ההבדל בין פינוי בינוי לתמ”א 38 (38/1 ו-38/2)

ההבדל העיקרי בין פינוי בינוי לתמ”א 38 הוא בהיקף ובדרך התכנונית. תמ”א 38 עסקה בבניין בודד: חיזוק הבניין הקיים ותוספת קומות (תמ”א 38/1), או הריסה ובנייה מחדש של אותו בניין על אותו מגרש (תמ”א 38/2), מכוח תכנית ארצית שכבר הייתה בתוקף. פינוי בינוי הוא פרויקט של מתחם שלם: כמה בניינים ישנים נהרסים יחד, ובמקומם נבנים בניינים חדשים לפי תכנית חדשה. ומה שחשוב לדעת היום: תמ”א 38 פקעה סופית ב-18 במאי 2026, והתחדשות של בניין בודד עוברת לחלופת שקד (תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה) או לתכניות העירוניות שהחליפו אותה.

אנחנו במשרד ל. עמידור ושות’ מייצגים בעלי דירות בפרויקטי פינוי בינוי, ולא מלווים פרויקטים של תמ”א 38. ובכל זאת, השאלה “תמ”א או פינוי בינוי?” עולה לא מעט אצל בעלי דירות שמתחילים לשמוע על התחדשות עירונית בשכונה, ולכן ריכזנו כאן את ההבדלים בצורה עניינית, כולל מה השתנה ב-2026.

תמ”א 38 בקצרה: תכנית לחיזוק בניינים ישנים

תמ”א 38 היא תכנית מתאר ארצית שאושרה ב-2005, ונועדה לחזק מפני רעידות אדמה בניינים שהיתר הבנייה שלהם ניתן לפני 1 בינואר 1980. הרעיון היה פשוט: במקום שבעלי הדירות יממנו את החיזוק מכיסם, התכנית נתנה זכויות בנייה נוספות, והיזם מימן את העבודות מהדירות החדשות שמכר. היתרון הגדול שלה היה שאפשר לקבל היתר בנייה ישירות מכוחה, בלי לאשר קודם תכנית חדשה (תב”ע), ולכן הדרך הייתה קצרה יחסית.

תמ”א 38/1: חיזוק ותוספת

זה המסלול שרוב האנשים מכירים. הבניין נשאר עומד, היזם מחזק את השלד ומוסיף קומות על הגג או אגף בצד, ובתמורה הדירות הקיימות מקבלות בדרך כלל ממ”ד או הרחבה, מרפסת, מעלית ושיפוץ של החזית והלובי. בעלי הדירות ממשיכים לגור בבית בזמן העבודות, בתוך אתר בנייה.

תיקון 3 לתכנית, משנת 2013, הגדיל את תוספת הזכויות עד 2.5 קומות, ולכן תפגשו לפעמים גם את הכינוי “תמ”א 38/3”. זה לא מסלול נפרד, אלא אותה תכנית עם סל זכויות גדול יותר.

תמ”א 38/2: הריסה ובנייה מחדש

תיקון 2 לתכנית, משנת 2010, הוסיף אפשרות להרוס את הבניין הישן ולבנות במקומו בניין חדש על אותו מגרש, עם הזכויות שהתמ”א נותנת. כאן בעלי הדירות מתפנים לתקופת הבנייה, היזם משלם בדרך כלל שכר דירה, ובסוף מקבלים דירה חדשה בבניין חדש. בפועל 38/2 דומה לפינוי בינוי קטן, של בניין אחד בלבד, ולכן היא מוגבלת במה שאפשר לבנות על המגרש.

פינוי בינוי: התחדשות של מתחם שלם

בפינוי בינוי לא מדברים על בניין אחד אלא על מתחם: כמה בניינים ישנים באותו אזור, שנהרסים יחד ובמקומם נבנים בניינים חדשים, לרוב גבוהים בהרבה, לצד שטחים ציבוריים, דרכים וגינות. בדרך כלל השטח מוכרז כמתחם פינוי ובינוי על ידי מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית (ככלל נדרשות לפחות 24 יחידות דיור בשטח), ואחר כך מאשרים לו תכנית מפורטת חדשה בוועדה המחוזית, או בוועדה המקומית כשהתכנית בסמכותה. רק אחרי אישור התכנית אפשר לבקש היתר בנייה.

המסגרת המשפטית המרכזית היא חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס”ו-2006, שנקרא בעבר חוק פינוי ובינוי (פיצויים). הוא קובע, בין היתר, מה הרוב הדרוש, מתי סירוב של בעל דירה נחשב בלתי סביר ואילו הגנות מגיעות לקשישים. הרחבנו על כך במדריך חוק פינוי בינוי.

מה המצב של תמ”א 38 בספטמבר 2026?

המועצה הארצית לתכנון ובנייה החליטה עוד בנובמבר 2019 לסיים את תמ”א 38, והמועד נדחה כמה פעמים. ככלל, התכנית פקעה ב-1 באוקטובר 2023. ברשויות שעמדו בתנאים שקבעה המועצה, ובראשם הגשת תכנית מחליפה, היא הוארכה עד 18 במאי 2026 או עד אישור התכנית המחליפה, המוקדם מביניהם. גם המועד הזה עבר, ומאז אין עיר שבה אפשר להגיש בקשה חדשה להיתר מכוח תמ”א 38. את ההחלטות עצמן אפשר לקרוא באתר מינהל התכנון.

פרויקטים שכבר קיבלו היתר ממשיכים לפיו, ובקשות להיתר שהוגשו לפני מועד הפקיעה ממשיכות להיבחן לפי הוראות התמ”א. אם בבניין שלכם יש הליך כזה, כדאי לברר מול הוועדה המקומית באיזה שלב הוא נמצא.

חלופת שקד ומה עוד נכנס במקום התמ”א

“חלופת שקד” הוא הכינוי לתיקון 139 לחוק התכנון והבנייה, משנת 2022. במקום זכויות כמעט אוטומטיות מכוח תכנית ארצית, התיקון מסמיך את הוועדה המקומית לאשר תכנית לבניין שטעון חיזוק. במסלול של הריסה ובנייה מחדש הוועדה רשאית לאשר שטח בנייה של עד 400% משטח הבניין הקיים (כולל הממ”דים), ועד 500% כשמאחדים לפחות שלושה מגרשים סמוכים. שר הפנים רשאי לקבוע בצו תקרה של עד 550% באזורים מסוימים. אפשר להוסיף עד 10% לשימושים ציבוריים, כמו גן ילדים. מסלול של חיזוק בלבד, בלי הריסה, אפשרי רק אם מהנדס הוועדה נותן חוות דעת שיש לכך הצדקה, כי ברירת המחדל של החוק היא הריסה ובנייה.

לצד חלופת שקד, רשויות מקומיות רבות מקדמות תכניות מחליפות משלהן, שקובעות איפה תתאפשר התחדשות של בניין בודד ואיפה העירייה מעדיפה התחדשות מתחמית. לפי דיווחים מיוני 2026, רק חלק מהתכניות האלה אושרו, ובערים רבות המסלול החדש עדיין בתחילת דרכו. המשמעות לבעלי הדירות היא שתחום ההתחדשות העירונית נשען היום הרבה יותר על המדיניות של כל עירייה, ובחלק מהמקרים זה מחזיר לשולחן את האפשרות של פינוי בינוי מתחמי.

ההבדלים בטבלה: תמ”א 38 מול פינוי בינוי

הטבלה מסכמת את ההבדלים העיקריים. בעמודה של 38/2 כללנו גם את חלופת שקד, שהיא המסלול הקרוב ביותר אליה היום.

הרוב הדרוש: הנתון 80% כבר לא נכון

ברשת עדיין מסתובב הנתון 80%, אבל הוא כבר לא נכון לאף אחד מהמסלולים. בפינוי בינוי, מאז התיקון לחוק בסוף 2021, “רוב מיוחס” הוא שני שלישים מכלל הדירות במקבץ שמיועד לפינוי, ובכל בניין לפחות שלוש חמישיות מהדירות ויותר ממחצית הרכוש המשותף. בתמ”א 38 ובמסלולים שהחליפו אותה חל חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס”ח-2008: בחיזוק עם תוספת דירות נדרשים שני שלישים מהדירות ומהרכוש המשותף, ובהריסה ובנייה הרוב ירד ב-2023 מ-80% לשני שלישים.

בשני המקרים הרוב לא מכריע את המתנגדים באופן אוטומטי. הוא מאפשר לפנות לבית המשפט בפינוי בינוי, או למפקח על רישום מקרקעין בתמ”א ובחלופותיה, ושם נבחן אם הסירוב סביר. את החישוב המלא, כולל מה קורה כשלבעלים אחד יש כמה דירות, פירטנו במאמר על רוב מיוחס בפינוי בינוי.

תמורה, זמנים ומגורים בזמן הבנייה

ההבדל שבעלי דירות מרגישים הכי חזק ביום-יום הוא איפה גרים בזמן העבודות. בחיזוק ותוספת נשארים בבית, עם רעש, אבק ופיגומים. בהריסה ובנייה, של בניין אחד או של מתחם, מתפנים לדירה שכורה, והיזם משלם בדרך כלל את שכר הדירה ואת ההובלות לפי ההסכם. חוק פינוי ובינוי אף קובע שסירוב של בעל דירה שלא הוצעו לו מגורים חלופיים לתקופת הבנייה אינו סירוב בלתי סביר.

מה מקבלים בפועל בפינוי בינוי ואיך נקבע גודל דירת התמורה, פירטנו במדריך פינוי בינוי מה מקבלים. את לוחות הזמנים הריאליים, שלב אחרי שלב, תמצאו במאמר כמה זמן לוקח פינוי בינוי.

קשישים ודיירים מוגנים

בפינוי בינוי, קשיש הוא בעל דירה שמלאו לו 70 ביום שנחתמה העסקה הראשונה בבניין, ושגר בדירה לפחות שנתיים. אם לא הוצעה לו, נוסף על דירת התמורה, לפחות אחת מהחלופות שבחוק (למשל שתי דירות ששוויין יחד דומה לשווי דירת התמורה, דירה קטנה יותר עם תשלומי איזון, או אפשרות לעבור לבית אבות), הסירוב שלו לא ייחשב בלתי סביר. מגיל 75 היזם צריך לאפשר לו לבחור בין מעבר לבית אבות, רכישת דירה חלופית או סכום כסף בשווי דירת התמורה. את כל הזכויות האלה פירטנו במאמר על זכויות הקשישים בפינוי בינוי.

דייר מוגן הוא סיפור נפרד, כי הוא לא הבעלים של הדירה אלא מחזיק בה מכוח חוק הגנת הדייר. כתבנו על כך במאמר פינוי דייר מוגן בפרויקט תמ”א 38.

מיסוי בקצרה

בשני המסלולים יש לבעלי הדירות פטורים ממס, כפי שמופיע בטבלה, ובהסכמים מקובל שהיזם נושא בהיטל ההשבחה. התנאים לפטורים מפורטים, ולכן כדאי לבדוק אותם בהסכם עצמו ולא להסתמך על כלל אצבע.

אז מה עדיף, תמ”א 38 או פינוי בינוי?

אין תשובה אחת לכל בניין, וגם השאלה השתנתה: היום היא בעיקר אם הבניין מתאים להתחדשות לבדו, לפי חלופת שקד או התכנית העירונית, או כחלק ממתחם. כמה שיקולים שעוזרים לעשות סדר:

המיקום והסביבה. בניין שעומד לבד, ברחוב שבו השכנים כבר עברו התחדשות, מתאים יותר להתחדשות בניינית. כשיש כמה בניינים ישנים ונמוכים זה לצד זה, התכנון המתחמי של פינוי בינוי נותן בדרך כלל תוצאה טובה יותר, גם לדירות וגם לשכונה.

היקף התמורה. בפינוי בינוי מתכננים מחדש את כל השטח, ולכן לרוב אפשר לתת לבעלי הדירות דירה גדולה יותר מאשר בחיזוק של בניין בודד, שבו התוספת לדירה מוגבלת והבניין נשאר ישן.

הזמן והוודאות. פינוי בינוי דורש תכנית חדשה, הסכמות של הרבה בעלי דירות ואישורים של כמה גופים, ולכן הדרך ארוכה יותר ויש בה יותר שלבים שבהם דברים עלולים להתעכב.

המדיניות העירונית. אחרי פקיעת תמ”א 38 לעירייה יש משקל גדול בהרבה, ובחלק מהערים התכנית המחליפה קובעת איפה תתאפשר התחדשות של בניין בודד ואיפה תידרש התחדשות מתחמית. לפני שמתלהבים מהצעה, כדאי לבדוק מה העירייה מתכננת לאזור שלכם.

המצב האישי. מי שקשה לו לעבור דירה, למשל בגיל מבוגר, צריך לשקול גם את זה. החוק נותן לקשישים הגנות בשני המסלולים, אבל ההחלטה נשארת אישית.

מתי כדאי לפנות לעורך דין, ואיפה אנחנו נכנסים לתמונה

המשרד שלנו מייצג בעלי דירות בפרויקטי פינוי בינוי, ורק את הצד של הדיירים, כבר למעלה מ-25 שנה, וליווינו אלפי יחידות דיור ברחבי הארץ. אנחנו לא מלווים פרויקטים של תמ”א 38 או של התחדשות בניין בודד לפי חלופת שקד. התפקיד שלנו הוא לעזור לבעלי דירות להבין מה פינוי בינוי אומר עבורם, וכשההצעה שעל השולחן היא לפינוי בינוי, לייצג אותם מול היזם כעורך דין פינוי בינוי מטעם הדיירים.

מהניסיון שלנו, הרגע הנכון לפנות הוא לפני שחותמים על מסמך כלשהו, גם אם הוא מוצג כ”לא מחייב”: טופס הסכמה, ייפוי כוח או מסמך עקרונות. מצבים נוספים שבהם כדאי להתייעץ:

• יזם פנה לבניין או לשכונה עם הצעה לפינוי בינוי, ועוד לא נבחרה נציגות דיירים.
• חלק מהשכנים כבר חתמו, ואתם לא בטוחים מה המשמעות של החתימה או של הסירוב.
• יש בבניין קשישים, דיירים עם מוגבלות או דייר מוגן, שהזכויות שלהם דורשות התייחסות נפרדת בהסכם.
• העירייה פרסמה תכנית שמסמנת את האזור שלכם להתחדשות מתחמית, ואתם רוצים להבין מה צפוי.

ייעוץ מוקדם לא מחייב אתכם להיכנס לפרויקט, אבל נותן תמונה ברורה לפני שמחליטים. כל פרויקט נבחן לגופו.

שאלות נפוצות

מה ההבדל בין תמ”א 38/1 לתמ”א 38/2?

בתמ”א 38/1 הבניין הקיים נשאר עומד: היזם מחזק אותו ומוסיף קומות או אגף, ובעלי הדירות מקבלים בדרך כלל ממ”ד או הרחבה, מרפסת ומעלית, וממשיכים לגור בבית בזמן העבודות. בתמ”א 38/2 הבניין נהרס ונבנה מחדש על אותו מגרש, בעלי הדירות מתפנים לתקופת הבנייה ובסוף מקבלים דירה חדשה. המסלול השני נוסף לתכנית בתיקון 2 משנת 2010.

מה ההבדל בין פינוי בינוי לתמ”א 38/2?

בשני המסלולים הורסים ובונים מחדש, אבל תמ”א 38/2 עוסקת בבניין אחד על המגרש שלו, מכוח זכויות שנתנה התכנית הארצית, ואילו פינוי בינוי עוסק במתחם של כמה בניינים, עם תכנית חדשה שמאשרים מוסדות התכנון. בגלל ההיקף, פינוי בינוי מאפשר לרוב תוספת זכויות גדולה יותר, אבל התהליך ארוך יותר. מאז 18 במאי 2026 המסלול המקביל לבניין בודד הוא חלופת שקד.

מה עדיף, תמ”א 38 או פינוי בינוי?

אין תשובה אחת לכל בניין. בניין שעומד לבד, על מגרש עם פוטנציאל טוב, מתאים יותר להתחדשות בניינית. בניין שהוא חלק מקבוצת בניינים ישנים, באזור שהעירייה מסמנת להתחדשות מתחמית, מתאים לרוב יותר לפינוי בינוי, שבו התמורה והשיפור בסביבה גדולים יותר, במחיר של תהליך ארוך יותר. אחרי פקיעת תמ”א 38 ההחלטה תלויה גם במדיניות של העירייה ובתכנית המחליפה שלה.

האם אפשר עדיין לעשות תמ”א 38 ב-2026?

לא בפרויקטים חדשים. תמ”א 38 פקעה ב-18 במאי 2026 גם בערים שבהן הוארכה. פרויקטים שכבר קיבלו היתר ממשיכים לפיו, ובקשות להיתר שהוגשו לפני מועד הפקיעה ממשיכות להיבחן לפי הוראות התמ”א. התחדשות של בניין בודד מתבצעת היום לפי חלופת שקד או לפי התכנית המחליפה של העירייה.

מה זה חלופת שקד?

זה הכינוי לתיקון 139 לחוק התכנון והבנייה, משנת 2022, שנועד להחליף את תמ”א 38. התיקון מסמיך את הוועדה המקומית לאשר תכניות לבניינים שטעונים חיזוק, בעיקר במסלול של הריסה ובנייה מחדש, עם שטח בנייה של עד 400% משטח הבניין הקיים ועד 500% באיחוד של שלושה מגרשים סמוכים. בניגוד לתמ”א 38, הזכויות אינן אוטומטיות, והן תלויות בתכנית שהוועדה המקומית מאשרת.

כמה אחוז הסכמה צריך בתמ”א 38 ובפינוי בינוי?

הנתון 80% כבר לא נכון לאף אחד מהמסלולים. בפינוי בינוי נדרשים שני שלישים מכלל הדירות במתחם, ובכל בניין לפחות שלוש חמישיות מהדירות ויותר ממחצית הרכוש המשותף. בתמ”א 38/1 נדרשים שני שלישים מהדירות ומהרכוש המשותף, ובהריסה ובנייה לפי תמ”א 38 או לפי חלופת שקד הרוב ירד ב-2023 מ-80% לשני שלישים. הרוב הזה מאפשר לפנות לבית המשפט או למפקח על רישום מקרקעין, שבוחנים אם הסירוב של המיעוט סביר.

רוצים להבין אם פינוי בינוי מתאים לבניין שלכם?

אם יזם פנה אליכם בהצעה לפינוי בינוי, או שאתם רוצים להבין מה המשמעות עבורכם לפני שמחליטים, אתם מוזמנים לשיחת ייעוץ ראשונית עם המשרד בטלפון 03-6912265.