה תיקים רבים

כשהוויכוח הוא על הכדאיות, אפשר לברר אותו מחוץ לבית המשפט. בעלי דירות שבבעלותם יותר משתי חמישיות מהדירות בכל בניין במקבץ (ושצמודות להן יותר משתי חמישיות מהרכוש המשותף) רשאים לבקש ממנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית למנות שמאי פינוי ובינוי, שיש המכנים אותו “שמאי מכריע”. השמאי ממונה בתוך 15 ימים וקובע אם העסקה כדאית, ואם לא, באילו תנאים תהיה כדאית (סעיף 2א). לפי הרשות, את שכרו משלם היזם. פרטים יש במדריך של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.

אין לבלבל אותו עם שמאי דיירים, שעובד מטעם בעלי הדירות במשא ומתן. מהניסיון שלנו, כשיש מחלוקת אמיתית על הכדאיות כדאי לפנות לשמאי פינוי ובינוי מוקדם: אם הוא קובע שהעסקה כדאית, לסירוב נשאר בסיס צר; אם הוא קובע תנאים, עדיף שהבניין יכיר אותם לפני שמישהו מגיש תביעה.

קשישים ונסיבות אישיות

קשיש לפי החוק הוא בעל דירה שמלאו לו 70 כשנחתמה העסקה הראשונה בבניין, ושגר בדירה לפחות שנתיים עד אז. לגבי זכאי גמלת סיעוד יש הוראות תחולה מיוחדות בתיקון של 2023. את הפירוט המלא ריכזנו במדריך על זכויות הקשישים בפינוי בינוי.

גם מעבר לרשימה, נסיבות אישיות יכולות להצדיק סירוב. במרץ 2024 דחה בית המשפט המחוזי בחיפה (השופטת עופרה אטיאס) תביעה של בעלי דירות במתחם בקריית ים נגד זוג בני 70 ומעלה. נקבע שהסירוב סביר ואינו סחטני, בשל הצטברות של גילם, מצבם הבריאותי, שיפוץ מקיף שביצעו בהיתר כולל ממ”ד, והיקף הפרויקט ומשכו.

מה עולה מהפסיקה בשנים האחרונות

בתי המשפט מבחינים בין מי שיש לו נימוק כן וראוי לבין מי שמנצל את מעמדו כמכשול האחרון כדי להשיג תנאים שהשכנים לא מקבלים. הכדאיות נבחנת באופן אובייקטיבי, ביחס לפרויקט כולו, ולא לפי תחושתו של כל בעל דירה.

בספטמבר 2025 דחתה שופטת בית המשפט העליון דפנה ברק-ארז בקשה של דיירת לעכב ביצוע פסק דין של המחוזי מרכז, שקבע שסירובה בלתי סביר והסמיך את בא כוח הדיירים לחתום בשמה. לפי ההחלטה, טענות על מאפייני הדירה, על הכדאיות ועל שוויון התמורות אפשר לפצות בכסף אם יתקבלו, ואין בהן הצדקה לעכב עוד את הפרויקט.

מנגד, שוויון בין הדיירים הוא נקודה רגישה. בהליכים שדווחו ב-2026, בעיקר בתמ”א 38, סירוב נמצא מוצדק כשהתמורה שהוצעה למסרב הייתה נחותה משל שכניו. החוק גם מחייב את מי שפועל מטעם היזם לדווח לבעלי הדירות על פער לא זניח בתמורה בין דייר לדייר, והפרה של החובה היא עילה לחזור מההסכמה, גם אחרי חתימה (סעיף 6).

עמדתנו, שכתבנו עליה כאן כבר לפני שנים, היא שברוב תיקי הסרבנות המחלוקת מצטמצמת לשאלה אחת, האם הסירוב סביר, ואין סיבה שהיא תעכב בניין שלם לאורך הליך של שנים. ההחלטה של העליון הולכת בכיוון הזה.

מתי אפשר להגיש תביעת דייר סרבן

החוק לא קובע יום שממנו מותר לתבוע, אבל הוא קובע תנאים:

• רוב מיוחס חתם, גם במקבץ כולו וגם בכל בניין.
• ההצעה למסרב מלאה: דירת תמורה בתנאים שווים לשכנים, מגורים חלופיים, בטוחות הולמות, ולפי העניין חלופות לקשיש והתאמות לאדם עם מוגבלות. חסר אחד מאלה הוא, לפי החוק עצמו, סיבה סבירה לסרב.
• הפרויקט בשל. ההגדרות בחוק קושרות את הכלים האלה למתחם שהוכרז כמתחם פינוי ובינוי ולתכנית מפורטת. בפועל, תביעות מוגשות בדרך כלל בשלב מתקדם של התכנון, כשאפשר להוכיח שהעסקה כדאית.

את התביעה מגישים בעלי הדירות שהסכימו לעסקה, ובהסכמים רבים היזם מתחייב לממן אותה. בפינוי בינוי ההליך מתנהל בבית המשפט, ובפסקי הדין שפורסמו מדובר בדרך כלל בבית המשפט המחוזי. בתמ”א 38 המסלול שונה: שם מכריע המפקח על רישום מקרקעין, לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) ובכללי רוב משלו.

אם אתם חלק מהרוב: איך מתמודדים עם שכן שמסרב

תביעה היא הכלי האחרון, לא הראשון. היא לוקחת זמן, עולה כסף ומשאירה משקעים בבניין שבו תגורו יחד עוד שנים. זה הסדר שאנחנו ממליצים עליו:

1. לשמוע מה עומד מאחורי הסירוב, בשיחה ישירה ולא בקבוצת הווטסאפ. לא פעם מתגלה חשש מוחשי: איפה נגור בזמן הבנייה, מה יהיה עם אמא שגרה איתנו.
2. לבדוק אם הטענה נכונה. אם היא נוגעת לכולם, כמו ערבות חלשה, שיפור שלה משרת את כל הבניין.
3. לוודא שההצעה לשכן מלאה, כולל חלופות לקשיש והתאמות נגישות לפי העניין.
4. להימנע מהסדרים בצד. הטבה שקטה לשכן אחד עלולה להצדיק את הסירוב של שכן אחר.
5. לפנות לשמאי פינוי ובינוי כשיש מחלוקת על הכדאיות.
6. לתעד כל הצעה ותשובה בכתב. אם אין ברירה, זה הבסיס של התביעה.

נציגות שפועלת בשקיפות היא חלק מרכזי מהתהליך. על כך כתבנו במדריך בחירת נציגות דיירים לפרויקט פינוי בינוי.

אם אתם מתלבטים אם לחתום

שאלות, הסתייגויות ובקשה לזמן לבדוק את ההסכם לא הופכות אתכם לסרבנים. החוק מחייב את היזם לקיים כינוס של בעלי הדירות, ולפחות שבועיים לפני החתימה הראשונה בבניין למסור לכל בעל דירה “מסמך עיקרי הצעה” עם עקרונות התמורה, הבטוחות והניסיון שלו (סעיף 1א). אם נחתמו עסקאות לפני כן, רוב בעלי הדירות רשאים להחליט לבטל אותן, כל עוד חתמו פחות מ-40% (סעיף 1ג). במקרים של החתמה פוגענית, כמו ניצול מגבלה רפואית או מידע מטעה על מספר החותמים, הממונה על פניות הדיירים ברשות רשאי לקבוע שהעסקה בטלה (סעיף 5ב).

ובכל זאת, גם להתלבטות יש כללים. רכזו את ההסתייגויות בכתב, בבת אחת, ואל תוסיפו דרישה חדשה בכל פעם שהקודמת נענתה. דרישה שמגינה על כל הבניין, כמו ערבות חזקה יותר, נבחנת אחרת מדרישה לתוספת שטח רק לכם. בדקו את ההסכם עם עורך דין שמייצג את בעלי הדירות. לפי הרשות הממשלתית, כיום מקובל שהיזם מממן את שכר הטרחה שלו. ואם בית המשפט יקבע בסוף שהסירוב בלתי סביר, המחיר עלול להיות פיצויים, הוצאות משפט וחתימה על ההסכם בשמכם.

מתי כדאי לפנות לעורך דין

לא כל סירוב צריך להגיע לבית משפט. לא פעם מתברר שמאחוריו עומד חשש שלא קיבל מענה, ולא רצון לסחוט. נכון לערב עורך דין כשמתחילים לדבר על “תביעת סרבן” לפני שנבדק מה בדיוק הוצע לשכן, כשיש בבניין קשיש או אדם עם מוגבלות וצריך לוודא שההצעה עומדת בחוק, או כשאתם עצמכם מקבלים מכתב דרישה כ”סרבנים”.

בפרויקטים שאנחנו מלווים, עורך הדין מייצג את בעלי הדירות ולא את היזם. זה מאפשר לנו לומר לבניין גם דברים לא נעימים, למשל שטענה של השכן המסרב מוצדקת ושכדאי לתקן את ההסכם לטובת כולם.

שאלות נפוצות

מה זה דייר סרבן בפינוי בינוי?

בעל דירה שמסרב להצטרף לעסקת פינוי בינוי, או מתנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, אחרי שרוב מיוחס מבעלי הדירות כבר הסכים לה. בחוק המונח הוא “בעל דירה מסרב”, ורק בית המשפט קובע שהסירוב בלתי סביר. סירוב שנשען על נימוק ענייני אינו הופך אדם לסרבן.

מתי אפשר להגיש תביעת דייר סרבן?

אחרי שרוב מיוחס הסכים לעסקה, ואחרי שבעל הדירה המסרב קיבל הצעה מלאה ושוויונית, כולל מגורים חלופיים, בטוחות ולקשישים גם החלופות שבחוק. החוק אינו קובע מועד אחד, ובפועל תביעות כאלה מוגשות בדרך כלל בשלב מתקדם של התכנון.

איזה רוב נדרש כדי לתבוע דייר סרבן?

מאז נובמבר 2021: שני שלישים לפחות מהדירות במקבץ, שלוש חמישיות לפחות מהדירות בכל בניין, ויותר ממחצית מהרכוש המשותף בכל בניין. בבניין של ארבע או חמש דירות מספיקות שלוש דירות. הרף הקודם של 80% אינו בתוקף.

האם דיירים יכולים להתנגד לפינוי בינוי?

כן. החוק מונה מצבים שבהם הסירוב נחשב סביר, למשל עסקה שאינה כדאית, היעדר מגורים חלופיים או בטוחות, נסיבות אישיות מיוחדות, וקשישים שלא הוצעו להם החלופות שבחוק. רק סירוב בלתי סביר חושף את בעל הדירה לתביעה.

האם אפשר לפנות דייר סרבן מהדירה שלו?

לא באופן ישיר. בית המשפט רשאי לאשר את העסקה ולמנות עורך דין או רואה חשבון שיחתום בשם המסרב. אחרי אישור כזה, תביעה לפינוי הדירה מוגשת לאותו בית משפט שאישר את העסקה.

האם יש כללים שונים לדייר סרבן בראשון לציון, בתל אביב או בבת ים?

לא. זה חוק ארצי, והכללים זהים בראשון לציון, בתל אביב, בבת ים, בחדרה, בחיפה ובכל עיר אחרת. מה שמשתנה מפרויקט לפרויקט הוא התכנית, שלב הקידום שלה ותנאי ההצעה, ולכן כל מקרה נבדק לגופו.

רוצים לבדוק איפה אתם עומדים?

אם שכן אחד מעכב את הפרויקט בבניין שלכם, או שאתם מתלבטים אם לחתום ורוצים להבין את הזכויות והסיכונים, נשמח לבדוק את המקרה. להתייעצות עם משרד עורכי הדין ל. עמידור ושות’ חייגו 03-6912265.